부동산청구권 압류 신청 절차

채무자에게 등기된 부동산은 없는데 부동산을 넘겨받을 권리는 있는 경우가 있다. 분양대금을 다 냈지만 아직 소유권이전등기를 받지 못한 수분양자, 매매대금을 치르고 등기만 남겨 둔 매수인이 그렇다. 이때 채권자가 집행할 대상은 부동산 자체가 아니라 채무자가 제3채무자에게 가진 청구권이다. 민사집행법은 이를 「부동산청구권에 대한 압류」로 따로 정하고, 인도청구권과 권리이전청구권을 나누어 규율한다(민사집행법 제244조).

쉽게 말하면 — 빚진 사람 앞으로 등기된 집이 없어도, “집을 넘겨받을 권리”가 있으면 그 권리를 압류할 수 있습니다. 분양권이 대표적입니다. 다만 권리를 압류했다고 그 집이 곧바로 내 것이 되지는 않습니다. 법원이 보관인을 정해 빚진 사람 명의로 등기를 넘기게 하고(등기신청은 보관인이 대리합니다), 그 부동산을 다시 경매에 부쳐 돈으로 바꾸는 두 단계를 거칩니다.

어떤 청구권을 압류하는 절차인가

제3자에 대한 채무자의 금전채권뿐 아니라 유가증권, 그 밖의 유체물의 권리이전이나 인도를 목적으로 한 채권에 대한 강제집행도 집행법원의 압류명령으로 개시한다(민사집행법 제223조). 부동산청구권 압류는 그중 목적물이 부동산인 경우다.

민사집행법 제244조는 두 가지를 나눈다. 제1항은 부동산에 관한 인도청구권의 압류이고, 제2항은 부동산에 관한 권리이전청구권의 압류다. 소유권이전등기청구권 압류는 제2항에 해당한다. 분양권·미등기 매수 부동산에서 문제 되는 것이 대개 이쪽이다.

적용 규정의 순서와 압류의 효력발생

이 절차에 적용되는 규정의 순서를 먼저 잡아 둔다. 유체물의 인도나 권리이전의 청구권에 대한 강제집행에는 민사집행법 제243조부터 민사집행법 제245조까지가 우선 적용되고, 그 밖에는 금전채권 압류에 관한 민사집행법 제227조부터 제240조까지가 준용된다(민사집행법 제242조). 그래서 압류명령은 제3채무자와 채무자에게 송달하고, 제3채무자에게 송달된 때 압류의 효력이 생긴다(민사집행법 제227조 제2항·제3항). 압류명령의 신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(같은 조 제4항). 항고장은 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 원심법원에 제출해야 하고(민사집행법 제15조 제2항), 항고장에 항고이유를 적지 않았으면 항고장을 낸 날부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 내야 한다(같은 조 제3항).

민사집행법 제225조는 압류명령 신청에 압류할 채권의 종류와 액수를 밝히도록 한다. 부동산청구권 압류에서는 압류할 청구권을 목적 부동산의 등기사항과 그 발생 원인(분양계약·매매계약)으로 특정해 다른 채권과 구별되게 적는다.

신청서에는 그 밖에 채권자·채무자·제3채무자와 그 대리인의 표시, 집행권원의 표시, 집행권원에 표시된 청구권이나 목적채권의 일부만 신청하는 때에는 그 범위를 적고 집행력 있는 정본을 붙여야 한다(민사집행규칙 제159조 제1항).

어디에 신청하나

원칙은 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이다(민사집행법 제224조 제1항). 그 법원이 없으면 제3채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 집행법원이 된다(같은 조 제2항).

단서를 넓게 읽지 않도록 주의한다. 물건의 인도를 목적으로 하는 채권과 물적 담보권 있는 채권의 집행법원을 그 물건이 있는 곳의 지방법원으로 하는 규정은 “이 경우에”, 곧 제1항의 지방법원이 없어 제2항으로 넘어온 때에만 작동한다(같은 항 단서). 채무자의 보통재판적이 있으면 인도청구권 압류라도 제1항이 그대로 적용된다.

