임차권 자체의 압류·현금화

보증금반환채권과 구별되는 임차권 자체의 압류는 제3채무자인 임대인에게 송달되어야 처분금지 효력이 생긴다(2003라189). 압류 단계의 동의서 필요 여부는 견해가 대립한다(사법연수원, 법원실무제요 민사집행 Ⅳ(2020) 566면). 양도에는 임대인 동의가 필요하고(민법 제629조 제1항), 특별현금화 결정은 확정되어야 효력을 가진다(민사집행법 제241조 제4항).

보증금을 압류하는 것과 임차권 자체를 압류하는 것은 어떻게 다른가?

채권자는 임대인에게 돈을 돌려받을 보증금반환채권과 목적물을 사용·수익하게 할 것을 청구하는 임차권 중 무엇을 압류하는지 신청서에서 따로 특정한다. 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다(민법 제618조). 대구지방법원은 임차권을 임차인이 임대인에 대하여 임대차목적물을 사용·수익하게 할 것을 청구할 수 있는 채권에 불과하다고 보았다(2003라189 이유 2.나.).

두 권리는 압류 근거와 현금화 방법이 다르다. 각 칸은 따로 판단한다.

보증금반환채권을 압류한 뒤에도 임대인이 임차권의 양도를 승낙하면 임차인이 바뀔 수 있다. 보증금반환채권이 가압류 또는 압류된 후 임대인이 임차권의 양도를 승낙한 사안에서 대법원은 구 임차인이 임대차관계로부터 이탈하고 보증금반환채권은 임대인의 임차권 양도 승낙시에 이행기에 도달한다고 보았다(96다17202 판결요지 [1]). 그 경우 보증금에 관한 구 임차인의 권리의무관계는 특별한 사정이 없는 한 신 임차인에게 승계되지 않는다(같은 판결 판결요지 [2]). 특별한 사정의 예는 구 임차인이 임대인과 사이에 보증금을 신 임차인의 채무불이행의 담보로 하기로 약정하거나 신 임차인에 대하여 보증금반환채권을 양도하기로 하는 경우다(같은 판결 판결요지 [2]). 그런 약정이나 양도가 있어도 그 이전에 보증금반환채권이 가압류 또는 압류되어 있으면 압류권자 등에게 대항할 수 없으므로, 신 임차인의 연체차임 등을 구 임차인에게 반환할 보증금에서 공제할 수 없다(같은 판결 판결요지 [2]). 이 흐름은 보증금이 압류된 뒤 임차권을 양도한 경우에서 자세히 본다. 임차권 자체를 노리는 채권자는 남은 임대차기간, 차임과 연체, 계약이 이미 끝났는지를 먼저 확인해 양도할 만한 가치가 실제로 있는지 본다.

임차권을 등기했으면 부동산처럼 경매하는가?

실무제요는 임차권이 동산이든 부동산이든 등기의 유무를 불문하고 그 밖의 재산권 집행의 대상이 된다고 설명한다(법원실무제요 민사집행 Ⅳ(2020) 566면). 임차권등기가 있어도 집행 대상은 목적 부동산의 소유권이 아니라 임차인의 채권인 임차권이다(2003라189 이유 2.나.).

부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다(민법 제621조 제2항). 대구지방법원은 이 임차권등기가 임대차목적물의 제3취득자 등에 대하여 대항할 수 있는 요건에 불과할 뿐, 저당권이나 전세권과 달리 임차권의 공시방법으로서 그 득실·변경의 성립요건 또는 그 대항요건이 되는 것은 아니라고 보았다(2003라189 이유 2.나.). 그래서 임차권등기가 마쳐진 경우에도 임차인은 임대인의 동의를 얻어 지명채권의 양도방법에 따라 유효하게 이를 양도할 수 있다고 했다(같은 결정 이유 2.나.).

