확정일자란 증서에 기재된 날짜가 그 날 실제로 존재했음을 공적으로 증명하는 날짜로, 임대차계약서에 받으면 임차인이 경매·공매 절차에서 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)가 생긴다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
쉽게 말하면 — 전월세 계약서에 동사무소(주민센터)나 공증사무소에서 도장(확정일자인)을 받아 두시면, 나중에 집이 경매로 넘어가도 그 날짜 순서대로 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.
부여기관과 방법
확정일자부여기관은 다음과 같다(주택임대차보호법 제3조의6 제1항).
- 읍·면사무소·동 주민센터: 임대차계약서를 지참해 방문 신청한다. 전입신고와 함께 처리 가능하다.
- 시·군·구 출장소: 해당 자치단체 출장소에서 신청한다.
- 지방법원·지원·등기소: 주택 소재지 관할 기관에서 신청한다.
- 공증인: 공증인법에 따른 공증사무소에서 받는다.
- 전자확정일자: 인터넷등기소에서 임대차계약 전자문서에 부여받을 수 있다(주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙).
확정일자인이 찍힌 날이 순위 기준일이 된다. 같은 날 받은 경우에는 순위가 같은 것으로 본다.
도장을 받은 날짜가 빠를수록 경매 배당에서 앞순위가 됩니다. 계약 당일 받는 것이 가장 안전합니다.
우선변제권의 요건
주택 임차인이 경매·공매에서 보증금을 우선 변제받으려면 다음 두 가지를 모두 갖춰야 한다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항).
- 대항력: 주택 인도 + 전입신고(주택임대차보호법 제3조 제1항)
- 확정일자: 임대차계약증서에 확정일자 부여
우선변제권의 기준일은 대항력을 갖춘 때와 확정일자를 받은 때 중 늦은 날이다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기므로, 전입신고와 확정일자를 같은 날 받으면 우선변제권의 기준일도 그다음 날 0시가 된다(97다22393). 확정일자를 대항력 취득보다 늦게 받으면 그 확정일자일이 기준이 된다. 따라서 이미 설정된 (근)저당권 등 담보권보다 늦게 대항력·확정일자를 갖추면 그 담보권에는 우선변제로 앞서지 못한다.
이사해서 짐을 넣고(주택 인도) 전입신고까지 마친 상태여야 하고, 계약서에 확정일자도 있어야 배당을 받습니다. 둘 중 하나라도 빠지면 우선변제권이 없습니다.
채권양도에서의 확정일자
확정일자는 임대차 외에 채권양도 분야에서도 쓰인다. 채권 양도를 채무자 이외의 제3자에게 대항하려면 통지 또는 승낙이 확정일자 있는 증서로 이루어져야 한다(민법 제450조 제2항). 이 요건을 갖추지 못하면 같은 채권에 대해 경합하는 다른 채권자나 압류채권자에게 대항하지 못한다. 채권이 이중양도된 경우 양수인 사이의 우열은 확정일자 자체의 선후가 아니라, 확정일자 있는 통지가 채무자에게 도달한 일시(또는 확정일자 있는 승낙의 일시)의 선후로 정한다(93다24223).
채권을 다른 사람에게 넘길 때도 확정일자 있는 문서로 알려야 제3자에게 “내가 이 채권 샀다”고 주장할 수 있습니다.
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