교환으로 인한 소유권이전등기

교환계약으로 부동산을 맞바꾸면 넘겨받는 쪽과 넘겨주는 쪽이 넘기는 방향마다 공동으로 소유권이전등기를 따로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항, 같은 법 제25조). 교환 등 매매 이외의 원인이면 부동산매도용 인감증명서를 첨부할 필요가 없다(등기예규 제1308호 제4조 제1항 단서).

쉽게 말하면 — 갑의 토지와 을의 건물을 서로 맞바꾸기로 교환계약을 맺은 경우입니다. 토지는 갑에게서 을에게, 건물은 을에게서 갑에게 넘어가므로 부동산마다 1건씩 두 사람이 공동으로 신청합니다(부동산등기법 제23조 제1항, 같은 법 제25조). 방문신청이면 갑과 을은 각자 넘겨주는 부동산의 신청에 자기 인감증명을 내되, 부동산매도용이 아니어도 됩니다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호, 등기예규 제1308호 제4조 제1항 단서). 교환은 부동산 거래신고 대상으로 열거되어 있지 않으므로(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항) 신고필증이 아니라 시장·군수·구청장 등의 검인을 받은 교환계약서를 냅니다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항). 다만 계약의 한쪽이 국가나 지방자치단체이거나 토지거래계약허가증을 첨부하는 경우에는 검인을 받지 않습니다(등기예규 제1727호 1.가.(2), 등기예규 제1634호 4., 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제20조 제2항).

어떤 경우에 교환으로 등기하나

교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정하는 계약이다(민법 제596조). 등기예규는 교환을 매매 이외의 원인으로 들고 교환 등을 원인으로 하는 소유권이전등기를 따로 적으며, 이 계약에 따른 소유권이전등기는 등기원인을 「교환」으로 한다(등기예규 제1308호 제4조 제1항 단서, 등기예규 제1834호 제7조 제1항 제5호).

교환에 해당하는지는 계약서에서 다음 두 가지를 본다.

각자가 넘기는 것이 금전 이외의 재산권인지 본다. 한쪽이 주는 것이 금전뿐이면 「쌍방이 금전 이외의 재산권」을 이전하는 교환에 해당하지 않는다(민법 제596조). 매매와의 차이는 교환의 「매매와 무엇이 다른가?」에서 설명한다.
한쪽이 재산권에 더해 금전을 보태기로 했는지 본다. 보충금은 교환하면서 한쪽이 재산권 이전에 더해 지급하기로 한 금전이다. 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정을 준용한다(민법 제597조). 보충금의 지급 시기·이자는 교환의 「금전을 보태면 어떻게 되는가?」에서 설명한다.

채무를 갚기 위해 부동산을 넘기는 경우의 등기는 대물변제로 인한 소유권이전등기에서 설명한다. 주식회사 설립이나 신주발행 때 부동산을 출자하고 주식을 받는 경우의 등기는 현물출자로 인한 부동산 소유권이전등기에서 설명한다.

몇 건을 누가 신청하나

맞바꾼 부동산마다 넘겨받는 쪽(등기권리자)과 넘겨주는 쪽(등기의무자)이 공동으로 1건씩 따로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항, 같은 법 제25조). 등기의 신청은 1건당 1개의 부동산에 관한 신청정보를 제공하는 방법으로 하여야 하기 때문이다(같은 법 제25조 본문). 서로 반대 방향으로 넘기는 두 신청은 이렇게 따로 내고, 한쪽이 같은 상대방에게 같은 원인으로 여러 부동산을 넘기는 부분은, 관할 등기소가 같으면 「등기목적과 등기원인이 동일」한 경우로서 여러 부동산의 신청정보를 일괄하여 제공할 수 있다(같은 조 단서). 공동신청은 법률에 다른 규정이 없는 경우의 원칙이다(같은 법 제23조 제1항).

등기권리자는 그 등기로 소유권을 넘겨받는 쪽, 등기의무자는 넘겨주는 쪽이다. 교환에서는 두 사람이 신청마다 이 자리를 바꾼다.

