임대차계약 해제와 권리금계약의 효력

임대인에게 권리금을 지급하고 재산적 가치의 양수나 약정기간의 이용이 유효하게 이루어졌다면, 임대인은 반환의무가 없다(2000다59050 이유 2). 다만 임대인이 그 가치를 도로 양수하거나, 임대인이 일정 기간 이용을 약정하고도 자신의 사정으로 그 기간을 채우지 못하고 중도 해지되는 등 특별한 사정이 있으면 전부 또는 일부를 반환해야 한다(2000다59050 이유 2).

어떤 거래에서 임대차와 권리금계약을 함께 판단하나?

임차인은 임대차에 수반된 권리금계약의 상대방과 지급 목적을 구별해 두 계약의 관계를 판단한다(2012다115120 이유 2). 임대차는 목적물을 사용·수익하게 하고 그 대가로 차임을 지급하는 계약이다(민법 제618조). 권리금은 영업시설·비품이나 거래처·신용·영업 노하우·점포 위치의 이점 등 재산적 가치를 넘겨받거나 이용하는 대가다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항).

권리금은 보증금·차임과 별개이며, 임대인에게 지급할 수도 있고 종전 임차인에게 지급할 수도 있다. 상가건물 임대차보호법이 정의하는 권리금계약은 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이다(상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항·제2항).

계약서에서 돈을 받을 사람과 그 대가로 넘겨줄 것을 대조한다. 시설 자체를 양도하는 약정인지, 일정 기간 영업상 가치를 이용하게 하는 약정인지에 따라 종료 뒤 정산 대상도 달라진다(2000다59050 이유 2). 임차권까지 넘겨받기로 했다면 시설 인수와 점포 사용권의 이전을 함께 확인한다(2016다261175 이유 1나·다).

임대차를 해제하면 권리금계약도 함께 해제되나?

임차인은 임대차를 해제했다는 이유만으로 별개인 권리금계약까지 당연히 해제되는 것으로 볼 수 없다(2012다115120 이유 2). 다만 여러 계약이 불가분으로 결합하고 해제 사유가 생기면 함께 해제할 수 있다(2004다54633 이유 1). 불가분의 관계란 거래 전체가 경제적·사실적으로 하나여서, 어느 하나 없이는 당사자가 다른 계약도 맺으려 하지 않았을 관계를 뜻한다(2016다261175 이유 1가).

계약의 결합 여부

임대인과 맺은 임대차계약, 종전 임차인과 맺은 임차권양도계약, 권리금계약은 구별해야 한다(2012다115120 이유 2). 이 두 권리금 판결에서 불가분으로 본 것은 임차권양도계약과 권리금계약이다(2012다115120 이유 2, 2016다261175 이유 1가·다).

법원은 계약을 맺은 경위와 목적, 당사자의 의사를 종합한다. 다른 유형인 컴퓨터 매매와 회원가입 약정이 결합한 사건에서는 광고구독료 지급의무 불이행을 이유로 두 약정을 함께 해제할 수 있다고 판단했다(2004다54633 이유 1). 권리금 거래에서도 계약서가 따로 있다는 사실만으로 결론을 정하지 않고, 점포 사용권과 영업시설 등을 하나의 거래로 넘기려 했는지 살핀다(2016다261175 이유 1가·다).

임대인 동의와 반환 특약

약국 인수 사건에서 종전 임차인은 잔금 지급일 전까지 소유자와 인수인의 임대차계약 체결을 위해 최대한 노력하기로 했다. 정상적으로 체결·진행되지 못하면 권리양도계약이 해제되고, 수령한 계약금과 중도금을 즉시 반환한다는 특약이었다(2016다261175 이유 1나(4)).

대법원은 종전 임차인이 임대인의 동의를 얻을 의무와 인수인의 권리금 잔금 지급의무가 동시이행 관계라고 보았다. 이 동시이행 관계와 반환 특약, 체결 경위를 근거로 임차권양도계약과 권리금계약의 불가분성을 인정했다(2016다261175 이유 1다).

