지상권

지상권이란 타인의 토지에 건물·공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다(민법 제279조). 토지를 빌려 쓰는 권리이면서, 임차권과 달리 물권이라 등기로 공시되고 양도·담보 제공이 자유롭다.

쉽게 말하면 — 남의 땅 위에 내 건물이나 나무를 두고 그 땅을 쓸 수 있는 권리입니다. 땅은 빌리지만 그 위의 건물은 내 소유로 인정받고, 권리 자체를 팔거나 담보로 맡길 수도 있습니다.

지상권은 어떻게 성립하는가?

지상권은 토지소유자와의 설정계약과 등기로 성립한다. 등기할 때는 지상권설정의 목적과 범위를 반드시 기록하고, 약정이 있으면 존속기간·지료를 기록한다(부동산등기법 제69조). 목적은 “철근콘크리트조 건물의 소유”처럼 구체적으로 적어야 한다. 목적에 따라 최단존속기간이 달라지기 때문이다(민법 제280조).

법률 규정으로 당연히 생기는 법정지상권도 있다. 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 등에서 건물 소유자를 보호하기 위해 인정된다.

땅 주인과 “이 땅에 건물 짓고 쓰겠다”고 약정한 뒤 등기소에 지상권 등기를 하면 됩니다. 등기할 때 무엇을 위한 것인지(건물 소유 등)를 구체적으로 적어야 합니다.

지상권의 존속기간은 얼마인가?

지상권의 최단존속기간은 목적물에 따라 다르다(민법 제280조). 견고한 건물이나 수목은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 외 공작물은 5년이다. 이보다 짧게 정하면 위 기간까지 연장된다(민법 제280조). 기간을 정하지 않으면 위 최단기간이 적용된다(민법 제281조). 최장기간 제한은 없어 영구 지상권도 가능하다. 판례도 지상권 존속기간을 영구로 약정하는 것을 허용한다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다66410 판결).

이 최단존속기간 규정은 강행규정이다. 민법 제280조부터 제287조까지의 규정에 어긋나는 약정으로 지상권자에게 불리한 것은 효력이 없다(민법 제289조). 그래서 등기관이 최단기간보다 짧은 기간으로 신청받아 그대로 수리하더라도, 법률상 기간은 최단기간까지 연장된다(민법 제280조).

지상권이 소멸했는데 건물·수목이 남아 있으면 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있고, 토지소유자가 거절하면 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있다(민법 제283조). 반대로 지상권이 소멸하면 지상권자는 지상물을 수거해 토지를 원상회복할 의무가 있으나, 토지소유자가 상당한 가액을 제공해 매수를 청구하면 지상권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못한다(민법 제285조).

튼튼한 건물용이면 최소 30년, 일반 건물은 15년은 보장됩니다. 이 기간은 법이 강제하는 최소한이라, 계약으로 더 짧게 정해도 최소 기간까지 늘어납니다. 기간이 끝나도 건물이 남아 있으면 갱신을 요구하거나 건물을 사달라고 청구할 수 있습니다.

지상권의 효력은 어떤가?

지상권자는 토지소유자의 승낙 없이 지상권을 타인에게 양도하거나, 존속기간 내에서 토지를 임대할 수 있다(민법 제282조). 이 점이 임대인의 동의가 필요한 임차권과 크게 다르다.

지료는 지상권의 성립요소가 아니므로 무상 지상권도 가능하다. 다만 지료 약정이 있는데 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않으면, 토지소유자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제287조). 지상권이 저당권의 목적이거나 그 토지의 건물·수목이 저당권의 목적이면, 이 소멸청구는 저당권자에게 통지한 뒤 상당한 기간이 지나야 효력이 생긴다(민법 제288조).

지료를 약정한 뒤 조세 등 부담이나 지가가 변동해 지료가 상당하지 않게 되면, 당사자는 지료의 증감을 청구할 수 있다(민법 제286조).

담보지상권이란 무엇인가?

담보지상권은 저당권과 함께 채권자 앞으로 설정하는 지상권이다. 저당 토지에 나중에 용익권이 설정되거나 건물이 세워져 담보가치가 떨어지는 것을 막는 것이 주된 목적이다. 실무에서 단독 지상권은 드물고, 이 담보지상권이 지상권 설정의 대부분을 차지한다.

담보지상권은 피담보채권에 부종한다. 피담보채권이 변제나 시효로 소멸하면, 존속기간이 남아 있어도 지상권은 함께 소멸한다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2011다6342 판결). 일반 지상권에는 없는 성질로, 담보 목적이라는 실질에서 비롯된다.

은행이 땅을 담보로 대출할 때 저당권과 함께 걸어 두는 지상권이 담보지상권입니다. 땅 위에 남이 건물을 지어 담보 가치가 떨어지는 것을 막으려는 것이라, 대출금(피담보채권)을 다 갚으면 이 지상권도 자동으로 함께 사라집니다.

실무 체크포인트

지상권설정등기 신청서에 목적을 “건물의 소유”로만 적으면 각하될 수 있다. 건물 구조까지 구체적으로 적는다(부동산등기법 제69조).
존속기간을 최단기간보다 짧게 적어도 등기관은 신청대로 수리하되 법률상 기간은 민법 제280조의 최단기간으로 연장된다. 최장기간 제한은 없어 영구·불확정기간도 등기할 수 있다.
토지 일부에만 설정하려면 그 부분을 표시한 도면을 첨부한다(부동산등기법 제69조).
담보 목적으로 저당권과 함께 설정한 지상권은 피담보채권이 소멸하면 함께 소멸하나, 지상권 말소등기는 별도로 신청해야 한다.

이 문서를 인용·참조한 문서

인용·참조한 문서 목록 펼치기 (27)

🚩 오류 신고·수정 제안

잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.