다만 보관인 선임과 인도·이행 명령은 집행법원이 아니라 부동산 소재지의 지방법원이 한다(민사집행법 제244조 제1항·제2항). 압류명령을 낸 법원과 보관인을 정하는 법원이 다를 수 있으므로, 신청 단계에서 두 법원을 나누어 잡아 둔다.

가압류에서 이전되는 채권압류라면 집행법원은 가압류를 명한 법원이 있는 곳을 관할하는 지방법원이다(민사집행법 제224조 제3항). 이 경우에는 신청서에 가압류결정서 사본과 가압류 송달증명을 붙인다(민사집행규칙 제159조 제2항).

보관인은 왜 필요하고 누가 정하나

부동산청구권을 압류해도 그 청구권만으로는 현금화할 수 없다. 부동산을 채무자 아닌 사람 앞으로 옮겨 놓아야 그다음 단계인 부동산 강제집행으로 넘어갈 수 있기 때문이다. 그래서 법은 보관인 제도를 둔다.

인도청구권의 경우

부동산 소재지의 지방법원이 채권자 또는 제3채무자의 신청에 따라 보관인을 정하고, 제3채무자에게 그 부동산을 보관인에게 인도할 것을 명하여야 한다(민사집행법 제244조 제1항). “명하여야 한다”이므로 신청이 있으면 법원의 재량 사항이 아니다.

권리이전청구권의 경우

같은 방식으로 보관인을 정하고, 제3채무자에게 그 부동산에 관한 채무자명의의 권리이전등기절차를 보관인에게 이행할 것을 명하여야 한다(민사집행법 제244조 제2항). 이때 보관인은 채무자명의의 권리이전등기신청에 관하여 채무자의 대리인이 된다(같은 조 제3항). 등기는 채무자 명의로 되고, 보관인은 그 등기신청을 대리하는 지위에 선다.

명령의 이행을 구하려면

채권자는 제3채무자에 대하여 제1항 또는 제2항의 명령의 이행을 구하기 위하여 법원에 추심명령을 신청할 수 있다(민사집행법 제244조 제4항). 추심명령을 받으면 채권자가 제3채무자를 상대로 이행을 구할 수 있다.

추심명령에도 압류명령과 같은 규율이 붙는다. 민사집행법 제242조의 준용 범위에 민사집행법 제229조가 들어 있고, 같은 조 제4항이 추심명령에 민사집행법 제227조 제2항·제3항을 다시 준용한다. 그래서 추심명령도 제3채무자와 채무자에게 송달하고, 제3채무자에게 송달된 때 효력이 생긴다. 추심명령 신청에 관한 재판에 대하여도 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제229조 제6항).

전부명령은 할 수 없다. 유체물의 인도나 권리이전의 청구권에 대하여는 전부명령을 하지 못한다(민사집행법 제245조). 금전채권 압류에서 흔히 쓰는 전부명령을 그대로 신청하면 그 부분은 받아들여지지 않는다.

압류한 뒤 어떻게 현금화하나

보관인에게 인도되거나 권리이전등기가 이루어진 부동산의 강제집행에는 부동산 강제집행에 관한 규정을 적용한다(민사집행규칙 제170조). 곧 그 부동산을 대상으로 다시 강제경매 절차를 밟아 매각대금에서 배당받는다.

따라서 이 절차는 한 번으로 끝나지 않는다. ①청구권 압류 → ②보관인 선임과 인도·권리이전 → ③부동산 강제경매의 세 단계를 각각 신청해야 하고, 각 단계마다 별도의 신청과 비용이 든다. 채권 금액에 비해 절차 부담이 큰지 먼저 따져 본다.

