확정일자는 증서가 그 날짜에 존재했음을 공적으로 증명하는 날짜다. 주택 임차인이 확정일자에 따른 우선변제권을 얻으려면 주택 인도·전입신고의 대항요건과 임대차계약서의 확정일자를 모두 갖춰야 한다. 두 요건에 따른 효력이 생기면 경매·공매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
쉽게 말하면 — 전월세 계약서에 확정일자 도장을 받는 것과 함께 집을 인도받고 전입신고도 마쳐야 합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 보증금을 먼저 받을 순서는 확정일자만이 아니라 대항력의 효력이 생긴 때도 함께 따집니다(같은 법 제3조의2 제2항, 97다22393).
부여기관과 방법
확정일자부여기관은 다음과 같다(주택임대차보호법 제3조의6 제1항).
- 읍·면사무소·동 주민센터: 임대차계약서를 지참해 방문 신청한다. 전입신고와 함께 처리 가능하다.
- 시·군·구 출장소: 해당 자치단체 출장소에서 신청한다.
- 지방법원·지원·등기소: 주택 소재지 관할 기관에서 신청한다.
- 공증인: 공증인법에 따른 공증사무소에서 받는다.
- 전자확정일자: 인터넷등기소에서 임대차계약 전자문서에 부여받을 수 있다(주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙).
상가건물 임대차의 확정일자는 위 기관이 아니라 관할 세무서장이 부여한다(상가건물 임대차보호법 제5조 제2항). 주택과 부여기관이 다르다.
주택임대차에서 확정일자만으로 우선변제 순위가 정해지는 것은 아니다. 대항력의 효력 발생 시점과 확정일자를 갖춘 때 중 늦은 때를 다른 담보권의 설정 시점과 비교한다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 97다22393).
확정일자를 일찍 받아도 주택 인도와 전입신고가 늦으면 우선변제 순위도 늦어집니다(97다22393). 계약서의 확정일자와 이사·전입신고 일정을 함께 챙기세요.
우선변제권의 요건
주택 임차인이 경매·공매에서 확정일자에 따라 보증금을 우선 변제받으려면 다음 두 가지를 모두 갖춰야 한다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
- 대항요건: 주택 인도 + 전입신고(주택임대차보호법 제3조 제1항)
- 확정일자: 임대차계약증서에 확정일자 부여
우선변제권의 기준은 대항력의 효력이 생긴 때와 확정일자를 받은 때 중 늦은 때다. 대항력은 주택 인도와 전입신고를 모두 마친 다음 날 0시부터 생긴다. 따라서 주택 인도·전입신고·확정일자를 같은 날 모두 갖추면 우선변제권도 그다음 날 0시부터 생긴다(97다22393). 확정일자를 대항력 취득보다 늦게 받으면 그 확정일자일이 기준이 된다. 따라서 이미 설정된 (근)저당권 등 담보권보다 늦게 대항력·확정일자를 갖추면 그 담보권에는 우선변제로 앞서지 못한다.
주택을 인도받고 전입신고를 마치는 대항요건과 계약서의 확정일자를 모두 갖춰야 확정일자에 따른 우선변제권이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 확정일자를 먼저 받았더라도 주택 인도와 전입신고를 모두 마친 다음 날부터 효력이 생깁니다(97다22393).
채권양도에서의 확정일자
확정일자는 임대차 외에 채권양도 분야에서도 쓰인다. 채권 양도를 채무자 이외의 제3자에게 대항하려면 통지 또는 승낙이 확정일자 있는 증서로 이루어져야 한다(민법 제450조 제2항). 이 요건을 갖추지 못하면 같은 채권에 대해 경합하는 다른 채권자나 압류채권자에게 대항하지 못한다. 채권이 이중양도된 경우 양수인 사이의 우열은 확정일자 자체의 선후가 아니라, 확정일자 있는 통지가 채무자에게 도달한 일시(또는 확정일자 있는 승낙의 일시)의 선후로 정한다(93다24223).
채권을 다른 사람에게 넘길 때도 확정일자 있는 문서로 알려야 제3자에게 “내가 이 채권 샀다”고 주장할 수 있습니다.
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