전세사기 피해자의 개인회생

전세사기 피해자의 개인회생은 전세사기피해자등으로 결정받은 채무자가 개인회생에서 임차보증금반환채권의 청산가치 미반영과 변제기간 단축(3년 미만, 실무상 통상 24개월) 특례를 적용받는 절차다(서울회생법원 실무준칙 제424호 제2조 제2항 제6호). 일반 개인회생의 두 장벽인 청산가치 보장의 원칙과 3년 변제기간을 전세사기 사안에 맞게 완화한 실무 운영이다.

쉽게 말하면 — 전세사기로 보증금을 떼인 분이 개인회생을 신청할 때, 못 받을 보증금을 갚을 능력으로 잡지 않고(청산가치 미반영) 변제기간도 3년에서 2년으로 줄여 주는 제도입니다. 전세사기피해자로 정식 결정을 받아야 두 가지를 다 받습니다.

한눈에

근거: 서울회생법원 실무준칙 제424호 제2조 제2항 제6호(2024. 12. 17. 신설).
인적 요건: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기피해자법) 제14조(전세사기피해자법 제14조)에 따른 ‘전세사기피해자등’ 결정(같은 법 제2조 제4호, 전세사기피해자법 제2조).
청산가치 트랙: 임차보증금반환채권을 청산가치에서 미반영 또는 감액.
변제기간 트랙: 변제기간 3년 원칙(채무자회생법 제611조)을 3년 미만(실무상 통상 24개월)으로 단축(서울회생법원 실무준칙 제424호 제2조 제2항 제6호).
조건부 인가: 변제완료일 3개월 전까지 보증금 회수액 재신고 의무.
법 유효기간: 전세사기피해자법은 한시법으로, 현행 만료일은 2027. 5. 31.(부칙 제2조, 2025. 5. 20. 개정으로 2년 연장). 개정으로 다시 바뀔 수 있어 사건 접수 시점에 재확인한다.

일반 개인회생과 무엇이 다른가

전세사기 피해자의 개인회생은 청산가치 보장의 원칙과 3년 변제기간을 완화한다(채무자회생법 제611조·채무자회생법 제614조).

일반 개인회생에서 채무자는 가용소득으로 변제할 금액이 파산 시 청산가치 이상이어야 인가를 받는다(채무자회생법 제614조). 임차보증금반환채권도 채무자의 재산이라 청산가치에 그대로 반영된다. 전세사기는 부동산 담보가치가 보증금에 못 미치고 임대인의 변제자력도 없어, 실제 회수 가능성이 미미한데도 청산가치가 과대 계상돼 변제계획 자체가 성립하지 못하는 구조적 문제가 있다. 서울회생법원은 이 문제를 두 트랙으로 풀었다.

원칙대로면 떼인 보증금도 “내 재산”으로 잡혀서, 그만큼을 갚아야 회생이 인가됩니다. 실제로는 한 푼도 못 받는데 장부상 재산만 커져 신청이 막히는 셈이지요. 그래서 이 보증금을 재산에서 빼 주는 것입니다.

구분	일반 개인회생	전세사기 피해자 개인회생
임차보증금 청산가치	전액 반영	미반영 또는 감액
변제기간	3년 원칙(최장 5년)	3년 미만 단축 가능(실무상 통상 24개월)
변제계획 인가 후 의무	일반 수행 의무	조건부 인가 — 재신고 의무 추가
근거	채무자회생법 제611조·채무자회생법 제614조	실무준칙 제424호 제2조 제2항 제6호

청산가치 트랙과 변제기간 트랙은 요건이 다르다. 청산가치 미반영은 전세사기피해자등 결정뿐 아니라 전형적 사기 유형 소명만으로도 인정받을 수 있다. 그러나 변제기간 단축(3년 미만)은 법상 ‘결정’을 받은 자에게만 적용된다(실무준칙 제424호 제2조 제2항 제6호).

