근저당권설정등기

근저당권설정등기는 계속적 거래에서 생기는 불확정 채권을 채권최고액 한도에서 담보하기 위해 부동산등기부 을구에 기록하는 담보권 등기다(민법 제357조). 근저당권자와 설정자가 공동으로 신청하며(부동산등기법 제23조 제1항), 채권최고액과 채무자 표시가 필수 기재사항이다.

쉽게 말하면 — 은행에서 한도대출을 받을 때 집을 담보로 잡는 그 등기입니다. 정해진 채권최고액 안에서 돈을 빌렸다 갚았다 반복해도 담보가 유지됩니다. 채권자와 집주인이 함께 신청합니다.

근저당권은 저당권과 무엇이 다른가

근저당권은 채권액이 확정되지 않은 채로 채권최고액 한도에서 담보 효력이 유지되는 담보물권이다(민법 제357조). 저당권이 특정 확정채권을 담보하는 데 비해(민법 제356조), 근저당권은 계속적 거래관계에서 생기고 없어지는 채권을 한도 안에서 포괄적으로 담보한다.

항목	저당권	근저당권
근거	민법 제356조	민법 제357조
피담보채권	확정된 특정 채권	불확정·증감변동 채권(최고액 한도)
등기 기재사항	채권액·이자	채권최고액·채무자
부종성	강함(채권 소멸 시 저당권 소멸)	완화(확정 전 일시 소멸해도 존속)
실무 활용	드물게 사용	대부분

은행 담보대출, 사업자금 한도거래, 신용공여 등 실무 부동산담보 등기의 대부분은 근저당권이다(민법 제357조). 저당권은 일회성 확정채권 담보에만 예외적으로 쓴다.

저당권은 “1억 원을 빌려준다”처럼 금액이 딱 정해진 빚에 씁니다. 근저당권은 “최고 1억 2천만 원까지”처럼 한도만 정해 두고 그 안에서 빌렸다 갚았다 하는 거래에 씁니다.

누가 어디에 신청하는가

근저당권설정등기는 근저당권자(등기권리자)와 설정자(등기의무자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 관할은 부동산 소재지 관할 등기소다.

설정자는 보통 부동산 소유자이지만, 지상권자·전세권자도 자신의 지상권·전세권을 목적으로 근저당권을 설정할 수 있다. 이 경우 등기는 을구의 부기등기로 실행된다(부동산등기법 제52조 제3호). 소유권을 목적으로 하는 일반적 근저당권은 을구에 주등기로 기록된다.

채무자는 등기당사자가 아니라서 신청서에 채무자의 인감이나 서명은 필요 없다(부동산등기법 제23조 제1항). 다만 채무자의 성명과 주소는 등기사항이라 반드시 기재한다.

채권최고액과 채무자는 어떻게 기재하는가

채권최고액은 단일한 금액으로 기재한다(등기예규 제1471호). 채권자가 여럿이거나 채무자가 여럿이어도 각자에 대한 금액으로 나눠 적을 수 없다. 하나의 근저당권은 하나의 채권최고액으로만 표시된다.

채무자의 성명(법인은 명칭)과 주소는 필수 기재사항이다(등기예규 제264호). 채무자가 설정자와 같은 사람이라도 채무자 표시는 생략할 수 없고 따로 기재한다. 다만 채무자는 등기당사자가 아니므로 주민등록번호는 등기사항이 아니다.

연대채무자가 있어도 등기부에는 “연대채무자”로 적을 수 없고 그냥 “채무자”로만 기재한다(등기예규 제1471호). 연대 관계는 등기부 밖의 채권계약에서 규율된다.

외화채권을 담보하는 근저당권은 등록면허세를 원화환산액 기준으로 산정하지만, 환산액 자체는 등기사항이 아니고 등기부에는 외화 표시 채권최고액만 기록한다(등기예규 제1341호).

채권자가 둘이라도 “A에게 5천, B에게 7천”처럼 쪼개 적지 못하고 “채권최고액 1억 2천”으로 하나로만 적습니다. 빌린 사람(채무자)이 집주인 본인이어도 채무자 칸은 따로 채워야 합니다.

