후순위권리자

후순위권리자란 선순위 담보권이나 압류보다 나중에 등기된 저당권자·전세권자·임차인 등 권리자를 말한다. 경매에서 이들은 선순위자가 만족을 받고 남은 금액에서 순위에 따라 배당받으며(민사집행법 제145조), 권리의 성질과 순위에 따라 매각으로 소멸하거나 매수인에게 인수된다(같은 법 제91조).

후순위권리자는 배당에서 어떤 위치인가?

후순위권리자는 선순위 채권자가 먼저 변제받은 뒤 남은 매각대금에서 등기·확정일자 순위에 따라 배당받는다(민사집행법 제145조 제2항). 배당받을 채권자의 범위는 배당요구 종기까지 경매를 신청하거나 배당요구를 한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자·담보권자 등으로 정해지고(민사집행법 제148조), 배당표에 순위와 비율을 기재해 배당을 실시한다(같은 법 제150조). 선순위 채권액이 매각대금을 넘으면 후순위권리자는 한 푼도 받지 못할 수 있다.

경매로 후순위 권리는 소멸하나, 인수되나?

매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다(민사집행법 제91조 제2항). 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으면 소멸하고, 대항할 수 있으면 매수인이 인수한다(민사집행법 제91조 제3항·제4항). 등기되지 않은 주택임차권의 소멸·인수는 대항력과 보증금 변제 여부를 주택임대차보호법 제3조의5에 따라 따로 판단한다. 즉 가장 먼저 설정된 담보권·압류보다 뒤에 등기된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸한다. 소멸하는 저당권보다 뒤에 등기되었거나 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 그 효력을 매수인에게 주장하지 못한다(2024다326398 판시 [2]). 대항력 자체가 유지되는지도 따로 본다. 전입신고와 인도로 대항력을 얻었더라도 그 뒤 점유를 잃으면 대항력은 소멸하고, 대항력이 상실된 뒤에 임차권등기를 마쳤다고 해서 대항력이 소급해 회복되지는 않는다(같은 판결 판시 [1]).

후순위권리자가 경매를 청구할 수 있나?

후순위권리자도 일정한 경우 경매를 청구할 수 있다. 가등기담보의 청산 절차에서는 담보가등기 후에 등기된 저당권자·전세권자 및 담보가등기권리자가 후순위권리자로서 보호받고(가등기담보 등에 관한 법률 제2조 제5호), 청산기간에 한정하여 피담보채권의 변제기가 도래하기 전이라도 담보 부동산의 경매를 청구할 수 있다(같은 법 제12조 제2항). 일반 경매에서도 후순위 저당권자는 담보권 실행 경매를 신청할 수 있다(민법 제363조, 민사집행법 제264조). 남을 가망이 없다는 통지를 받은 압류채권자가 1주 이내에 법정 요건을 갖춘 자기매수 신청을 하지 않으면 절차가 취소된다(같은 법 제102조).

실무 체크포인트

• 말소기준권리를 먼저 특정한다. 등기부에서 가장 앞선 저당권·압류·가압류·담보가등기 등을 찾아 그보다 뒤의 권리는 소멸, 앞의 대항력 있는 권리는 인수로 분류한다(민사집행법 제91조).
• 대항력 있는 임차인이라도 선순위 담보가 있으면 후순위다. 임차인의 대항력·확정일자만 보지 말고 선순위 담보권 설정일과 대조해 인수 여부를 판단한다.
• 잉여 없으면 후순위 담보권으로 경매해도 실익이 없다. 후순위자가 경매를 신청하기 전 선순위 채권액과 예상 매각가를 비교해 배당 가능성을 확인한다(민사집행법 제91조 제1항).
• 배당이의로 다툴 때는 자기 배당자격까지 증명해야 한다. 배당이의의 소에서 이기려면 피고의 채권이 존재하지 않는다는 점만이 아니라 원고 자신이 그 배당금을 받을 권리가 있다는 점까지 주장·증명해야 한다(2021다203760).
• 권리 없는 자가 배당받았어도 채무자가 항상 돌려받는 것은 아니다. 다음 순위로 배당받을 채권자가 있으면 채무자는 부당이득 반환을 청구할 수 없다(2021다215701 판시 [1]).

관련

• 개념·해설
  저당권 실행저당권근저당권우선변제권배당요구임의경매
• 판례
  2024다3263982021다2157012021다203760
• 법령
  가등기담보 등에 관한 법률 제2조가등기담보 등에 관한 법률 제12조민법 제363조민사집행법 제91조민사집행법 제102조민사집행법 제145조민사집행법 제148조민사집행법 제150조민사집행법 제264조주택임대차보호법 제3조의5