보증금이 압류된 뒤 임차권을 양도한 경우

보증금반환채권이 먼저 가압류 또는 압류된 뒤 임대인이 임차권 양도를 승낙하면, 구 임차인의 보증금반환채권은 승낙시에 이행기가 도래한다(96다17202 판결요지 [1]). 새 임차인이 임대차관계에서 새로 부담한 차임·관리비 등 채무는 구 임차인에게 반환할 보증금에서 공제할 수 없다(96다17202 판결요지 [2]).

보증금이 압류된 상태에서도 임차권을 넘길 수 있는가?

임차인은 보증금반환채권이 먼저 가압류 또는 압류되었더라도 임대인의 승낙을 받아 임차권을 양도할 수 있다(96다17202 판결요지 [1]). 임대인이 양도를 승낙하면 구 임차인은 임대차관계에서 이탈하고, 그때 보증금반환채권의 이행기가 도래한다(96다17202 판결요지 [1]). 이행기란 보증금을 돌려주어야 할 때를 말하며, 실제 지급 상대와 인도의무 이행 여부는 아래에서 따로 살핀다.

임차인 지위의 이전

임차권 양도는 임차인의 지위를 넘기는 일이다. 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하고, 이를 위반하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제629조). 승낙 없는 양도의 예외는 아래 인도 문제와 함께 설명한다. 계약서에서 임차인만 바꾼 것인지, 보증금 권리까지 넘기기로 했는지부터 구별해야 한다(96다17202 판결요지 [2]).

보증금반환채권의 별도 양도

보증금반환채권의 양도는 보증금을 받을 권리를 넘기는 일이다. 임대인이 양도에 이의 없이 승낙했더라도 양수인이 대항사유를 알았거나 중대한 과실로 몰랐다면 승낙 당시까지 양도인에게 생긴 사유로 대항할 수 있다(99다18039 판결요지 [2]). 따라서 임차권 양도의 승낙과 보증금반환채권 양도의 통지·승낙을 같은 것으로 처리하지 말고 각각의 문구와 날짜를 확인한다(96다17202 판결요지 [1]·[2]). 양도금지 약정의 효력, 확정일자 있는 증서에 의한 통지·승낙과 이의 없는 승낙의 원칙 등 채권양도의 일반 요건은 채권양도에서 설명한다.

새 임차인의 밀린 월세도 기존 보증금에서 뺄 수 있는가?

임대인은 보증금반환채권의 선행 가압류·압류 뒤 승낙한 양도로 들어온 새 임차인의 차임·관리비 등 새 임대차채무를 구 임차인의 보증금에서 공제할 수 없다(96다17202 판결요지 [2]). 공제는 반환할 보증금에서 임차인이 부담하는 채무액을 빼는 것이다. 다만 구 임차인 자신의 임대차채무는 별도로 정산한다(87다68 판결요지 가·나).

새 임차인의 채무와 별도 약정

구 임차인의 보증금 권리·의무는 별도 담보약정이나 반환채권 양도 같은 특별한 사정이 없으면 새 임차인에게 승계되지 않는다(96다17202 판결요지 [2]). 기존 보증금을 새 임차인의 채무 담보로 삼거나 반환채권을 새 임차인에게 양도하기로 합의한 경우도 있다. 그러나 그 합의·양도보다 먼저 가압류나 압류가 있었다면, 당사자들은 그 효력을 선행 가압류·압류채권자 등에게 주장할 수 없다(96다17202 판결요지 [2]). 이를 법률상 ‘대항할 수 없다’고 한다.

구 임차인의 채무 공제

임대인은 구 임차인의 임대차계약에 따라 생긴 차임과 인도 때까지의 손해배상 등 보증금이 담보하는 채무를 공제할 수 있다(87다68 판결요지 가). 전부명령도 이 채무들을 공제한 잔액에 관하여 효력이 있다. 공제 범위를 전부명령 송달 당시 이미 발생한 채무로만 제한하지 않는다(87다68 판결요지 나·이유).

