재외국민 부동산등기란 대한민국 국적을 유지한 채 외국에 사는 사람이 국내 부동산을 취득·처분할 때 하는 등기다. 재외국민은 국적을 유지하므로 외국인과 달리 우리나라 인감증명을 쓸 수 있으나, 주민등록이 없어 주소증명과 등록번호 처리가 내국인과 다르다(부동산등기규칙 제61조, 부동산등기법 제49조).
쉽게 말하면 — 한국 국적은 그대로 두고 외국에 사는 교포(영주권자 등)가 한국 부동산을 사고팔 때 하는 등기입니다. 국적이 한국이라 외국인보다 요건이 가볍지만, 주민등록이 없어 주소·번호 서류를 따로 챙겨야 합니다.
재외국민이란 누구인가?
재외국민이란 대한민국 국적을 가지고 외국 영주권을 얻었거나 영주할 목적으로 외국에 사는 사람이다. 주민등록이 말소되었거나 없는 사람이며, 단순 해외여행자는 포함하지 않는다. 한국 국적을 유지하므로 외국인 취득신고나 토지취득허가 대상이 아니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조). 국적을 상실하고 외국 시민권을 얻으면 그때부터 외국인으로 처리된다.
영주권만 있으면 재외국민, 시민권까지 따면 외국인입니다. 재외국민은 한국 국민이라 외국인용 취득신고는 하지 않습니다.
재외국민 등기에 필요한 서류는 무엇인가?
재외국민 등기의 핵심은 우리나라 인감증명을 쓰되 주소증명과 등록번호를 별도로 갖추는 것이다.
- 인감증명. 재외국민은 우리나라 인감증명을 쓴다. 위임장·첨부서면에 본인이 서명·날인했다는 「재외공관 공증법」상 인증을 받아 인감증명 제출을 대신할 수도 있다(부동산등기규칙 제61조).
- 주소증명서면. 재외국민등록부 등본이나 거주사실증명으로 주소를 증명한다. 주재국 관공서 주소증명으로 대신할 수 있다.
- 부동산등기용등록번호. 주민등록번호가 없는 재외국민의 등록번호는 대법원 소재지 관할 등기소(서울중앙지방법원 등기국)의 등기관이 부여한다(부동산등기법 제49조).
재외국민은 한국 인감증명을 그대로 쓸 수 있습니다. 주소는 재외국민등록부 등본 등으로 증명하고, 주민등록번호가 없으면 등록번호를 새로 받습니다.
효과
재외국민이 위 서류를 갖추면 내국인과 동일하게 소유권이전·근저당설정 등 등기를 신청할 수 있다. 등기기록에는 부동산등기용등록번호가 주민등록번호 자리에 기재된다(부동산등기법 제48조). 외국 공문서로 주소·인증을 낼 때는 번역문과 아포스티유 또는 영사확인을 붙여야 한다(부동산등기규칙 제46조, 아포스티유).
서류만 제대로 갖추면 한국 사람과 똑같이 등기할 수 있습니다. 나중에 주민등록번호가 생기면 등록번호를 그 번호로 바꾸는 경정등기도 가능합니다.
실무 체크포인트
- 재외국민의 등록번호는 대법원 소재지 관할 등기소에서 부여한다(부동산등기법 제49조). 전국 어느 등기소에서도 신청은 받지만 부여 주체가 다르니 안내에 유의한다.
- 국내거소신고번호는 재외국민의 부동산등기용등록번호로 쓸 수 없다. 외국국적동포만 거소신고번호를 쓸 수 있다.
- 과거 주민등록번호가 있던 사람이면 등록번호를 새로 받지 않고 그 주민등록번호를 쓴다.
- 상속재산분할협의서의 서명·날인은 인감증명이 원칙이나, 재외공관 인증이나 공정증서로 대신할 수 있다.
관련
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