최우선변제란 소액임차인이 경매 매각대금에서 선순위 담보권자보다 먼저 일정 금액을 배당받는 권리다(주택임대차보호법 제8조, 상가건물임대차보호법 제14조).
쉽게 말하면 — 은행 대출이 먼저 설정된 집이라도, 소액 보증금 임차인은 경매 배당에서 은행보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있습니다.
요건
주택임대차의 최우선변제는 세 가지 요건을 모두 갖춰야 한다.
첫째, 경매신청 등기 전까지 대항력 취득이다. 주택에 입주하고 전입신고를 마쳐 대항력을 취득해야 한다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 입주·전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다. 이 대항력을 경매신청 등기 전까지 갖춰야 한다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 등기 후에 전입한 임차인은 소액임차인이라도 최우선변제를 받지 못한다.
둘째, 경매 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 한다. 배당 시점에 여전히 거주하고 주민등록이 그 주소로 남아 있어야 한다(민사집행법 제88조).
셋째, 소액임차인에 해당해야 한다. 보증금이 지역별로 대통령령이 정하는 기준금액 이하여야 한다. 기준금액과 최우선변제 금액은 임차 당시 시행령 기준으로 판단한다.
쉽게 말하면 — 이사하고 전입신고를 마쳤더라도, 경매가 진행되는 동안 다른 곳으로 이사 가면 최우선변제권을 잃을 수 있습니다. 배당받을 때까지 그 집에 살고 있어야 안전합니다.
최우선변제 금액과 한도
최우선변제로 받을 수 있는 금액은 보증금 전액이 아니라, 시행령이 정한 한도 금액이다. 현행 시행령(2023.2.21. 시행)을 기준으로 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하인 임차인이 5,500만원까지, 수도권 과밀억제권역은 1억 4,500만원 이하인 임차인이 4,800만원까지 최우선변제를 받는다. 지역마다 금액이 다르다.
최우선변제 합계액은 매각대금의 2분의 1을 초과할 수 없다(주택임대차보호법 제8조 제3항). 소액임차인이 여럿이고 배당재원이 부족하면, 각 임차인의 최우선변제 금액에 비례해 안분한다.
쉽게 말하면 — 소액임차인이 여러 명이면 매각대금 절반을 나눠 갖습니다. 한 명이 다 가져가는 게 아니라, 소액임차인끼리 비례로 쪼갭니다.
우선순위
최우선변제는 경매개시결정 등기 전에 대항력을 취득한 소액임차인에게 인정된다. 설정된 담보권의 선·후를 따지지 않고 그보다 먼저 배당받는 데 의미가 있다(민사집행법 제145조, 민사집행법 제148조).
최우선변제 금액을 초과하는 나머지 보증금은 일반 우선변제권(주택임대차보호법 제3조의2 — 확정일자 취득 후 담보권자와 설정 선후로 경쟁)으로 배당받아야 한다.
최우선변제에 해당하는 금액은 압류가 금지된다(민사집행법 제246조 제1항 제6호). 임차인이 배당 전에 이 금액을 먼저 지급받을 수 있도록 보호하기 위한 장치다.
쉽게 말하면 — 최우선변제로 보호받는 금액은 채권자도 압류할 수 없습니다. 임차인의 생계 보호를 위해 가장 앞 순서로 빼두는 것입니다.
관련
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.