건물 합병등기의 제한

합병하려는 건물에 법이 정한 등기 외의 권리에 관한 등기가 있는 경우에는 합병의 등기를 할 수 없다(부동산등기법 제42조 제1항). 토지의 합필 제한(부동산등기법 제37조)과 같은 취지이나, 허용되는 권리등기의 목록이 다르다.

쉽게 말하면 — 두 건물을 등기부에서 하나로 합치려면, 각 건물에 걸린 권리등기가 법이 허용한 것만이어야 합니다. 어느 한쪽에만 저당권이나 가압류가 있으면 합병등기가 막힙니다.

어떤 등기가 있으면 합병하지 못하나

합병의 등기를 할 수 있는 경우는 다음 등기만 있는 때다(부동산등기법 제42조 제1항).

소유권·전세권 및 임차권의 등기
합병하려는 모든 건물에 있는, 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 동일한 저당권에 관한 등기
합병하려는 모든 건물에 있는, 부동산등기법 제81조 제1항 각 호의 등기사항이 동일한 신탁등기

어느 한 건물에만 있는 저당권, 등기원인·연월일·접수번호가 다른 저당권, 가등기·가압류·가처분 같은 그 밖의 권리등기가 있으면 합병등기를 할 수 없다(같은 항 본문). 지상권·지역권 등기도 제1호 목록에 없다.

각 건물의 등기 상태	합병등기	근거
소유권·전세권·임차권 등기만 있음	가능	부동산등기법 제42조 제1항 제1호
모든 건물에 등기원인·연월일·접수번호가 동일한 저당권	가능	같은 항 제2호
모든 건물에 등기사항이 동일한 신탁등기	가능	같은 항 제3호
어느 한 건물에만 있는 저당권, 조건이 다른 저당권	불가	같은 항 본문
지상권·지역권 등기	불가	같은 항 제1호에 없음
가등기·가압류·가처분 등 그 밖의 권리등기	불가	같은 항 본문

양쪽 건물에 똑같이 걸린 공동저당이나 같은 신탁은 예외입니다. 한쪽에만 있는 저당·가압류·지상권은 예외가 아닙니다.

합필 제한과 무엇이 다른가

토지 합필은 소유권·지상권·전세권·임차권과 승역지 지역권 등기를 허용한다(부동산등기법 제37조 제1항 제1호). 건물 합병은 소유권·전세권·임차권만 허용하고 지상권·지역권을 빼 두었다(부동산등기법 제42조 제1항 제1호).

합필에는 이해관계인 승낙을 전제로 한 특례가 있다(부동산등기법 제38조). 건물 합병에는 같은 특례 조문이 없다. 제한에 걸리는 권리등기가 있으면 먼저 말소하거나 조건을 맞춘 뒤에만 합병등기를 신청한다.

회사의 합병등기는 상업등기다. 이 글이 다루는 것은 건물 표시의 합병이다.

땅의 합필보다 건물의 합병이 더 좁습니다. 지상권이나 승역지에 하는 지역권이 있어도 토지 합필은 될 수 있지만, 건물 합병은 안 됩니다. 합필 특례도 건물 쪽에는 없습니다.

신청이 막히면 어떻게 되나(각하·통지)

제42조 제1항을 위반한 신청은 등기할 것이 아닌 경우에 해당한다. 등기관은 이유를 적은 결정으로 각하하여야 한다(부동산등기법 제29조 제2호). 잘못된 부분이 보정될 수 있고 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 아니한다(같은 조 단서). 권리등기 말소처럼 실체를 바꿔야 하는 제한은 보정으로 풀리지 않는 것이 보통이다.

등기관이 제1항 위반 신청을 각하하면 지체 없이 그 사유를 건축물대장 소관청에 알려야 한다(부동산등기법 제42조 제2항). 합필 각하의 통지 상대는 지적소관청이다(부동산등기법 제37조 제2항).

허용된 합병의 기록 방법은 부동산등기규칙 제100조가 정한다. 갑 건물을 을 건물에 합병하면 토지 합필 실행 규정을 준용한다(같은 조 제1항 본문). 다만 갑 건물이 구분건물로서 같은 등기기록에 을 건물 외에 다른 건물의 등기가 있으면 그 등기기록을 폐쇄하지 아니한다(같은 항 단서).

제한에 걸린 신청은 각하되고, 그 사실이 건축물대장 관청에 통지됩니다. 흠을 고치면 되는 형식 오류와 달리, 권리등기를 먼저 정리해야 하는 경우가 많습니다.

합병등기는 누가 언제 신청하나

건물의 분할·구분·합병이 있으면 그 건물 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청하여야 한다(부동산등기법 제41조 제1항). 다만 구분건물로서 표시등기만 있는 건물은 부동산등기법 제65조 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청하여야 한다(부동산등기법 제41조 제2항). 표시변경의 신청 실무는 부동산표시변경등기 신청에서 다룬다. 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부정보로 제공한다(부동산등기규칙 제86조 제3항).

제42조는 그 신청이 수리되는 객관적 한계다. 부동산등기법 제41조 제1항의 1개월 신청 의무가 있어도, 제한 사유가 남아 있으면 합병의 등기를 할 수 없다.

건물 합병이 있으면 1개월 안에 등기를 신청해야 합니다(부동산등기법 제41조 제1항). 다만 권리등기 제한을 먼저 해소하지 않으면 그 신청은 받아들여지지 않습니다(부동산등기법 제42조 제1항).

실무 체크포인트

합병 전에 각 건물 등기기록의 을구·가등기·가압류·가처분을 대조한다(부동산등기법 제42조 제1항).
저당권은 모든 건물에 등기원인·연월일·접수번호가 같아야 예외에 든다(같은 항 제2호).
지상권·지역권이 있으면 합필과 달리 건물 합병은 막힌다. 토지 제37조 제1호를 그대로 쓰지 않는다.
각하되면 건축물대장 소관청 통지가 따른다(부동산등기법 제42조 제2항). 이의는 등기관 처분에 대한 이의신청을 본다.