지상권설정등기는 타인의 토지에 건물·공작물·수목을 소유하기 위해 토지를 사용하는 용익물권을 공시하는 등기다(민법 제279조). 지상권자와 토지 소유자가 공동으로 신청하며(부동산등기법 제23조 제1항), 설정 목적과 범위가 필수 기재사항이다(부동산등기규칙 제126조).
쉽게 말하면 — 남의 땅에 내 건물을 짓거나 나무를 심어 소유하려고 그 땅을 쓸 권리를 등기하는 것입니다. 임차권과 달리 물권이라 땅 주인이 바뀌어도 그대로 주장할 수 있습니다.
지상권은 어떤 권리인가
지상권은 타인의 토지에 건물, 그 밖의 공작물 또는 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권이다(민법 제279조). 용익물권에 속하며, 임차권과 달리 물권이라 양도와 담보 제공이 가능하고, 토지 소유자가 바뀌어도 새 소유자에게 그대로 대항할 수 있다.
존속기간은 당사자 약정에 따르되, 약정이 없거나 최단기간보다 짧으면 법정 최단기간이 적용된다(민법 제280조). 석조·석회조·연와조·철근콘크리트조 등 견고한 건물이나 수목 소유 목적은 30년, 그 밖의 건물 소유 목적은 15년, 건물 이외의 공작물 소유 목적은 5년이다.
지료는 지상권의 필수 요소가 아니다. 지료 약정이 없으면 무상 지상권으로 성립한다. 지료 약정이 있는 경우에만 등기부에 기재하고, 이때 지상권자가 지료를 2년 이상 연체하면 토지 소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있다(민법 제287조).
지상권은 한 번 설정하면 최소 5년에서 30년까지 보장됩니다. 땅값(지료)을 따로 정하지 않아도 되고, 정한 경우라면 2년 넘게 밀리면 땅 주인이 권리를 없앨 수 있습니다.
누가 어떻게 신청하는가
지상권자(등기권리자)와 토지 소유자(등기의무자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 관할은 토지 소재지 등기소다.
필요 서류는 다음과 같다(부동산등기법 제23조 제1항).
- 지상권설정계약서
- 등기의무자(토지 소유자)의 등기필정보 또는 확인서면
- 등기의무자의 인감증명서·인감 날인
- 등기권리자의 주민등록표 초본
- 등록면허세·지방교육세 영수필확인서
- 위임장(법무사 위임 시)
신청서에는 설정 목적, 범위, 존속기간(약정 시), 지료(약정 시), 지급시기(약정 시)를 기재한다(부동산등기규칙 제126조).
등기부에 무엇을 기재하는가
지상권은 등기부 을구에 주등기로 기재된다(부동산등기규칙 제126조).
| 구분 | 기재사항 |
|---|---|
| 필수 | 설정 목적(건물·공작물·수목 중 어느 것), 설정 범위(토지 전부 또는 일부) |
| 임의 | 존속기간, 지료, 지료 지급시기 |
설정 범위가 토지 일부면 지적도를 첨부해 위치와 면적을 특정해야 한다(부동산등기규칙 제126조 제2항). 토지 전부에 설정할 때는 별도 도면이 필요 없다.
법정지상권은 무엇인가
법정지상권은 등기 없이 법률 규정에 따라 당연히 성립하는 지상권이다. 토지와 건물이 같은 소유자에게 속해 있다가 경매나 매매 등으로 소유자가 달라지면, 건물 보호를 위해 건물 소유자에게 지상권이 자동 성립한다.
근거 규정은 두 갈래다.
저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있고 토지와 건물의 소유자가 같았다면, 그 후 경매로 소유자가 갈라져도 건물 소유자는 법정지상권을 취득한다(민법 제366조). 등기 없이도 성립하지만, 제3자에게 대항하려면 등기가 필요하다.
판례는 명문 규정이 없어도 관습법상 법정지상권을 인정한다. 토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매 등으로 소유자가 달라진 경우, 건물 철거의 특약이 없는 한 건물 소유자에게 관습법상 법정지상권이 성립한다.
원래 한 사람 소유였던 땅과 건물이 경매 등으로 주인이 갈라지면, 건물 주인은 등기 없이도 그 땅을 계속 쓸 권리(법정지상권)를 자동으로 얻습니다. 단, 새로 그 땅을 산 제3자에게까지 주장하려면 등기를 해 두는 것이 안전합니다.
