법인 명의 부동산 등기

법인 명의 부동산 등기는 법인이 부동산을 취득해 그 법인을 등기명의인으로 올리는 등기다. 개인 등기와 달리 신원·인감을 법인 서류로 대체하고, 주택을 취득하면 12% 중과세율이 적용된다(지방세법 제13조의2). 서류는 개인의 주민등록·인감증명을 법인 서류로 대신하고, 세율은 물건 종류에 따라 나뉜다.

어떤 서류가 추가되는가

개인이 내는 주민등록·인감증명을 법인용 서류로 대체한다. 핵심은 법인등기사항전부증명서(법인등기부등본)와 법인인감증명서다. 두 서류 모두 발급일로부터 3개월 이내여야 한다.

대표이사가 직접 출석하지 않고 법무사 등 대리인이 신청하면, 위임장에 법인 인감을 날인하고 법인인감증명서를 첨부한다. 대표이사 개인 인감을 찍는 것이 아니다.

법인이 주택을 취득하면 취득세가 얼마인가

유상거래로 주택을 취득하면 12%가 원칙이다(지방세법 제13조의2 제1항 제1호). 표준세율 4%(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목)에 중과기준세율의 100분의 400인 8%를 합한 값이다. 무상취득은 이 항이 아니라 지방세법 제11조 제1항 제2호와 지방세법 제13조의2 제2항이 규율한다. 개인의 1주택 1~3% 일반세율과 비교하면 4~12배에 달한다. 법인을 통한 주택 투기를 억제하기 위해 도입된 중과 규정이다(같은 조).

부가세목까지 더하면 12%로 끝나지 않는다. 법인이 지방세법 제13조의2로 중과되는 주택을 취득하면 지방교육세는 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액의 100분의 20이다(지방세법 제151조 제1항 제1호 나목) — (4% − 2%) × 20% = 0.4%다. 농어촌특별세는 표준세율을 100분의 2로 적용해 산출한 취득세액의 100분의 10, 곧 과세표준의 0.2%다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호). 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 주택이면 농어촌특별세는 비과세다(농어촌특별세법 제4조 제11호). 12% 중과 시 실제 부담은 12.6%(국민주택 규모 이하면 12.4%)가 된다.

다만 모든 법인 주택 취득이 12%인 것은 아니다. 사원용 임대주택 취득, 시공사의 미분양 물건 매입 등 일부 예외가 지방세법 시행령에 규정되어 있다. 예외 적용 여부는 사안별로 검토가 필요하다.

등기신청서에 어떻게 기재하는가

신청인란은 법인명 + 법인등록번호 + 주사무소 주소 + 대표이사 성명 형식으로 적는다(부동산등기법 제48조 제2항 참조). 권리자의 명칭 외에 부동산등기용등록번호와 사무소 소재지를 함께 기록하도록 한 조항이다.

예시:

신청인: 주식회사 ○○○○
        110111-0000000
        서울특별시 중구 ○○로 ○○
        대표이사 김○○ (인)

날인란의 “(인)”은 법인 인감(직인)을 뜻한다. 대표이사 개인 인감이 아니다. 등기목적·등기원인·부동산의 표시 등 나머지 항목은 개인 신청과 같다.

대표이사가 바뀌면 등기도 바꿔야 하는가

바꿀 필요 없다. 등기명의인은 법인 그 자체이지 대표이사 개인이 아니다. 대표이사 교체는 법인 내부의 변경이고, 부동산 등기부에는 영향이 없다.

다만 다음 경우는 등기명의인 표시변경등기가 필요하다.

• 법인 본점 이전 → 등기명의인 주소가 달라지므로 표시변경등기
• 법인 상호 변경 → 등기명의인 명칭이 달라지므로 표시변경등기

법인등기부에서 본점·상호가 바뀌면, 그에 맞춰 부동산 등기부의 등기명의인 표시도 정리해야 한다. 등기명의인 표시의 변경·경정 등기는 그 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제6항).

종중·학교법인 등 특수 단체는 어떻게 다른가

법인이 아닌 단체도 부동산등기법이 정한 요건을 갖추면 등기명의인이 될 수 있다(부동산등기법 제26조).

종중은 법인격이 없지만 부동산등기법 제26조가 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단의 등기능력을 인정한다. 다만 종중 대표자임을 증명하는 결의서·규약이 별도로 필요하고, 분쟁 가능성이 높아 신청 단계에서 서류 미비로 각하되는 경우가 많다. 종중의 등록번호 부여부터 첨부서면까지의 구체적 절차는 종중 명의 부동산등기 절차에서 다룬다.

학교법인·사회복지법인 등은 기본재산 처분 시 관할청 허가서가 필수다. 허가 없이 처분한 등기는 무효 사유가 된다.

실무 체크포인트

• 법인 서류는 발급 3개월 이내로 맞춘다. 법인등기사항전부증명서·법인인감증명서 모두 3개월이 지나면 보정 대상이다. 계약·잔금 일정에 맞춰 발급 시점을 잡는다.
• 위임장 날인은 법인 직인이다. 대리 신청 시 위임장에 대표이사 개인 인감을 찍으면 인감 불일치로 각하될 수 있다. 법인 인감카드를 등기소에 미리 신고해 두어야 법인인감증명서 발급이 가능하다.
• 주택 취득세 12% 중과는 1인 법인도 동일하다. 가족법인·소규모 법인이라고 일반세율이 적용되지 않는다(지방세법 제13조의2 제1항 제1호). 다만 이 세율은 유상거래 취득에 붙는다. 취득 전 세액을 먼저 시뮬레이션해 자금계획에 반영한다.
• 법인 양도 단계 추가 법인세도 함께 본다. 법인이 주택을 취득해 양도하면 취득 단계 12% 중과와 별개로 양도 단계에서 법인세에 추가세율이 가산된다. 취득·보유·양도 전 단계의 세 부담을 함께 검토한다.
• 특수 단체는 처분 허가서를 먼저 확인한다. 학교법인·사회복지법인의 기본재산 처분은 관할청 허가서가 없으면 등기가 무효다. 종중은 대표자 자격 증명서류 미비로 각하되기 쉬우니 결의서·규약·종원명부를 사전에 점검한다.

관련

• 개념·해설
  집합건물 등기 특이사항부동산등기 유형 비교종중 명의 부동산등기 절차
• 법령
  부동산등기법 제26조부동산등기법 제48조지방세법 제11조지방세법 제13조의2