공매 - 신우법무사

공매란 국세·지방세 등을 체납해 압류한 재산을 행정청이 공개경쟁으로 매각하여 체납액에 충당하는 강제징수(체납처분)의 환가 절차다(국세징수법 제66조). 압류재산은 공매 또는 수의계약으로 매각하며, 공매가 원칙이다(국세징수법 제65조). 공매는 공매예정가격 이상을 부른 최고가 매수신청인을 매수인으로 정하는 경쟁입찰이 기본이고, 정보통신망을 이용한 방법도 포함한다.

쉽게 말하면 — 세금 체납으로 압류된 재산을 행정청이 입찰에 부쳐 매각하고, 그 대금을 체납액에 충당하는 절차입니다.

공매는 누가 주관하는가?

국세 공매는 관할 세무서장이, 지방세 공매는 지방자치단체의 장이 주관한다(지방세징수법 제71조). 법원이 관여하지 않고 행정청이 스스로 압류재산을 매각한다는 점이 법원 경매와 크게 다르다.

전문지식이 필요하거나 세무서장이 직접 하기에 적당하지 않으면 공매·수의계약·매각재산의 권리이전·금전 배분 등을 한국자산관리공사에 대행하게 할 수 있다(국세징수법 제103조). 이 경우에도 공매는 세무서장이 한 것으로 본다. 실무에서 부동산 공매 상당수는 한국자산관리공사가 대행한다.

2026년 10월 1일부터는 대행 대상에 가상자산의 매각이 더해진다. 2025년 12월 23일 공포된 법률 제21213호가 국세징수법 제103조에 그 업무를 신설하고 같은 조의 세무공무원 의제 대상에도 넣었다. 부칙은 이 개정규정의 시행일을 그날로 따로 정했다. 시행 전까지 대행 대상은 공매·수의계약·매각재산의 권리이전·금전 배분이다.

가상자산도 그 밖의 재산권으로 압류하면 공매 대상이 된다(국세징수법 제66조 제1항). 다만 가상자산사업자를 통해 거래되는 가상자산은 관할 세무서장이 거래소를 통해 직접 매각할 수 있고(국세징수법 제66조 제2항 제2호), 압류도 이전 요구라는 별도 방식으로 한다. 자세히는 체납 가상자산의 압류와 매각에서 본다.

공매에는 언제 착수하고 무엇을 공고·통지하는가?

세무서장은 압류 후 1년 이내에 공매공고 등 매각에 착수하여야 한다(국세징수법 제64조). 다만 심판청구 등이 계속 중이거나 매각을 유예한 경우, 감정평가가 곤란한 경우처럼 법률상·사실상 매각이 불가능한 경우에는 예외다(같은 조 제1항 단서). 매각 절차는 공매공고, 공매통지, 입찰·개찰, 매각결정, 매수대금 납부, 배분 순서로 이어진다.

공매공고는 매각 대상과 매각예정가격, 입찰·매각결정 기일 등을 공고하는 절차이고, 공고 기간은 원칙적으로 10일 이상이다(국세징수법 제72조, 국세징수법 제73조 본문). 다만 재산의 보관에 많은 비용이 들거나 재산 가액이 현저히 줄어들 우려가 있으면 기간을 줄일 수 있고(국세징수법 제73조 단서), 재공매는 5일까지 줄일 수 있다(국세징수법 제87조 제3항 단서).

세무서장은 공고와 별도로 체납자와 이해관계인에게 공매 사실을 통지한다(국세징수법 제75조). 이 통지는 권리·재산상 이익을 보호하기 위한 절차적 요건이므로, 통지를 하지 않았거나 통지가 적법하지 않으면 공매처분은 위법하다(2007두18154 전원합의체). 다만 체납자 등은 자신에 대한 통지의 하자만 공매처분의 위법사유로 주장할 수 있고 다른 권리자에 대한 통지 하자를 원용할 수는 없다.

매수인은 어떻게 결정되고 대금은 언제 내는가?

