주택임대차 보증금 반환

주택 임차인이 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못할 때의 절차는 종료 확정(통지) → 내용증명 청구 → 임차권등기명령 → 지급명령 또는 소송 → 강제집행 순으로 진행된다. 임대차기간이 끝나도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 보므로(주택임대차보호법 제4조 제2항), 임차인의 지위는 반환 전까지 유지된다. 이 해설은 절차를 다루고, 권리의 법리는 대항력·우선변제권·확정일자 각 개념에서 다룬다.

임대차는 언제 끝난 것으로 되나

먼저 임대차가 실제로 종료됐는지 확인한다. 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않고, 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(주택임대차보호법 제6조 — 묵시적 갱신). 이 경우 존속기간은 2년으로 본다(같은 조 제2항).

묵시적으로 갱신됐어도 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제6조의2). 즉 갱신을 놓쳤어도 임차인은 3개월 통지로 종료를 만들 수 있다. 계약갱신요구로 갱신된 경우도 같고, 갱신된 기간이 시작되기 전에 통지가 도달했어도 도달일부터 3개월이 지나면 종료된다(2023다258672). 통지는 도달과 시점을 증명할 수 있게 내용증명으로 한다.

기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만 약정이 유효함을 주장할 수 있다(주택임대차보호법 제4조 제1항). 1년 계약을 한 임차인은 2년을 주장할 수도 있고, 반대로 1년 만기를 주장해 보증금 반환을 청구할 수도 있다.

이사를 나가야 하면 — 임차권등기명령 먼저

임차권등기가 마쳐지기 전에 이사(주민등록 이전·주택 인도)하면 안 된다. 대항력과 우선변제권의 요건·법리는 대항력·우선변제권에서 다루지만, 결론은 하나다 — 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 잃지 않는다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 뒤집으면, 등기 전에 이사하면 그 힘을 잃는다.

임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항). 신청 절차·서류는 임차권등기명령에서 다룬다. 신청·등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다(같은 조 제8항).

보증금은 어떻게 청구하나

청구는 문서로 시작한다. 내용증명으로 종료 사실과 반환 기한을 특정해 청구하고, 응하지 않으면 법원 절차로 간다. 경로는 둘로 나뉜다.

• 다툼이 없을 때 — 지급명령. 금액·종료에 다툼이 없으면 소송보다 빠르고 싸다. 임대인이 이의하면 소송으로 넘어간다.
• 다툼이 예상될 때 — 보증금반환소송. 소장 작성은 민사 소장 작성, 증명할 사실은 임대차보증금반환청구의 요건사실에서 다룬다.

청구는 임대차 종료로 이행기가 온 뒤에 하는 것이 원칙이지만, 임대인이 반환의무를 명백히 다투는 등 미리 청구할 필요가 인정되면 종료 전에도 장래이행의 소를 낼 수 있다(민사소송법 제251조).

주택 인도와 보증금 반환은 동시이행 관계다(77다1241). 따라서 임차인이 주택을 계속 점유하고 있으면 판결은 보통 인도와 상환으로 보증금을 지급하라는 형태가 된다. 다만 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택의 경매를 신청할 때에는 반대의무인 인도나 그 이행 제공이 집행개시 요건이 아니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).

판결 후에도 안 주면 — 강제집행

집행권원(확정된 지급명령·판결)을 얻으면 강제집행으로 회수한다. 임차주택 경매 외에 임대인의 다른 재산(예금·부동산)에 대한 집행도 가능하다 — 절차는 강제집행과 승소 판결 후 강제집행 절차와 법무사 보수에서 다룬다. 재산을 모르면 재산명시 신청·재산조회 신청을 거친다.

다른 채권자가 신청한 경매가 이미 진행 중이면 배당요구 종기가 소송보다 먼저다. 우선변제권 있는 임차인도 법원이 정한 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받는다(민사집행법 제84조 · 민사집행법 제88조). 임차권등기 없이 대항요건(점유·주민등록)으로 우선변제권을 주장하는 임차인은 그 종기까지 대항요건도 유지해야 한다(2007다17475). 다만 임차인이 스스로 집행권원을 얻어 임차주택의 강제경매를 신청했고 경매절차에서 우선변제권이 확인되는 경우에는, 별도의 배당요구 없이도 우선배당을 받을 수 있다(2013다27831).

