국가·지방자치단체가 당사자인 부동산등기 촉탁

국가나 지방자치단체가 등기권리자이면 등기의무자의 승낙을 받아, 등기의무자이면 등기권리자의 청구에 따라 지체 없이 등기를 촉탁하여야 한다(부동산등기법 제98조). 촉탁하지 않고 양쪽이 공동으로 신청할 수도 있다(등기예규 제1882호 3.). 상대방인 개인이 갖출 서류와 계약에 붙는 절차, 등기 뒤 받을 것을 차례로 설명한다.

쉽게 말하면 — 갑이 자기 땅을 시에 파는 경우입니다. 시는 갑의 승낙을 받아 지체 없이 등기소에 등기를 촉탁해야 합니다(부동산등기법 제98조 제1항). 반대로 을이 국가에게서 땅을 사면 을이 촉탁을 청구하고, 국가는 그 청구에 따라 지체 없이 촉탁해야 합니다(같은 조 제2항). 다만 을이 산 땅이 국유 일반재산이면 소유권 이전은 매각대금이 완납된 후에 하여야 하고(국유재산법 제51조 제1항), 지방자치단체의 일반재산이면 매각대금이 완전히 납부된 후에 하여야 합니다(공유재산 및 물품 관리법 시행령 제41조 제1항). 분할납부에 따른 예외는 본문에서 설명합니다.

국가가 매도인의 부동산 매도용 인감증명서만 붙이고 승낙서는 붙이지 않고 촉탁한 사안이 있었습니다. 대법원은 그 등기의 추정력이 깨어졌다고 본 원심 판단을 정당하다고 했습니다(2010다21702 판시사항 [2]). 다만 같은 판결은 그 사안의 매도인이 국가에 등기 말소를 구한 청구는 신의칙상 허용될 수 없다고 했습니다(같은 판결 판시사항 [3]).

어떤 경우에 촉탁으로 등기하나

국가나 지방자치단체가 등기권리자이거나 등기의무자인 거래라면, 그 기관이 등기소에 등기를 촉탁한다(부동산등기법 제98조). 촉탁은 관공서가 등기소에 등기를 의뢰하는 것이고, 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 한다(같은 법 제22조 제1항). 이 등기로 소유자가 되는 쪽(사는 쪽)이 등기권리자, 소유권을 넘겨주는 쪽(파는 쪽)이 등기의무자다.

촉탁에 따른 등기절차는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 신청에 따른 등기에 관한 규정을 준용한다(부동산등기법 제22조 제2항). 준용은 신청에 관한 규정을 촉탁에 맞게 고쳐 적용한다는 뜻이다.

자기 거래가 촉탁 대상인지는 계약서나 기부채납 서류에 적힌 상대방이 국가나 지방자치단체인지로 확인한다. 등기촉탁을 할 수 있는 관공서는 원칙적으로 국가 및 지방자치단체를 말한다(등기예규 제1882호 1.가). 국가나 지방자치단체가 아닌 공사 등은 등기촉탁에 관한 특별규정이 있는 경우에 한하여 촉탁할 수 있다(같은 예규 1.나).

「지방공기업법」 제49조에 따라 지방자치단체의 조례로 설립된 지방공사는 지방자치단체와는 별개의 법인이다. 그래서 지방공사는 그 사업과 관련된 등기를 촉탁할 수 없다(등기예규 제1882호 1.나.(2)(나)). 상대방이 공사·공단이면 촉탁 권한은 공사·공단의 등기촉탁 권한에서 설명하며, 이 촉탁 규정은 공사·공단에 당연히 적용되지 않는다.

기부채납한 부동산도 관할 관공서가 촉탁한다고 본 선례가 있다(등기선례 제6-107호, 1999년 회답, 건축허가 조건 이행 사안). 이 선례의 기부채납은 기부채납을 조건으로 행정청에서 건축허가를 받고 그 허가 조건을 이행하려고 부동산을 넘긴 경우다. 법원이 하는 경매·가압류·가처분 같은 촉탁은 촉탁등기에서, 공익사업의 수용과 협의취득 등기 일반은 수용으로 인한 소유권이전등기에서 설명한다.

