종중 명의 부동산등기 절차

종중은 법인이 아니지만 종중 이름으로 부동산등기를 할 수 있다. 부동산등기법 제26조가 종중을 등기권리자 또는 등기의무자로 인정하고, 그 대표자나 관리인이 종중 명의로 신청하도록 정하기 때문이다. 실제 신청은 부동산등기용등록번호를 받고, 정관과 대표자 증명 서면 등을 갖춘 뒤, 대표자가 신청하는 순서로 진행한다. 등기능력과 총유 법리 자체는 법인 아닌 사단의 등기와 총유에서 다루므로, 이 글은 종중 명의로 등기를 신청하는 방법에 집중한다.

부동산등기용등록번호는 어디서 받나

개인은 주민등록번호가 등기부에 들어가지만 종중은 그것이 없으므로 부동산등기용등록번호를 대신 받는다. 종중이 소유권을 넘겨받는 등기권리자일 때는 신청서에 이 등록번호를 적어야 한다(등기예규 제1621호 2.항). 종중의 등록번호는 시장·군수 또는 구청장이 부여한다(부동산등기법 제49조 제1항 제3호). 부여 절차는 대통령령으로 정해져 있으므로, 시장·군수 또는 구청장에게 신청해 먼저 번호를 받아 둔다.

신청서에 무엇을 적나

종중이 등기신청을 할 때는 신청정보에 종중의 명칭·사무소 소재지·부동산등기용등록번호를 적고, 대표자 또는 관리인의 성명·주소·주민등록번호도 적는다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제2호·제2항). 등기예규 제1621호 2.항도 대표자 정보와, 종중이 등기권리자인 경우의 부동산등기용등록번호 기재를 명시한다. 등기가 완료되면 등기부에도 종중 명칭과 함께 그 대표자나 관리인의 성명·주소·주민등록번호가 기록된다(부동산등기법 제48조 제3항). 대표자 개인이 소유자가 되는 것이 아니라 종중이 소유자이고, 대표자 정보는 종중을 대신해 신청·처분할 사람을 특정하기 위한 것이다.

어떤 서면을 첨부하나

첨부서면은 부동산등기규칙 제48조와 등기예규 제1621호 3.항이 정한다. 다음 서면을 갖추되, 이미 등기되어 있는 대표자나 관리인이 그대로 신청하는 경우에는 대표자 또는 관리인임을 증명하는 서면만 생략할 수 있다.

• 정관 기타의 규약. 여기에는 단체의 목적, 명칭, 사무소의 소재지, 자산에 관한 규정, 대표자 또는 관리인의 임면에 관한 규정, 사원자격의 득실에 관한 규정이 들어 있어야 한다.
• 대표자 또는 관리인임을 증명하는 서면. 규약에서 정한 방법으로 선임되었음을 증명해야 하고, 규약이 대표자 선임을 사원총회 결의로 정했다면 그 사원총회 결의서를 낸다. 부동산등기용등록번호대장이나 기타단체등록증명서는 대표자를 증명하는 서면으로 쓸 수 없다.
• 종중이 등기의무자일 때는 민법 제276조 제1항의 결의가 있음을 증명하는 서면, 즉 사원총회 결의서. 다만 규약이 그 부동산 처분에 총회 결의를 필요로 하지 않는다고 정해 두었다면 이 결의서는 생략한다.
• 위 대표자 증명 서면과 총회 결의서에는 사실과 다르지 않다는 취지와 성명을 적고 인감을 날인한 성년자 2인 이상의 확인, 그리고 그 인감에 관한 인감증명이 필요하다. 변호사 또는 법무사가 등기신청을 대리하면 그 변호사·법무사가 각 서면에 사실과 다르지 않다는 취지를 적고 기명날인함으로써 이 확인을 갈음할 수 있다.
• 대표자 또는 관리인의 주민등록표등본, 그리고 종중이 등기권리자이면 등록번호를 증명하는 서면.

어떤 경우에 각하되나

등기관은 신청할 권한이 없는 자가 신청하거나 필요한 첨부정보를 내지 않으면 신청을 각하한다(부동산등기법 제29조 제3호·제9호). 종중 사건에서 실제로 자주 막히는 곳은 대표자 증명이다. 규약이 총회 결의로 대표자를 선임하도록 정했는데 등록번호대장만 내고 선임 결의서를 빠뜨리거나, 규약이 정한 선임 방법과 결의서 내용이 어긋나면 대표자 자격이 증명되지 않아 보정 또는 각하로 이어진다.

단체 명의 자체가 문제가 되기도 한다. ‘○○계’ 명의는 규약상 실체가 법인 아닌 사단이면 수리하지만, 각 계원의 개성이 뚜렷하게 반영되고 계원 지위가 상속되는 등 단체로 볼 수 없으면 각하한다(등기예규 제1621호 4.항). 교육기본법 제11조에 따라 설립된 학교는 등기능력이 없어 학교 명의로는 신청할 수 없다. 반면 동민이 사단을 이루어 그 명칭을 행정구역인 동과 같게 한 경우에는 동 명의로 신청할 수 있다.

