재외국민 부동산등기

재외국민 부동산등기란 대한민국 국적을 유지한 채 외국에 사는 사람이 국내 부동산을 취득·처분할 때 하는 등기다. 재외국민은 국적을 유지하므로 외국인과 달리 우리나라 인감증명을 쓸 수 있고, 주민등록 신고를 한 경우에는 주민등록표등본·초본으로 주소를 증명한다(등기예규 제1778호 제10조 제2호). 주민등록이 없는 경우에 주소증명과 등록번호 처리가 내국인과 달라진다(부동산등기규칙 제61조, 부동산등기법 제49조).

재외국민이란 누구인가?

재외국민이란 대한민국 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자다(등기예규 제1778호 제2조 제1호). 주민등록 유무는 정의 요소가 아니고, 단순 해외여행자는 포함하지 않는다. 한국 국적을 유지해 「외국인등」에 해당하지 않으므로(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제2조 제4호), 외국인등의 취득·보유 신고(같은 법 제8조)나 허가 대상 토지의 사전 허가(같은 법 제9조 제1항) 대상이 아니다. 국적을 상실하고 외국 시민권을 얻으면 그때부터 외국인으로 처리된다.

재외국민 등기에 필요한 서류는 무엇인가?

재외국민 등기의 핵심은 우리나라 인감증명을 쓰되 주소증명과 등록번호를 별도로 갖추는 것이다.

1. 인감증명. 재외국민은 우리나라 인감증명을 쓴다. 인감증명은 등기의 진정을 확인하는 절차 서류이고, 등기가 마쳐지면 절차와 원인이 정당한 것으로 추정되지만 등기절차가 적법하게 진행되지 않은 것으로 볼 만한 의심스러운 사정이 증명되면 그 추정력은 깨진다(2002다46256 판시 [1]). 위임장·첨부서면에 본인이 서명·날인했다는 「재외공관 공증법」상 인증을 받아 인감증명 제출을 대신할 수도 있다(부동산등기규칙 제61조).
2. 주소증명서면. ① 재외국민등록부등본, ② 주민등록 신고를 한 경우에는 주민등록표등본·초본, ③ 체류국 관공서가 발행한 주소증명서면, ④ ①~③을 제출할 수 없을 때에는 체류국 공증인이 주소를 공증한 서면 중 하나로 증명한다(등기예규 제1778호 제10조).
3. 부동산등기용등록번호. 주민등록번호가 없는 재외국민의 등록번호는 대법원 소재지 관할 등기소(서울중앙지방법원 등기국)의 등기관이 부여한다(부동산등기법 제49조).

효과

재외국민이 위 서류를 갖추면 내국인과 동일하게 소유권이전·근저당설정 등 등기를 신청할 수 있다. 등기기록에는 부동산등기용등록번호가 주민등록번호 자리에 기재된다(부동산등기법 제48조). 체류국 관공서가 발행한 서면처럼 외국 공문서등을 첨부할 때에는 공증담당영사의 확인이나 아포스티유를 붙인다(부동산등기규칙 제46조 제9항 본문). 다만 비수교·비협약 국가의 문서처럼 부득이한 경우는 그렇지 않고(같은 항 단서), 예규는 외국 외교·영사기관이 작성·공증한 문서, 비수교·비체약국 공문서, 신분증 원본에는 그 확인이 없어도 보정을 명하지 않는다고 한다(등기예규 제1778호 제3조 제2항). 재외공관 인증서면과 재외국민등록부등본은 국내 공문서여서 이 확인 대상이 아니다. 외국어로 작성된 첨부정보에는 번역문을 붙인다(부동산등기규칙 제46조 제8항).

실무 체크포인트

• 재외국민의 등록번호는 대법원 소재지 관할 등기소에서 부여한다(부동산등기법 제49조). 전국 어느 등기소에서도 신청은 받지만 부여 주체가 다르니 안내에 유의한다.
• 국내거소신고번호는 재외국민의 부동산등기용등록번호로 쓸 수 없다. 외국국적동포만 거소신고번호를 쓸 수 있다.
• 과거 주민등록번호가 있던 사람이면 등록번호를 새로 받지 않고 그 주민등록번호를 쓴다.
• 상속재산분할협의서의 서명·날인은 인감증명이 원칙이나, 재외공관 인증이나 공정증서로 대신할 수 있다.

관련

• 개념·해설
  외국인 부동산등기부동산등기용등록번호아포스티유
• 법령
  부동산 거래신고 등에 관한 법률 제2조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조부동산등기규칙 제46조부동산등기규칙 제61조부동산등기법 제48조부동산등기법 제49조부동산등기법 제52조
• 판례
  2002다46256
• 예규·선례
  등기예규 제1778호