종전 임차인은 건물주를 속여 임차인 명의만 바꾼 계약서를 교부했다. 원심은 이를 약정 불이행으로 보아 권리금 3억 8,000만 원의 60%에 해당하는 손해배상을 인정했고, 대법원은 그 판단을 유지했다(2016다261175 이유 1라·주문). 이 사건의 반환 특약과 실제 손해배상 판단은 구별해 읽어야 한다.

임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하며, 이를 위반하면 임대인이 임대차를 해지할 수 있다(민법 제629조 제1항·제2항). 다만 임차인 변경이 임대차를 계속하기 어려울 정도로 신뢰관계를 깨뜨리는 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있으면, 임대인은 무단 이전만으로 해지할 수 없다(92다24950 판결요지 다). 따라서 권리금 지급 약속과 별도로 누가 임대인의 동의를 받기로 했고 실제로 어떤 동의를 받았는지가 중요하다.

기망 취소와 해제·해지는 어떻게 다르나?

기망 때문에 계약 의사표시를 한 임차인은 취소할 수 있으며, 계약 불이행을 이유로 한 해제와 요건을 구별해야 한다(민법 제110조 제1항, 같은 법 제544조).

장래에 대하여 계약을 끝내는 해지는 해제와 효과가 다르다(민법 제550조). 기망은 상대방을 속이는 행위이고, 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다(같은 법 제141조 본문).

기망에 따른 취소

사기로 의사표시를 한 사람과 그 대리인·승계인은 취소할 수 있다(민법 제140조). 기망과 계약 의사표시 사이에는 인과관계가 있어야 한다. 권리금 사건의 원심도 위법한 기망행위와 계약 체결 사이의 인과관계를 인정한 뒤 취소를 판단했다(2012다115120 이유 1).

제3자가 등장하는 다음 두 경우는 역할이 다르다.

• 계약 상대방이 아닌 사람이 속였다면, 상대방이 사기 사실을 알았거나 알 수 있었어야 취소할 수 있다. 여기서 제3자는 사기를 한 사람이다(민법 제110조 제2항).
• 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다. 이때 보호하는 제3자는 앞 항목에서 사기를 한 제3자와 구별된다(같은 법 제110조 제3항).

임차권양도와 권리금계약이 하나 없이는 다른 하나도 맺지 않았을 관계라면, 한 계약에 대한 기망 취소가 전체에 미친다(2012다115120 이유 2). 대법원은 권리금계약만 취소한 원심을 파기환송하고, 임차권양도계약의 취소와 그에 따른 부당이득 반환범위도 판단하도록 했다(2012다115120 이유 3·4). 일부를 빼도 나머지 거래를 했을 관계인지가 취소 범위를 판단하는 기준이다(2012다115120 이유 2, 민법 제137조).

취소기간과 추인

취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년 이내이면서, 법률행위를 한 날부터 10년 이내에 행사해야 한다(민법 제146조). 추인은 취소할 수 있는 거래를 그대로 인정하는 것으로, 취소권자가 유효하게 추인하면 더는 취소하지 못한다(같은 법 제143조 제1항).

추인은 취소 원인이 소멸한 후에 해야 효력이 있다. 다만 법정대리인이나 후견인이 추인할 때는 이 제한이 적용되지 않는다(민법 제144조).

상대방이 확정되어 있으면 추인도 그 사람에 대한 의사표시로 해야 한다(민법 제143조 제2항, 같은 법 제142조).

취소권자가 추인할 수 있게 된 뒤 다음 어느 행위를 하면 법정추인, 즉 추인한 것으로 취급된다. 다만 이의를 보류했으면 그렇지 않다(민법 제143조 제1항, 같은 법 제145조).

• 채무의 전부나 일부를 이행하거나 이행을 청구한 경우다.
• 기존 채무를 새 채무로 바꾸는 경개를 하거나 담보를 제공한 경우다.
• 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부를 양도하거나 강제집행을 한 경우다.

불이행에 따른 해제와 장래의 해지

해제는 계약에 따라 주고받은 것을 돌려 원래 상태로 회복시키고, 해지는 장래에 대하여 계약의 효력을 없앤다(민법 제548조 제1항, 같은 법 제550조). 상대방의 이행 문제가 생겼을 때 민법상 해제 요건은 다음과 같이 구별한다.

계약이나 법률에 따른 해제·해지권은 상대방에게 의사표시로 행사하며, 그 의사표시는 철회하지 못한다(민법 제543조).