등기·등록 특례와 압류 효력 시점

민사집행규칙의 등기·등록 특례는 적용 대상이 정해져 있다. 민사집행규칙 제175조 제1항은 「권리이전에 등기 또는 등록이 필요한 그 밖의 재산권」에 대한 압류명령신청서에 집행력 있는 정본 외에 권리에 관한 등기사항증명서 또는 등록원부의 등본이나 초본을 붙여야 한다고 정한다. 같은 조 제3항은 제1항의 그 밖의 재산권에 관하여 압류의 등기등이 압류명령의 송달 전에 이루어진 경우에는 압류의 효력이 압류의 등기등이 된 때에 발생한다고 정한다(같은 규칙 제175조 제3항). 다만 권리 처분의 제한에 관하여 등기등을 하지 아니하면 효력이 생기지 아니하는 것에 대한 압류의 효력은 압류의 등기등이 압류명령의 송달 뒤에 된 때에도 압류의 등기등이 된 때에 발생한다(같은 항). 대구지방법원은 임차권등기가 처분금지의 요건이 아니고 임대인에게 결정정본이 송달되지 않는 한 처분금지의 효력이 생기지 않는다고 보았으므로(2003라189 이유 2.나.), 채권자는 임차권등기가 있어도 임대인 송달 일자를 따로 확인한다.

다만 실무제요는 등기된 임차권에 대하여는 압류명령의 신청서에 해당 임차권과 관련된 등기사항증명서를 첨부하여야 한다고 설명한다(법원실무제요 민사집행 Ⅳ(2020) 566면). 등기된 임차권이면 신청할 때 등기사항증명서를 함께 내고, 등기가 없는 임차권이면 임대차계약서 등으로 권리를 특정한다.

누구를 제3채무자로 표시하고 압류 효력은 언제 생기는가?

채권자는 압류신청서에 임대인을 제3채무자로 적고, 압류명령이 임대인에게 송달되었는지 확인해야 한다(법원실무제요 민사집행 Ⅳ(2020) 566~567면). 송달이 없으면 임차권에 관한 가압류 등 기입등기가 있어도 처분금지의 효력이 생기지 않는다(2003라189 이유 2.나.).

금전채권을 압류할 때에는 법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 하고, 압류명령은 제3채무자와 채무자에게 송달하여야 한다(민사집행법 제227조 제1항·제2항). 대구지방법원은 임차권에 관한 가압류등기가 임차권의 양도 등 권리행사를 금지·제한하기 위한 요건이 되지 않는다고 보았다(2003라189 이유 2.나.). 제3채무자가 없는 경우에는 압류가 채무자에게 권리처분을 금지하는 명령을 송달한 때에 효력이 생기지만(민사집행법 제251조 제2항), 임차권에서는 임대인이 제3채무자이므로 임대인 송달이 기준이다(법원실무제요 민사집행 Ⅳ(2020) 567면).

집행법원

그 밖의 재산권 집행에는 채권집행에 관한 같은 관의 규정이 준용되므로(민사집행법 제251조 제1항), 집행법원은 원칙적으로 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이다(같은 법 제224조 제1항). 그 지방법원이 없는 경우에는 제3채무자인 임대인의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 집행법원이고, 다만 이 경우에 물건의 인도를 목적으로 하는 채권과 물적 담보권 있는 채권에 대한 집행법원은 그 물건이 있는 곳의 지방법원이다(같은 법 제224조 제2항). 권리이전에 등기등이 필요한 그 밖의 재산권에 대한 강제집행에서는 그 등기등을 하는 곳을 관할하는 지방법원을 같은 법 제224조 제2항의 집행법원으로 한다(민사집행규칙 제175조 제2항).

실무제요는 임차권 등 용익권에 대한 집행의 경우 원칙적으로 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 집행법원이 된다고 설명한다(법원실무제요 민사집행 Ⅳ(2020) 566~567면). 보충적으로 그러한 지방법원이 없는 경우에는 그 등기 등을 하는 곳을 관할하는 지방법원이 집행법원이 된다고 적는다(법원실무제요 민사집행 Ⅳ(2020) 566~567면). 임차인의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 있으면 채권자는 그 법원에 신청한다(같은 법 제224조 제1항). 그 지방법원이 없을 때 등기되지 않은 임차권은 같은 조 제2항에 따라 임대인의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 집행법원이다. 등기된 임차권에 대해서는 실무제요가 위와 같이 그 등기를 하는 곳을 관할하는 지방법원을 보충관할로 설명하지만, 그 근거인 민사집행규칙 제175조 제2항은 권리이전에 등기등이 필요한 그 밖의 재산권에 관한 규정이다. 대구지방법원은 임차권등기가 마쳐진 경우에도 임차인은 임대인의 동의를 얻어 지명채권의 양도방법에 따라 유효하게 이를 양도할 수 있다고 보았다(2003라189 이유 2.나.). 그래서 임차인의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 없을 때 등기된 임차권이 이 특례의 대상인지는 실무제요 설명과 조문·결정의 읽기가 나뉘고, 등기를 하는 곳과 임대인의 보통재판적이 같은 법원 관할이면 어느 읽기에 따르든 그 법원에 신청한다.