개찰 결과 공매예정가격 이상을 부른 최고가 매수신청인이 정해지면, 세무서장은 공유자·배우자의 우선매수 신청 같은 법정 사유가 없는 한 매각결정기일에 그를 매수인으로 정해 매각결정을 하여야 한다(국세징수법 제84조). 매각결정을 하면 대금납부기한을 정해 매각결정 통지서를 발급하며, 이 기한은 매각결정일부터 7일 이내가 원칙이다(필요하면 30일 범위에서 연장한다). 매각결정을 취소한 때에는 그 사실을 매수인에게 통지하여야 한다(국세징수법 제86조). 매수인이 납부 촉구에도 대금을 내지 않으면 세무서장은 매각결정을 취소하고(국세징수법 제86조) 재공매를 한다(국세징수법 제87조).

매수인은 언제 소유권을 취득하는가?

매수인은 매수대금을 완납한 때에 공매재산을 취득한다(국세징수법 제91조). 소유권은 등기를 마쳐야 넘어오는 것이 아니라, 대금 완납이라는 사실만으로 그 시점에 매수인에게 이전된다. 세무서장이 매수대금을 받으면 그 금액만큼 체납자의 체납액을 징수한 것으로 본다.

취득 시점을 등기가 아니라 대금 완납으로 정하는 점은 법원 경매에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 권리를 취득하는 것과 같은 구조다(민사집행법 제135조). 등기는 취득 뒤에 관공서의 촉탁으로 정리된다.

매수인은 대금을 완납한 때에 권리를 취득하고, 이후 관공서가 등기를 촉탁합니다.

법원 경매와 무엇이 다른가?

공매와 법원 경매는 압류재산을 공개경쟁으로 팔아 채권에 충당한다는 점에서 닮았지만, 근거법과 주관 기관이 다르다. 경매는 민사집행법에 따라 법원이 집행권원을 가진 채권자의 신청으로 진행하는 반면, 공매는 국세징수법·지방세징수법에 따라 행정청이 체납처분으로 직접 진행한다.

공매는 행정청의 처분이므로, 판례는 체납처분으로서 압류·공매의 대상을 납세자의 재산으로 한정한다. 따라서 납세자가 아닌 제3자의 재산을 대상으로 한 압류처분은 그 내용이 법률상 실현될 수 없어 당연무효라고 본다(2005두15151). 같은 판결은 제3자 소유 물건을 압류하고 공매하더라도 그 처분으로 제3자가 소유권을 상실하는 것이 아니라고 한다.

환가 효과 면에서는 경매와 같다. 판례는 동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이 강제경매 또는 국세징수법에 의한 공매 등으로 소유자가 달라진 경우, 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자가 관습상 법정지상권을 취득한다고 본다(2010다52140요지 [1]). 이때 토지와 건물이 동일인 소유였는지는 매각대금 완납 시가 아니라 압류나 가압류의 효력이 생긴 때를 기준으로 판단한다(같은 판결요지 [2]).

공매 후 권리와 등기는 어떻게 정리되는가?

매각으로 공매재산에 설정된 질권·저당권·가등기담보권은 모두 소멸한다(국세징수법 제92조). 이들 담보물권이나 압류·가압류채권에 대항할 수 없는 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권도 매각으로 소멸하고, 그렇지 않은 선순위 권리는 매수인이 인수한다. 다만 인수 대상인 전세권이라도 전세권자가 배분요구를 한 경우에는 매각으로 소멸한다(같은 조 제3항 단서). 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있다.

공매처분이 끝나면 관공서가 매수인(등기권리자)의 청구를 받아 권리이전등기, 소멸한 권리등기의 말소, 압류등기 및 공매공고등기의 말소를 한꺼번에 등기소에 촉탁한다(부동산등기법 제97조). 매수인이 직접 신청하지 않고 관공서가 촉탁으로 처리하는 등기 흐름은 체납처분과 등기에서 자세히 다룬다.

실무 체크포인트

공매로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 선순위 지상권·전세권·임차권과 유치권이 있는지 입찰 전에 확인한다(국세징수법 제92조).
추산가격 1천만원 미만인 재산이나 제1회 공매 후 1년간 5회 이상 공매하여도 매각되지 아니한 재산 등은 공매가 아닌 수의계약으로 매각될 수 있으므로, 대상 재산의 매각 방식을 함께 확인한다(국세징수법 제67조 제3호·제5호).

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