대지권등기 신청

대지권등기는 구분건물의 전유부분과 분리해 처분할 수 없는 대지사용권을 등기기록에 공시하는 표시등기다(부동산등기법 제40조 제3항). 1동의 건물 표제부에는 대지권의 목적인 토지를, 전유부분 표제부에는 대지권의 표시를 각각 기록한다(부동산등기규칙 제88조 제1항). 신청은 건물 등기기록에만 하고, 토지 등기기록의 “대지권이라는 뜻”은 등기관이 직권으로 기록한다(부동산등기법 제40조 제4항). 대지권의 법적 성질은 대지권에서 다루고, 여기는 표시·변경 등기의 신청 실무다.

쉽게 말하면 — 아파트 한 호실에 딸린 단지 땅의 지분을 “집과 한 몸”으로 등기부에 적는 절차입니다. 신청은 건물 등기부에만 하면 되고, 땅 등기부에 “이 지분은 대지권”이라는 표시는 등기소가 알아서 붙여 줍니다.

언제 신청해야 하나

대지권의 변경이나 소멸이 있으면 구분건물 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 등기를 신청해야 한다(부동산등기법 제41조 제1항). 대지권의 표시는 부동산등기법 제40조 제3항의 등기사항이므로, 그 변경은 제41조 제1항이 정한 건물 표시변경등기의 신청 대상이 된다. 대지권이 처음부터 있는 구분건물이라면 소유권보존등기를 하면서 표제부에 대지권의 표시가 함께 기록된다. 대지권 미등기 상태에서 대지사용권 이전이 뒤따르는 경우에는 대지사용권 이전등기를 대지권에 관한 등기와 동시에 신청해야 한다(부동산등기법 제60조 제1항·제3항).

땅 지분에 변동이 생겼는데 1개월 안에 신청하지 않으면 등기부와 실제가 어긋난 채로 남습니다. 분양 초기에 대지권이 등기되지 않았던 단지는 대지사용권 이전등기와 대지권 등기를 동시에 신청해야 하는지 먼저 확인합니다.

누가 신청하나

원칙은 해당 구분건물 소유권의 등기명의인이다(부동산등기법 제41조 제1항). 표시등기이므로 등기권리자·등기의무자의 공동신청 구조가 아니라 소유명의인의 단독신청이다(부동산등기법 제23조 제5항). 아직 소유권보존등기가 되지 않아 표시등기만 있는 구분건물이라면 소유권의 등기명의인이 없으므로, 부동산등기법 제65조 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청한다(부동산등기법 제41조 제2항).

같은 1동에 속한 다른 구분소유자가 신청에 협력하지 않아도 절차가 멈추지 않는다. 구분건물의 대지권 변경이나 소멸이 있는 경우, 구분건물 소유권의 등기명의인은 같은 1동에 속하는 다른 구분건물 소유권의 등기명의인을 대위하여 그 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제41조 제3항). 1동 표제부에 기록하는 등기사항의 변경등기는 같은 1동에 속한 다른 구분건물에 대해서도 변경등기로서의 효력이 있다(같은 조 제4항).

아파트 한 동 전체가 걸린 등기라서, 이웃 세대가 협조하지 않아도 내가 그 세대를 대신해 신청할 수 있습니다. 그리고 1동 표제부에 한 변경등기는 같은 동의 다른 세대에도 효력이 미칩니다.

신청할 일인가 등기소가 직권으로 할 일인가

대지권의 목적인 토지 자체의 표시가 바뀌는 경우는 신청 대상이 아니다. 등기관이 그 토지 등기기록에 표시에 관한 변경·경정등기를 마쳤을 때에는, 1동의 건물 표제부 중 대지권의 목적인 토지의 표시에 관해 변경·경정된 사항의 등기를 직권으로 한다(부동산등기규칙 제94조의2 제1항). 토지 등기기록에 분필·합필등기를 마치거나 대장과 일치하지 않아 경정등기를 마친 때에도 직권으로 1동 표제부의 토지 표시와 전유부분 표제부의 대지권 표시를 고친다(같은 조 제2항).

