집합건물이 일반건물로 등기되어 있으면 어떻게 나누나

구분건물로서의 요건을 갖추어 집합건축물대장에 등록된 건물은 건축물대장의 합병으로 일반건축물대장이 되지 않는 한 집합건물로 등기를 하여야 하고 일반건물로 등기할 수는 없다. 착오로 일반건물로 등기된 경우에는 등기명의인은 착오를 증명하는 서면 등을 첨부정보로 제공하여 표시경정등기의 의미로서 구분등기를 신청할 수 있을 것이라고 본 선례가 있다(등기선례 제201307-2호 1항).

쉽게 말하면 — 구분건물로서의 요건을 갖추어 집합건축물대장에 등록된 건물이 등기부에는 일반건물 하나로 올라 있는 경우입니다. 착오로 그렇게 등기되었다면 등기명의인은 착오를 증명하는 서면 등을 첨부정보로 제공하여 표시경정등기의 의미로서 구분등기를 신청할 수 있을 것이라는 선례가 있습니다.

일부씩 구분 점유한 공유 건물에 공유자 지분별로 가압류등기, 근저당권설정등기 등이 각각 마쳐진 경우, 사실상 점유하고 있는 공유자의 각 단독소유로 하려면 구분등기 뒤 전유부분별로 상호명의신탁해지를 원인으로 지분이전등기를 신청해 공유관계를 해소합니다. 각 전유부분 등기기록에 이기된 그 등기들은 당사자의 별도 신청으로 말소해야 합니다.

구분건물의 요건을 갖추어 집합건축물대장에 등록된 건물을 일반건물로 등기할 수 있는가

구분건물로서의 요건을 갖추어 집합건축물대장에 등록된 건물은 집합건물로 등기를 하여야 하고 일반건물로 등기할 수는 없다. 건축물대장의 합병으로 집합건축물대장이 일반건축물대장으로 된 경우는 그러하지 아니하다(등기선례 제201307-2호 1항 본문).

이는 2013. 7. 10. 부동산등기과－1619 질의회답이다(등기선례 제201307-2호). 선례는 참조조문으로 집합건물법 제56조와 부동산등기규칙 제86조를 든다.

집합건물법 제1조는 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”고 정한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조). 같은 법 제56조 제1항은 이 법을 적용받는 건물을 신축한 자가 1개월 이내에 1동의 건물에 속하는 전유부분 전부에 대하여 동시에 건축물대장 등록신청을 하여야 한다고 정한다(같은 법 제56조 제1항). 이 법을 적용받지 아니하던 건물이 구분, 신축 등으로 인하여 이 법을 적용받게 된 경우에는 제1항과 제2항을 준용한다(같은 법 제56조 제3항).

합병으로 인하여 을 건물이 구분건물이 아닌 것으로 된 경우의 등기 방식은 부동산등기규칙 제100조 제2항이 따로 정한다. 등기관은 이때 합병 후의 건물에 대하여 등기기록을 개설하고, 그 등기기록의 표제부에 합병 후의 건물의 표시와 합병으로 인하여 갑 건물과 을 건물의 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻을 기록하여야 한다(부동산등기규칙 제100조 제2항).

착오로 일반건물로 등기된 경우 구분등기는 누가 어떻게 신청하는가

착오로 일반건물로 등기된 경우 등기명의인은 착오를 증명하는 서면 등을 첨부정보로 제공하여 표시경정등기의 의미로서 구분등기를 신청할 수 있을 것이다(등기선례 제201307-2호 1항 단서).

부동산표시의 변경이나 경정(更正)의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제5항). 표시경정등기 일반의 요건과 신청 방법은 표시경정등기에서 본다.

법 제41조 제1항은 건물의 분할, 구분, 합병이 있는 경우와 제40조의 등기사항에 변경이 있는 경우에 그 건물 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 그 등기를 신청하여야 한다고 정한다(부동산등기법 제41조 제1항). 이 조는 문언이 ‘변경’이고, 선례 1항 단서는 착오로 일반건물로 등기된 사안의 구분등기를 ‘표시경정등기의 의미로서’ 구분등기라고 적는다.

구분건물이 아닌 건물로 등기된 건물에 접속하여 구분건물을 신축한 경우에는 법 제46조 제3항이 따로 정한다. 그 신축건물의 소유권보존등기를 신청할 때에는 구분건물이 아닌 건물을 구분건물로 변경하는 건물의 표시변경등기를 동시에 신청하여야 한다(부동산등기법 제46조 제3항). 이 경우 준용하는 같은 조 제2항은 제1항의 경우에 구분건물의 소유자가 1동에 속하는 다른 구분건물의 소유자를 대위하여 그 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수 있다고 정한다(같은 조 제2항). 선례 1항 단서는 접속 신축이 아니라 착오로 일반건물로 등기된 경우를 다룬다.

건물표시변경등기를 신청하는 경우에는 그 건물의 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제86조 제1항). 대지권의 변경ㆍ경정 또는 소멸의 등기를 신청하는 경우 외에는 그 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다(같은 조 제3항). 이 조는 선례의 참조조문이다.