가압류에서 이전되는 채권압류의 경우에는 가압류를 명한 법원이 있는 곳을 관할하는 지방법원이 집행법원이다(같은 법 제224조 제3항). 그 법원에 채권압류를 신청하는 때에는 가압류결정서 사본과 가압류 송달증명을 붙여야 하고(민사집행규칙 제159조 제2항), 이 규정은 그 밖의 재산권에 그 성질에 어긋나지 아니하는 범위 안에서 준용된다(같은 규칙 제174조).

등기된 임차권을 가압류한 사건

채권자 선정당사자 등 133인은 채무자 회사로부터 받을 환불금채권 160,640,500원을 이유로 채무자 회사의 임차권과 그에 기한 임대차보증금반환청구채권에 가압류를 신청했다(2003라189 이유 1.가.). 제1심 법원은 2003. 3. 13. 「채무자의 별지 임차권 목록 기재 임차권을 가압류한다」는 결정을 했다(2003라189 이유 1.가.). 법원주사보는 2003. 4. 7. 이 결정에 기한 임차권부채권가압류 기입등기를 촉탁했고, 그날 임차권에 부기등기가 마쳐졌다(2003라189 이유 1.나.).

채무자 회사는 이 부기등기가 「사건이 등기할 것이 아닌 때」에 해당한다며 다투었다. 대구지방법원은 임차권에 관한 가압류등기가 임차권의 양도 등 권리행사를 금지·제한하기 위한 요건이 되지 아니하여 법률효과 면에서는 아무런 의미가 없는 등기라고 보았다(2003라189 이유 2.나.). 그래서 구 부동산등기법 제55조 제2호의 「사건이 등기할 것이 아닌 때」에 해당한다고 하고, 제1심결정을 취소해 가압류 기입등기의 촉탁을 취소하고 말소등기를 촉탁했다(2003라189 주문). 현행 부동산등기법도 「사건이 등기할 것이 아닌 경우」를 각하 사유로 둔다(부동산등기법 제29조 제2호).

주문은 제1심결정(2003. 11. 3.자 2003타기2571호 결정)을 취소하고, 가압류결정에 기한 집행절차 중 기입등기의 촉탁을 취소했다(2003라189 주문). 가압류결정 자체는 취소 대상에 들지 않았다(2003라189 주문). 결정 이유도 처분금지의 효력이 등기가 아니라 임대인에 대한 결정정본 송달로 생긴다는 점을 근거로 삼았다(2003라189 이유 2.나.).

신청 전에 모을 자료

아래 자료는 권리를 특정하고 현금화 가능성을 판단하는 데 쓰는 준비 목록이다. 법이 첨부를 정한 것과 실무 준비자료를 나누어 본다. 집행권원·집행문 등 일반 신청요건은 채권압류와 채권압류 및 추심명령을 따른다.

임대인 동의가 없어도 압류와 현금화를 할 수 있는가?

임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 이를 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제629조 제1항·제2항). 압류 단계는 견해가 대립하지만, 권리를 양도하는 현금화 단계에서는 이 동의 원칙이 그대로 문제 된다.

압류 단계의 견해대립

실무제요는 임차권 압류에 임대인 동의가 필요한지에 관해 두 견해를 소개한다. 하나는 임차권의 양도에는 임대인의 동의가 있어야 하므로 압류신청 시 임대인 등의 동의서를 제출한 경우에 한하여 압류하는 것이 가능하다는 견해다(법원실무제요 민사집행 Ⅳ(2020) 566면). 다른 하나는 임대인의 동의 유무에 불구하고 압류 자체는 할 수 있다는 견해이고, 실무제요는 두 견해가 대립한다고 적는다(법원실무제요 민사집행 Ⅳ(2020) 566면).