제25조 단서는 등기목적과 등기원인이 동일하거나 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 경우 여러 부동산의 신청정보를 일괄하여 제공할 수 있게 한다. 대법원규칙이 1건의 신청정보로 일괄하여 신청하거나 촉탁할 수 있다고 정한 경우는 다음 셋이다(부동산등기규칙 제47조 제1항).

같은 채권의 담보를 위하여 소유자가 다른 여러 개의 부동산에 대한 저당권설정등기를 신청하는 경우다(제1호).
부동산등기법 제97조 각 호의 등기를 촉탁하는 경우다(제2호).
「민사집행법」 제144조제1항 각 호의 등기를 촉탁하는 경우다(제3호).

이 셋에 교환으로 서로 주고받는 소유권이전등기는 열거되어 있지 않다. 단서 앞부분의 「등기목적과 등기원인이 동일」한 경우에 같은 등기소에 내는 교환의 두 신청이 해당하는지는 부동산등기법과 부동산등기규칙이 따로 정하지 않는다. 등기예규 제1834호는 관할 등기소가 다른 부동산의 관련 신청사건에 관한 지침으로서, 등기원인이 동일하려면 당사자도 동일하여야 한다고 정하고 서로 주고받는 교환을 당사자가 동일하다고 볼 수 없는 경우로 든다(아래 「관할 등기소가 다른 경우」). 같은 등기소에 두 신청을 1건으로 일괄하여 내려는 경우에는 관할 등기소에 미리 확인한다(부동산등기법 제25조 단서).

두 신청을 내는 방법은 두 부동산의 관할 등기소가 같은지에 따라 다음과 같이 나뉜다.

관할 등기소가 같은 경우

같은 등기소에 동시에 여러 건의 등기신청을 하면서 첨부정보의 내용이 같은 것이 있으면, 먼저 접수되는 신청에만 그 첨부정보를 낼 수 있다(부동산등기규칙 제47조 제2항). 다른 신청에는 먼저 접수된 신청에 그 첨부정보를 제공하였다는 뜻을 신청정보의 내용으로 제공하는 것으로 대신할 수 있다(같은 항). 이 규정은 동시에 낼 때의 첨부 방법을 정할 뿐, 두 신청을 동시에 내야 한다고 정하지는 않는다. 서로의 이전 의무를 함께 이행하는 관계는 교환의 「매매 규정은 어디까지 적용되는가?」에서 설명한다.

관할 등기소가 다른 경우

관련 신청사건은 관할 등기소가 다른 여러 부동산에 대하여 등기목적과 등기원인이 동일한 신청 등이 있을 때 그중 하나의 관할 등기소에 신청할 수 있는 사건이다(등기예규 제1834호 제2조 제1호). 등기원인이 동일하려면 법률행위의 내용·당사자·원인일자가 모두 동일하여야 한다(같은 예규 제4조 제2호).

등기예규는 A 부동산은 갑이 등기의무자·을이 등기권리자, B 부동산은 을이 등기의무자·갑이 등기권리자가 되는 교환 등의 소유권이전등기를 당사자가 동일하다고 볼 수 없는 경우로 든다(등기예규 제1834호 제7조 제1항 제5호). 그래서 맞바꾼 두 부동산의 관할 등기소가 다르면 한 등기소에 관련 신청사건으로 함께 낼 수 없고, 부동산마다 그 관할 등기소에 신청한다.

상대가 등기에 협력하지 않으면 어떻게 하나

등기절차 이행을 명하는 확정판결을 받으면 승소한 등기권리자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제4항, 등기예규 제1786호 2.나.). 확정되지 아니한 가집행선고가 붙은 판결에 의하여 등기를 신청한 경우 등기관은 그 신청을 각하하여야 한다(같은 예규 2.나.). 등기원인을 증명하는 서면이 집행력 있는 판결서 또는 판결과 같은 효력을 갖는 조서이면 그 판결서 등에 검인을 받아 제출하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제3조 제2항). 판결에 의한 등기를 신청하는 경우 원칙적으로 집행문의 첨부를 요하지 않지만(같은 예규 5.나.1)), 등기절차의 이행을 명하는 판결이 선이행판결, 상환이행판결, 조건부이행판결인 경우에는 집행문을 첨부하여야 한다(같은 예규 5.나.2)). 다만 등기절차의 이행과 반대급부의 이행이 각각 독립적으로 기재되어 있다면 그러하지 아니하다(같은 예규 5.나.2) 단서).

