확정일자란 증서에 기재된 날짜가 그 날 실제로 존재했음을 공적으로 증명하는 날짜로, 임대차계약서에 받으면 임차인이 경매·공매 절차에서 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)가 생긴다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
쉽게 말하면 — 전월세 계약서에 동사무소(주민센터)나 공증사무소에서 도장(확정일자인)을 받아 두시면, 나중에 집이 경매로 넘어가도 그 날짜 순서대로 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.
부여기관과 방법
확정일자는 다음 기관에서 받을 수 있다.
- 주민센터(읍·면·동사무소): 임대차계약서를 지참해 방문 신청. 전입신고와 함께 처리 가능하다.
- 등기소: 부동산 소재지 관할 등기소에서 신청한다.
- 공증인: 공증인법에 따른 공증사무소에서 받는다.
- 법원: 법원 사무관 등이 날인한다.
- 전자확정일자: 인터넷등기소에서 임대차계약 전자문서에 부여받을 수 있다(주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙).
확정일자인이 찍힌 날이 순위 기준일이 된다. 같은 날 받은 경우에는 순위가 같은 것으로 본다.
쉽게 말하면 — 도장을 받은 날짜가 빠를수록 경매 배당에서 앞순위가 됩니다. 계약 당일 바로 받는 게 가장 안전합니다.
우선변제권의 요건
주택 임차인이 경매·공매에서 보증금을 우선 변제받으려면 다음 두 가지를 모두 갖춰야 한다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
- 대항력: 주택 인도 + 전입신고(주택임대차보호법 제3조 제1항)
- 확정일자: 임대차계약증서에 확정일자 부여
우선변제권의 기준일은 대항력을 갖춘 때와 확정일자를 받은 때 중 늦은 날이다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기므로, 전입신고와 확정일자를 같은 날 받으면 우선변제권의 기준일도 그다음 날 0시가 된다. 확정일자를 대항력 취득보다 늦게 받으면 그 확정일자일이 기준이 된다. 따라서 이미 설정된 (근)저당권 등 담보권보다 늦게 대항력·확정일자를 갖추면 그 담보권에는 우선변제로 앞서지 못한다.
쉽게 말하면 — 이사해서 짐을 넣고(주택 인도) 전입신고까지 마친 상태여야 하고, 계약서에 확정일자도 있어야 배당을 받습니다. 둘 중 하나라도 빠지면 우선변제권이 없습니다.
채권양도에서의 확정일자
확정일자는 임대차 외에 채권양도 분야에서도 쓰인다. 채권 양도를 채무자 이외의 제3자에게 대항하려면 통지 또는 승낙이 확정일자 있는 증서로 이루어져야 한다(민법 제450조 제2항). 이 요건을 갖추지 못하면 같은 채권에 대해 경합하는 다른 채권자나 압류채권자에게 대항하지 못한다.
쉽게 말하면 — 채권을 다른 사람에게 넘길 때도 확정일자 있는 문서로 알려야 제3자에게 “내가 이 채권 샀다”고 주장할 수 있습니다.
관련
🚩 오류 신고·수정 제안
잘못된 내용이나 법 개정으로 바뀐 부분을 발견하셨나요? 알려주시면 검토해 반영합니다.