이 설명은 2020년 실무해설이며, 어느 한 견해를 전국 법원 공통의 접수 기준으로 정한 법령이나 판례가 아니다. 대구지방법원 결정도 임차권의 채권성과 임대인 송달을 근거로 가압류등기 촉탁을 정리한 사건이고, 이 견해대립 중 하나를 채택한 결정은 아니다(2003라189 이유 2.나.). 두 견해가 나뉘어 있으므로 신청하려는 채권자는 압류신청 때부터 임대인의 동의서를 받아 신청서에 붙인다. 그러면 동의서를 요구하는 견해에 따르는 법원에서도 압류할 수 있고, 뒤의 현금화 단계에서 필요한 동의 자료도 미리 갖춘다.

현금화 단계의 동의 원칙

압류명령 자체가 임대인의 동의를 만들어 주지는 않는다. 민사집행법 제241조는 양도명령·매각명령·관리명령의 요건과 효력을 정하지만, 같은 조에 민법 제629조 제1항의 임대인 동의를 대신하는 규정은 없다. 양도명령이나 매각명령으로 임차권을 양수하는 사람에게도 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하지 못한다는 원칙(같은 법 제629조 제1항)이 문제 되므로, 임대인에게 대항할 수 있는지는 임대인 동의 자료로 확인한다. 집행으로 임차권이 넘어간 예로는 건물 저당권 실행 경매로 토지임차권이 경락인에게 이전된 사안이 있고, 대법원은 이 경우에도 민법 제629조가 적용되어 토지 임대인의 동의가 없는 한 경락인은 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 했다(92다24950 판결요지 나.).

동의 자료는 세 가지 방법으로 확인한다. 각 방법은 따로 판단한다.

• 계약상 동의: 임대차계약서에 양도·전대를 미리 허용한 약정이 있는지 본다. 등기된 임차권은 등기원인에 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의가 있으면 등기관이 임차권 설정 또는 임차물 전대의 등기를 할 때 이를 기록하므로 등기사항증명서로 확인한다(부동산등기법 제74조 제6호).
• 사전 동의서: 압류신청 시 동의서 제출을 요구하는 견해가 있으므로 신청 전에 받아 둔다(법원실무제요 민사집행 Ⅳ(2020) 566면).
• 사후 승인: 현금화로 임차인이 바뀌는 시점에 임대인의 승인을 받는다. 보증금이 압류된 뒤 임대인 승낙 아래 임차권이 양도된 사안은 96다17202 판결요지 [1]이 다룬다.

등기된 임차권을 양도한 뒤 이전등기까지 하려면 별도 첨부가 필요하다. 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의가 있다는 뜻의 등기가 없는 경우에 임차권의 이전 또는 임차물의 전대의 등기를 신청할 때에는 임대인의 동의가 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제130조 제3항). 이전등기 절차는 임차권 변경·이전등기에서 본다.

동의 없이 임차인이 바뀐 경우에도 임대인이 해지할 수 없는 예외가 있다. 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때인데, 그 요건과 입증책임은 아래 건물 경매 사건에서 본다(92다24950 판결요지 다.).

현금화는 추심·전부인가, 양도·매각인가?

압류채권자는 임차권을 압류한 뒤 그 현금화를 위하여 양도명령, 매각명령이나 그 밖의 특별현금화를 신청할 수 있다(법원실무제요 민사집행 Ⅳ(2020) 567면). 추심명령·전부명령은 압류한 금전채권의 현금화방법이다(민사집행법 제229조 제1항).

특별현금화는 압류된 채권이 조건 또는 기한이 있거나, 반대의무의 이행과 관련되어 있거나 그 밖의 이유로 추심하기 곤란할 때에 법원이 채권자의 신청에 따라 할 수 있는 명령이다(민사집행법 제241조 제1항). 그 밖의 재산권 집행에는 그 성질에 어긋나지 아니하는 범위 안에서 민사집행규칙 제159조 내지 제173조가 준용된다(민사집행규칙 제174조). 같은 그 밖의 재산권이라도 신탁수익권 등은 현금화 방법이 다르므로 신탁수익권·급부채권 압류와 현금화와 그 밖의 재산권 집행을 함께 본다.