따라서 정산표는 단순히 압류 전후로 나누지 말고, 누가 어떤 계약에 따라 부담한 채무인지 구별해 작성한다(96다17202 판결요지 [2], 87다68 판결요지 가·나). 각 공제채권의 발생·액수와 증명책임은 임대차보증금반환청구의 요건사실의 공제 설명을 함께 살핀다.

월차임채권의 소멸시효는 3년이다(민법 제163조 제1호). 원칙적으로 각 약정 지급일부터 진행하지만, 종료 후 인도 때 보증금에서 일괄 정산하기로 약정한 경우 등 특별한 사정은 별도로 살핀다(2016다211309 판결요지 [2], 민법 제166조 제1항).

임대차 존속 중 시효가 완성된 차임은 원칙적으로 보증금반환채무와 직접 상계할 수 없다(2016다211309 판결요지 [3]). 시효완성 전에 임대인이 보증금 반환기한의 이익을 실제 포기하는 등 이미 상계할 수 있었던 특별한 사정은 예외다(2016다211309 판결요지 [3], 민법 제495조). 다만 임대인·임차인의 담보에 대한 신뢰와 묵시적 의사를 고려하여 그 연체차임은 제495조의 유추적용으로 보증금에서 공제할 수 있다(2016다211309 이유 제2항). 이 공제는 구 임차인 자신의 채무 정산 문제이며, 선행 가압류·압류에 대항할 수 없는 새 임차인의 채무까지 공제하는 것은 아니다(96다17202 판결요지 [2]).

새 임차인이 계속 살면 기존 임차인은 아직 인도하지 않은 것인가?

구 임차인이 임대인의 승낙 아래 새 임차인에게 목적물을 직접 인도했다면, 임대인에 대한 인도의무를 이행한 것이다(96다17202 판결요지 [3]). 임대인에게 돌려주었다가 새 임차인에게 다시 건네는 과정을 직접 인도로 대신한 것이기 때문이다. 이 경우 임대인은 새 임차인이 나중에 나가지 않는다는 이유로 구 보증금을 전부받은 채권자의 청구를 거절할 수 없다(96다17202 이유 제2점).

승낙 없이 점유만 넘긴 경우

임대인의 승낙 없이 제3자에게 점유를 넘긴 사안에서는 임대인에게 목적물이 반환되었다고 인정되지 않았다(82다카1696 판결요지 나). 대법원은 보증금 반환과 목적물 반환이 동시이행관계라는 이유로 전부금청구를 무조건 인용한 원심을 파기했다(82다카1696 이유 제2점). 동시이행항변은 상대방이 자기 의무의 이행을 제공할 때까지 자신의 이행을 거절하는 것이다(민법 제536조 제1항).

다만 민법상 승낙 없는 양도라도 임대인에 대한 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면, 임대인의 해지권이 발생하지 않는다(92다45308 판결요지 나). 같은 판결은 부부의 공동사업과 거주 등 구체적 사정 아래 양수인이 양수와 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다고 보았다(92다45308 이유 제3항). 이러한 해지·사용수익 판단과 보증금 반환시기는 구별해야 한다. 선행 가압류·압류 뒤 승낙한 양도의 반환시기는 실제 승낙과 구 임차인의 이탈을 전제로 판단한다(96다17202 판결요지 [1]).

보증금 받을 권리만 넘긴 경우

보증금반환채권만 양도한 경우에는 임차인의 인도의무가 남는다. 임대인은 목적물을 반환받고 차임 등 임차인의 의무가 이행되는 것과 상환으로 양수인에게 보증금을 지급하겠다고 항변할 수 있다(88다카4253 이유 제2항). 다만 채권양도 통지 뒤 임대인과 임차인이 한 갱신·기간연장 합의는 양수인에게 효력이 미치지 않는다(88다카4253 판결요지 가). 양수인이 임대인을 대신해 인도를 청구하는 문제는 임차보증금반환채권 압류에서 설명한다.

임대인은 누구에게 지급하고 압류채권자는 어떻게 받는가?

