법인 명의 부동산 등기

법인 명의 부동산 등기는 법인이 부동산을 취득해 그 법인을 등기명의인으로 올리는 등기다. 개인 등기와 달리 신원·인감을 법인 서류로 대체하고, 주택을 취득하면 12% 중과세율이 적용된다(지방세법 제13조의2). 서류는 개인의 주민등록·인감증명을 법인 서류로 갈음하고, 세율은 물건 종류에 따라 갈린다.

쉽게 말하면 — 회사가 부동산을 사서 회사 이름으로 등기하는 절차입니다. 개인이 내는 주민등록등본·인감증명서 대신 법인등기부등본·법인인감증명서를 내고, 회사가 주택을 사면 취득세가 12%로 무겁게 붙습니다.

어떤 서류가 추가되는가

개인이 내는 주민등록·인감증명을 법인용 서류로 대체한다. 핵심은 법인등기사항전부증명서(법인등기부등본)와 법인인감증명서다. 두 서류 모두 발급일로부터 3개월 이내여야 한다.

구분	개인	법인
신원·존재 증명	주민등록등(초)본	법인등기사항전부증명서
인감 증명	개인 인감증명서	법인인감증명서
식별번호	주민등록번호	법인등록번호
신청서 날인	본인 인감	법인 인감(직인)
대리 신청 시	위임장 + 본인 인감증명	위임장 + 법인인감증명서

대표이사가 직접 출석하지 않고 법무사 등 대리인이 신청하면, 위임장에 법인 인감을 날인하고 법인인감증명서를 첨부한다. 대표이사 개인 인감을 찍는 것이 아니다.

법인등기부등본은 회사의 신분증, 법인인감증명서는 회사의 인감증명서라고 보면 됩니다. 대리로 맡길 때 위임장에 찍는 도장도 대표이사 개인 도장이 아니라 회사 직인입니다.

법인이 주택을 취득하면 취득세가 얼마인가

12%가 원칙이다(지방세법 제13조의2). 법인의 주택 취득세율은 농지 외 표준세율 4%(지방세법 제11조)에 중과기준세율의 400%인 8%를 합해 12%가 된다. 개인의 1주택 1~3% 일반세율과 비교하면 4~12배에 달한다. 법인을 통한 주택 투기를 억제하기 위해 도입된 중과 규정이다(지방세법 제13조의2).

취득 물건	개인 (일반)	법인
주택 (1주택 기준)	1~3%	12% (중과)
상업용·업무용 건물	4%	4%
토지 (비주택)	4%	4%
농지	3%	— (취득 제한)

다만 모든 법인 주택 취득이 12%인 것은 아니다. 사원용 임대주택 취득, 시공사의 미분양 물건 매입 등 일부 예외가 지방세법 시행령에 규정되어 있다. 예외 적용 여부는 사안별로 검토가 필요하다.

법인은 1인 법인이든 가족 법인이든 주택을 사면 12%가 원칙입니다. 상가·사무실·토지는 개인과 같은 4%이고, 농지는 법인 취득이 거의 막혀 있습니다.

등기신청서에 어떻게 기재하는가

신청인란은 법인명 + 법인등록번호 + 주사무소 주소 + 대표이사 성명 형식으로 적는다(부동산등기법 제26조 참조).

예시:

신청인: 주식회사 ○○○○
        110111-0000000
        서울특별시 중구 ○○로 ○○
        대표이사 김○○ (인)

날인란의 “(인)”은 법인 인감(직인)을 뜻한다. 대표이사 개인 인감이 아니다. 등기목적·등기원인·부동산의 표시 등 나머지 항목은 개인 신청과 같다.

대표이사가 바뀌면 등기도 바꿔야 하는가

바꿀 필요 없다. 등기명의인은 법인 그 자체이지 대표이사 개인이 아니다. 대표이사 교체는 법인 내부의 변경이고, 부동산 등기부에는 영향이 없다.

다만 다음 경우는 등기명의인 표시변경등기가 필요하다.

법인 본점 이전 → 등기명의인 주소가 달라지므로 표시변경등기
법인 상호 변경 → 등기명의인 명칭이 달라지므로 표시변경등기

법인등기부에서 본점·상호가 바뀌면, 그에 맞춰 부동산 등기부의 표시도 정리해야 한다(부동산등기법 제26조).

대표가 바뀌어도 회사 이름으로 된 부동산 등기는 그대로 둡니다. 회사의 주소(본점)나 상호가 바뀌었을 때만 부동산 등기부의 표시를 고치면 됩니다.

종중·학교법인 등 특수 단체는 어떻게 다른가

법인이 아닌 단체도 부동산등기법이 정한 요건을 갖추면 등기명의인이 될 수 있다(부동산등기법 제26조).

단체	등기 가능 여부	핵심 서류
종중	가능 (법인 아니지만 부동산등기법 제26조에 따라 등기능력 인정)	종중규약, 대표자 선임 결의서, 종원명부
사단법인·재단법인	가능	법인등기사항전부증명서, 설립허가증
학교법인	가능	학교법인등기부등본, 처분 시 관할청 허가서
비영리법인	가능	법인등기사항전부증명서, 주무관청 허가서(처분 시)

종중은 법인격이 없지만 부동산등기법 제26조가 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단의 등기능력을 인정한다. 다만 종중 대표자임을 증명하는 결의서·규약이 별도로 필요하고, 분쟁 가능성이 높아 신청 단계에서 서류 미비로 각하되는 경우가 많다.

학교법인·사회복지법인 등은 기본재산 처분 시 관할청 허가서가 필수다. 허가 없이 처분한 등기는 무효 사유가 된다.

실무 체크포인트

법인 서류는 발급 3개월 이내로 맞춘다. 법인등기사항전부증명서·법인인감증명서 모두 3개월이 지나면 보정 대상이다. 계약·잔금 일정에 맞춰 발급 시점을 잡는다.
위임장 날인은 법인 직인이다. 대리 신청 시 위임장에 대표이사 개인 인감을 찍으면 인감 불일치로 각하될 수 있다. 법인 인감카드를 등기소에 미리 신고해 두어야 법인인감증명서 발급이 가능하다.
주택 취득세 12% 중과는 1인 법인도 동일하다. 가족법인·소규모 법인이라고 일반세율이 적용되지 않는다(지방세법 제13조의2). 취득 전 세액을 먼저 시뮬레이션해 자금계획에 반영한다.
법인 양도 단계 추가 법인세도 함께 본다. 법인이 주택을 취득해 양도하면 취득 단계 12% 중과와 별개로 양도 단계에서 법인세에 추가세율이 가산된다. 취득·보유·양도 전 단계의 세 부담을 함께 검토한다.
특수 단체는 처분 허가서를 먼저 확인한다. 학교법인·사회복지법인의 기본재산 처분은 관할청 허가서가 없으면 등기가 무효다. 종중은 대표자 자격 증명서류 미비로 각하되기 쉬우니 결의서·규약·종원명부를 사전에 점검한다.