상대방 쪽 서류 가운데 등기필정보는 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에만 신청정보로 제공한다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호 단서). 등기원인을 증명하는 정보가 집행력 있는 판결이면 제3자의 허가·동의·승낙 증명은 낼 필요가 없다(같은 규칙 제46조 제3항). 다만 등기원인에 대하여 행정관청의 허가, 동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 그러하지 아니하다(같은 항 단서). 소유권이전등기를 신청할 때에는 그 허가서 등의 현존사실이 판결서 등에 기재되어 있더라도 행정관청의 허가 등을 증명하는 서면을 반드시 제출하여야 한다(등기예규 제1786호 5.마.2)). 판결의 요건과 그 밖의 첨부정보는 판결에 의한 소유권이전등기에서 설명한다.

등기원인과 원인일자는 어떻게 적나

신청정보에는 등기원인 「교환」과 그 연월일을 적는다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제5호). 같은 항이 정한 신청정보 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

부동산의 표시에 관한 사항이다(제1호).
신청인의 성명, 주소 및 주민등록번호다(제2호).
등기원인과 그 연월일, 등기의 목적이다(제5호·제6호).
등기필정보다. 공동신청 또는 승소한 등기의무자의 단독신청으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우로 한정한다(제7호).

교환의 원인일자를 무엇으로 적을지는 부동산등기규칙 제43조와 등기예규 제1308호·제1834호가 따로 정하지 않는다. 검인받는 계약서에는 계약연월일이 적힌다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항 제3호). 신청 전에 검인받은 교환계약서의 계약연월일과 신청정보에 적을 연월일을 대조하고, 다르게 적어야 할 사정이 있으면 관할 등기소에 미리 확인한다.

등기원인을 증명하는 서면은 무엇인가

계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 검인을 받은 계약서 원본을 등기원인증서로 낸다(등기예규 제1727호 1.가.(1), 부동산등기 특별조치법 제3조 제1항). 예규는 계약의 일자 및 종류를 불문한다고 정한다(같은 예규 1.가.(1)). 등기원인증서로서 제출하는 검인계약서에는 계약서상의 계약금액에 대하여 「인지세법」 제3조 제1항 제1호에 따른 인지를 붙여야 한다(같은 예규 1.나.). 인지세 과세 기준은 아래 「무엇을 준비하나」에서 본다. 검인은 계약서에 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장 등의 확인을 받는 것이며, 자세한 내용은 검인에서 설명한다.

검인은 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에서는 구청장)·군수 또는 그 권한의 위임을 받은 자에게 받는다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항). 2개이상의 시·군·구에 있는 수개의 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약서 또는 판결서등을 검인받고자 하는 경우에는 그중 1개의 시·군·구를 관할하는 시장등에게 검인을 신청할 수 있다(부동산등기특별조치법에따른대법원규칙 제1조 제5항 전단). 맞바꾼 두 부동산이 서로 다른 시·군·구에 있는 교환계약서가 이에 해당한다. 이 경우 검인을 한 시장등은 각 부동산의 소재지를 관할하는 세무서장에게 그 계약서 또는 판결서등의 사본 1통을 각각 송부하여야 한다(같은 항 후단). 검인받을 계약서에는 다음 사항을 적고 검인신청인을 표시한다(부동산등기 특별조치법 제3조 제1항 각 호).

당사자(제1호)
목적부동산(제2호)
계약연월일(제3호)
대금 및 그 지급일자등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항(제4호)
부동산중개업자가 있을 때에는 부동산중개업자(제5호)
계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한(제6호)

제4호는 대금 지급에 관한 사항과 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항을 「또는」으로 잇는다. 그 구분은 검인의 「무엇을 검인받나?」에서 설명한다. 검인계약서의 부동산표시나 당사자 표시가 신청서와 엄격히 일치하지 않더라도 동일성을 인정할 수 있으면 등기신청을 수리하여도 무방하다(등기예규 제1727호 1.다.(1)·라.). 당사자 표시는 다른 제출서면으로 동일성을 인정할 수 있어야 하며, 주소가 변동된 경우도 포함한다(같은 예규 1.라.).