임대인은 압류명령을 송달받으면 구 임차인에게 압류된 보증금을 지급해서는 안 되고, 채권자는 추심·전부명령에 따른 권한을 갖추어 청구한다(민사집행법 제227조·같은 법 제229조). 여기서 제3채무자는 임차인에게 보증금을 돌려줄 임대인을 가리킨다. 압류는 임차인의 처분·수령과 임대인의 지급을 금지하는 조치이며, 임대인에게 명령이 송달될 때 효력이 생긴다(같은 법 제227조 제1항·제3항).

가압류는 장래의 집행을 보전하는 조치이고, 가압류 집행에도 차이가 있는 규정을 제외하고 강제집행 규정을 준용한다(민사집행법 제291조). 채권가압류는 임대인에게 임차인에 대한 지급을 금지하는 명령만 하므로, 가압류채권자에게 추심권을 주지 않는다(같은 법 제296조 제3항). 가압류물의 현금화도 원칙적으로 금지되며, 즉시 매각하지 않으면 값이 크게 떨어지거나 보관비가 지나치게 드는 물건의 매각·공탁은 예외다(같은 법 제296조 제5항). 압류채권자는 추심명령이나 전부명령을 신청하여 그 권한을 갖춘다(같은 법 제229조 제1항).

받은 명령에 따라 청구 근거는 다음과 같이 다르다.

추심명령

추심명령을 받은 채권자는 임대인에게 명령이 송달되면 추심권을 행사하여 자기 이름으로 임대인에게 지급을 청구한다(민사집행법 제229조 제2항·제4항). 임대인이 이행하지 않으면 그 채권자가 임대인을 상대로 추심의 소를 제기할 수 있다(같은 법 제249조 제1항).

전부명령

전부명령을 받은 채권자는 명령이 확정되어야 보증금반환채권을 이전받는다(민사집행법 제229조 제3항·제7항). 전부명령이 임대인에게 송달될 때까지 다른 채권자의 배당요구가 있거나 압류·가압류가 경합하면 명령은 효력이 없다(같은 법 제229조 제5항). 유효하게 확정되면 전부채권자가 임대인에게 전부금 지급을 청구한다(96다17202 이유 제2점).

채권 일부가 압류된 뒤 나머지를 초과하는 압류명령이 내려지면 각 압류의 효력은 채권 전부에 미친다(민사집행법 제235조 제1항). 채권 전부가 먼저 압류된 뒤 일부에 다시 압류명령이 내려진 때에도 그 압류의 효력은 채권 전부에 미친다(같은 법 제235조 제2항). 장래의 불확정채권인 보증금반환채권의 경합 여부는 나중의 정산 잔액이 아니라 전부명령 송달 당시의 계약상 채권액을 기준으로 판단한다(98다15439 판결요지 [2]). 대법원은 각 가압류액의 합계가 그 채권액을 넘지 않은 사안에서 경합을 부정했다(98다15439 이유 제1항·피고 상고이유 가).

전부명령이 확정되면 임대인에게 송달된 때에 구 임차인의 집행채권자에 대한 채무가 변제된 것으로 본다. 다만 이전된 보증금반환채권이 존재하지 않으면 그러한 효과는 없다(민사집행법 제231조). 지급청구액을 정할 때에는 구 임차인의 채무를 공제한 실제 반환채권 잔액을 확인해야 한다(87다68 판결요지 나).

각 전부명령이 송달 당시 경합 없이 유효했는데, 나중에 확정된 반환채권액이 전부금액 합계보다 적어질 수 있다. 이 경우 각 전부채권자는 확정된 반환채권액 안에서 자기 전부금액 전액을 임대인에게 청구할 수 있다(98다15439 판결요지 [3]). 임대인이 그중 한 채권자에게 채무를 유효하게 변제하면, 변제한 범위에서는 다른 전부채권자에 대해서도 면책된다(98다15439 판결요지 [3]). 이중지급 위험이 있는 이 경우에는 채권자 불확지를 이유로 변제공탁할 수도 있다(98다15439 판결요지 [3], 민법 제487조 후단 유추적용).