등기부에 대표자가 안 적혀 있으면 어떻게 하나

오래전에 마친 종중 명의 등기에는 대표자나 관리인의 성명·주소·주민등록번호가 등기기록에 없는 경우가 많다. 이때 대표자나 관리인은 그 정보를 추가로 기록하는 등기명의인표시변경등기를 신청할 수 있다(등기예규 제1621호 5.항). 등기원인은 ‘대표자 또는 관리인 추가’로, 등기원인일자는 등기신청일로 적는다. 이 신청에도 주민등록표등본 외에 정관 기타 규약과 대표자 증명 서면을 첨부해야 하고, 등기관은 신청인이 적법한 대표자인지 엄격히 심사한 뒤 수리 여부를 정한다.

대표자가 없거나 결원이 생겨 손해가 생길 염려가 있으면, 이해관계인이나 검사의 청구로 법원이 임시이사를 선임하도록 한 민법 제63조를 법인 아닌 사단에도 유추 적용할 수 있다(같은 예규 6.항). 처분 등기를 서두르기 전에 대표자 지위부터 정리하는 순서가 된다.

종중이 종원 명의로 등기해도 되나

종중이 소유한 부동산을 종중 아닌 사람 이름으로 등기하는 것은 명의신탁이지만, 조세 포탈, 강제집행의 면탈, 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않으면 명의신탁을 금지하는 규정이 적용되지 않는다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제1호). 법은 종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 종중 명의 등기에 포함하므로, 그런 등기는 여기서 말하는 종중 외의 자 명의 등기가 아니다. 즉 종중은 예외적으로 종중 외의 자 명의로 등기하는 것이 허용되지만, 위 세 가지 목적이 있으면 이 특례를 받지 못한다. 명의신탁의 일반 법리는 명의신탁에서 다룬다.

총회 결의 없이 한 처분은 유효한가

종중 재산은 종원의 총유이고, 총유물의 관리와 처분은 사원총회 결의로 한다(민법 제276조 제1항). 대법원은 정관이나 규약에 정함이 있으면 그에 따르되 정함이 없으면 사원총회 결의에 의하도록 되어 있으므로, 이 절차를 거치지 않은 총유물의 관리·처분행위는 무효라고 본다(대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072 판결). 따라서 종중 대표자가 총회 결의 없이 종중 땅을 판 등기는 뒤집힐 수 있다. 다만 종중 규약이나 관행에 따라 매년 일정한 날에 일정한 장소에서 정기적으로 종중원이 모여 대소사를 처리해 왔다면, 그 정기총회에는 별도의 소집절차가 필요하지 않다(대법원 2005. 12. 8. 선고 2005다36298 판결).

종중도 농지를 살 수 있나

농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 사람이 아니면 소유하지 못한다(농지법 제6조 제1항). 같은 조 제2항에는 상속, 담보농지 취득, 농지전용허가·협의 등 개별적인 소유 예외가 있지만, 종중이라는 이유만으로 인정되는 예외는 없다. 따라서 종중은 제2항의 개별 예외에 해당하지 않는 한 농지를 취득해 종중 명의로 등기할 수 없다. 종중 명의 등기를 계획할 때는 대상 토지의 지목과 함께 개별 예외 해당 여부를 확인한다.

실무 체크포인트

• 등록번호를 먼저 받아 둔다. 종중이 소유권을 받는 등기는 종중 부동산등기용등록번호가 있어야 신청할 수 있다. 시장·군수 또는 구청장에게 미리 신청해 번호를 확보한다(부동산등기법 제49조 제1항 제3호).
• 대표자 증명은 규약과 결의서를 한 세트로 맞춘다. 규약이 정한 선임 방법과 실제 결의서 내용이 어긋나면 각하된다. 등록번호대장이나 단체등록증명서는 대표자 증명이 되지 못한다(등기예규 제1621호 3.항).
• 처분 등기는 총회 결의서를 챙긴다. 종중이 등기의무자로 부동산을 넘길 때는 사원총회 결의서가 필요하다. 규약에 결의가 필요 없다는 정함이 없다면 반드시 첨부한다(부동산등기규칙 제48조 제3호).
• 대리 신청이면 성년자 2인 확인을 갈음할 수 있다. 변호사·법무사가 대리하면 대리인이 서면에 사실과 다르지 않다는 취지를 적고 기명날인해 성년자 2인의 인감 확인을 대신한다(등기예규 제1621호 3.항).
• 농지는 종중 명의로 어렵다. 종중이라는 이유만으로 농지 소유 제한의 예외가 인정되지는 않으므로, 제2항의 개별 예외가 없으면 종중 명의로 등기할 수 없다(농지법 제6조).

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• 개념·해설
  법인 아닌 사단의 등기총유사원총회명의신탁부동산등기용등록번호법인 명의 부동산 등기
• 법령
  부동산등기법 제26조부동산등기법 제48조부동산등기법 제49조부동산등기법 제29조부동산등기규칙 제43조부동산등기규칙 제48조민법 제63조민법 제276조부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조농지법 제6조
• 판례·선례
  2004다600722005다36298등기예규 제1621호