국가·지방자치단체가 부동산을 사면 무엇을 해 주어야 하나

국가나 지방자치단체가 등기권리자이면 등기의무자(파는 사람)의 승낙을 받아 해당 등기를 지체 없이 등기소에 촉탁하여야 한다(부동산등기법 제98조 제1항). 승낙은 파는 사람이 국가 등의 촉탁에 동의하는 것이고, 선례는 그 서면을 「승낙서」라고 부른다. 파는 사람은 이 승낙서를 작성해 부동산을 사는 기관에 건넨다.

기부채납을 조건으로 건축허가를 받고 그 조건대로 부동산을 기부채납한 사안의 선례가 있다(등기선례 제6-107호, 1999년 회답, 당시 부동산등기법 제36조). 이 선례는 관할 관공서가 지체 없이 촉탁서에 등기원인을 증명하는 서면과 등기의무자의 승낙서를 첨부하여 촉탁하여야 한다고 보았다.

부동산등기법 제98조와 이 글이 인용한 선례는 승낙서의 서식을 정하지 않고, 선례는 서면 이름만 든다. 승낙서 양식은 부동산을 사는 기관에 확인한다.

승낙서와 함께 무엇을 내야 하나

관공서인 사업시행자가 공공용지를 협의취득해 승낙서를 붙여 촉탁하는 사안에서, 등기의무자의 인감증명도 첨부하여야 한다고 본 선례가 있다(등기선례 제3-890호, 1992년 회답). 이 선례는 당시 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법, 부동산등기법 제36조와 같은 법 시행규칙 제53조 제1항에 따른 회답이다. 현행 촉탁 규정은 부동산등기법 제98조다.

국가 등이 사는 경우 파는 사람 쪽 서류는 준비할 서류, 내지 않아도 되는 서류, 발행 기한으로 나누어 본다.

준비할 서류

파는 사람이 준비하거나 확인할 서류 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

승낙서: 국가 등의 촉탁에 동의한다는 서면이다(부동산등기법 제98조 제1항). 매도용 인감증명서만 붙이고 승낙서를 붙이지 않은 사안에서, 인감증명서를 승낙서와 같게 볼 근거가 없다고 본 원심을 대법원이 정당하다고 한 사례가 있다(2010다21702 판시사항 [2]).
인감증명: 위 1992년 선례가 첨부를 요구했다(등기선례 제3-890호). 현행 부동산등기규칙 제60조 제1항은 방문신청에서 제출할 인감증명을 각 호로 정한다. 그 가운데 이 글과 관계된 것은 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 신청하는 경우(제1호)와, 제3자의 동의 또는 승낙 서면을 첨부하는 경우 그 제3자(제7호)다. 이 조항과 1992년 선례는 촉탁의 승낙서가 이 가운데 어느 호에 해당하는지는 정하지 않는다. 필요한 인감증명의 종류는 촉탁 기관에 확인한다.
등기원인 증명 서면: 매매계약서처럼 등기원인을 증명하는 정보는 신청할 때 첨부정보다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호). 기부채납 촉탁에서도 촉탁서에 첨부하여야 한다고 본 선례가 있다(등기선례 제6-107호).
파는 사람의 주소 증명: 부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 단서는 소유권이전등기를 신청하는 경우 등기의무자의 주소(또는 사무소 소재지)를 증명하는 정보도 제공하여야 한다고 정한다. 등기예규 제1882호 4-2.는 매각 또는 공매처분 등을 원인으로 관공서가 소유권이전등기를 촉탁하는 경우에는 그 정보를 제공할 필요가 없다고 정한다. 매매나 기부채납을 원인으로 한 촉탁에 이 항목이 미치는지는 정하지 않으므로, 주소 증명 서류가 필요한지 촉탁 기관에 확인한다.

내지 않아도 되는 서류

관공서가 부동산에 관한 권리를 취득하여 등기권리자로서 촉탁하면 파는 사람의 등기필정보를 제공할 필요가 없다(등기예규 제1882호 4.). 범위는 아래 「등기필정보·인감증명은 누가 내나」에서 설명한다.

발행 기한

등기신청서에 첨부하는 인감증명은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 한다(부동산등기규칙 제62조). 이 조항은 신청하는 경우를 정하고, 촉탁에 따른 등기절차는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 신청에 따른 등기에 관한 규정을 준용한다(부동산등기법 제22조 제2항). 그래서 승낙서와 함께 건네는 인감증명도 이 기한 안의 것으로 준비한다. 원인별 제출 시기는 인감증명 제출범위 원인별 비교의 「인감증명은 언제 제출하는가」에서 설명한다.

