지상권이란 타인의 토지에 건물·공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권이다(민법 제279조). 토지를 빌려 쓰는 권리이면서, 임차권과 달리 물권이라 등기로 공시되고 양도·담보 제공이 자유롭다.
쉽게 말하면 — 남의 땅 위에 내 건물이나 나무를 두고 그 땅을 쓸 수 있는 권리입니다. 땅은 빌리지만 그 위의 건물은 내 소유로 인정받고, 권리 자체를 팔거나 담보로 맡길 수도 있습니다.
지상권은 어떻게 성립하는가?
지상권은 토지소유자와의 설정계약과 등기로 성립한다. 등기할 때는 지상권설정의 목적과 범위를 반드시 기록하고, 약정이 있으면 존속기간·지료를 기록한다(부동산등기법 제69조). 목적은 “철근콘크리트조 건물의 소유”처럼 구체적으로 적어야 한다. 목적에 따라 최단존속기간이 달라지기 때문이다(민법 제280조).
법률 규정으로 당연히 생기는 법정지상권도 있다. 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 등에서 건물 소유자를 보호하기 위해 인정된다.
땅 주인과 “이 땅에 건물 짓고 쓰겠다”고 약정한 뒤 등기소에 지상권 등기를 하면 됩니다. 등기할 때 무엇을 위한 것인지(건물 소유 등)를 구체적으로 적어야 합니다.
지상권의 존속기간은 얼마인가?
지상권의 최단존속기간은 목적물에 따라 다르다(민법 제280조). 견고한 건물이나 수목은 30년, 그 밖의 건물은 15년, 건물 외 공작물은 5년이다. 이보다 짧게 정하면 위 기간까지 연장된다(민법 제280조). 기간을 정하지 않으면 위 최단기간이 적용된다(민법 제281조). 최장기간 제한은 없어 영구 지상권도 가능하다.
지상권이 소멸했는데 건물·수목이 남아 있으면 지상권자는 계약 갱신을 청구할 수 있고, 토지소유자가 거절하면 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있다(민법 제283조).
튼튼한 건물용이면 최소 30년, 일반 건물은 15년은 보장됩니다. 기간이 끝나도 건물이 남아 있으면 갱신을 요구하거나 건물을 사달라고 청구할 수 있습니다.
지상권의 효력은 어떤가?
지상권자는 토지소유자의 승낙 없이 지상권을 타인에게 양도하거나, 존속기간 내에서 토지를 임대할 수 있다(민법 제282조). 이 점이 임대인의 동의가 필요한 임차권과 크게 다르다.
지료는 지상권의 성립요소가 아니므로 무상 지상권도 가능하다. 다만 지료 약정이 있는데 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않으면, 토지소유자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제287조).
실무 체크포인트
- 지상권설정등기 신청서에 목적을 “건물의 소유”로만 적으면 각하될 수 있다. 건물 구조까지 구체적으로 적는다(부동산등기법 제69조).
- 존속기간을 최단기간보다 짧게 적어도 등기관은 신청대로 수리하되 법률상 기간은 민법 제280조의 최단기간으로 연장된다.
- 토지 일부에만 설정하려면 그 부분을 표시한 도면을 첨부한다(부동산등기법 제69조).
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