선박·항공기·자동차·건설기계에도 준용 규정이 있다. 선박 또는 항공기의 인도청구권 압류에는 민사집행법 제244조 제1항·제4항을 준용한다(민사집행규칙 제171조 제1항). 선박·항공기·자동차·건설기계의 권리이전청구권 압류에는 민사집행법 제244조 제2항부터 제4항까지를 준용한다(같은 항). 자동차·건설기계의 인도청구권 압류에는 민사집행법 제243조 제1항·제2항을 준용한다(같은 조 제2항).

압류의 효력은 어디까지 미치나

여기서 가장 자주 오해가 생긴다. 소유권이전등기청구권 압류는 부동산 자체를 묶는 처분금지 효력이 없다.

대법원은 소유권이전등기청구권에 대한 압류나 가압류가 채권에 대한 것이지 등기청구권의 목적물인 부동산에 대한 것이 아니라고 본다(98다42615 — 구 민사소송법 아래 사건이나 채권압류의 효력 범위에 관한 판시다). 채무자와 제3채무자에게 결정을 송달하는 외에 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없어, 당해 채권자·채무자·제3채무자 사이에만 효력이 있을 뿐이다(같은 판결). 그래서 압류·가압류와 관계없는 제3자에게는 처분금지적 효력을 주장할 수 없고, 청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없다(같은 판결).

해제조건부 이행판결

그 결과가 소송에서도 나타난다. 채권에 대한 가압류는 채무자가 제3채무자로부터 현실로 급부를 추심하는 것만을 금지한다. 그래서 채무자는 제3채무자를 상대로 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있고, 법원이 가압류를 이유로 이를 배척할 수는 없다(98다42615).

다만 소유권이전등기를 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결이다. 확정되면 채무자가 일방적으로 이전등기를 신청할 수 있고 제3채무자는 이를 저지할 방법이 없다. 그래서 이 경우에는 가압류의 해제를 조건으로 하지 않는 한 법원이 인용해서는 안 된다(같은 판결). 가처분이 있는 경우도 같아 그 가처분의 해제를 조건으로 하여야만 소유권이전등기절차의 이행을 명할 수 있다(같은 판결). 이 사건에서 문제 된 가처분은 부동산 자체에 대한 것이 아니라 소유권이전등기청구권에 대한 처분금지가처분이었다.

압류·가처분 상호간의 순위

순위 문제도 정리되어 있다. 소유권이전등기청구권에 대한 가압류가 있기 전에 가처분이 있었더라도, 그 가처분이 뒤에 이루어진 가압류에 우선하는 효력은 없다. 그 가압류는 가처분채권자와의 관계에서도 유효하다(98다42615). 가압류 상호간에도 결정의 선후에 따라 뒤에 이루어진 가압류에 대하여 처분금지적 효력을 주장할 수 없다(같은 판결).

압류를 걸어 두었다고 그 집이 다른 사람에게 넘어가는 것을 막지는 못합니다. 등기부에 표시되지 않기 때문입니다. 막을 수 있는 것은 “빚진 사람이 직접 등기를 받아 가는 것”뿐입니다. 그래서 압류만 걸어 두고 기다리면 늦습니다. 보관인 선임까지 서둘러 신청해 빚진 사람 명의로 등기를 넘겨 놓아야 실제로 확보됩니다.

실무 체크포인트

압류명령 신청과 보관인 선임 신청은 법원이 다를 수 있다. 압류는 채무자 보통재판적 지방법원, 보관인은 부동산 소재지 지방법원이다(민사집행법 제224조·민사집행법 제244조).
전부명령을 함께 신청하지 않는다(민사집행법 제245조). 금전채권 압류 서식을 그대로 쓰면 여기서 걸린다.
압류에는 대물적 효력이 없으므로(98다42615) 소유권이전등기청구권 자체에 대한 처분금지가처분을 함께 검토한다.
현금화까지 세 단계를 거치므로 각 단계 비용과 예상 배당액을 먼저 비교한다.