네 가지 명령의 비교

법원은 채권자의 신청에 따라 다음 각 호의 명령을 할 수 있다. 각 명령의 요건과 준용 조문은 따로 본다.

허가 전 심문과 확정

법원은 특별현금화 신청을 허가하는 결정을 하기 전에 채무자를 심문하여야 하고, 다만 채무자가 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 아니한 때에는 심문할 필요가 없다(민사집행법 제241조 제2항). 법원은 필요가 있다고 인정하는 때에는 감정인에게 채권의 가액을 평가하게 할 수 있다(민사집행규칙 제163조 제1항). 특별현금화 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있고, 그 결정은 확정되어야 효력을 가진다(민사집행법 제241조 제3항·제4항).

매각과 양도의 뒤처리

매각명령에 따라 매각할 때 집행관은 압류채권자의 채권에 우선하는 채권과 절차비용을 변제하고 남을 것이 있는 가격이 아니면 압류된 채권을 매각하여서는 아니된다(민사집행규칙 제165조 제2항). 집행관은 대금을 지급받은 후가 아니면 매수인에게 채권증서를 인도하거나 양도의 통지를 하여서는 아니된다(같은 규칙 제165조 제3항). 집행관은 매각절차를 마친 때에는 바로 매각대금과 매각에 관한 조서를 법원에 제출하여야 한다(같은 규칙 제165조 제4항). 양도명령이 확정된 때에는 법원은 미리 납부된 차액을 채무자에게 교부하여야 한다(같은 규칙 제164조 제2항).

건물을 경매로 사면 토지 임차권도 자동으로 안전하게 이어받는가?

대법원은 건물 저당권이 실행되어 경락인이 건물 소유권을 취득하면 특별한 다른 사정이 없는 한 토지의 임차권도 함께 이전된다고 했다(92다24950 판결요지 가.). 그러나 토지 임대인의 동의가 없는 한 경락인은 그 임차권의 취득을 임대인에게 대항할 수 없다(같은 판결 판결요지 나.).

이 판결은 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 건물에 저당권을 설정한 때 민법 제358조 본문에 따라 저당권의 효력이 토지의 임차권에도 미친다고 보았다(92다24950 판결요지 가., 민법 제358조). 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기하지 않아도 임차인이 지상건물을 등기한 때 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생기지만(같은 법 제622조 제1항), 대법원은 이 조항이 임대인에 대한 관계에서 동의 없이 대항할 수 있는 것까지 정한 것은 아니라고 했다(92다24950 판결요지 나.). 건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 이 효력을 잃는다(민법 제622조 제2항).

다만 예외가 있다. 대법원이 말한 특별한 사정은 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 경우다(92다24950 판결요지 다.). 그런 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라 계약을 해지할 수 없다(같은 판결 판결요지 다.). 그런 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을 대항할 수 있고, 그 특별한 사정은 경락인이 주장·입증하여야 한다(같은 판결 판결요지 다.).

건물 임차인이 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 민법 제629조를 포함한 전3조가 적용되지 아니한다(민법 제632조). 이 사건처럼 토지임차권 전체가 경락인에게 넘어간 경우는 이 소부분 사용과 다르다.

판결 사안

원고 학교법인 소유 대지 1,020.7㎡를 소외 1이 임차해 건물을 신축하고 1973. 11. 30. 보존등기를 마쳤다(92다24950 이유 1.가.). 피고는 1990. 10. 26. 이 건물의 근저당권자가 신청한 임의경매에서 건물을 경락받아 1991. 4. 19. 이전등기를 했고, 대지 중 330.18㎡를 부지로 썼다(92다24950 이유 1.가.). 원고가 건물철거와 부지인도를 구하자 피고는 전 소유자의 임차권과 차임 지급을 들어 대지 임차권을 주장했다(같은 판결 이유 1.가.).

