취득세 - 신우법무사

취득세란 부동산·차량·기계장비·선박·광업권·어업권·회원권 등 법이 정한 과세대상을 취득한 사람에게 부과되는 지방세다. 부동산등은 관계 법령에 따른 등기·등록을 하지 않았더라도 사실상 취득하면 원칙적으로 납세의무가 생긴다. 다만 차량·기계장비·항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 이 원칙이 적용된다(지방세법 제7조).

국가 등의 취득, 일정한 기부채납·신탁재산 이전·임시건축물 등에는 비과세 규정이 있고, 별도 법령에 따른 감면도 확인해야 한다(지방세법 제9조).

쉽게 말하면 — 집이나 땅을 사거나 받거나 물려받아 내 것으로 만들 때 내는 세금입니다. 샀는지, 받았는지, 물려받았는지와 취득한 재산의 종류에 따라 과세표준·세율·신고기한이 달라집니다.

언제 취득한 것으로 보는가

부동산등을 사실상 취득하면 원칙적으로 취득세 과세대상이 된다. 법은 토지의 지목 변경, 과점주주가 되는 주식 취득, 배우자·직계존비속 간 취득, 부담부증여의 채무인수 부분, 상속등기 후 재분할로 늘어난 상속분, 신탁 위탁자 지위의 이전 등을 취득으로 보는 규정도 둔다(지방세법 제7조).

2026년 1월 1일부터는 배우자·직계존비속 간 취득에서 대가 지급이 증명되더라도 그 대가가 시가인정액보다 낮고 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 30% 이상인 법정 범위에 들면 유상취득 예외를 적용하지 않는다(지방세법 제7조, 지방세법 시행령 제11조의3).

일반적인 취득시기는 다음과 같다(지방세법 시행령 제20조).

무상취득은 원칙적으로 계약일, 상속·유증은 상속·유증 개시일이다.
유상승계취득은 사실상의 잔금지급일이다. 이를 확인할 수 없으면 계약상 잔금지급일, 그 날짜도 없으면 계약일부터 60일이 지난 날이다.
건축물의 건축·개수는 사용승인서를 내주는 날(그전에 임시사용승인을 받았으면 그 승인일, 승인서를 받을 수 없으면 사실상 사용이 가능한 날)과 사실상 사용일 중 빠른 날을 기준으로 한다.
무상·유상·연부취득의 법정 취득일 전에 등기·등록하면 그 등기·등록일에 취득한 것으로 본다.

다만 유상승계취득에서 대금 지급 같은 소유권 취득의 실질적 요건과 소유권 이전의 형식을 모두 갖추지 못했다면, 계약상 잔금지급일이 도래했다는 사정만으로 취득세 납세의무가 성립하지는 않는다(2025두33508).

등기·등록 전 계약해제는 무상취득이면 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월, 유상승계취득이면 취득일부터 60일 안에 법정 서류로 입증해야 취득으로 보지 않는다(지방세법 시행령 제20조). 법정 서류는 화해조서·인낙조서, 공정증서, 행정안전부령상 계약해제신고서이고, 유상 부동산거래에는 부동산거래계약 해제등 신고서도 포함된다(지방세법 시행령 제20조).

반면 적법한 취득이 이미 성립한 뒤 합의해제·해제권 행사 등으로 계약이 소급하여 실효되었다는 사정만으로는 이미 성립한 취득세 채권에 영향을 주지 않는다(2015두57345).

과세표준은 어떻게 정하는가

과세표준은 취득 당시의 가액이며, 취득 유형에 따라 산정 기준이 다르다(지방세법 제10조).

유상승계취득은 원칙적으로 사실상취득가격을 기준으로 한다. 다만 부동산의 특수관계인 간 저가 거래가 부당행위계산 유형에 해당하면 지방자치단체의 장이 시가인정액으로 결정할 수 있다(지방세법 제10조의3, 지방세법 시행령 제18조의2).
무상취득은 원칙적으로 시가인정액이다. 시가표준액 1억원 이하인 부동산등은 상속을 제외하고 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 선택한 가액을 쓸 수 있다. 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 시가표준액을 적용한다(지방세법 제10조의2, 지방세법 시행령 제14조의2).
상속에 따른 무상취득은 시가표준액을 기준으로 한다(지방세법 제10조의2).
부담부증여는 채무부담액에 유상승계취득 과세표준을, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 나머지에 무상취득 과세표준을 적용한다(지방세법 제10조의2).
부동산 원시취득은 사실상취득가격을 기준으로 하되, 법인이 아닌 자가 건축물을 취득하면서 그 가격을 확인할 수 없으면 시가표준액을 기준으로 한다(지방세법 제10조의4).

