집주인이 파산했을 때 전세보증금은 어떻게 받나

집주인이 파산하면 전세보증금은 임차주택의 환가대금에서 우선변제를 받는 부분과 파산채권으로 신고해 배당받는 부분으로 나뉜다(채무자회생법 제415조, 채무자회생법 제423조). 임차인은 일반적인 반환소송만 계속할 것이 아니라 대항요건·확정일자·소액임차인 해당 여부를 확인하고 파산사건의 채권신고와 주택 환가절차에 참가해야 한다(채무자회생법 제447조).

쉽게 말하면 — 집주인이 파산했다고 전세보증금이 곧바로 사라지는 것은 아닙니다. 전입신고와 점유, 확정일자를 갖췄다면 집이 처분될 때 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있습니다. 다만 집값으로 다 받지 못할 수 있으므로 파산법원에 보증금채권도 신고해야 합니다.

먼저 어떤 권리가 있는지 나눈다

보증금 회수 순서는 대항요건·확정일자와 소액임차인 해당 여부에 따라 달라진다(채무자회생법 제415조).

대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인은 파산재단에 속한 주택과 대지의 환가대금에서 후순위권리자와 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있다(채무자회생법 제415조 제1항). 대항요건은 주택을 인도받고 주민등록을 마치는 것이며, 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항).
소액임차인은 법정 범위의 보증금을 다른 담보물권자보다도 우선해 받을 수 있다(채무자회생법 제415조 제2항, 주택임대차보호법 제8조). 이 경우 파산신청일까지 주택 인도와 주민등록을 갖춰야 한다(같은 조 제2항). 소액보증금 기준과 최우선변제액은 지역과 담보권 설정 시기에 따라 달라지므로 최우선변제에서 따로 확인한다.
우선변제권이 없거나 환가대금으로 받지 못하는 부분은 파산선고 전 원인으로 생긴 재산상 청구권으로서 파산채권이 된다(채무자회생법 제423조). 임차인은 그 부분을 파산절차에서 신고하고 배당을 받아야 한다(채무자회생법 제447조).

소액임차인의 최우선변제액에도 한도가 있다. 다른 담보물권자보다 앞서 받을 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액과 대지가액 합계의 2분의 1을 넘지 못한다(주택임대차보호법 제8조 제3항).

전입신고·점유·확정일자를 모두 갖췄다면 집이 팔린 돈에서 순위에 따라 먼저 받습니다. 소액임차인은 일정 금액을 더 앞서 받을 수 있습니다. 그래도 남는 미회수액은 다른 파산채권처럼 신고해 배당받아야 합니다.

우선변제권은 일반 파산채권과 어떻게 다른가

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권 한도에서 파산절차에 의하지 않고 주택 경매절차 등에서 만족을 받을 수 있고, 파산절차에서는 별제권자에 준하는 지위에 있다(2020다277481). 이는 임차인이 저당권자 등과 같은 별제권자 자체가 된다는 뜻은 아니며, 제415조가 정한 환가대금 우선변제 범위에서 일반 파산채권자와 다르게 취급된다는 뜻이다(채무자회생법 제415조).

전세권설정등기를 마친 경우는 다르다. 등기된 전세권은 그 자체로 별제권이다(채무자회생법 제411조). 전세권자는 전세권이 소멸한 뒤 목적 부동산의 경매를 청구할 수 있고(민법 제318조), 파산절차 밖에서 전세권을 실행해 변제받는다(채무자회생법 제412조). 그래도 남는 부족액만 파산채권으로 행사한다(채무자회생법 제413조). 상세는 별제권에서 다룬다.

전입신고와 점유, 확정일자를 갖춘 임차인은 집이 경매되면 매각대금에서 먼저 받을 수 있습니다. 그렇다고 저당권자와 완전히 같은 별제권자가 되는 것은 아닙니다. 전세권 등기까지 마쳤다면 전세권이 끝난 뒤 직접 경매를 신청해 받을 수 있습니다. 집값으로 받지 못한 나머지는 파산채권으로 따로 관리해야 합니다.

진행 중인 소송과 강제집행은 어떻게 되나

파산선고가 있으면 파산채권에 기해 파산재단 재산에 해 둔 강제집행·가압류·가처분은 파산재단에 대해 효력을 잃는다(채무자회생법 제348조). 이미 보증금반환 판결이나 지급명령을 받았더라도 집주인의 파산재단을 상대로 개별 집행만 계속할 수 있는 것은 아니다(같은 조). 파산사건 번호, 파산관재인, 채권신고기간과 임차주택의 환가 진행 여부를 먼저 확인해야 한다(채무자회생법 제447조).

파산채권 신고서에는 보증금채권의 금액과 원인, 일반 우선권이 있는 경우 그 권리를 적고 계약서 등 증거서류를 낸다(채무자회생법 제447조 제1항). 파산선고 당시 보증금반환소송이 계속 중이면 법원·당사자·사건명·사건번호도 함께 신고한다(같은 조 제3항). 구체적인 신고 항목은 파산채권 신고가 다룬다.

파산선고 후의 이자와 파산선고 후 채무불이행으로 생긴 손해배상액·위약금은 일반 파산채권보다 뒤에 배당받는 후순위파산채권이다(채무자회생법 제446조 제1항 제1호·제2호). 채권신고를 할 때는 보증금 원금 등과 구분해 확인해야 한다.