검인을 받지 않는 경우 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

계약의 일방 당사자가 국가 또는 지방자치단체인 경우의 소유권이전등기에는 부동산등기 특별조치법 제3조를 적용하지 아니한다(등기예규 제1727호 1.가.(2)). 국가·지방자치단체가 당사자인 등기는 국가·지방자치단체가 당사자인 부동산등기 촉탁에서 설명한다.
토지거래계약허가증을 등기신청서에 첨부한 때에는 등기원인증서에 검인을 받을 필요가 없다(등기예규 제1634호 4.). 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제4항 및 제5항에 따라 허가증을 발급받은 경우에는 「부동산등기 특별조치법」 제3조에 따른 검인을 받은 것으로 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제20조 제2항). 허가가 필요한 경우는 아래 「토지거래허가구역이면 허가를 받아야 하나」 절에서 본다.

부동산 거래신고를 해야 하나

부동산 거래신고 대상은 부동산의 매매계약, 법정 공급계약, 그 공급받을 지위·입주자 지위의 매매계약이고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 각 호), 교환계약은 열거되어 있지 않다. 법정 공급계약은 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약이다(같은 항 제2호).

신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 보는 사람은 부동산등의 매수인이다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제6항). 교환으로 소유권을 넘겨받는 사람에게는 이 신고필증이 없으므로, 앞 절에서 본 검인을 받은 교환계약서를 낸다. 검인만 받은 거래에는 거래가액 등기가 적용되지 않는다는 설명은 검인의 실무 체크포인트에 있다. 매매의 거래신고와 거래가액 등기는 매매로 인한 소유권이전등기에서 설명한다.

외국인등이 대한민국 안의 부동산등을 취득하는 계약(제3조제1항 각 호에 따른 계약은 제외한다)을 체결하였을 때에는 계약체결일부터 60일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고관청에 신고하여야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제1항). 교환계약은 제3조 제1항 각 호의 계약이 아니므로, 외국인등이 교환으로 부동산등을 취득하면 이 신고 대상이 된다. 군사시설 보호구역 등 일정한 구역·지역의 토지는 외국인등이 계약 체결 전에 받아야 하는 허가가 따로 있으며, 외국인 부동산등기의 「외국인이 부동산을 취득하면 어떤 신고를 해야 하나?」에서 설명한다. 외국인의 등기 첨부서류는 같은 글의 「외국인 등기에 필요한 서류는 무엇인가?」에서 설명한다.

인감증명은 어떤 것을 내나

방문신청이면 소유권의 등기명의인인 등기의무자의 인감증명을 낸다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호). 교환 등 매매 이외의 원인이면 부동산매도용 인감증명서를 첨부할 필요가 없다(등기예규 제1308호 제4조 제1항 단서). 해당 신청서(위임에 의한 대리인이 신청하면 위임장)나 첨부서면에는 그 인감을 날인하여야 한다(부동산등기규칙 제60조 제1항 후단).

교환에서는 두 신청에서 각자가 한 번씩 등기의무자가 되므로, 각 신청에서 등기의무자가 되는 사람이 자기 인감증명을 낸다. 매매 이외의 경우에는 인감증명서상의 사용용도와 그 등기의 목적이 다르더라도 그 등기신청을 수리하여야 한다(등기예규 제1308호 제5조).

다음 경우에는 내는 인감증명이 달라진다.

인감증명을 제출하여야 하는 자가 다른 사람에게 권리의 처분권한을 수여한 경우에는 그 대리인의 인감증명을 함께 제출하여야 한다(부동산등기규칙 제60조 제2항).
인감증명을 제출하여야 하는 자가 국가 또는 지방자치단체이면 인감증명을 제출할 필요가 없다(같은 조 제3항).

부동산매도용과 일반 인감증명의 차이, 본인서명사실확인서는 인감증명 제출범위 원인별 비교에서 설명한다.

토지거래허가구역이면 허가를 받아야 하나

허가구역에 있는 토지의 소유권을 대가를 받고 이전하는 계약은 당사자가 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항). 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 같다(같은 항 후단). 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다(같은 조 제6항).