취소 역시 상대방이 확정되어 있으면 그 사람에게 의사표시로 해야 한다(민법 제142조). 상대방에게 하는 의사표시는 도달한 때 효력이 생긴다(같은 법 제111조 제1항).

계약 한쪽에 여러 사람이 있으면 해제·해지는 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 한다. 한 사람에 대하여 그 권리가 소멸하면 다른 사람에 대하여도 소멸한다(민법 제547조). 해제·해지를 해도 손해배상 청구에는 영향을 미치지 않는다(같은 법 제551조).

권리금은 누구에게 얼마나 돌려달라고 하나?

임차인은 해제된 계약의 상대방에게 원상회복을 구하고, 취소의 경우 법률상 원인 없이 이익을 얻은 사람에게 반환을 구한다(민법 제548조 제1항, 같은 법 제741조). 원상회복은 계약에 따라 주고받은 것을 되돌리는 것이고, 부당이득은 법률상 원인 없이 얻어 타인에게 손해를 준 이익이다.

건물 소유자라는 이유만으로 종전 임차인이 받은 권리금까지 반환할 의무가 생기지는 않는다. 계약 당사자와 돈을 받은 경위, 이익이 누구에게 귀속됐는지를 대조해야 한다(민법 제548조 제1항, 같은 법 제741조).

해제에 따른 반환

권리금계약까지 해제되었다면 양쪽 당사자가 각자 받은 것을 돌려줘야 하며, 제3자의 권리를 해치지는 못한다(민법 제548조 제1항). 반환할 돈에는 받은 날부터 이자를 붙여야 한다(같은 법 제548조 제2항).

반환이자에 적용되는 다른 법률의 규정이나 유효한 이율 약정이 없으면 연 5%다. 반환이자에 관한 약정의 효력과 적용범위를 먼저 구별한다(민법 제379조).

당사자는 이자를 면제하거나 이자를 붙일 시작 시점을 달리 정하는 유효한 약정을 할 수 있다(민법 제105조, 95다16011 판결요지 [4]). 다만 공장용지 분양계약 사건에서는 사업자의 원상회복의무를 부당하게 줄이는 이자배제 약관이 무효라고 판단되었다(95다16011 이유 1라).

당사자가 새 합의로 기존 계약을 없애는 합의해제는 그 합의 내용에 따른다. 이자를 지급하기로 한 약정이 없다면, 합의해제로 돌려줄 돈에 받은 날부터의 이자를 붙일 의무는 없다(95다16011 판결요지 [3]·이유 1다).

돈을 낸 쪽도 이전받은 시설과 사용이익 등 반환할 가치를 함께 정산해야 한다. 컴퓨터 매매 사건에서도 매매대금·이자와 컴퓨터 사용이익 등 양쪽 반환채무의 구체적 금액이 문제 되었다(2004다54633 이유 6가·나).

양쪽 원상회복의무에는 동시이행 규정이 적용된다. 이는 상대방이 자신의 반환의무 이행을 제공할 때까지 자기 반환을 거절할 수 있다는 뜻이다(민법 제549조, 같은 법 제536조 제1항 본문).

다만 상대방 채무의 이행기가 아직 오지 않았다면 거절권이 없다(민법 제536조 제1항 단서). 먼저 이행하기로 한 쪽도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있으면 이행을 거절할 수 있다(같은 법 제536조 제2항).

양쪽 금전반환과 상계

양쪽이 돌려줄 것이 돈이면 구체적인 금액을 먼저 비교한다. 컴퓨터 매매 사건에서는 사용이익 등 반환액이 상대방의 대금·이자 반환액을 넘는 부분에 대해 동시이행을 이유로 지급을 거절할 수 없다고 보았다(2004다54633 이유 6나).

상계는 서로 부담하는 채무를 같은 금액만큼 없애는 것이다. 서로 같은 종류의 채무를 지고 양쪽 이행기가 왔다면 대등액에서 상계할 수 있다. 다만 채무 성질상 상계가 허용되지 않으면 할 수 없다(민법 제492조 제1항). 당사자가 달리 정했다면 그 뜻에 따르지만, 그 약정으로 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(같은 법 제492조 제2항).