이 직권 정정은 다른 신청보다 앞선다. 구분건물에 대한 소유권이전등기를 할 때 대지권의 목적인 토지의 표시와 토지 등기기록의 부동산 표시가 일치하지 않으면, 등기관은 먼저 직권으로 표시의 변경·경정등기를 해야 한다(같은 조 제3항). 그런 정정이 되어 있지 않은 건물에 멸실등기 신청이 있는 경우에도 먼저 직권으로 정정한다(같은 조 제4항).

땅의 지목이나 면적이 바뀌었다면 내가 신청할 일이 아니라 등기소가 알아서 고칠 일입니다. 내가 신청해야 하는 것은 “대지권 자체”가 생기거나 바뀌거나 없어진 경우입니다. 매매로 소유권을 넘길 때 표시가 어긋나 있으면 등기소가 먼저 정리한 뒤 이전등기를 해 줍니다.

무엇이 등기되나

등기관은 1동의 건물 표제부 중 대지권의 목적인 토지의 표시란에 표시번호, 토지의 일련번호·소재지번·지목·면적과 등기연월일을 기록한다(부동산등기규칙 제88조 제1항). 전유부분 표제부 중 대지권의 표시란에는 표시번호, 토지의 일련번호, 대지권의 종류, 대지권의 비율, 등기원인 및 그 연월일과 등기연월일을 기록한다(같은 항). 대지권의 종류는 소유권·지상권·전세권·임차권 중 어느 것이 대지권인지를 가리킨다(부동산등기법 제40조 제4항). 부속건물만이 구분건물인 경우에는 그 부속건물에 대한 대지권의 표시를 표제부 중 건물내역란에 부속건물의 표시에 이어서 하고, 그 끝부분에 부속건물에 대한 대지권이라는 뜻을 기록한다(부동산등기규칙 제88조 제1항 단서·제2항).

건물 등기기록에 대지권등기를 하면 등기관은 직권으로 토지 등기기록에 소유권·지상권·전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록한다(부동산등기법 제40조 제4항). 이때 해당 구에 어느 권리가 대지권이라는 뜻과 그 대지권을 등기한 1동의 건물을 표시할 수 있는 사항, 등기연월일을 기록한다(부동산등기규칙 제89조 제1항).

무엇을 첨부하나

신청정보에는 건물의 변경 전과 변경 후의 표시에 관한 정보를 담는다(부동산등기규칙 제86조 제1항). 첨부정보는 대지권 사건인지 아닌지에 따라 나뉜다.

대지권의 변경·경정·소멸등기: 그에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 제공한다(부동산등기규칙 제86조 제2항).
그 밖의 건물표시변경등기: 변경을 증명하는 건축물대장 정보를 제공한다(같은 조 제3항).

규약이나 공정증서를 요구하는 이유는 대지사용권의 분리처분 여부와 비율이 규약으로 달라질 수 있기 때문이다. 구분소유자는 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없으나, 규약으로 달리 정하면 분리처분이 가능하다(집합건물법 제20조 제2항). 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율도 규약으로 달리 정할 수 있다(집합건물법 제21조 제1항 단서). 규약으로 정한 사항은 등기기록만으로 확인되지 않으므로 첨부정보로 제출받아 확인한다.

규약이나 공정증서를 제공해야 하는 경우는 부동산등기규칙 제46조 제2항이 세 가지로 정한다.

대지권의 목적인 토지가 규약으로 정한 건물의 대지인 경우(집합건물법 제4조). 통로·주차장·정원처럼 건물이 실제로 서 있지 않은 토지를 규약으로 대지에 편입한 경우다.
각 구분소유자가 가지는 대지권의 비율이 규약으로 달리 정한 비율인 경우(집합건물법 제21조 제1항 단서·제2항).
건물 소유자가 그 1동의 건물이 있는 대지에 대하여 가지는 대지사용권이 대지권이 아닌 경우(집합건물법 제2조 제5호).

대지권 사건이면 규약·공정증서를, 그 밖의 건물표시 변경이면 건축물대장을 냅니다. 대지권은 “땅 지분을 집과 묶을지, 비율을 얼마로 할지”를 규약으로 바꿀 수 있어서, 등기소가 그 규약을 직접 확인해야 하기 때문입니다.