누가 적용을 받는가

전세사기피해자등 결정은 제6조 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 한다(전세사기피해자법 제2조 제3·4호, 전세사기피해자법 제14조). 이 결정을 받은 자가 두 트랙을 모두 적용받는다. 피해자 인정 요건(대항요건·보증금 한도·다수 피해 등)은 같은 법 제3조(전세사기피해자법 제3조)에 정해져 있다 — ‘전세사기피해자등'(제2조 제4호)은 좁은 의미의 ‘전세사기피해자'(제2조 제3호)를 포함하는 더 넓은 개념이다.

두 혜택을 다 받으려면 국토교통부 위원회에서 “전세사기피해자”로 결정받은 서류가 있어야 합니다. 결정이 없으면 청산가치 빼 주기만 따로 검토받을 수 있습니다.

요건	내용
대항요건	주택의 인도 + 주민등록(전입신고) + 확정일자
보증금 한도	5억원 이하(위원회 의결로 2억원 범위에서 상향, 최대 7억원)
절차적 요건	임대인의 파산·회생절차 개시, 임차주택 경매·공매 개시, 임차인의 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 보증금 미반환 피해 발생(또는 예상)
임대인 의도	보증금반환 채무 불이행 의도를 의심할 상당한 이유

전세사기피해자등 결정 없이도 다음의 전형적 유형으로 명백히 소명되면 청산가치 미반영만 검토할 수 있다.

깡통전세: 임대인이 중개인과 담합해 자력 없는 자에게 목적물 양도
명의대여형: 컨설팅업체에 명의 대여해 부동산 취득, 리베이트 붙은 가격으로 임대차계약
다중 임대차: 2중·3중 임대차계약 또는 새 임차인 보증금을 기존 임차인에게 미반환
신탁·대출 사기: 전세계약 당일 자력 없는 임대인으로 변경 후 담보대출

소명자료는 형사 기소의견 송치서, 민·형사 판결문, 고소·고발 결정결과 통지서, 국토교통부 고발조치서 등이다. 단순 사건사고사실확인원만으로는 부족하다.

어떤 경우에 지원방안이 배제되는가

지원방안 적용 전 다음 사유 해당 여부를 먼저 확인한다. 해당하면 일반 원칙대로 청산가치 전액이 반영된다.

보증금을 받을 다른 통로(반환보증·공제·담보)가 있으면, 그쪽에서 받을 수 있는 만큼은 재산으로 잡힙니다. 전세사기라고 무조건 보증금이 빠지는 것이 아닙니다.

전세보증금 반환보증 가입. 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF)·서울보증보험(SGI)의 반환보증에 가입돼 있으면 보증기관의 변제자력이 충분하므로 반환한도 내에서 전액 청산가치에 인정된다. 채무자가 가입 사실을 숨길 유인이 강하므로 각 기관에 대한 사실조회가 필수다.

공인중개사 부동산공제증서. 전세사기에 공인중개사가 개입돼 있고 부동산공제증서가 있으면 한국공인중개사협회에 청구 가능한 금액이 청산가치에 반영된다.

전세자금 대출 + 질권·양도담보. 대출 금융기관 또는 보증기관이 임차보증금반환채권에 질권 또는 양도담보를 설정한 경우 별제권으로 처리돼 대출액이 청산가치에서 제외된다. 이 경우에는 조건부 인가결정도 필요 없다. 반면 보증인만 세운 신용대출은 대출액을 청산가치에서 제외할 수 없고 임차보증금이 전액 반영된다.

전세사기 피해 비중이 낮은 사안. 전체 채무액에서 전세사기 피해액 비중이 낮아 지급불능의 주된 사유가 아니라고 판단되면, 회생위원의 사안별 판단으로 지원방안이 배제될 수 있다.

청산가치는 어떻게 산정되는가

청산가치 평가는 네 유형으로 나뉜다.

보증금을 재산에서 ① 그대로 다 잡거나 ② 통째로 빼거나 ③ 일부만 잡거나, 상황에 따라 네 갈래로 처리합니다.