상계할 수 있는 채권끼리는 동시이행 관계라도 서로 현실적으로 이행할 필요가 없다면 특별한 사정이 없는 한 상계가 허용된다. 대법원은 동시이행 관계라는 이유만으로 상계를 배척한 원심을 파기환송했다(2004다54633 판결요지 [7]·이유 6다·라·주문).

상계는 상대방에게 의사표시로 하며 조건이나 기한을 붙이지 못한다. 상계할 수 있었던 때에 같은 금액만큼 채무가 소멸한 것으로 본다(민법 제493조).

취소에 따른 반환

취소로 지급의 법률상 원인이 없어지면 부당이득 반환이 문제 된다(민법 제141조 본문, 같은 법 제741조).

원래 받은 시설 등을 돌려줄 수 없으면 그 가액을 반환해야 한다(민법 제747조 제1항). 두 계약이 함께 취소되었다면 권리금만 떼어 반환액을 정하지 않고 전체 거래의 반환범위를 판단한다(2012다115120 이유 3).

이익에 법률상 원인이 없음을 몰랐던 선의의 수익자는 이익이 남아 있는 한도에서 반환책임을 진다. 이를 알았던 악의의 수익자는 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 배상해야 한다(민법 제748조). 악의의 수익자가 붙여야 하는 반환이자도 다른 법률의 규정이나 그 이자에 적용되는 유효한 이율 약정이 없으면 연 5%다(같은 법 제379조).

선의의 수익자가 나중에 법률상 원인이 없음을 알았다면 그때부터 악의의 책임을 진다. 선의의 수익자가 반환소송에서 패소하면 소 제기 때부터 악의로 본다(민법 제749조).

제한능력자의 반환책임은 받은 이익이 남아 있는 한도로 제한된다(민법 제141조 단서). 수익자가 이익을 반환할 수 없고, 그에게서 이익의 목적물을 무상으로 넘겨받은 제3자가 악의라면 그 제3자도 가액반환 책임을 진다(같은 법 제747조 제2항).

임대인의 사정으로 보장기간 전에 끝나면 전액 반환하나?

임차권 보장약정 아래 권리금을 받은 임대인은 자신의 사정으로 보장기간 전 이용을 끝냈다면 잔존기간에 대응하는 부분을 반환한다(2002다25013 이유 2나). 보장기간 동안 유효하게 이용했다면 반환의무가 없다. 반면 임대인이 영업상 재산적 가치를 도로 넘겨받는 등 특별한 사정이 있으면 전부 또는 일부를 반환할 의무를 진다(2000다59050 이유 2).

보장기간과 실제 지급액

잔존기간은 보장된 전체 이용기간 가운데 실제 이용을 마친 뒤 남은 기간이다. 기간에 따른 반환액을 정할 때는 약정한 권리금 총액, 실제 지급액, 보장된 전체 기간, 이미 이용한 기간을 구별해야 한다(2002다25013 이유 2나).

권리금 1,800만 원을 약정하고 300만 원만 먼저 낸 사건에서, 대법원은 보장된 전체 임차기간을 먼저 심리하도록 했다(2002다25013 이유 1·2나). 그다음 약정 총액인 1,800만 원을 기준으로 경과기간에 대응하는 부분을 계산하도록 했다(2002다25013 이유 2나). 그 부분이 실제 지급한 300만 원을 넘으면 그 돈의 반환의무도 인정해서는 안 된다고 보았다(2002다25013 이유 2나).

미지급 권리금 1,500만 원의 지급을 미루는 대가로 낸 이자 1,080만 원은 권리금 자체가 아니어서 반환할 권리금에 포함되지 않았다(2002다25013 이유 2나). 대법원은 이를 모두 돌려주도록 한 원심의 피고들 패소 부분을 파기환송했다(2002다25013 주문·이유 3). 따라서 일부만 지급한 거래에서 실제 지급액에 남은 기간의 비율만 곱하면, 이미 이용한 부분의 대가를 잘못 계산할 수 있다.

