근저당권말소등기

근저당권말소등기는 변제·해지·소멸시효 완성 등으로 소멸한 근저당권의 등기 기록을 정리하기 위해 부동산등기부 을구에 말소 표시를 기록하는 등기다(부동산등기법 제23조, 부동산등기법 제57조). 소유자와 근저당권자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이다(부동산등기법 제23조 제1항).

쉽게 말하면 — 대출을 다 갚아도 등기부의 근저당은 저절로 지워지지 않습니다. 은행에서 해지증서를 받아 따로 말소등기를 신청해야 깨끗해집니다. 비용은 부동산 한 건당 7,200원입니다.

누가 어떻게 신청하는가

소유자(등기권리자)와 근저당권자(등기의무자)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 보통 채무자가 변제 후 채권자(은행 등)로부터 해지증서를 받아, 법무사를 통해 양 당사자 명의의 신청서를 등기소에 접수한다.

다음 경우에는 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다.

등기의무자가 협력하지 않아 말소를 명하는 확정판결을 받은 경우(부동산등기법 제23조 제4항)
등기의무자의 행방불명·소재불명으로 공시최고 후 제권판결을 받은 경우(부동산등기법 제56조)
근저당권자 사망 후 상속인이 없는 경우(이해관계인의 단독신청)

설정등기와 말소등기는 무엇이 다른가

같은 근저당권을 다루지만 신청 구조·서류·세금이 모두 다르다. 설정등기는 새 담보권을 만드는 것이라 채권최고액 기준 종가세이고, 말소등기는 이미 소멸한 등기를 정리하는 형식적 등기라 정액세다(지방세법 제28조 제1항).

항목	근저당권설정등기	근저당권말소등기
신청인(권리자)	근저당권자	소유자
신청인(의무자)	설정자(소유자)	근저당권자
등기원인 증명서면	근저당권설정계약서	해지증서·변제증서
등록면허세	채권최고액 × 0.24%	부동산 1건당 7,200원(정액)
이해관계인 승낙서	원칙적 불요	후순위자 있으면 필수
농지취득자격증명	불요	불요

설정등기는 빌린 금액 규모에 따라 세금이 커지지만, 말소등기는 금액과 무관하게 부동산 한 건당 7,200원 정액입니다.

이해관계인 승낙서를 빠뜨리면 어떻게 되는가

이해관계인 승낙서를 빠뜨리면 각하사유에 해당해 등기관이 신청을 각하한다(부동산등기법 제29조 제9호, 부동산등기법 제57조). 근저당권 말소에서 이해관계인은 그 근저당권에 종속된 권리를 가진 자를 말한다(부동산등기법 제57조).

그 근저당권에 대해 부기등기로 가압류·압류·전부명령이 있는 자
근저당권부 채권에 대한 질권자
근저당권의 일부 양수인·지분권자

후순위 근저당권자나 후순위 전세권자는 선순위 근저당이 말소되면 순위가 자동으로 올라가므로 이해관계인이 아니다(부동산등기법 제57조). 등기관이 직권으로 순위를 조정하고 따로 신청을 받지 않는다.

승낙서에는 이해관계인의 인감증명이 첨부되어야 한다(부동산등기법 제57조). 등기 신청 전에 등기부등본을 발급해 부기등기·질권 등재 여부를 반드시 확인한다.

“이해관계인”은 지워질 근저당에 얹혀 있는 권리자(예: 그 근저당을 압류한 사람)입니다. 단순히 순위가 뒤인 다른 근저당권자는 승낙이 필요 없고, 오히려 앞 근저당이 지워지면 순위가 올라가니 이득입니다.

등록면허세는 얼마인가

부동산 1건당 6,000원이고, 지방교육세 20%가 더해져 합계 7,200원이다(지방세법 제28조 제1항). 채권최고액과 무관한 정액세이고, 취득세는 부과되지 않는다.

공동근저당이면 부동산 건수마다 정액이 각각 부과되므로, 5개 부동산을 공동담보로 한 근저당권을 한꺼번에 말소하면 7,200원 × 5건 = 36,000원이 된다(지방세법 제28조 제1항). 등기신청수수료도 부동산 건당 따로 부과된다.

신청 절차는 어떻게 되는가

말소원인 발생, 해지증서 수령, 등기부 발급·이해관계인 확인, 승낙서·인감증명 수령, 등록면허세 납부, 등기소 접수, 말소등기 실행의 순서로 진행된다(부동산등기법 제57조, 부동산등기규칙 제116조). 통상 1~3일 안에 처리된다.

매매 잔금 결제 때는 매도인 근저당말소 + 매수인 소유권이전 + 매수인 새 근저당설정 3건을 동시에 접수하는 것이 실무 통상이다. 접수 순서가 권리관계에 직접 영향을 주므로 신청 순서를 신중하게 정한다.

혼동으로 근저당권이 소멸하면 등기는 자동 말소되는가

자동 말소되지 않는다. 근저당권자가 그 부동산의 소유권을 취득해 혼동이 생긴 경우(민법 제191조) 권리 자체는 실체적으로 소멸하지만, 등기부에는 그대로 남는다. 형식적 말소신청을 따로 해야 한다(부동산등기법 제23조 제1항).

매수인이 매도인의 근저당권자였던 경우, 매매 잔금 결제 때 소유권이전등기 외에 따로 근저당권말소등기를 신청한다. 빠뜨리면 다음 거래나 새 담보권 설정 때 등기부상 근저당이 여전히 보여 실무에 지장이 생긴다.

경매가 끝난 뒤 근저당은 어떻게 정리되는가

매수인이 매각대금을 완납하면 집행법원이 등기소에 촉탁해 등기관이 직권으로 말소한다(민사집행법 제144조 제1항). 매수인이 따로 말소등기를 신청할 필요가 없다.

다만 촉탁이 빠진 경우 매수인이 직접 말소신청을 할 수 있다(민사집행법 제144조). 부당하게 말소된 등기는 말소회복등기로 회복할 수 있으나(부동산등기법 제59조), 회복 시점에 등기상 이해관계인이 있으면 그들의 승낙서가 필요하다(부동산등기법 제59조).

실무 체크포인트

신청 전 등기부등본으로 이해관계인을 확인한다. 근저당에 가압류·질권이 얹혀 있으면 그들의 승낙서+인감증명이 없는 한 각하된다(부동산등기법 제29조 제9호·부동산등기법 제57조). 후순위 근저당권자는 이해관계인이 아니니 승낙서를 받느라 시간 끌지 않는다.
변제했어도 등기는 저절로 안 지워진다. 해지증서를 받아 말소신청을 따로 해야 한다(부동산등기법 제23조 제1항). 채권자가 협력 안 하면 판결로 단독신청한다(부동산등기법 제23조 제4항).
혼동으로 근저당이 실체 소멸해도 말소신청은 별도다. 매수인이 종전 근저당권자면 소유권이전과 별개로 근저당 말소를 같이 접수한다(민법 제191조).
공동담보는 건수만큼 비용이 든다. 5건 공동근저당 말소면 등록면허세 7,200원 × 5 = 36,000원에 신청수수료가 건당 추가된다(지방세법 제28조 제1항).
권리증을 분실해도 말소는 가능하다. 자격자대리인 확인서면이나 공증서면으로 등기필정보를 대체한다.