전세사기 피해자의 개인회생

전세사기 피해자가 개인회생을 신청할 때에는 임차보증금반환채권의 회수 가능성을 반영한 청산가치 평가와 변제기간 단축을 나누어 검토한다. 서울회생법원 실무준칙 제424호는 전세사기피해자등으로 결정받은 사람의 변제기간을 3년 미만으로 정할 수 있게 한 서울회생법원의 재량 기준이지, 청산가치 미반영이나 2년의 고정기간을 정한 규정은 아니다.

청산가치와 변제기간은 어떻게 다른가

변제계획은 개인회생채권자가 파산절차에서 받을 수 있는 금액보다 적지 않은 변제를 받도록 정해야 한다(채무자회생법 제614조). 임차보증금반환채권도 채무자의 재산이지만, 임대인의 자력, 임차주택의 담보가치와 선순위 권리, 대항력·우선변제권, 경매 예상배당액, 반환보증과 공제금 등 실제 회수 가능성을 반영해 가액을 평가해야 한다.

청산가치 미반영·감액은 서울회생법원 실무준칙 제424호의 내용이 아니다. 해당 법원의 공개 운영기준이 있으면 그 기준을 확인하고, 그렇지 않으면 구체적인 회수불능 자료를 제출해 개별 심리를 받아야 한다. 법원이 보증금 회수액의 신고나 변제계획 변경을 조건으로 붙였다면 그 인가결정과 변제계획의 문언을 따라야 하지만, 모든 전세사기 사건에 변제완료 3개월 전 재신고 의무가 법률상 당연히 생기는 것은 아니다.

채무자회생법 제611조 제5항은 변제기간을 변제개시일부터 3년을 초과하지 않도록 정하고 특별한 사정이 있을 때에는 5년을 넘지 않도록 한다. 서울회생법원 실무준칙 제424호 제2조 제2항 제6호는 전세사기로 지급불능에 이르렀거나 그 염려가 있고, 전세사기피해자법 제14조에 따라 전세사기피해자등으로 결정받은 사람에 대해 원금 전부를 변제하지 못하더라도 3년 미만의 기간을 정할 수 있게 한다. 법원은 인가요건, 수입·지출과 신청 경위를 종합해 다른 기간으로 수정하도록 명할 수 있다. 준칙 자체는 24개월이나 최저변제율 20%를 정하지 않는다.

누가 전세사기피해자등인가

전세사기피해자등은 전세사기피해자법 제2조 제4호가 정한 여러 유형을 아우르는 개념이다. 그중 좁은 의미의 전세사기피해자는 같은 법 같은 법 제3조 제1항의 요건을 모두 갖추어야 하고, 위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한다(같은 법 제6조, 같은 법 제14조).

제3조 제1항은 주택의 인도·주민등록과 확정일자 등, 보증금 한도, 다수 임차인의 피해 발생 또는 예상, 임대인의 보증금반환채무 불이행 의도를 의심할 상당한 이유를 요구한다. 그러나 제3조 제2항에 따라 보증·보험으로 보증금 전액을 반환받을 수 있거나, 전액이 최우선변제 대상이거나, 대항력·우선변제권 행사로 전액을 자력 회수할 수 있는 경우에는 좁은 의미의 전세사기피해자로 결정하지 않는다. 이 요건표를 모든 전세사기피해자등 유형의 공통요건으로 읽어서는 안 된다.

임차보증금의 회수 가능성은 무엇으로 확인하나

• 전세사기피해자등 결정문, 임대차계약서, 등기사항증명서와 확정일자 자료
• 선순위 담보권·조세채권, 임차주택 감정가와 경매 진행·예상배당 자료
• HUG·HF·SGI 반환보증, 공인중개사 공제와 실제 지급 가능액
• 임차보증금반환채권의 질권·양도 여부와 전세자금대출 약정
• 임대인의 재산·파산·회생 상태와 민사·형사 절차 자료

반환보증이나 공제, 우선변제권이 있다는 이유만으로 항상 보증금 전액을 회수한다고 단정할 수 없고, 전세사기라는 이유만으로 반환채권 가액을 언제나 0원으로 평가할 수도 없다. 기준일 현재의 객관 자료로 예상 회수액을 산정한다.