허가대상 토지에 관하여 소유권을 이전하는 계약에 따른 등기를 신청하려면 시장, 군수 또는 구청장이 발행한 토지거래계약허가증을 첨부하여야 한다(등기예규 제1634호 1.(1)). 다만 그 계약이 증여와 같이 대가성이 없는 경우에는 그러하지 아니하다(같은 예규 1.(1) 단서). 법은 허가 대상을 대가를 받고 이전하는 경우로 한정하고, 교환을 허가가 필요한 거래의 예로 드는 설명은 토지거래허가에 있다.

다음 어느 하나에 해당하면 제1항에 따른 허가가 필요하지 아니하다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제2항).

대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약을 체결하려는 경우다(제1호).
토지거래계약을 체결하려는 당사자 또는 그 계약의 대상이 되는 토지가 같은 법 제10조제3항에 따라 공고된 사항에 해당하지 아니하는 경우다(제2호).

이와 별도로 등기를 신청할 당시 또는 등기원인인 계약을 체결할 당시(예약완결권을 행사한 경우에는 예약완결일을 말한다)에 허가대상 토지가 아닌 경우에는 등기신청서에 토지거래계약허가증을 첨부할 필요가 없다(등기예규 제1634호 1.(2)).

토지거래계약허가증을 첨부한 때에는 등기원인증서에 검인을 받을 필요가 없으며 농지취득자격증명과 토지취득허가증도 제출할 필요가 없다(등기예규 제1634호 4.). 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 제4항 및 제5항에 따라 허가증을 발급받으면 검인을 받은 것으로 보고, 농지에 대하여 토지거래계약 허가를 받으면 「농지법」 제8조에 따른 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제20조 제2항·제1항). 허가 없이 한 계약의 효력과 허가 뒤 등기의 연결은 토지거래허가에서 설명한다.

농지를 교환하면 농지취득자격증명이 필요한가

자연인 등이 농지를 교환을 원인으로 소유권이전등기를 신청하면 농지취득자격증명을 첨부해야 한다(등기예규 제1635호 2.가.(1)). 여기서 「자연인 등」은 자연인, 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조의 영농조합법인, 같은 법 제19조의 농업회사법인이다. 농업회사법인은 업무집행권을 가진 자 중 3분의 1 이상이 농업인인 경우에 한한다(같은 예규 2.가.(1)).

이 예규의 농지는 토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지이며, 어느 시기에 조성, 등록전환 또는 지목변경 되었는지를 불문한다(등기예규 제1635호 1.). 다만 같은 예규 3.에서 열거하는 사유를 등기원인으로 신청하는 경우에는 첨부하지 않는다(같은 예규 2.가.(1) 단서).

농지취득자격증명 없이 신청할 수 있는 경우는 같은 예규 3.이 열거하며, 그 가운데 교환에 걸릴 수 있는 것은 다음과 같다.

국가나 지방자치단체가 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우(등기예규 제1635호 3.가.)
도시지역 내의 농지에 대한 소유권이전등기를 신청하는 경우. 다만 도시지역 중 녹지지역 안의 농지는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한한다(같은 예규 3.바.).
「농지법」 제34조 제2항에 의한 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하는 경우와 토지거래계약 허가를 받은 농지에 대하여 신청하는 경우(같은 예규 3.사.)
「농어촌정비법」 제43조 소정의 교환·분할·합병에 따라 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우(같은 예규 3.차.)
지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물재배지로 이용되지 않음이 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지에 관하여 소유권이전등기를 신청하는 경우(같은 예규 3.타.)

발급 절차와 기간은 농지취득자격증명에서 설명한다.

언제까지 신청해야 하나

계약 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하면 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제1호). 다만 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다(같은 항 단서).

매매·교환처럼 서로 대가적인 채무를 지는 계약에 제1호의 날을 적용하는 설명과 기간을 넘긴 경우의 과태료는 부동산등기 신청의무와 과태료에서 설명한다. 교환으로 받은 부동산을 등기 전에 다시 넘기려는 경우의 신청 의무도 같은 조 제2항·제3항이 정하며, 같은 글에서 설명한다.