신청 법원·서류와 추심 절차는 채권압류 및 추심명령, 확정된 전부명령에 따른 소송은 전부금 청구 소송 절차에서 설명한다.

임대인이 기존 임차인에게 이미 지급했거나 권리자가 여럿이면?

임대인은 압류명령 송달 뒤 구 임차인에게 보증금을 지급했더라도, 그 지급으로 압류채권자에게 대항할 수 없다(2017다278729 판결요지 [1]). 압류채권자가 추심권을 얻으면 임대인이 다시 지급해야 하는 위험을 부담한다. 다만 권한 없는 자에게 한 지급도 채권자가 실질적인 이익을 받은 범위에서는 효력이 인정될 수 있다(민법 제472조, 2017다278729 판결요지 [2]).

이미 지급한 돈의 처리

실질적인 이익의 예로는 받은 돈을 채권자에게 전달하거나, 채권자가 부담하던 채무를 대신 갚은 경우가 있다(2017다278729 판결요지 [2]). 반면 돈을 받은 사람이 그 돈으로 채권자에 대한 자신의 별도 빚을 갚은 경우에는 민법 제472조에 따른 변제효력이 인정되지 않는다. 대법원은 물품대금 압류 사건에서 돈이 압류채권자에게 건너갔더라도 별도 채무 변제였다는 이유로 이 효력을 부정했다(2017다278729 이유 제3항 가).

권리공탁과 의무공탁

임대인은 압류에 관련된 금전채권 전액을 공탁할 수 있다(민사집행법 제248조 제1항). 공탁은 돈을 공탁소에 맡기는 절차다. 다음의 경우에는 임대인의 선택이 아니라 법정 공탁의무가 생긴다.

• 배당요구서를 송달받은 뒤 배당에 참가한 채권자의 청구가 있으면, 압류된 부분에 해당하는 금액을 공탁하여야 한다(민사집행법 제248조 제2항).
• 압류되지 않은 부분을 초과하여 거듭 압류·가압류명령이 내려지고 그 명령을 송달받은 경우가 있다. 이때 압류·가압류채권자의 청구가 있으면 채권 전액을 공탁하여야 한다(민사집행법 제248조 제3항).

임대인이 적법하게 집행공탁하면 공탁액 범위에서 채무가 소멸한다(2017다278729 이유 제3항 나). 채권자는 공탁금 배당절차에서 권리를 행사한다(2017다278729 이유 제1항 마). 위 복수 유효 전부명령에서의 채권자 불확지 변제공탁과는 근거와 절차가 다르다(민사집행법 제248조, 98다15439 판결요지 [3]).

임대인은 공탁한 뒤 그 사유를 법원에 신고하여야 한다. 상당한 기간 안에 신고하지 않으면 압류·가압류채권자, 배당참가 채권자, 채무자 등 이해관계인이 신고할 수 있다(민사집행법 제248조 제4항). 공탁과 신고 방법은 집행공탁, 공탁금을 받거나 되찾는 서류는 공탁물 출급·회수 청구 절차에서 설명한다.

반환청구를 미루어도 되는가?

반환채권자는 권리를 행사할 수 있는 때부터 소멸시효가 진행하므로 반환청구를 미루지 말아야 한다(민법 제166조 제1항). 선행 가압류·압류 뒤 임대인이 임차권 양도를 승낙하면 구 임차인의 반환채권은 그 승낙시에 이행기가 도래한다(96다17202 판결요지 [1]). 국가나 지방자치단체에 대한 금전채권은 다른 법률에 시효에 관한 특별한 규정이 없으면 5년의 시효가 적용되며, 시효의 중단·정지에는 민법 규정이 적용된다(국가재정법 제96조 제1항~제3항, 지방재정법 제82조, 같은 법 제83조). 공사·공단 등 별도 법인이 임대인인 경우에는 국가·지방자치단체와 구별하여 계약 당사자와 채권의 성질을 확인하며, 일반 민사채권의 10년과 상사채권의 5년 시효는 소멸시효에서 설명한다.