영업보장 특약이 있는 사례

백화점 매장 사건의 반환의무자는 임대인이 아니라 영업권을 판 뒤 경영을 위탁받은 매도인이었다. 대법원은 임차권 보장기간에 관한 권리금 법리를 제시한 뒤 이 거래의 영업보장 약정을 판단했다(2010다85164 이유 1·2).

원심이 인정한 계약기간과 당사자의 인식은 다음과 같다. 대법원은 이 사실인정을 정당하다고 보았다(2010다85164 이유 2).

• 위탁영업 가맹계약 기간은 5년, 별도로 정한 영업보장기간은 2년이었다(2010다85164 이유 2).
• 영업권을 산 원고는 매장이 폐쇄될 수 있음을 알았다. 양쪽은 특별한 사정이 없으면 백화점과의 계약이 계속 갱신될 것으로 예상했다(2010다85164 이유 2).
• 백화점은 권리 양도·위탁 시 계약을 즉시 해지할 수 있었고, 양쪽은 거래를 백화점에 비밀로 하기로 했다(2010다85164 이유 2).

백화점과의 계약이 갱신되지 않자 원심은 영업권 매도인이 보장기간 중 재산적 가치를 이용하게 하지 못한 점을 인정했다. 반환액 판단에는 예정한 회수기간·실제 영업기간·이용하지 못한 경위를 고려했다. 원고에게 피고의 직영매장을 운영할 선택권이 부여되어 있던 점도 고려했다(2010다85164 이유 2).

원심은 이 사정들을 종합해 순수 영업권리금 1억 8,000만 원 중 8,000만 원을 반환하도록 했다(2010다85164 이유 2). 대법원은 그 판단을 유지하고 상고를 기각했다(2010다85164 이유 2·3). 보장기간과 반환액은 이처럼 해당 약정과 거래 사정을 함께 살펴 정한다.

계약서와 지급자료에서 무엇을 확인하나?

임차인은 임대차·임차권양도·권리금계약의 당사자와 이전할 권리·종료 조건·지급내역·사용기간을 대조한다(2016다261175 이유 1나·다, 2002다25013 이유 1·2나). 다음은 결합 여부와 반환범위를 판단하기 위한 자료의 예시다.

실무 체크포인트

• 임차권양도·권리금계약의 해제 특약에서 반환할 돈의 범위를 표시하고, 임대인 동의 의무와 잔금 지급의 동시이행 관계를 대조한다(2016다261175 이유 1다·라).
• 취소·해제·해지 통지는 대상 계약과 상대방을 구별하고, 도달을 확인할 자료를 보관한다(민법 제142조, 같은 법 제543조, 같은 법 제111조 제1항).
• 취소를 주장하려면 추인할 수 있는 날부터 3년과 거래일부터 10년의 만료를 함께 확인한다(같은 법 제146조). 추인 가능한 뒤 이행 등 법정추인 사유가 있었는지, 이의를 보류했는지도 대조한다(같은 법 제145조).
• 정산표에는 약정 총액·실제 지급액·지급유예 이자·보장기간·실제 이용기간을 별도 칸으로 적는다(2002다25013 이유 1·2나).
• 반환 원금과 이자를 계산한 뒤 서로 상계할 채권과 초과액을 구별한다(2004다54633 이유 6나·다). 반환이자를 지급할 의무와 약정의 효력을 먼저 구별한다. 적용할 다른 법률·유효한 이율 약정이 없다면 연 5%를 적용한다(같은 법 제379조).
• 권리금 회수방해에 따른 임대인 손해배상은 권리금에서, 서로 다른 계약요소의 정산은 혼합계약의 법적 성질과 적용법에서 확인한다.

관련

• 개념·해설
  권리금해제혼합계약의 법적 성질과 적용법
• 판례
  92다2495095다160112012다1151202004다546332016다2611752000다590502002다250132010다85164
• 법령
  민법 제105조상가건물 임대차보호법 제10조의3민법 제110조민법 제111조민법 제137조민법 제140조민법 제141조민법 제142조민법 제143조민법 제144조민법 제145조민법 제146조민법 제379조민법 제492조민법 제493조민법 제536조민법 제543조민법 제544조민법 제545조민법 제546조민법 제547조민법 제548조민법 제549조민법 제550조민법 제551조민법 제618조민법 제629조민법 제741조민법 제747조민법 제748조민법 제749조