(가) 일반 원칙. 압류금지채권과 면제재산을 제외한 나머지를 청산가치에 전액 반영한다. 소액임차인의 최우선변제 보증금은 실체적으로는 주택임대차보호법 제8조, 절차적으로는 압류금지(민사집행법 제246조 제1항 제6호)에 따라 청산가치에서 빠진다.

(나) 청산가치 미반영. 전세사기피해자등 결정을 받았거나 전형적 사기 유형이 명백히 소명되면 임차보증금반환채권을 청산가치에 반영하지 않고 조건부 인가결정으로 처리한다.

(다) 감액 산정. 전세사기피해자라도 대항력과 확정일자로 우선변제권을 갖춰 배당 가능성이 충분하면 미반영이 아니라 감액 산정한다. 감액은 회생사건 처리 예규의 경매 평균 매각가율 적용 방식이 주된 근거이고, 부동산을 직접 매수할 의사가 있는 경우의 차액지급신고(민사집행법 제143조 제2항)는 부수적으로 참작한다.

(라) 단순 미반환. 전세사기가 아니어도 경매로 임대차 목적물 인도가 완료돼 담보가치가 소멸했거나 임대인이 파산선고·회생개시결정을 받은 경우 미반영이 가능하다.

조건부 인가결정은 무엇을 의무로 부과하는가

청산가치 미반영 또는 감액 시에는 변제계획안 기타사항란에 신고 의무와 변제계획변경안 제출 의무가 부과된다.

보증금을 빼 주는 대신 조건이 붙습니다. 나중에 보증금을 일부라도 돌려받으면 법원에 신고해야 하고, 신고를 안 하면 빚을 다 갚은 뒤라도 면책이 안 될 수 있습니다.

기본 신고: 임차보증금 액수, 대항요건(주민등록·전입신고·확정일자·점유·임차권등기명령), 최우선변제권, 경매 진행·완료·배당액, 반환보증 보증 범위, 관련 민사·형사·임대인의 파산·회생 사건번호.
변제완료일 3개월 전까지 재신고: 보증금 반환액·보험금·보상금·배상금 수령 내역, 경매 배당액, 양수인 수령액.
변제계획변경 신청: 재신고로 청산가치가 상향되면 변경 신청.
불이행 제재: 미신고·허위기재·불성실기재 시 변제 완료 후라도 절차 폐지 또는 면책 불허가가 가능하다(면책불허가).

전세자금 대출에 질권·양도담보가 설정된 사안은 대출액이 처음부터 별제권으로 빠지므로 조건부 인가결정이 필요 없다.

변제기간은 어떻게 단축되는가

서울회생법원 실무준칙 제424호 제2조 제2항 제6호(2024. 12. 17. 신설)는 전세사기피해자등으로 결정받은 자에게 3년 미만의 변제기간을 정할 수 있도록 한다. 실무상 24개월이 통상이다.

보통은 3년을 갚아야 하지만, 전세사기피해자로 결정받으면 원금을 다 못 갚더라도 2년으로 줄여 줍니다. 그만큼 빨리 새 출발을 할 수 있습니다.

3년 미만의 변제기간 동안 원금 전부를 변제하지 못해도 단축이 가능하다. 법원은 변제계획 인가요건·수입·지출·신청 경위를 종합해 기간을 달리 명할 수 있다(실무준칙 제424호 제2조 제3항).

실무준칙 제424호 제2조 제2항의 6개 카테고리(65세 이상 노인·장애 정도가 심한 장애인·30세 미만 청년·미성년 자녀 2명 이상 양육자·한부모가족·전세사기피해자등) 중 둘 이상에 중복 해당해도 단축 효과는 같다. 다만 30세 미만 청년이 동시에 전세사기피해자등 결정을 받은 경우처럼 중복 해당하면 법원의 재량 판단에서 인가 가능성이 더 높게 작용할 수 있다.