원심은 건물 임차인인 소외 3이 대지사용료 명목으로 매월 2,200,000원을 전 소유자에게, 그 뒤 원고에게 지급하다 중단한 사실만 인정되고, 피고가 원고의 동의를 받았다는 증거는 없다고 보았다(92다24950 이유 1.가.). 대법원은 피고가 원심에 이르기까지 위 특별한 사정을 주장조차 하지 않았다며 상고를 기각했고, 임대인인 원고는 계약을 해지하지 않더라도 동의 없이 임차권을 취득한 피고에게 직접 대지 반환을 청구할 수 있다고 했다(92다24950 이유 1.나.). 이 사건은 임차권만 따로 압류해 매각한 사건이 아니라 건물 경매에 따라 토지임차권이 함께 이전된 사건이다.

임대차가 끝났거나 임차권등기명령으로 등기된 경우에는 어떻게 하나?

임대차의 존속기간이 만료된 경우와 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기가 경료된 경우에는, 그 등기에 기초한 임차권이전등기나 임차물전대등기를 할 수 없다(등기예규 제1688호 4.). 여기서 주택임차권등기·상가건물임차권등기는 임차권등기명령에 의한 등기를 말한다(같은 예규 3.가.·3.나.).

이 항은 등기에 기초한 이전·전대등기를 제한하는 내용이다. 그래서 채권자는 양도명령·매각명령을 신청하기 전에 양수할 사람이 그 등기에 기초해 이전등기를 할 수 있는지 등기기록으로 먼저 확인한다. 채권자는 신청 전에 등기기록의 존속기간과 등기 목적이 「주택임차권」·「상가건물임차권」인지 확인한다(같은 예규 3.가.·3.나.). 임대차가 끝났다면 보증금반환채권의 압류를 함께 검토하고, 그 압류와 추심은 채권압류 및 추심명령과 임차권등기에서 본다. 보증금반환채권은 임대인의 임차권 양도 승낙으로 임대차관계가 종료된 때 이행기에 도달한다고 본 판결도 있다(96다17202 판결요지 [1]).

압류·현금화 재판에 불복하려면 언제까지 하나?

재판에 불복하는 당사자는 압류명령 신청에 관한 재판과 특별현금화 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제227조 제4항, 같은 법 제241조 제3항). 항고인은 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다(같은 법 제15조 제2항).

항고장에 항고이유를 적지 아니한 때에는 항고인은 항고장을 제출한 날부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다(민사집행법 제15조 제3항). 항고이유서를 제출하지 아니하거나 항고이유가 대법원규칙에 위반한 때 또는 항고가 부적법하고 보정할 수 없음이 분명한 때에는 원심법원은 결정으로 그 즉시항고를 각하하여야 하고, 이 각하결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(같은 법 제15조 제5항·제8항).

즉시항고는 집행정지의 효력을 가지지 아니한다(민사집행법 제15조 제6항). 다만 항고법원(재판기록이 원심법원에 남아 있는 때에는 원심법원)은 즉시항고에 대한 결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고 원심재판의 집행을 정지하거나 집행절차의 전부 또는 일부를 정지하도록 명할 수 있다(같은 법 제15조 제6항). 같은 단서에 따라 항고법원은 담보를 제공하게 하고 그 집행을 계속하도록 명할 수도 있고, 이 단서에 따른 결정에 대하여는 불복할 수 없다(같은 법 제15조 제6항·제9항). 특별현금화 결정은 확정되어야 효력을 가지므로(같은 법 제241조 제4항), 즉시항고가 진행 중이면 그 결정은 아직 효력이 없다.

사법보좌관이 한 처분이면

「민사집행법」 제223조 내지 제251조의 규정에 따른 채권과 그 밖의 재산권에 대한 강제집행절차의 법원 사무는 사법보좌관이 할 수 있고, 다만 같은 법 제232조 제1항 단서의 채권추심액 제한허가와 제246조 제2항부터 제4항까지의 압류금지채권 범위변경은 제외한다(사법보좌관규칙 제2조 제1항 제9호). 이의신청은 이의신청대상이 되는 처분의 표시와 그 처분에 대한 이의신청 취지를 밝히는 방법으로 사법보좌관에게 하여야 한다(같은 규칙 제4조 제2항). 사법보좌관의 처분 중 단독판사등이 처리하는 경우 즉시항고의 대상이 되는 처분에 대한 이의신청은 그 처분을 고지 받은 날부터 7일 이내에 하여야 하고, 이 기간은 불변기간이다(같은 규칙 제4조 제3항). 항고 또는 즉시항고의 대상이 되는 처분에 대한 이의신청이 이유없다고 인정되면 단독판사등은 처분을 인가하고 이의신청사건을 항고법원에 송부하며, 이 경우 이의신청은 해당 법률에 의한 항고 또는 즉시항고로 본다(같은 규칙 제4조 제6항 제5호). 결정문에 처분자가 사법보좌관으로 적혀 있는지 먼저 확인한다.