취득세는 어떻게 정해지나

교환 취득의 취득당시가액은 이전받는 부동산등의 시가인정액과 이전하는 부동산등의 가액 가운데 높은 가액이다(지방세법 시행령 제18조의4 제1항 제1호 나목). 이전하는 부동산등의 가액은 그 시가인정액에 보충금·승계 채무액을 더하거나 뺀 금액이다(같은 목). 시가인정액의 뜻은 취득세 원인별 총정리의 「과세표준은 어떻게 정하는가」에서 설명한다.

비교하는 두 가액은 다음과 같다(같은 시행령 제18조의4 제1항 제1호 나목).

교환을 원인으로 이전받는 부동산등의 시가인정액
이전하는 부동산등의 시가인정액. 상대방에게 추가로 지급하는 금액과 상대방으로부터 승계받는 채무액이 있으면 그 금액을 더하고, 상대방으로부터 추가로 지급받는 금액과 상대방에게 승계하는 채무액이 있으면 그 금액을 차감한다.

이 밖에 다음 규정을 함께 본다.

특수관계인으로부터 부동산등을 취득하면서 부당행위계산을 한 것으로 인정되는 경우 취득당시가액은 시가인정액으로 한다(지방세법 시행령 제18조의4 제1항 제1호 단서).
배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하면 증여로 취득한 것으로 본다(지방세법 제7조 제11항 본문). 다만 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다(같은 항 단서 제3호).
취득한 날부터 60일 이내에 신고하고 납부하여야 한다(지방세법 제20조 제1항). 허가구역 토지를 허가 전에 거래대금을 완납하여 취득하면 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일부터 센다(같은 항 괄호).
그 기한 이내에 등기하려면 등기 신청서를 등기소에 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하여야 한다(같은 법 제20조 제4항).

취득일과 세율은 취득세 원인별 총정리의 「납부기한은 언제까지인가」와 「취득 원인에 따라 세율이 어떻게 달라지는가」에서, 등기 비용 전체는 부동산등기 비용 총정리에서 설명한다. 등기 유형별 세목의 차이는 부동산등기 유형 비교에서 설명한다.

국민주택채권도 사야 하나

교환을 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에도 국민주택채권을 매입하여야 한다는 회답이 있다(등기선례 제5-912호, 1998. 12. 11. 회답). 매입 대상 등기의 범위, 매입 금액의 산정 방법과 면제 대상은 국민주택채권 매입 의무에서 설명한다.

무엇을 준비하나

앞 절들에서 본 서류를 당사자가 공동으로 신청하는 경우의 신청 한 건 기준으로 모으면 다음과 같다. 판결에 의하여 단독으로 신청하는 경우의 첨부정보는 앞의 「상대가 등기에 협력하지 않으면 어떻게 하나」 절과 판결에 의한 소유권이전등기에서 본다. 교환은 넘기는 방향마다 따로 신청하므로 각 신청에 이 목록을 맞춘다(부동산등기법 제25조).

준비할 것

검인을 받은 교환계약서 원본(등기예규 제1727호 1.가.(1)). 인지세 과세문서이면 계약서상의 계약금액에 대하여 인지를 붙인다(같은 예규 1.나.). 인지세는 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액이 1천만원을 초과할 때부터 부과되고(인지세법 제3조 제1항 제1호), 주택의 소유권 이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억원 이하인 것은 비과세문서다(인지세법 제6조 제5호). 같은 등기소에 동시에 내면 내용이 같은 첨부정보는 먼저 접수되는 신청에만 낼 수 있다(부동산등기규칙 제47조 제2항).
방문신청이면 그 신청의 등기의무자의 인감증명(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호).
공동신청이면 신청정보로 제공하는 등기의무자의 등기필정보(부동산등기규칙 제43조 제1항 제7호). 분실했으면 등기필정보 분실 대처를 본다.
새로 등기명의인이 되는 등기권리자의 주소 및 주민등록번호 증명 정보와 등기의무자의 주소 증명 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호).
토지대장·임야대장·건축물대장 정보나 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 정보(같은 항 제7호).
토지거래허가구역 토지이면 토지거래계약허가증(등기예규 제1634호 1.(1)), 농지이면 농지취득자격증명(등기예규 제1635호 2.가.(1)). 각 예외는 앞 절에서 본다.
신청인이 법인이면 대표자 자격 증명 정보, 대리인이 신청하면 권한 증명 정보(부동산등기규칙 제46조 제1항 제4호·제5호).
취득세 신고·납부와 국민주택채권 매입은 앞의 두 절에서 본다.