단, 424호의 단축 제외사유(변제율 20% 미만, 투기성 채무, 총채무 1억 5천만원 초과 등)는 전세사기피해자 트랙에도 적용될 수 있다. 전세사기 피해자라도 변제율 등 요건을 못 채우면 단축이 막힐 수 있어 변제기간 단축과 조기면책의 제외사유를 함께 확인한다.

신청 시 무엇을 준비하는가

기본 개인회생 서류 외에 전세사기 트랙에 추가되는 서류는 다음과 같다.

서류	발급처
전세사기피해자등 결정문	국토교통부 전세사기피해지원위원회
임대차계약서	채무자 보관
전입세대열람원·확정일자	주민센터
임차권등기명령 결정문	등기소·법원
등기사항전부증명서(임차주택)	인터넷등기소
임대인 파산·회생 결정문	법원
경매 진행·배당표	경매법원
반환보증 가입증서 또는 거절통지서	HUG·HF·SGI
형사 기소의견 송치서·결정통지서	경찰·검찰
민사 판결문	법원

법 유효기간은 어떻게 되는가

전세사기피해자법은 유효기간을 둔 한시법이다. 부칙 제2조는 “이 법은 시행 후 4년이 경과하는 날까지 효력을 가진다”고 정하고, 2025. 5. 20. 개정으로 유효기간이 2년 연장돼 현행 만료일은 2027. 5. 31.이다. 다만 이 기간은 개정으로 다시 바뀔 수 있으므로, 사건 접수 시점 기준으로 부칙을 한 번 더 확인한다.

이 법은 기한이 있는 한시법입니다. 다만 만료일은 그동안 연장돼 왔으니, 신청 전에 현재 기준 부칙으로 정확한 기한을 확인해야 합니다. 만료 전에 피해자 결정을 신청해 둬야 하고, 이미 결정받은 분은 기한이 지나도 효력이 유지됩니다.

유효기간(현행 2027. 5. 31.) 내에 전세사기피해자등 결정 신청이 가능하다. 만료일은 부칙으로 확인한다.
이미 결정받은 피해자는 법 만료 후에도 효력이 유지된다.
실무준칙 제424호 제2조 제2항 제6호는 법 유효기간 내 신청 사건에 계속 적용된다.

유효기간이 지난 후 접수한 사건은 전세사기피해자법 적용이 불가능하므로, 사건 접수 전에 의뢰인의 피해자 결정 여부, 결정 신청 가능 여부, 그리고 현행 만료일을 함께 확인한다.

실무 체크포인트

청산가치 트랙과 변제기간 트랙의 요건을 분리해 판단한다. 결정문이 없으면 전형적 유형 소명으로 청산가치 미반영만 노린다 — 변제기간 단축은 결정문이 없으면 불가다.
반환보증 가입 여부는 채무자 진술만 믿지 말고 HUG·HF·SGI에 직접 사실조회한다. 가입 사실을 숨기면 인가 후 청산가치가 뒤집힌다.
전세자금 대출이 질권·양도담보형이면 별제권으로 빠져 조건부 인가가 불요하다. 보증인만 세운 신용대출은 보증금이 전액 반영되니 대출 형태를 계약서·약정서로 먼저 확인한다.
임차주택 경매가 진행 중이면 신청 단계에서 중지·금지명령(채무자회생법 제593조)을 함께 신청한다. 서울회생법원은 전세사기 사안에서 경매 중지·금지명령을 적극 발령해, 청산가치 미반영·변제기간 단축과 함께 보증금 걸린 주택 경매를 막는 실익이 크다.
조건부 인가 사안은 변제완료일 3개월 전 재신고 의무를 의뢰인에게 명확히 고지한다. 신고 누락은 변제 완료 후에도 면책 불허가로 이어진다.
법 유효기간 내 접수인지 확인한다. 만료일은 연장돼 왔으니 현행 부칙으로 다시 확인하고, 결정 신청이 안 된 사안은 접수 전에 위원회 결정 신청부터 안내한다.