일반건물을 구분하는 등기는 등기기록에 어떻게 기록하는가

구분건물이 아닌 갑 건물을 구분하여 갑 건물과 을 건물로 한 경우에 등기관이 구분등기를 할 때에는 구분 후의 갑 건물과 을 건물에 대하여 등기기록을 개설하여야 한다(부동산등기규칙 제97조 제1항).

등기관은 각 등기기록 중 표제부에 건물의 표시와 구분으로 인하여 종전의 갑 건물의 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻을 기록하여야 한다(같은 조 제1항). 제1항의 절차를 마치면 종전의 갑 건물의 등기기록 중 표제부에 구분으로 인하여 개설한 갑 건물과 을 건물의 등기기록에 옮겨 기록한 뜻을 기록하고, 표제부의 등기를 말소하는 표시를 한 후 그 등기기록을 폐쇄하여야 한다(같은 조 제2항).

제1항의 경우에는 개설한 갑 건물과 을 건물의 등기기록 중 해당 구에 종전의 갑 건물의 등기기록에서 소유권과 그 밖의 권리에 관한 등기를 옮겨 기록하고, 구분으로 인하여 종전의 갑 건물의 등기기록에서 옮겨 기록한 뜻, 신청정보의 접수연월일과 접수번호를 기록하여야 한다(같은 조 제3항). 소유권 외의 권리에 관한 등기에는 다른 등기기록에 옮겨 기록한 건물이 함께 그 권리의 목적이라는 뜻도 기록하여야 하고, 이 경우 제76조제3항부터 제6항까지의 규정을 준용한다(같은 조 제3항, 같은 규칙 제76조).

구분건물이 아닌 건물이 건물구분 외의 사유로 구분건물로 된 경우에는 같은 규칙 제97조를 준용한다(부동산등기규칙 제101조 전단).

공유로 등기되었으나 일부씩 구분 점유한 건물을 점유 공유자의 각 단독소유로 하려면 어떻게 하는가

공유자 지분별로 가압류등기, 근저당권설정등기 등이 각각 마쳐진 경우에는 구분등기를 한 후 각 전유부분별로 상호명의신탁해지를 원인으로 한 지분이전등기를 신청하여 공유관계를 해소하여야 한다.

선례 2항 본문은 하나의 건물에 대하여 수인의 공유로 등기되었으나 사실은 그 건물의 일부씩을 구분 점유한 상태에서 공유자 지분별로 가압류등기, 근저당권설정등기 등이 각각 마쳐진 경우를 사안으로 한다. 그 건물을 구분하여 이를 사실상 점유하고 있는 공유자의 각 단독소유로 하기 위한 절차가 위와 같다(등기선례 제201307-2호 2항 본문). 구분등기가 먼저이고, 상호명의신탁해지를 원인으로 한 지분이전등기가 그 뒤다.

등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자(登記權利者)와 등기의무자(登記義務者)가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다(민법 제186조).

상호명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기의 신청인·첨부정보·세금은 상호명의신탁 해지로 인한 소유권이전등기에서 본다. 일반건물의 구분 자체는 앞의 두 절에서 본 구분등기다.

공유자 지분별로 마쳐진 가압류등기·근저당권설정등기는 구분등기 뒤 각 전유부분 등기기록에서 어떻게 되는가

각 전유부분 등기기록에 같이 이기되는 공유지분에 대한 가압류등기 등과 근저당권설정등기 등은 당사자의 별도 신청에 의하여 말소하여야 한다.

선례 2항 단서는 각 전유부분 등기기록에는 소유권에 관한 기타 등기(공유지분에 대한 가압류등기 등)와 소유권 이외의 권리에 관한 등기(근저당권설정등기 등)도 같이 이기되는데, 이러한 등기는 당사자의 별도 신청에 의하여 말소하여야 한다고 회답한다(등기선례 제201307-2호 2항 단서). 이 단서도 공유자 지분별로 가압류등기, 근저당권설정등기 등이 각각 마쳐진 경우를 전제로 한 회답이다. 선례 2항 본문의 지분이전등기와 단서의 말소는 별개의 신청이다. 근저당권 말소와 가압류등기 말소의 절차는 각각 근저당권말소등기와 가압류·가처분 등기의 말소에서 본다.

선례 제201307-2호의 두 항을 상황별로 정리하면 다음과 같다.