경매에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 후순위권리자보다 우선하여 배당받고(주택임대차보호법 제3조의2 제2항), 소액보증금은 최우선변제가 적용된다(주택임대차보호법 제8조). 다만 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없으므로(주택임대차보호법 제3조의2 제3항), 배당금 수령 단계에서는 인도가 선행한다. 상가 임차인의 배당은 별도 해설 상가건물임대차보호법 우선변제가 다룬다 — 근거법과 적용 범위가 다르다.

실무 체크포인트

• 임차권등기는 등기부에 기재가 완료된 것을 확인한 뒤 이사한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 신청서 접수만 하고 이사하는 사고가 가장 흔하다.
• 해지·갱신거절 통지는 도달일 증명이 전부다. 내용증명+배달증명으로 보내고, 만기 2개월 전 마감(주택임대차보호법 제6조)을 역산해 일정을 잡는다.
• 보증금반환채권은 임대차가 종료해 반환을 청구할 수 있는 때부터 10년의 소멸시효가 진행한다(민법 제162조, 민법 제166조). 임차인이 동시이행항변권으로 주택을 계속 점유하는 동안에는 시효가 진행하지 않지만(2016다244224), 임차권등기에는 시효중단 효력이 없으므로(2017다226629) 등기 후 이사했다면 청구를 미루지 않는다. 협의가 이어진다는 이유만으로 시효가 멈추지는 않으므로 장기 분쟁이면 중단조치를 확인한다.
• 보증금을 받을 때까지 점유를 유지하는 것은 적법하지만, 종료 후에도 실제로 거주·사용을 계속하면 차임 상당액이 보증금에서 공제된다(77다1241). 문만 잠가 두는 등 점유만 유지하고 사용·수익하지 않았다면 부당이득 반환의무가 없다(2002다59481).
• 임대인의 지체책임은 임차인이 주택을 인도했거나 현실적인 인도 제공을 한 뒤부터 생기는 것이 원칙이다. 인도 제공 전에는 동시이행항변권 때문에 임대인이 지체에 빠지지 않는다(77다1241). 약정이율이 없으면 민법상 법정이율은 연 5%이고(민법 제379조), 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진법상 이율을 청구할 수 있다. 다만 채무자가 다투는 것이 타당하다고 인정되는 범위에는 그 특례가 적용되지 않을 수 있다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조).
• 임대인이 바뀌었으면 청구 상대방은 양수인이다. 임차주택 양수인은 임대인 지위를 승계한 것으로 보고, 종전 임대인은 반환채무를 면한다(주택임대차보호법 제3조 제4항, 2021다251929). 새 소유자가 무자력이라 승계가 불리하면, 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 종전 임대인의 반환채무를 유지시킬 수 있다(같은 판례). 소 제기 전에 등기부를 다시 확인해 피고를 정한다.
• 임대인에 대해 파산·회생 절차가 개시됐으면 일반 소송·집행 대신 채권신고와 임차주택 환가절차를 확인한다. 면책결정이 확정되면 우선변제권 있는 부분을 포함한 보증금채권 전부에 면책 효력이 미친다(2022다247378 · 채무자회생법 제415조).

관련

• 개념·해설
  대항력우선변제권최우선변제확정일자임차권등기명령지급명령민사 소장 작성임대차보증금반환청구의 요건사실강제집행배당요구내용증명전세보증금을 못 돌려받을 때상가건물임대차보호법 우선변제
• 법령
  주택임대차보호법 제3조주택임대차보호법 제3조의2주택임대차보호법 제3조의3주택임대차보호법 제4조주택임대차보호법 제6조주택임대차보호법 제6조의2주택임대차보호법 제8조민법 제162조민법 제166조민법 제379조민사소송법 제251조민사집행법 제84조민사집행법 제88조채무자회생법 제415조소송촉진 등에 관한 특례법 제3조
• 판례·선례
  77다12412002다594812007다174752013다278312016다2442242017다2266292021다2519292022다2473782023다258672