다른 원인과 공통되는 첨부정보는 부동산등기 필요서류 원인별 비교의 「공통 첨부정보는 무엇인가」에서 설명한다.

내지 않아도 되는 것

부동산 거래신고필증. 교환계약은 신고 대상으로 열거되어 있지 않다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항).
부동산매도용 인감증명서(등기예규 제1308호 제4조 제1항 단서).
국가 또는 지방자치단체가 인감증명을 제출하여야 하는 자이면 그 인감증명(부동산등기규칙 제60조 제3항).
계약의 일방 당사자가 국가 또는 지방자치단체이면 계약서의 검인(등기예규 제1727호 1.가.(2)).
토지거래계약허가증을 첨부한 때의 검인과 농지취득자격증명(등기예규 제1634호 4., 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제20조 제1항·제2항).

유효기간

등기신청서에 첨부하는 인감증명서의 유효기간 3월은 발행일인 초일을 산입하지 않고 세며, 말일이 공휴일이면 그 다음날 만료된다(등기예규 제1308호 제7조). 다른 증명서의 기간과 본인서명사실확인서는 인감증명 제출범위 원인별 비교에서 설명한다.

실무 체크포인트

부동산마다 1건씩 신청한다. 맞바꾼 부동산마다 넘겨받는 쪽과 넘겨주는 쪽이 공동으로 따로 신청한다. 한쪽이 같은 원인으로 여러 부동산을 넘기는 부분은 관할 등기소가 같으면 제25조 단서의 일괄신청을 따를 수 있다(부동산등기법 제25조, 같은 법 제23조 제1항).
관할 등기소가 다르면 각 관할 등기소에 낸다. 갑→을, 을→갑으로 서로 주고받는 교환의 소유권이전등기는 당사자가 동일하다고 볼 수 없어 관련 신청사건으로 한 등기소에 함께 낼 수 없다(등기예규 제1834호 제7조 제1항 제5호).
계약 상대가 국가·지방자치단체인지 본다. 그렇다면 계약서 검인에 관한 부동산등기 특별조치법 제3조를 적용하지 않는다(등기예규 제1727호 1.가.(2)).
교환에서는 인감증명이 부동산매도용일 필요가 없다. 방문신청이면 각 신청의 등기의무자가 인감증명을 내되, 교환은 부동산매도용 인감증명서를 첨부할 필요가 없다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호, 등기예규 제1308호 제4조 제1항 단서).
허가대상 토지면 허가증을 먼저 받는다. 허가증을 첨부하면 검인과 농지취득자격증명을 낼 필요가 없다(등기예규 제1634호 4., 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제20조 제1항·제2항).
60일 말일을 적어 둔다. 계약 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하면 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 신청하여야 한다(부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제1호).
취득세 과세표준을 미리 계산한다. 넘기는 부동산등의 시가인정액에 상대방에게 추가로 지급하는 금액과 상대방으로부터 승계받는 채무액은 더하고 상대방으로부터 추가로 지급받는 금액과 상대방에게 승계하는 채무액은 뺀 뒤, 넘겨받는 부동산등의 시가인정액과 비교해 높은 가액으로 한다(지방세법 시행령 제18조의4 제1항 제1호 나목). 다만 특수관계인으로부터 부동산등을 취득하면서 부당행위계산을 한 것으로 인정되는 경우에는 시가인정액으로 한다(같은 호 단서).
배우자·직계존비속 사이 교환인지 본다. 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환하면 증여가 아니라 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다(지방세법 제7조 제11항 제3호).
국민주택채권 매입액을 확인한다. 교환을 원인으로 하는 소유권이전등기에도 매입하여야 한다는 1998년 회답이 있다(등기선례 제5-912호). 금액은 국민주택채권 매입 의무에서 본다.