매매로 생긴 소유권이전청구권가등기를 제3자에게 양도할 때 매도인의 승낙이나 동의가 있어야 하나요?

매매로 생긴 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 이상 양도에 매도인의 승낙이나 동의를 요하며, 그것이 없는 양도는 원칙적으로 효력이 없습니다¹. 양도인이 매도인에게 통지하는 것만으로는 대항력이 생기지 않고, 동의나 승낙 없이 마친 부기등기와 본등기는 원인무효로서 양수인이 말소 의무를 집니다².

가등기로 순위가 보전된 청구권은 양도할 수 있는 재산권이므로 양수인을 등기권리자, 양도인을 등기의무자로 하여 가등기에 대한 부기등기로 이전등기를 공동 신청할 수 있습니다³. 다만 양도인이 협력하지 않으면 양수인은 이전등기절차 이행을 명하는 판결을 받아 단독으로 신청합니다⁴. 유효한 명의신탁약정 해지로 생긴 소유권이전등기청구권을 양도한 경우에도 명의수탁자가 동의·승낙하지 않으면 양수인은 직접 이전등기를 청구할 수 없습니다⁵. 매매예약 원인 가등기에 이 양도제한 법리가 적용되는지는 위 판결들이 따로 판단하지 않았으므로, 양도 전에 소유자의 승낙 가능 여부를 확인합니다⁶.

가등기 이전의 부기등기는 기존 가등기 권리의 승계관계를 명시하는 것뿐이어서 가등기 말소청구는 양수인만 상대로 하면 족하고 양도인은 피고적격이 없습니다⁷. 또한 부기등기는 주등기인 가등기에 종속되어 일체를 이루므로 피담보채무가 소멸하면 주등기 말소만 구하면 되고 부기등기는 직권으로 말소됩니다⁸.

인용 근거

1. 2024다248290 판결요지 ↩︎
2. 2024다248290 판결요지·이유 2. ↩︎
3. 등기예규 제1849호 3.(1), 98다24105 판결요지, 부동산등기법 제23조 제1항 ↩︎
4. 부동산등기법 제23조 제4항, 98다24105 이유 제2점 ↩︎
5. 2018다280316 판결요지 ↩︎
6. 2024다248290 판결요지, 2018다280316 판결요지 ↩︎
7. 94다17109 판결요지 가. ↩︎
8. 94다17109 판결요지 나. ↩︎