실무 체크포인트

• 신청서에서 압류 대상을 보증금반환채권과 임차권 자체 중 무엇으로 하는지 따로 적는다. 보증금반환채권은 금전채권으로 추심·전부를 신청할 수 있고(민사집행법 제229조 제1항), 임차권 자체는 양도명령·매각명령 등 특별현금화를 신청한다(법원실무제요 민사집행 Ⅳ(2020) 567면).
• 임대인을 제3채무자로 적고 임대인 송달 일자를 기록한다. 임차권에 관한 가압류 등 기입등기가 있어도 임대인에게 정본이 송달되지 않는 한 처분금지의 효력이 생기지 않는다(2003라189 이유 2.나.).
• 등기된 임차권이면 등기사항증명서를 첨부하고(법원실무제요 민사집행 Ⅳ(2020) 566면), 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의가 기록되어 있는지 본다(부동산등기법 제74조 제6호).
• 압류 단계에서 임대인 동의서가 필요한지는 견해가 대립하므로(법원실무제요 민사집행 Ⅳ(2020) 566면), 압류신청 때부터 임대인의 동의서를 받아 신청서에 붙인다. 현금화로 임차권을 양도할 때는 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하지 못한다는 원칙이 적용된다(민법 제629조 제1항).
• 동의 없이 임차인이 바뀐 경우의 예외는 특별한 사정이 있을 때다. 그 사정은 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 경우이고, 건물 경락 사안에서 경락인이 주장·입증하여야 한다(92다24950 판결요지 다.).
• 법원은 매각대금으로 압류채권자의 채권에 우선하는 채권과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정하는 때에는 매각명령을 하여서는 아니되므로(민사집행규칙 제165조 제1항), 채권자는 그 우선채권과 잔존기간·차임 자료로 남는 금액을 미리 계산한다.
• 임대차의 존속기간이 만료된 경우와 주택임차권등기 및 상가건물임차권등기가 경료된 경우에는 그 등기에 기초한 임차권이전등기나 임차물전대등기를 할 수 없으므로(등기예규 제1688호 4.), 현금화 신청 전에 등기기록을 확인한다.
• 압류명령과 특별현금화 결정에 불복하려면 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 항고장을 원심법원에 낸다(민사집행법 제15조 제2항). 사법보좌관의 처분 중 단독판사등이 처리하는 경우 즉시항고의 대상이 되는 처분이면 고지 받은 날부터 7일 이내에 사법보좌관에게 이의신청을 한다(사법보좌관규칙 제4조 제2항·제3항).

관련

• 개념·해설
  임차권임차권등기임차권 변경·이전등기보증금이 압류된 뒤 임차권을 양도한 경우신탁수익권·급부채권 압류와 현금화그 밖의 재산권 집행채권압류채권압류 및 추심명령추심명령전부명령매각명령관리명령즉시항고
• 판례
  2003라18992다2495096다17202
• 예규선례
  등기예규 제1688호
• 법령
  민법 제358조민법 제618조민법 제621조민법 제622조민법 제629조민법 제632조민사집행법 제15조민사집행법 제223조민사집행법 제224조민사집행법 제227조민사집행법 제229조민사집행법 제241조민사집행법 제251조민사집행규칙 제159조민사집행규칙 제163조민사집행규칙 제164조민사집행규칙 제165조민사집행규칙 제166조민사집행규칙 제174조민사집행규칙 제175조부동산등기법 제29조부동산등기법 제74조부동산등기규칙 제130조사법보좌관규칙 제2조사법보좌관규칙 제4조