등록면허세는 얼마인가
지상권설정등기의 등록면허세는 부동산(토지) 가액의 1천분의 2(0.2%)다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 1)). 과세표준은 토지 가액이고, 지료 약정 유무는 세율 구분 기준이 아니다.
| 구분 | 등록면허세 | 지방교육세 |
|---|---|---|
| 일반 지상권 | 부동산(토지) 가액 × 0.2%(최저 6,000원) | 등록면허세의 20% |
| 구분지상권 | 행정안전부장관 기준으로 산정한 해당 토지 가액 × 0.2% | 등록면허세의 20% |
산출세액이 6,000원에 못 미치면 최저 6,000원을 적용한다(지방세법 제28조 제1항 단서·같은 항 제1호 마목). 토지 가액이 작아 산출세액이 6,000원 미만이면 그 밖의 등기 세율인 건당 6,000원이 그대로 등록면허세가 된다. 취득세는 부과되지 않는다. 지상권 설정은 새로운 부동산 취득이 아니라 용익물권 설정이기 때문이다.
구분지상권은 무엇이 다른가
구분지상권은 토지의 지하 또는 지상 일정 범위의 공간만을 목적으로 설정하는 지상권이다(민법 제289조의2). 지하철·송전선·고가도로·지하터널 등 토지 전체가 아닌 특정 층위만 쓰는 시설에 활용된다.
설정할 때 그 범위(지하 몇 미터부터 몇 미터까지, 지상 몇 미터부터 몇 미터까지)를 등기부에 명확히 기재해야 한다(민법 제289조의2 제1항). 토지 소유자는 구분지상권자의 사용을 방해하지 않는 범위에서 토지를 쓸 수 있고, 같은 토지에 여러 개의 구분지상권을 설정할 수도 있다.
지상권과 임차권은 외형은 비슷해도 법적 성질이 다르다(민법 제279조).
| 구분 | 지상권 | 임차권 |
|---|---|---|
| 법적 성질 | 물권 | 채권 |
| 등기 | 가능, 제3자 대항 가능 | 원칙적으로 채권자에게만 효력 |
| 양도 | 자유롭게 양도 가능 | 임대인 동의 필요(민법 제629조) |
| 담보 제공 | 가능 | 곤란 |
| 최단존속기간 | 5~30년(민법 제280조) | 약정에 의함 |
자주 묻는 질문
지료 없이 무상으로 지상권을 설정할 수 있는가. 가능하다. 지료는 지상권의 필수 요소가 아니라 무상 지상권도 유효하게 성립한다(민법 제279조). 지료 약정이 있는 경우에만 등기부에 기재한다.
법정지상권이 성립했는데 등기를 따로 해야 하는가. 법정지상권은 등기 없이 성립한다(민법 제366조). 다만 등기하지 않으면 그 토지를 새로 취득한 제3자에게 대항하기 어려울 수 있어, 실무에서는 법정지상권 설정등기를 따로 신청한다.
지상권 존속기간을 5년 미만으로 약정할 수 있는가. 약정은 가능하나 법정 최단기간보다 짧으면 효력이 없고 법정 최단기간이 적용된다(민법 제280조). 견고한 건물·수목 30년, 일반 건물 15년, 기타 공작물 5년이 최단이다.
지상권자가 지료를 연체하면 어떻게 되는가. 2년 이상 연체하면 토지 소유자는 지상권 소멸을 청구할 수 있다(민법 제287조). 단, 무상 지상권에는 적용되지 않는다.
실무 체크포인트
- 등록면허세는 토지 가액 기준 종가세다(지료 유무와 무관). 부동산(토지) 가액의 0.2%이고, 산출세액이 6,000원에 못 미치면 최저 6,000원을 적용한다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 1)·같은 항 단서). 지료 약정 유무로 세율이 나뉘지 않는다.
- 법정지상권은 성립과 대항이 다르다. 등기 없이 성립하지만(민법 제366조, 민법 제305조), 토지를 새로 산 제3자에게 대항하려면 설정등기를 해 두는 것이 안전하다.
- 존속기간 최단 규정은 강행규정이다. 5년 미만 약정은 효력이 없고 법정 최단기간으로 끌어올려진다(민법 제280조).
- 토지 일부 설정·구분지상권은 도면·범위 특정이 핵심이다. 토지 일부면 지적도를 첨부하고(부동산등기규칙 제126조 제2항), 구분지상권은 상하 범위를 미터로 명확히 기재한다(민법 제289조의2 제1항).
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- 개념·해설
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