저당권설정등기는 특정 채권을 담보하기 위해 채무자나 물상보증인의 부동산에 저당권을 설정하고 이를 등기부에 공시하는 등기다(부동산등기법 제75조 제1항). 채권액이 확정된 하나의 채권을 담보하는 보통저당권을 대상으로 하며, 장래 증감하는 불특정 채권을 담보하는 근저당권과 구별된다. 저당권의 법적 성질은 저당권에서 다루고, 여기는 설정등기 신청 실무다.
쉽게 말하면 — 돈을 빌려주면서 상대방(또는 담보 제공자)의 부동산을 담보로 잡고, 그 사실을 등기부에 적는 절차입니다. 갚지 않으면 그 부동산을 경매해 우선 변제받을 수 있습니다.
근저당권과 무엇이 다른가
보통저당권은 확정된 특정 채권을 담보하고, 등기부에 채권액을 기록한다(부동산등기법 제75조 제1항 제1호). 반면 근저당권은 장래 증감·변동하는 불특정 채권을 일정한 한도(채권최고액)에서 담보한다(근저당권). 실무에서는 계속적 거래관계가 많아 근저당권이 널리 쓰이지만, 단일 채권을 담보할 때는 보통저당권을 설정한다.
누가 어디에 신청하나
저당권자(등기권리자)와 저당권설정자(등기의무자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 설정자는 채무자 본인일 수도 있고, 타인의 채무를 위해 자기 부동산을 담보로 제공하는 물상보증인일 수도 있다. 관할은 그 부동산 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 등기소다(부동산등기법 제7조 제1항).
무엇을 등기하나
등기관은 저당권설정등기를 할 때 채권액과 채무자를 기록한다(부동산등기법 제75조 제1항). 등기원인에 약정이 있으면 변제기, 이자와 그 발생기·지급시기, 원본·이자 지급장소, 채무불이행 손해배상 약정, 「민법」 제358조 단서의 약정(부합물·종물에 저당권 효력이 미치지 않는다는 특약), 채권의 조건도 기록한다(같은 항). 신청할 때에는 이 등기사항을 신청정보로 제공한다(부동산등기규칙 제131조 제1항). 일정한 금액을 목적으로 하지 않는 채권을 담보하는 경우에는 그 채권의 평가액을 제공한다(같은 조 제3항).
얼마를 담보하는지(채권액)와 누가 빚진 사람인지(채무자)가 필수 기재사항입니다. 이자나 변제기 같은 조건은 약정이 있을 때 기록합니다.
필요서류는 무엇인가
- 저당권설정계약서(등기원인 증명정보)
- 저당권설정자(등기의무자)의 등기필정보와 인감증명서
- 저당권자(등기권리자)의 주소·주민등록번호 증명정보
- 등록면허세·등기신청수수료 영수필확인서
- 위임장(대리 신청 시)
비용은 얼마인가
등록면허세는 채권금액의 1천분의 2(0.2%)이다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목2)). 다만 이렇게 계산한 세액이 그 밖의 등기 세율(건당 6,000원)보다 적으면 6,000원을 적용한다(같은 항 단서). 여기에 지방교육세로 등록면허세액의 100분의 20이 더해진다(지방세법 제151조 제1항 제2호). 담보권 설정은 부동산 취득이 아니므로 취득세는 부과되지 않는다.
실무 체크포인트
- 채권액과 채무자는 필수 기재사항이다. 이 둘은 반드시 등기·신청정보에 기록한다(부동산등기법 제75조 제1항). 이자·변제기는 약정이 있을 때만 기록한다.
- 물상보증인 여부를 확인한다. 설정자가 채무자가 아니라 물상보증인이면 계약 당사자와 등기의무자를 정확히 특정한다(부동산등기법 제23조 제1항).
- 세금은 채권액 기준이다. 등록면허세는 채권금액의 0.2%이고 지방교육세는 그 등록면허세액의 20%다(지방세법 제28조 제1항 제1호 다목2)·지방세법 제151조 제1항 제2호). 채권액이 소액이면 최저 6,000원이 적용된다.
- 소유권 외의 권리를 목적으로 하면 그 권리를 표시한다. 지상권·전세권을 목적으로 저당권을 설정하면 그 권리의 표시를 신청정보로 제공한다(부동산등기규칙 제131조 제2항).
관련
- 개념·해설
- 법령
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.