세율은 어떻게 정하는가

부동산 취득 원인별 주요 표준세율은 다음과 같다(지방세법 제11조).

주택 외 유상승계취득: 농지 3%, 농지 외 4%
주택 유상취득: 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 법정 산식에 따른 1~3%, 9억원 초과 3%. 주택의 지분만 취득하는 경우에는 법정 산식으로 환산한 전체 주택의 취득당시가액으로 세율 구간을 정한다(지방세법 제11조).
상속 외 무상취득: 원칙 3.5%, 법정 비영리사업자 2.8%
상속: 농지 2.3%, 농지 외 2.8%
원시취득: 2.8%
공유물 분할·「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」상 공유권 해소를 위한 지분이전: 표준세율 2.3%이나, 자기 지분 범위는 표준세율에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.3%다(지방세법 제11조 제1항 제5호·지방세법 제15조 제1항 제4호). 등기부상 본인 지분을 초과하는 부분은 특례 대상이 아니다
합유물 분할: 표준세율 2.3%이고 자기 지분 범위는 같은 특례로 0.3%다(같은 항 제6호·제15조 제1항 제4호)
총유물 분할: 표준세율 2.3%다(같은 항 제6호). 제15조 제1항 제4호의 특례 대상에는 총유물이 없다

표준세율은 조례로 50% 범위에서 가감할 수 있고(지방세법 제14조), 세율 특례도 있어 그대로 실제 세율이 되는 것은 아니다. 1가구 1주택 상속은 농지 외 상속 표준세율 2.8%에서 중과기준세율 2%를 빼 0.8%가 되며, 환매, 지방세특례제한법 제6조제1항의 감면대상 상속농지, 공유물·합유물 분할, 건축물 이전, 재산분할 등에도 세율 특례가 있다(지방세법 제15조).

중과는 주택 취득에만 있는 것이 아니다. 과밀억제권역의 법인 본점·주사무소용 신·증축과 공장 신·증설, 대도시 법인 설립·지점 설치·전입과 대도시 공장 신설·증설에 따른 부동산, 회원제 골프장·고급주택·고급오락장·고급선박은 제13조의 중과 규정을 확인해야 한다. 2026년 1월 1일부터 회원제 골프장은 등록된 골프장업이나 사실상 사용하는 골프장의 승계취득도 법이 정한 범위에서 중과 대상이 된다(지방세법 제13조).

법인의 주택 유상취득, 다주택자의 일정한 주택 취득, 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택 무상취득에는 제13조의2의 8%·12% 중과세율이 적용될 수 있다. 조정대상지역의 주택 무상취득에서는 1세대 1주택자의 주택을 배우자·직계존비속이 무상취득하는 등 시행령이 정한 경우를 제외한다. 이 중과와 고급주택 등 사치성 재산 중과가 겹치면 제13조의2제3항에 따라 16%·20%의 세율이 적용될 수 있다(지방세법 제13조의2, 지방세법 시행령 제28조의6).

지방교육세와 농어촌특별세는 어떻게 계산하는가

지방교육세는 제11조제1항제1호부터 제7호까지와 제12조의 취득에 대해 과세표준에 (해당 표준세율 - 2%) × 20%를 적용하여 계산한다. 주택 유상취득은 해당 주택세율의 50%를 적용해 산출한 금액의 20%다. 제13조제2항·제3항·제6항·제7항의 대도시 중과 등은 이 기본 계산액의 300%를 적용하고, 법인의 주택 취득 등 제13조의2 중과는 과세표준의 0.4%다. 제15조제2항의 취득은 지방교육세 과세대상에서 제외된다. 지방교육세율도 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있다(지방세법 제151조).

