합유명의인 변경등기란 합유자의 변동(가입·탈퇴·교체·사망)에 따라 합유명의를 바꾸는 등기다. 합유는 조합체로 물건을 소유하는 형태로(민법 제271조), 합유자는 지분을 가지나 전원 동의 없이 처분할 수 없다(같은 법 제273조). 합유자가 바뀌어도 조합의 동일성은 유지되므로, 이 변동은 지분이전등기가 아니라 소유권변경등기로서 부기등기 방식으로 한다(부동산등기법 제52조 제5호).
쉽게 말하면 — 여러 사람이 조합처럼 함께 가진 부동산(합유)에서 구성원이 들어오거나 빠지거나 바뀌면 그 변동을 등기에 반영하는 것입니다. 지분을 사고파는 것이 아니라 “명의인이 바뀌었다”는 변경으로 처리하고, 합유자의 지분은 등기부에 적지 않습니다.
어떤 경우에 하나?
합유명의인 변경등기는 합유자 구성에 변동이 생긴 모든 경우에 한다. 주요 유형은 다음과 같다.
- 합유자 교체: 합유자 1인이 나머지 전원의 동의를 얻어 자기 합유지분을 제3자에게 넘긴 경우. 처분한 합유자·취득한 합유자·잔존 합유자가 공동신청하고, 처분한 합유자와 잔존 합유자의 인감증명을 각각 첨부한다(등기예규 제1872호 2.가).
- 합유자 탈퇴: 합유자 1인이 지분을 잔존 합유자에게 넘기고 빠진 경우. 탈퇴한 합유자와 잔존 합유자가 공동신청하고 탈퇴한 합유자의 인감증명을 첨부한다. 잔존 합유자가 여럿이면 그들의 합유로, 1인만 남으면 단독소유로 등기한다(등기예규 제1872호 2.나).
- 합유자 추가: 기존 합유자가 지분 일부를 제3자에게 넘겨 새 합유자가 들어온 경우. 기존 합유자와 새로 가입하는 합유자가 공동신청하고 기존 합유자의 인감증명을 첨부한다(같은 예규 2.다).
- 합유자 사망: 합유지분은 상속되지 않고 잔존 합유자에게 귀속된다. 3인 이상 중 1인이 사망하면 잔존 합유자의 합유로, 2인 중 1인이 사망하면 잔존 합유자의 단독소유로 한다.
조합원이 바뀌거나(교체), 빠지거나(탈퇴), 새로 들어오거나(추가), 사망한 경우 모두 이 등기를 합니다. 특히 합유자가 죽으면 그 몫은 상속인에게 가지 않고 남은 합유자들에게 돌아갑니다.
어떻게 등기하나?
합유명의인 변경등기는 부기등기로 한다. 합유자 변동은 등기명의인표시의 변경(제1호)이 아니라 권리의 변경(제5호)이므로, 독립한 순위번호 대신 주등기에 딸린 부기등기로 실행한다(부동산등기법 제52조 제5호). 구체적 사무처리는 등기예규 제1872호가 정한다. 등기목적은 “합유명의인 변경”, 등기원인은 “○년 ○월 ○일 합유자 ○○○ 탈퇴” 등으로 적는다.
합유자의 지분은 표시하지 않고 “합유자”로만 기재한다. 등기할 권리가 합유일 때는 지분 대신 합유라는 뜻을 신청정보로 제공하기 때문이다(부동산등기규칙 제105조). 합유 자체의 뜻은 등기사항으로 기록된다(부동산등기법 제48조).
이 등기는 기존 등기에 가지번호를 붙이는 부기등기로 합니다. 그리고 누가 몇 퍼센트 가졌는지(지분)는 적지 않고, 그냥 “합유자 ○○○, ○○○”처럼 이름만 적습니다.
사망 시 주의할 점은?
합유자 사이에 특별한 약정이 없는 한, 사망한 합유자의 상속인은 민법 제719조의 지분반환청구권을 가질 뿐 합유자의 지위를 승계하지 않는다. 그래서 사망한 합유자의 지분에 관하여 상속인 앞으로 상속등기를 하거나 상속인과 잔존 합유자의 합유로 하는 변경등기를 하지 않는다(등기예규 제1872호 2.라).
- 합유자가 3인 이상 중 1인이 사망하면 잔존 합유자의 합유로, 2인 중 1인이 사망하면 잔존 합유자의 단독소유로 하는 합유명의인 변경등기를 잔존 합유자가 사망사실 증명서면을 붙여 신청한다(같은 항 (1)·(2)).
- 그 등기를 하지 않은 사이에 잔존 합유자 중 일부가 다시 사망하면, 현재의 잔존 합유자가 당초 합유자 전원으로부터 바로 자신들의 합유(1인이면 단독소유)로 하는 변경등기를 신청할 수 있다. 신청서에 사망한 합유자들의 사망일자와 사망의 취지를 모두 적는다(같은 항 (3)).
- 그마저 하지 않은 사이에 잔존 합유자도 사망하면 그 상속인이 바로 자기 앞으로 상속등기를 신청할 수 있다(같은 항 (4)). 이때는 다른 합유자(들)의 사망일자·사망 취지와 자신의 상속일자·상속 취지를 함께 적고, 상속 증명서면 외에 다른 합유자들의 사망사실 증명서면도 붙인다.
실무 체크포인트
- 합유자 변동은 모두 부기등기·소유권변경 형식이다. 지분이전등기로 처리하지 않도록 주의한다.
- 사망한 합유자의 지분에 관한 상속등기는 부적법하다. 잔존 합유자에게 귀속되는 것이 원칙이고, 잔존 합유자가 1인이 되면 등기기록에 “소유자”로 기록된다. 다만 잔존 합유자까지 사망한 뒤라면 그 잔존 합유자의 상속인이 바로 자기 앞으로 상속등기를 신청한다(등기예규 제1872호 2.라 (4)).
- 공유에서 합유로 변경하는 등기는 합유로 변경하려는 공유자들의 공동신청으로 「변경계약」을 원인으로 한다(등기예규 제1872호 3.). 부기등기로 하되, 공유지분 위에 가압류·가처분·가등기 등 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙 없이는 부기등기로 하지 못한다(부동산등기법 제52조 단서).
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- 개념·해설
- 법령
- 예규·선례
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