전세사기피해자법 제25조의13은 임대인이 파산면책을 받더라도 전세사기피해주택의 임차보증금 중 채무자회생법 제415조 제1항에 따라 우선변제권이 인정되는 한도는 면책되지 않는 청구권으로 보는 특례다. 임대인의 회생절차 일반이나 피해자 본인의 개인회생 면책에 관한 특례로 확대할 수 없다.

임차주택 경매·공매는 어떻게 유예하나

임대인 소유 임차주택의 경매는 피해자 개인회생의 채무자회생법 제593조 중지·금지명령 대상이라고 단정할 수 없다. 그 조항은 개인회생채무자의 업무·재산에 대한 강제집행 등을 대상으로 한다.

전세사기피해주택의 민사경매가 진행 중이면 전세사기피해자법 제17조에 따라 법원에 매각기일 지정 보류·취소·변경 등 경매유예를 신청할 수 있다. 법원은 법정 사정을 고려해 유예·정지를 결정할 수 있고, 기간은 원칙적으로 유예·정지 다음 날부터 1년 이내이며 사유가 해소되지 않으면 연장할 수 있다. 국세 공매는 같은 법 제18조에 따라 관할 세무서장에게, 지방세 공매는 제19조에 따라 지방자치단체장에게 신청한다. 각 기관의 판단은 재량이다.

2026년 신설 지원금은 언제 적용되나

현행 전세사기피해자법 제25조의8은 공공주택사업자가 지급하는 일정 잔액의 압류금지를 정한다. 최소지원금·선지급금과 그 지급받을 권리의 양도·담보제공·압류 금지는 2026년 11월 13일 시행 예정인 개정 제2항의 내용이다. 같은 날 시행 예정인 제25조의9부터 제25조의11까지의 최소지원금·선지급금 제도(전세사기 최소보장금·선지급)도 시행 전에는 현재의 지급청구권처럼 다루면 안 된다. 시행 후에는 신청·지급·정산·반납과 보증금 추가 회수 여부를 청산가치 자료에 반영한다.

법의 유효기간은 언제까지인가

전세사기피해자법의 현행 유효기간은 2027년 5월 31일까지다. 다만 만료 전에 이미 전세사기피해자등으로 결정받은 사람뿐 아니라 만료 전에 결정 신청을 한 사람에 대한 경과조치도 있으므로, 신청일과 결정일을 함께 확인한다. 유효기간은 다시 개정될 수 있어 접수 시점의 부칙을 확인해야 한다.

실무 체크포인트

• 청산가치와 기간 단축의 근거를 분리한다. 준칙 제424호는 서울회생법원의 변제기간 기준이다. 청산가치 평가는 채무자회생법 제614조와 관할법원의 공개 기준, 개별 회수 가능성 자료로 소명한다.
• 2년 단축을 보장하지 않는다. 전세사기피해자법 제14조의 결정문은 준칙 제424호에 따라 3년 미만 기간을 정할 수 있는 요건이고, 구체적 기간은 법원의 재량 심사 대상이다.
• 피해자등의 정확한 유형을 확인한다. 제3조 제1항의 네 요건과 제2항의 제외사유는 좁은 의미의 전세사기피해자 결정에 관한 규정이다.
• 경매와 공매의 신청기관을 구별한다. 민사경매는 법원, 국세 공매는 세무서장, 지방세 공매는 지방자치단체장에게 특별법 제17조부터 제19조까지의 신청을 한다.
• 조건부 인가 내용은 결정문으로 확인한다. 신고 시기·자료와 변제계획 변경 의무를 일률적으로 추정하지 않는다.
• 미시행 제도를 현재 권리로 쓰지 않는다. 최소지원금·선지급금은 2026년 11월 13일의 실제 시행과 하위법령을 확인한다.

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