최우선변제

최우선변제란 소액임차인이 경매 매각대금에서 선순위 담보권자보다 먼저 일정 금액을 배당받는 권리다(주택임대차보호법 제8조, 상가건물임대차보호법 제14조).

요건

주택임대차의 최우선변제는 세 가지 요건을 모두 갖춰야 한다.

첫째, 경매신청 등기 전까지 대항력 취득이다. 주택에 입주하고 전입신고를 마쳐 대항력을 취득해야 한다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 입주·전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다. 이 대항력을 경매신청 등기 전까지 갖춰야 한다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 등기 후에 전입한 임차인은 소액임차인이라도 최우선변제를 받지 못한다.

둘째, 경매 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 한다. 배당요구의 종기까지 계속 거주하며 주민등록(대항요건)을 유지해야 한다. 그 전에 이사하거나 전출하면 최우선변제를 받지 못한다.

셋째, 소액임차인에 해당해야 한다. 보증금이 지역별로 대통령령이 정하는 기준금액 이하여야 한다. 소액임차인 해당 여부와 최우선변제 금액은 담보물권 취득 당시(선순위 근저당 설정 시) 시행령이 기준이다(주택임대차보호법 시행령 제11조).

최우선변제 금액과 한도

최우선변제로 받을 수 있는 금액은 보증금 전액이 아니라, 시행령이 정한 한도 금액이다. 현행 시행령(2023.2.21. 시행)의 지역별 기준은 다음과 같다(소액임차인 보증금 상한은 주택임대차보호법 시행령 제11조, 최우선변제액은 주택임대차보호법 시행령 제10조).

적용 기준 시점은 경매개시 당시가 아니라 담보물권 취득 시점의 시행령이므로, 근저당 설정일이 개정 전이면 그 당시 낮은 금액이 적용된다.

최우선변제 금액의 합계는 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 초과할 수 없다(주택임대차보호법 제8조 제3항, 시행령 제10조 제2항·제3항). 소액임차인이 여럿이고 배당재원이 부족하면, 각 임차인의 최우선변제 금액에 비례해 안분한다.

우선순위

최우선변제는 경매개시결정 등기 전에 대항력을 취득한 소액임차인에게 인정된다. 설정된 담보권의 선·후를 따지지 않고 그보다 먼저 배당받는 데 의미가 있다(민사집행법 제145조, 민사집행법 제148조).

최우선변제 금액을 초과하는 나머지 보증금은 일반 우선변제권(주택임대차보호법 제3조의2 — 확정일자 취득 후 담보권자와 설정 선후로 경쟁)으로 배당받아야 한다.

최우선변제에 해당하는 금액은 압류가 금지된다(민사집행법 제246조 제1항 제6호). 임차인이 배당 전에 이 금액을 먼저 지급받을 수 있도록 보호하기 위한 장치다.

관련

• 개념·해설
  우선변제권대항력확정일자
• 법령
  민사집행법 제88조민사집행법 제145조민사집행법 제148조민사집행법 제246조주택임대차보호법 제3조의2주택임대차보호법 제8조주택임대차보호법 시행령 제10조주택임대차보호법 시행령 제11조