임대인이 파산했더라도 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 임차인에게는 파산관재인의 쌍방미이행 쌍무계약 해제·해지 선택권을 정한 채무자회생법 제335조가 적용되지 않는다(채무자회생법 제340조 제4항). 따라서 임대인의 파산만으로 대항력 있는 주택임대차가 제335조에 따라 곧바로 해지되는 것은 아니다.

이미 소송에서 이겼더라도 집주인이 파산하면 개인적으로 먼저 압류해 받는 길이 막힐 수 있습니다. 파산사건을 확인하고, 법원이 정한 기간 안에 계약서와 보증금 자료를 붙여 채권을 신고해야 합니다.

이사해야 한다면 대항력을 먼저 보전한다

임차주택의 점유와 주민등록은 대항력의 기초다(주택임대차보호법 제3조). 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 뒤 점유와 주민등록을 옮겨야 한다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 신청만 하고 먼저 이사하면 기존 대항력과 우선변제 순위를 잃을 수 있다(같은 조 제5항).

임차권등기명령은 보증금을 직접 지급하게 하는 절차가 아니라, 이사 뒤에도 기존 대항력과 우선변제권을 유지하도록 보전하는 절차다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항). 집주인의 파산 여부와 관계없이 등기 완료 전 전출을 피해야 한다(같은 조항).

급히 이사해야 해도 임차권등기가 등기부에 올라간 것을 확인하기 전에는 전출하지 마세요. 신청서를 냈거나 법원 결정을 받았다는 것만으로는 부족합니다. 등기 완료 뒤에 옮겨야 기존 순위를 지킬 수 있습니다.

집주인이 면책을 받으면 무엇이 달라지나

집주인의 면책결정이 확정되면 우선변제권이 인정되는 부분을 포함한 보증금반환채권 전부에 면책의 효력이 미친다(채무자회생법 제566조, 2022다247378). 임차인은 임차주택이 나중에 환가될 때 그 환가대금에 우선변제권을 주장할 수 있지만, 면책된 집주인 개인을 상대로 다시 보증금 지급을 청구할 수는 없다(2022다247378).

대항력 있는 임차인에게는 임차주택이 양도될 때 새 소유자가 임대인의 지위를 승계하는 경로도 있다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 임대차가 끝났어도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다(주택임대차보호법 제4조 제2항). 다만 경매에서는 대항력의 선후와 배당 결과에 따라 임차권의 인수·소멸이 달라지므로, 매수인에 대한 청구 가능 여부는 경매와 임차인 보호에서 따로 확인해야 한다.

파산절차가 배당 없이 폐지됐더라도 임차주택이 나중에 환가되면 그 환가대금에 우선변제권을 주장할 수 있다(2022다247378). 따라서 임차주택이 파산재단에 남아 있는지, 별도 경매나 임의매각 등 환가가 예정돼 있는지 계속 확인해야 한다(채무자회생법 제415조).

이 판결은 개인파산·면책에 관한 판단이다. 대법원은 개인회생절차에 관한 종전 판결을 파산 사건에 원용하기 적절하지 않다고 구별했으므로, 개인회생과 파산의 면책 효과를 같은 것으로 단정해서는 안 된다(2022다247378).

집주인이 면책되면 집주인 개인에게 다시 돈을 달라고 소송하기는 어렵습니다. 대신 임차주택이 나중에 팔릴 때 그 대금에서 우선변제를 받아야 합니다. 대항력 있는 세입자는 매각 방식과 선순위 권리에 따라 새 소유자에게 보증금을 청구할 수 있는 경우도 있습니다. 파산절차가 끝났다는 통지만 보고 권리 확인을 멈추면 안 됩니다.

지금 할 일

대항요건과 확정일자를 확인한다. 전입일, 실제 입주일, 확정일자, 선순위 근저당권 설정일을 계약서·주민등록초본·등기사항전부증명서로 대조한다(주택임대차보호법 제3조, 주택임대차보호법 제3조의2).
파산사건을 확인한다. 파산선고일, 사건번호, 파산관재인, 채권신고기간과 임차주택의 파산재단 포함 여부를 확인한다(채무자회생법 제447조).
보증금채권을 신고한다. 채권액·원인과 우선변제권을 적고 임대차계약서, 확정일자와 대항요건 자료, 미반환액 자료를 제출한다(채무자회생법 제447조). 파산선고 후 이자·지연손해금은 원금 등과 구분한다(채무자회생법 제446조).
이사가 필요하면 임차권등기부터 마친다. 등기 완료를 확인한 뒤 점유와 주민등록을 옮긴다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
환가절차를 추적한다. 주택 매각대금에서 우선변제받을 범위와 부족액을 나눠 보고, 부족액은 파산채권 배당 대상으로 관리한다(채무자회생법 제415조, 파산채권 신고).
반환보증 가입 여부를 확인한다. 반환보증이 있으면 보증기관에 사고 접수 요건과 청구기한, 보증금 지급 뒤 파산절차를 누가 진행하는지를 약관에 따라 확인한다. 보증기관이 임차인에게 보증금을 지급한 뒤 임대인을 상대로 구상금 등을 청구한 사례는 2022다247378에서 확인할 수 있다.

이 문서를 인용·참조한 문서

인용·참조한 문서 목록 펼치기 (3)

🚩 오류 신고·수정 제안

잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.