후순위권리자란 선순위 담보권이나 압류보다 나중에 등기된 저당권자·전세권자·임차인 등 권리자를 말한다. 경매에서 이들은 선순위자가 만족을 받고 남은 금액에서 순위에 따라 배당받으며(민사집행법 제145조), 권리의 성질과 순위에 따라 매각으로 소멸하거나 매수인에게 인수된다(민사집행법 제91조).
쉽게 말하면 — 한 부동산에 여러 사람이 담보를 잡았을 때, 순서가 뒤인 사람을 말합니다. 경매로 팔리면 앞 순위 사람이 먼저 돈을 받고, 남는 것이 있어야 뒷순위 사람이 받습니다.
후순위권리자는 배당에서 어떤 위치인가?
후순위권리자는 선순위 채권자가 먼저 변제받은 뒤 남은 매각대금에서 등기·확정일자 순위에 따라 배당받는다(민사집행법 제145조 제2항). 배당받을 채권자의 범위는 배당요구 종기까지 경매를 신청하거나 배당요구를 한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자·담보권자 등으로 정해지고(민사집행법 제148조), 배당표에 순위와 비율을 기재해 배당을 실시한다(민사집행법 제150조). 선순위 채권액이 매각대금을 넘으면 후순위권리자는 한 푼도 받지 못할 수 있다.
예를 들어 집이 3억에 팔렸는데 1순위 은행 빚이 3억이면, 2순위·3순위는 받을 것이 없습니다. 순위가 곧 돈을 받느냐 마느냐를 나눕니다.
경매로 후순위 권리는 소멸하나, 인수되나?
매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다(민사집행법 제91조 제2항). 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으면 소멸하고, 대항할 수 있으면 매수인이 인수한다(민사집행법 제91조 제3항·제4항). 즉 가장 먼저 설정된 담보권·압류(이른바 말소기준권리)보다 뒤에 등기된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸한다. 대항력 있는 임차인이라도 그보다 앞선 선순위 담보권이 있으면 후순위가 돼 소멸·배당 대상이 된다.
경매로 집을 사면, 기준이 되는 담보권보다 뒤에 걸린 권리들은 대부분 깨끗이 지워집니다. 다만 기준권리보다 앞선 대항력 있는 세입자 등은 매수인이 떠안아야 합니다.
후순위권리자가 경매를 막거나 청구할 수 있나?
후순위권리자도 일정한 경우 경매를 청구할 수 있다. 가등기담보의 청산 절차에서는 담보가등기 후에 등기된 저당권자·전세권자 및 담보가등기권리자가 후순위권리자로서 보호받고(가등기담보 등에 관한 법률 제2조 제5호), 청산기간에 한정하여 피담보채권의 변제기가 도래하기 전이라도 담보 부동산의 경매를 청구할 수 있다(가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제2항). 일반 경매에서도 후순위 담보권자는 자신의 담보권을 실행해 경매를 신청할 수 있으나, 잉여가 없으면 절차가 진행되지 못한다(민사집행법 제91조 제1항, 잉여주의).
후순위자도 자기 담보권으로 경매를 신청할 수 있습니다. 다만 앞 순위 빚을 다 갚고 나면 남는 것이 없다고 판단되면(잉여가 없으면) 법원이 절차를 진행하지 않으므로, 신청 실익이 있는지 먼저 따져야 합니다.
실무 체크포인트
- 말소기준권리를 먼저 특정한다. 등기부에서 가장 앞선 저당권·압류·가압류·담보가등기 등을 찾아 그보다 뒤의 권리는 소멸, 앞의 대항력 있는 권리는 인수로 분류한다(민사집행법 제91조).
- 대항력 있는 임차인이라도 선순위 담보가 있으면 후순위다. 임차인의 대항력·확정일자만 보지 말고 선순위 담보권 설정일과 대조해 인수 여부를 판단한다.
- 잉여 없으면 후순위 담보권으로 경매해도 실익이 없다. 후순위자가 경매를 신청하기 전 선순위 채권액과 예상 매각가를 비교해 배당 가능성을 확인한다(민사집행법 제91조 제1항).
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