계속점유와 임차권등기

주택임차인이 기간 종료 후 보증금을 받기 위해 동시이행항변권에 기초하여 적법하게 목적물을 계속 점유하는 동안에는 시효가 진행하지 않는다(2016다244224 이유 제1항 가). 보증금 반환 전 임대차관계의 존속을 정한 주택임대차보호법 제4조 제2항의 취지도 반영한 판단이다. 이 예외는 점유하지 않거나 동시이행항변권을 잃어 정당한 점유권원이 없는 경우까지 적용되지 않는다(2016다244224 이유 제1항 가).

임차권을 양도하고 직접 인도하여 구 임차인의 점유가 끝났다면, 새 임차인의 거주만으로 구 임차인의 적법한 계속점유가 인정되는 것은 아니다(96다17202 판결요지 [1]·[3], 2016다244224 이유 제1항 가). 또한 주택임차권등기만으로는 압류·가압류·가처분에 준하는 시효중단 효과가 생기지 않는다(2017다226629 판결요지 [2]). 해당 판결은 종료 후 직접·간접점유가 인정되지 않은 사안에서 시효 완성을 인정했다(2017다226629 이유 제1항 다).

독촉 후 필요한 후속조치와 별도 기간

내용증명으로 지급을 요구하는 최고만으로 계속 안심할 수는 없다. 최고 후 법정 기한 내의 후속조치나 채무승인, 재판상 청구가 각하·기각·취하된 때의 재소 요건 등 일반 법리는 소멸시효 중단에서 설명한다.

보증금 반환청구의 기간과 공제할 차임·손해배상채권의 기간은 별개다. 임차인의 비용상환청구와 용법위반 손해배상청구에 적용되는 별도 청구기간 및 공제채권의 존재·범위는 임대차·임차건물 인도 청구 소송·임대차보증금반환청구의 요건사실을 함께 살핀다.

어떤 자료와 날짜를 정리해야 하는가?

청구하려는 사람과 임대인은 승낙·직접 인도·명령 송달의 순서 및 구·신 임차인별 채무 내역을 구별하여 정리한다(96다17202 이유 제1점·제2점). 아래는 사건을 판단하기 위한 자료의 예시이며, 모든 사건에 공통된 법정 제출서류 목록은 아니다.

실무 체크포인트

• 임대인은 정산표의 각 채무 옆에 구 임차인과 새 임차인 중 누가 부담한 것인지 표시한다(96다17202 판결요지 [2]).
• 청구인은 임대인의 양도 승낙 자료와 새 임차인에게 실제로 인도한 자료를 함께 확보한다(96다17202 판결요지 [3]).
• 임대인은 지급 전 명령의 송달일과 범위를 대조하고, 전부명령이면 확정 여부와 경합 여부도 확인한다(민사집행법 제227조·같은 법 제229조). 복수 명령이 각각 유효하다면 최종 반환잔액과 이미 변제한 금액도 함께 확인한다(98다15439 판결요지 [3]).
• 반환채권자는 임대인의 정확한 법적 명칭과 채권 성질을 확인하여 시효 기간과 중단 조치를 관리한다(민법 제166조 제1항, 국가재정법 제96조 제1항·제2항, 지방재정법 제82조).

관련

• 개념·해설
  임대차채권양도임대차보증금반환청구의 요건사실임차건물 인도 청구 소송임차보증금반환채권 압류채권압류 및 추심명령전부금 청구 소송 절차집행공탁공탁물 출급·회수 청구 절차소멸시효소멸시효 중단
• 판례
  82다카169687다6888다카425392다4530896다1720298다1543999다180392016다2113092016다2442242017다2266292017다278729
• 법령
  국가재정법 제96조민법 제163조민법 제166조민법 제472조민법 제487조민법 제495조민법 제536조민법 제629조민사집행법 제227조민사집행법 제229조민사집행법 제231조민사집행법 제235조민사집행법 제248조민사집행법 제249조민사집행법 제291조민사집행법 제296조지방재정법 제82조지방재정법 제83조주택임대차보호법 제4조