상황	처리	근거
구분건물로서의 요건을 갖추어 집합건축물대장에 등록된 건물	건축물대장의 합병으로 집합건축물대장이 일반건축물대장으로 되지 않는 한 집합건물로 등기하여야 하고, 일반건물로 등기할 수 없다	등기선례 제201307-2호 1항 본문
착오로 일반건물로 등기된 경우	등기명의인이 착오를 증명하는 서면 등을 첨부정보로 제공하여 표시경정등기의 의미로서 구분등기를 신청할 수 있을 것이다	등기선례 제201307-2호 1항 단서
일부씩 구분 점유한 공유 건물에 공유자 지분별로 가압류등기, 근저당권설정등기 등이 각각 마쳐진 경우	그 건물을 구분하여 사실상 점유하고 있는 공유자의 각 단독소유로 하기 위해서는 구분등기를 한 후 각 전유부분별로 상호명의신탁해지를 원인으로 한 지분이전등기를 신청하여 공유관계를 해소하여야 한다	등기선례 제201307-2호 2항 본문
위 경우 각 전유부분 등기기록에 이기된 지분 가압류등기·근저당권설정등기 등	당사자의 별도 신청에 의하여 말소하여야 한다	등기선례 제201307-2호 2항 단서

구분소유적 공유는 어떤 경우에 성립하는가

대법원은 다음 두 사정이 함께 있는 경우에 구분소유자들 사이에 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립한다고 보았다.

1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상·이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하였다(2011다42430 판결요지 [1]).
등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓았다(2011다42430 판결요지 [1]).

반대로 1동 건물 중 각 일부분의 위치 및 면적이 특정되지 않거나 구조상·이용상 독립성이 인정되지 아니한 경우에는, 공유자들 사이에 이를 구분소유하기로 하는 취지의 약정이 있다 하더라도 일반적인 공유관계가 성립할 뿐이다. 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립한다고 할 수 없다(2011다42430 판결요지 [1]). 일반적인 공유는 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에 성립한다(민법 제262조 제1항).

2011다42430는 부당이득금 사건에서 이 법리를 밝히고 원심판결(서울고법 2010나6071)을 파기하여 서울고등법원에 환송했다.

공유자 간 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 자신의 소유로 분할된 각 부분을 특정하여 점유ㆍ사용하여 온 경우에는 공유자들의 소유형태가 구분소유적 공유관계이고, 그 중 1인이 특정하여 소유하고 있는 부분에 관한 타 공유자 명의의 지분소유권이전등기는 명의신탁등기다(96다56139, 민법 제268조 제1항). 이 판결의 사안은 건물이 아니라 토지이고, 대법원은 이 지분소유권이전등기를 명의신탁등기로 본 원심판결에 대한 상고를 기각했다(96다56139).

판결	대상	구분소유적 공유관계(공유지분등기의 상호명의신탁)를 인정하는 사정
2011다42430 판결요지 [1]	1동의 건물	위치 및 면적이 특정되고 구조상·이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우
96다56139 판결요지	토지	공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 자신의 소유로 분할된 각 부분을 특정하여 점유ㆍ사용하여 온 경우

구분건물의 요건은 무엇인가

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 집합건물법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조).

대법원은 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 다음 세 가지가 모두 필요하다고 보았다.

객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재할 것(다수의견, 2010다71578 판결요지 [1])
구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖출 것(다수의견, 2010다71578 판결요지 [1])
1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있을 것(다수의견, 2010다71578 판결요지 [1])

구분행위는 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다(2010다71578 판결요지 [1]).

이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다(다수의견, 2010다71578 판결요지 [1]). 이 판결은 대지권지분이전등기 등(신탁등기 말소) 청구를 인용한 원심판결(서울고법 2010나1915)에 대한 상고를 기각했다.

구분점포의 요건과 등기는 구분점포등기에서 본다.

실무 체크포인트

집합건축물대장의 등록 여부와 등기부의 표시를 대조한다. 구분건물로서의 요건을 갖추어 집합건축물대장에 등록된 건물은 건축물대장의 합병으로 집합건축물대장이 일반건축물대장으로 되지 않는 한 일반건물로 등기할 수 없다(등기선례 제201307-2호 1항 본문).
착오로 일반건물로 등기되었는지 확인한다. 그런 경우 등기명의인은 착오를 증명하는 서면 등을 첨부정보로 제공하여 표시경정등기의 의미로서 구분등기를 신청할 수 있을 것이다(등기선례 제201307-2호 1항 단서).
수인의 공유로 등기되었으나 사실은 일부씩을 구분 점유한 상태에서 공유자 지분별로 가압류등기, 근저당권설정등기 등이 각각 마쳐진 건물이면 순서를 지킨다. 사실상 점유하고 있는 공유자의 각 단독소유로 하기 위해서는 구분등기를 한 후 각 전유부분별로 상호명의신탁해지를 원인으로 한 지분이전등기를 신청하여야 한다. 같이 이기되는 소유권에 관한 기타 등기(공유지분에 대한 가압류등기 등)와 소유권 이외의 권리에 관한 등기(근저당권설정등기 등)는 당사자의 별도 신청에 의하여 말소하여야 한다(등기선례 제201307-2호 2항).
구분소유적 공유인지는 1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상·이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고, 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓았는지로 본다. 위치 및 면적이 특정되지 않거나 독립성이 인정되지 아니하면 구분소유 약정이 있더라도 일반적인 공유관계가 성립할 뿐이다(2011다42430 판결요지 [1]).