대지권의 변경·소멸은 어떻게 처리되나

대지권의 변경·경정·소멸등기를 할 때에는 종전의 표시에 관한 등기를 말소하는 표시를 한다(부동산등기규칙 제91조 제1항, 제87조 제1항 준용). 이후 처리는 방향에 따라 나뉜다.

대지권이 새로 생기거나 경정되는 경우: 건물 등기기록에 대지권등기를 하고, 그 권리의 목적인 토지 등기기록 중 해당 구에 대지권이라는 뜻의 등기를 한다(부동산등기규칙 제91조 제2항).
대지권인 권리가 대지권이 아닌 것으로 변경되거나 그 권리 자체가 소멸한 경우: 대지권 소멸의 등기를 하고, 토지 등기기록 해당 구에 그 뜻을 기록한 뒤 대지권이라는 뜻의 등기를 말소한다(부동산등기규칙 제91조 제3항).

토지 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기를 한 경우로서 그 토지 등기기록에 소유권보존·소유권이전등기 외의 소유권에 관한 등기나 소유권 외의 권리에 관한 등기가 있으면, 등기관은 전유부분 표제부에 토지 등기기록에 별도의 등기가 있다는 뜻을 기록한다(부동산등기규칙 제90조 제1항 본문). 다만 그 등기가 소유권 이외의 대지권의 등기이거나 부동산등기규칙 제92조 제2항에 따라 말소하여야 하는 저당권의 등기인 경우에는 이 표시를 하지 않는다(같은 항 단서). 이 표시는 최초 대지권등기 시점에만 생기는 것이 아니다. 대지권이라는 뜻의 등기를 한 후에 그 토지 등기기록에 관하여만 새로운 등기를 한 경우에도 같다(같은 조 제2항). 전제가 된 등기가 말소되면 이 뜻의 기록도 말소한다(같은 조 제3항).

전유부분 등기부에 “토지 등기기록에 별도의 등기가 있다”는 문구가 보이면, 땅 쪽에 가압류·저당권 같은 부담이 남아 있다는 경고입니다. 매수 전에 토지 등기부를 따로 열어 확인해야 합니다.

대지권등기를 하면 무엇이 달라지나

대지권을 등기한 후에 한 건물의 권리에 관한 등기는 대지권에 대하여 동일한 등기로서 효력이 있다(부동산등기법 제61조 제1항). 다만 그 등기에 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기가 되어 있으면 그렇지 않다(같은 항 단서). 대지권에 대한 등기로서 효력이 있는 등기와 토지 등기기록 해당 구에 한 등기의 순서는 접수번호에 따른다(같은 조 제2항).

분리 등기는 양쪽에서 모두 막힌다. 대지권이 등기된 구분건물의 등기기록에는 건물만에 관한 소유권이전등기나 저당권설정등기를 할 수 없다(부동산등기법 제61조 제3항). 토지 소유권이 대지권인 경우 대지권이라는 뜻의 등기가 된 토지 등기기록에도 소유권이전등기·저당권설정등기를 할 수 없다(같은 조 제4항). 지상권·전세권·임차권이 대지권인 경우에도 같다(같은 조 제5항).

실무 체크포인트

대지권의 변경·소멸은 1개월 이내 신청 대상이다. 구분건물 소유권의 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 신청해야 한다(부동산등기법 제41조 제1항).
이웃 세대가 협조하지 않으면 대위신청한다. 같은 1동에 속하는 다른 구분건물 소유권의 등기명의인을 대위하여 신청할 수 있다(부동산등기법 제41조 제3항).
대지권 사건의 첨부정보는 건축물대장이 아니라 규약·공정증서다. 대지권의 변경·경정·소멸등기에는 그에 관한 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 제공한다(부동산등기규칙 제86조 제2항).
신청은 건물 등기기록에만 한다. 토지 등기기록의 대지권이라는 뜻은 등기관의 직권 사항이므로 따로 신청하지 않는다(부동산등기법 제40조 제4항).
“토지 등기기록에 별도의 등기가 있다는 뜻”을 발견하면 토지 등기부를 연다. 전유부분 표제부의 이 기록은 토지 쪽에 소유권 외의 권리 등이 남아 있다는 표시다(부동산등기규칙 제90조 제1항).

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