필요서류는 무엇인가

근저당권설정등기에 필요한 서류는 다음과 같다(부동산등기법 제23조 제1항).

근저당권설정계약서(단순 금전소비대차계약서로는 안 됨)
등기의무자(설정자)의 인감증명서(소유권을 목적으로 하는 경우)
등기필정보(설정자가 보관하던 권리증)
근저당권자의 주소증명서
등록면허세 영수필확인서
근저당권자가 법인인 경우 법인등기사항증명서

지상권·전세권을 목적으로 하는 근저당권은 설정자의 인감증명서가 필요 없다. 소유권 처분에 준하는 무게가 없기 때문이다.

근저당권설정계약서는 단순한 금전소비대차계약서와 구별된다. 담보권 설정의 합의가 명시되어야 하고, 채권최고액·채무자·피담보채무의 범위가 특정되어야 한다.

비용은 얼마인가

등록면허세는 채권최고액의 0.2%이고, 여기에 지방교육세 0.04%(등록면허세의 20%)가 더해져 실질 부담은 채권최고액의 0.24%다(지방세법 제28조 제1항 제1호). 예를 들어 채권최고액 1억 2,000만 원이면 등록면허세 24만 원, 지방교육세 4만 8,000원이 부과된다.

국민주택채권 매입 의무가 있고, 매입 기준도 채권최고액이다. 매입 후 즉시 할인해 현금화하면 실부담은 채권최고액의 일정 비율로 발생한다.

담보권 설정은 부동산 취득이 아니라서 취득세는 부과되지 않는다(지방세법 제28조 제1항 제1호).

세금 계산은 빌린 돈이 아니라 “채권최고액”이 기준입니다. 1억 2천이면 등록면허세·지방교육세 합쳐 약 28만 8천 원입니다. 집을 산 것이 아니라 담보만 잡은 것이라 취득세는 없습니다.

신청 절차는 어떻게 진행되는가

근저당권설정계약 체결, 계약서 작성, 등록면허세 납부, 등기신청, 을구 주등기 실행의 순서로 진행된다(민법 제357조, 부동산등기법 제23조 제1항).

은행 담보대출은 실무에서 대출 실행일에 맞춰 근저당권설정등기를 동시에 신청한다. 등기 완료까지의 시차 동안 채권자는 등기 접수 사실로 우선순위를 확보한다.

흔히 하는 두 가지 오해

근저당권 설정에는 농지취득자격증명이 필요 없다. 농지 위에 근저당권을 설정해도 담보권 설정은 농지의 취득이 아니므로 농지취득자격증명을 요구하지 않는다(등기예규 제353호). 토지거래허가도 마찬가지로 필요 없다.

하나의 근저당권설정계약을 쪼개 여러 건의 등기로 신청할 수 없다(등기선례 5-436). 한 계약에 따른 근저당권은 한 건의 등기로만 기록되며, 부동산을 나눠 일부씩 별개 등기로 신청하는 것도 안 된다.

실무 체크포인트

채권최고액은 단일 기재가 원칙이다. 채권자·채무자가 여럿이어도 금액을 쪼개 적으면 각하 소지가 있다. 한 근저당권은 한 채권최고액으로만 표시한다(등기예규 제1471호).
채무자와 설정자가 같은 사람이어도 채무자 표시는 따로 한다. 동일인이라고 생략하면 보정 대상이다(등기예규 제264호). 다만 채무자 주민등록번호는 등기사항이 아니다.
농지 위 근저당이라고 농지취득자격증명을 챙기지 않는다. 담보권 설정은 취득이 아니라 농취증·토지거래허가 모두 불요다(등기예규 제353호). 불필요한 서류를 받느라 일정을 늘리지 않는다.
세금·국민주택채권은 모두 채권최고액 기준이다. 빌린 실제 금액이 아니라 채권최고액으로 등록면허세 0.24%와 채권 매입액을 산정한다(지방세법 제28조 제1항 제1호).