농어촌특별세는 지방세법 제11조·제12조의 표준세율을 2%로 적용해 중과세율까지 반영하여 산출한 취득세액의 10%로 계산한다. 따라서 비과세가 없는 경우 일반 취득은 통상 과세표준의 0.2%이지만, 제13조의2에 따른 취득세율 8%·12%의 주택은 각각 0.6%·1.0%, 사치성 재산 중과와 겹쳐 16%·20%의 취득세율이 적용되는 주택은 각각 1.4%·1.8%가 된다. 취득세 감면분은 감면세액의 20%가 과세될 수 있고, 제15조제2항의 취득은 그 취득세액을 농어촌특별세 과세표준으로 하므로 과점주주 간주취득 등에는 지방교육세는 없어도 농어촌특별세가 붙을 수 있다. 다만 서민주택·농가주택, 제15조제1항제1호부터 제3호까지의 취득 등에는 법정 비과세가 있으므로 개별 요건을 따로 확인해야 한다(농어촌특별세법 제4조, 농어촌특별세법 제5조, 농어촌특별세법 시행령 제4조).

표준세율만으로 최종 부담을 단정할 수 없습니다. 취득의 원인·물건·지역·주택 수·취득자와 관련인의 관계에 따라 최종 금액이 달라집니다.

언제까지 신고하고 납부하는가

신고·납부기한은 원칙적으로 다음과 같다(지방세법 제20조).

유상취득: 취득일부터 60일
상속 외 무상취득·부담부증여: 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월
상속: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월. 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월
실종: 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 6개월. 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월

토지거래허가구역의 토지를 허가 전에 대금 완납했다면 허가일 또는 허가구역 지정 해제·축소일을 기준으로 한다. 취득 후 중과 대상이 되거나 비과세·감면의 부과·추징 사유가 발생하면 그 사유에 따른 날부터 60일 이내에 추가 신고·납부해야 한다(지방세법 제20조).

법정 신고·납부기한 전에 등기하려면 등기신청서를 등기소에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 한다. 취득세를 내지 않은 것은 등기신청 각하사유이지만, 등기관의 보정명령에 따라 그 다음 날까지 보정하여 등기신청의 각하를 면하더라도 세법상 신고·납부기한이 다음 날로 늘어나는 것은 아니다(지방세법 제20조, 부동산등기법 제29조).

기한 내에 신고하지 않으면 원칙적으로 무신고납부세액의 20%, 부정행위 무신고는 40%의 가산세가 붙는다. 과소신고는 원칙적으로 10%, 부정행위 과소신고는 40%이고, 미납·과소납부분에는 하루 10만분의 22의 납부지연가산세가 붙되 그 일할 가산세는 해당 세액의 75%가 한도다(지방세기본법 제53조, 지방세기본법 제54조, 지방세기본법 제55조, 지방세기본법 시행령 제34조). 사실상 취득한 뒤 신고하지 않고 과세물건을 매각하면 원칙적으로 산출세액의 80%를 가산하는 취득세 중가산세가 적용된다. 다만 시행령상 등기·등록이 필요하지 않은 과세물건과 지목변경·종류변경·과점주주 간주취득 등은 제외되지만, 골프·승마·콘도미니엄·종합체육시설·요트 회원권은 ‘등기·등록이 필요하지 않은 과세물건’이라는 이유만으로 제외되지 않는다(지방세법 제21조, 지방세법 시행령 제37조).

실무에서 무엇을 더 확인해야 하는가

취득가액이 50만원 이하이면 원칙적으로 취득세를 부과하지 않는다. 다만 토지나 건축물을 취득한 뒤 1년 이내에 인접 토지·건축물을 취득하면 전후 취득을 합산해 면세점을 판단한다(지방세법 제17조).
임시건축물은 제13조제5항의 사치성 재산을 제외하고 비과세될 수 있지만, 존속기간이 1년을 초과하면 과세된다. 신탁재산 취득의 비과세는 신탁등기가 병행되는 법정 유형에 한하고, 주택조합등과 조합원 간 취득 및 비조합원용 부동산의 취득은 제외된다(지방세법 제9조).
상속세를 냈다고 취득세가 면제되지 않는다. 세목·과세권자가 다른 별개의 세금이다.

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최종 수정 2026년 8월 18일 · 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이고 개별 사안의 법률 자문이 아닙니다. 최종 수정일 기준으로 작성됐으며 이후 법령 개정이나 판례 변경으로 현행과 달라질 수 있고, 법령·판례의 문언은 정본이 우선합니다. 내용만을 근거로 한 판단으로 생긴 손해에 책임을 지지 않습니다. 면책 고지

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