공동저당이란 같은 채권을 담보하기 위해 여러 부동산에 설정한 저당권이다(민법 제368조). 하나의 채권을 여러 부동산이 함께 담보하므로, 채권자는 그중 어느 부동산에서든 채권 전부의 변제를 받을 수 있다.
쉽게 말하면 — 한 건의 빚을 담보로 집·상가·토지 여러 개를 한꺼번에 잡는 것입니다. 채권자는 그중 아무 부동산이나 경매에 부쳐 빚 전부를 회수할 수 있습니다.
동시배당은 어떻게 하나
여러 부동산을 동시에 경매해 한꺼번에 배당하면, 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권을 나눠 부담시킨다(민법 제368조 제1항). 이를 안분(按分)이라 한다. 예를 들어 1억 원 채권의 공동저당에서 A부동산이 6,000만 원, B부동산이 4,000만 원에 팔리면, A에서 6,000만 원, B에서 4,000만 원을 회수한다.
안분의 취지는 각 부동산의 후순위 권리자를 공평하게 보호하는 데 있다(민법 제368조 제1항). 어느 한 부동산에 채권을 몰아 배당하면 그 부동산의 후순위자만 불리해지기 때문이다.
여러 부동산을 같이 팔면, 팔린 값에 비례해 빚을 나눠 받습니다. 한 부동산에만 몰아 받지 않아 그 부동산의 후순위 채권자가 억울해지지 않게 합니다.
이시배당과 후순위자의 대위
공동저당 부동산 중 일부만 먼저 경매해 배당하는 경우(이시배당), 선순위 공동저당권자는 그 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있다(민법 제368조 제2항). 안분을 기다릴 필요가 없다.
이때 먼저 경매된 부동산의 후순위 저당권자는 손해를 본다. 그래서 민법은 그 후순위자가 선순위 공동저당권자를 대위하도록 한다(민법 제368조 제2항). 즉 후순위자는 선순위자가 다른 공동저당 부동산에서 동시배당이었다면 받았을 금액의 한도에서 선순위자를 대위해 그 부동산의 저당권을 행사할 수 있다. 이 대위는 등기로 공시한다(부동산등기법 제80조).
다만 이 후순위자 대위는 공동저당 부동산이 모두 채무자 소유일 때의 법리다. 물상보증인 소유 부동산이 섞이면 결과가 달라진다. 채무자 소유 부동산이 먼저 경매되면, 그 부동산의 후순위자는 민법 제368조 제2항 후단으로 물상보증인 소유 부동산을 대위할 수 없다(2013다207996). 반대로 물상보증인 소유 부동산이 먼저 경매되면, 물상보증인이 변제자대위(민법 제481조·민법 제482조)로 채무자 소유 부동산의 1번저당권을 취득하고, 물상보증인 부동산의 후순위자는 그 이전된 저당권에서 우선변제를 받는다(93다25417). 같은 이유로 채무자·물상보증인 부동산의 동시배당에서는 안분 규정(민법 제368조 제1항)이 적용되지 않고, 채무자 소유 부동산에서 먼저 배당한다(2008다41475).
한 부동산만 먼저 팔리면 선순위 채권자는 거기서 빚을 통째로 받습니다. 그러면 그 부동산의 다음 순위 채권자가 손해를 보는데, 민법은 그 채권자가 나머지 부동산에서 선순위자의 자리를 대신 차지하도록 해 줍니다(대위). 다만 담보를 대신 내준 사람(물상보증인)의 부동산이 끼면 순서가 달라지니, 누구 소유 부동산이 먼저 팔렸는지 따져야 합니다.
공동담보목록
공동저당을 등기할 때 부동산이 5개 이상이면 공동담보목록을 작성한다(부동산등기법 제78조). 목록에는 함께 담보로 제공된 부동산을 모두 적어, 어느 부동산들이 한 채권을 공동담보하는지 등기부에서 확인할 수 있게 한다.
부동산이 5개 미만이면 각 부동산 등기에 다른 공동담보 부동산을 표시하는 것으로 대신한다(부동산등기법 제78조).
실무 체크포인트
- 이시배당 대위는 등기로 공시되지 않으면 후순위자가 놓치기 쉽다. 선순위 공동저당권자가 일부 부동산에서 만족을 받은 뒤 나머지 저당권을 말소해 버리면 후순위자의 대위가 무력해질 수 있으니, 대위 가능성이 있으면 배당 단계에서 권리를 챙긴다.
- 공동담보목록 작성 기준은 부동산 5개다. 5개 이상이면 목록, 미만이면 상호 표시로 처리한다(부동산등기법 제78조).
- 일부 부동산만 추가·해지하는 변경등기가 가능하다. 공동저당 중 일부 부동산의 담보를 빼거나 새 부동산을 추가할 때는 근저당권변경등기로 처리하고, 채권최고액·채무자 표시의 일관성을 확인한다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례·선례
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