구분지상권

구분지상권(區分地上權)이란 타인 토지의 지하나 지상 공간에 상하의 범위를 정해 건물 그 밖의 공작물을 소유하기 위한 지상권이다(민법 제289조의2 제1항). 토지 전체가 아니라 일정 높이·깊이의 입체적 공간만 대상으로 한다는 점에서 통상의 지상권과 다르다.

쉽게 말하면 — 남의 땅을 통째로 쓰는 게 아니라, 그 땅의 특정 높이의 공중이나 특정 깊이의 지하만 떼어서 쓰는 권리입니다. 고가도로가 지나는 공중, 지하철·지하상가가 들어선 지하 공간이 대표적입니다.

통상의 지상권과 무엇이 다른가?

구분지상권은 지상권 규정을 준용하되 세 가지가 다르다(민법 제289조의2). 첫째, 지하 또는 지상 공간의 상하 범위를 반드시 정해야 한다. 둘째, 건물 그 밖의 공작물 소유를 위한 경우에만 허용되고, 수목 소유를 위한 구분지상권은 인정되지 않는다(수목은 통상의 지상권). 셋째, 범위 외의 부분에 토지소유자의 사용을 제한하는 특약을 둘 수 있다.

고가도로·고가철도 같은 공중 공작물이나 지하철·지하주차장·지하상가 같은 지하 공작물을 소유하기 위해 설정한다.

같은 지상권이지만 “지하 15m에서 35m 사이”처럼 입체적 범위를 못 박는 점이 다릅니다. 나무를 심으려고는 쓸 수 없고, 건물이나 시설물을 두는 데만 씁니다.

어떻게 설정·등기하는가?

구분지상권도 통상의 지상권과 같이 을구에 설정등기를 한다. 다만 신청정보에 목적과 범위를 구체적으로 적어야 한다(부동산등기법 제69조). 목적은 “지하철도 소유”·”고가철도 소유”처럼, 범위는 특정 수평면을 기준으로 “지하 15m로부터 35m 사이”처럼 명확히 기재한다(등기예규 제1040호). 사용제한 특약이 있으면 신청정보에 함께 적는다(부동산등기법 제69조, 부동산등기규칙 제126조).

동일 토지라도 미치는 범위가 다르면 2개 이상의 구분지상권을 각각 등기할 수 있다(등기예규 제1040호).

제3자 승낙서는 왜 필요한가?

목적 토지에 이미 전세권이나 통상의 지상권이 있거나 그 권리를 목적으로 하는 저당권이 있으면, 그 권리자 전원의 승낙서를 첨부해야 한다(민법 제289조의2 제2항). 승낙서가 없으면 등기신청이 각하된다(부동산등기법 제29조 제9호).

승낙의 효과는 그 권리의 소멸이 아니라, 구분지상권이 있는 한도에서 권리행사가 제한되는 데 그친다. 한편 범위가 겹치지 않는 기존 구분지상권이 있는 경우에는 다른 구분지상권자의 승낙 없이도 새 구분지상권을 설정할 수 있다.

이미 그 공간을 쓰는 사람(전세권자·지상권자 등)이 있으면 그들의 동의서를 받아야 합니다. 동의가 없으면 등기가 거부됩니다. 다만 서로 쓰는 공간이 겹치지 않으면 따로 동의받지 않아도 됩니다.

수용·사용재결로 설정된 구분지상권의 특례는?

도시철도법·도로법·전기사업법 등에 따른 수용 또는 사용 재결로 설정된 구분지상권은 선순위 경매·공매로 인한 소유권이전등기 촉탁이 있어도 말소되지 않는 강력한 보호를 받는다. 송전선·지하철 등 공익사업 부지에 설정되는 경우다.

다만 재결 없이 협의로 취득한 경우에는 이 특례가 적용되지 않는다. 공익사업 부지를 매수할 때는 이 점을 사전에 확인해야 한다.

실무 체크포인트

범위를 수평면 기준으로 명확히 적지 않으면 각하될 수 있다(부동산등기법 제69조). “지하 ○m로부터 ○m 사이” 형식으로 못 박는다.
전세권자·지상권자 등의 승낙서를 빠뜨리면 부동산등기법 제29조 제9호로 각하된다. 을구의 선행 권리를 먼저 확인한다.
수용재결로 설정된 구분지상권은 경매·공매에서도 말소되지 않으므로, 송전선·지하철 통과 토지를 매수할 때 부담을 반드시 확인한다.

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개념 (1)
법정지상권

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