촉탁 대신 함께 신청해도 되나

관공서가 거래 주체로서 촉탁할 수 있는 경우에도 촉탁하지 않고 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청할 수도 있다(등기예규 제1882호 3.). 예규는 그 이유를 「촉탁은 신청과 실질적으로 아무런 차이가 없으므로」라고 적는다. 기부채납 사안의 1999년 선례도 촉탁에 의하지 아니하고 공동으로 신청할 수도 있다고 보았다(등기선례 제6-107호).

공동신청이면 일반 매매와 같은 서류를 갖추며, 그 목록은 매매로 인한 소유권이전등기의 「어떤 서류가 필요한가」에서 설명한다. 다만 인감증명과 등기필정보를 누가 내는지는 아래 「등기필정보·인감증명은 누가 내나」에서 본다.

국가·지방자치단체로부터 사면 어떻게 등기를 받나

국가나 지방자치단체가 등기의무자이면 등기권리자(사는 사람)의 청구에 따라 지체 없이 해당 등기를 등기소에 촉탁하여야 한다(부동산등기법 제98조 제2항). 청구는 사는 사람이 국가 등에 촉탁을 요구하는 것이다. 이 조항은 청구의 방식이나 서식을 정하지 않으므로, 촉탁 청구 방법은 매각한 기관에 확인한다.

이 조항은 지체 없이 촉탁하여야 한다고 정할 뿐, 촉탁하지 않을 때의 효과나 강제 절차는 따로 정하지 않는다. 판결을 받아 하는 소유권이전등기 절차 일반은 판결에 의한 소유권이전등기에서 설명한다.

등기를 신청하는 경우에는 등기권리자(새로 등기명의인이 되는 경우로 한정한다)의 주소(또는 사무소 소재지) 및 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)를 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제6호 본문). 촉탁에 따른 등기절차는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 신청에 따른 등기에 관한 규정을 준용하므로(부동산등기법 제22조 제2항), 사는 사람은 자기 주소와 주민등록번호를 증명하는 서류를 준비하고 건넬 때와 방법을 촉탁 관서에 확인한다.

등기를 받을 수 있는 시점은 산 재산이 국유 일반재산인지, 지방자치단체의 일반재산인지에 따라 다른 규정이 정한다.

국유 일반재산 매각

국가가 일반재산을 매각하는 경우 해당 매각재산의 소유권 이전은 매각대금이 완납된 후에 하여야 한다(국유재산법 제51조 제1항).

다만 같은 법 제50조 제2항에 따라 매각대금을 나누어 내게 하는 경우에는 예외가 있다(국유재산법 제51조 제2항). 그 경우로서 공익사업의 원활한 시행 등을 위하여 소유권의 이전이 불가피하여 대통령령으로 정하는 경우에는 매각대금이 완납되기 전에 소유권을 이전할 수 있다(같은 항).

이 경우 국가는 저당권 설정 등 채권의 확보를 위하여 필요한 조치를 취하여야 한다(같은 항 후문). 그 대통령령으로 정하는 경우는 같은 법 시행령 제55조 제2항 제2호 및 제4호부터 제7호까지, 같은 조 제3항 제3호, 같은 조 제4항 제1호에 따라 매각대금을 나누어 내는 경우다(국유재산법 시행령 제56조). 그 각 호의 대상은 다음과 같다(같은 영 제55조).

같은 영 제33조에 따른 공공단체가 직접 비영리공익사업용으로 사용하려는 재산을 해당 공공단체에 매각하는 경우(제2항 제2호)
재개발사업 정비구역에 있는 토지로서 시·도지사가 정하는 기준에 해당하는 사유건물로 점유·사용되고 있는 토지를, 사업시행계획인가 당시의 점유·사용자로부터 「도시 및 주거환경정비법」 제129조에 따라 그 권리·의무를 승계한 자에게 매각하는 경우(제2항 제4호, 그 토지가 정비기반시설의 설치예정지여서 승계한 자에게 그 정비구역의 다른 국유지를 매각하는 경우를 포함)
시장정비사업 시행구역의 토지 중 사유건물로 점유·사용되고 있는 토지를 그 점유·사용자에게 매각하는 경우(제2항 제5호)
벤처기업집적시설의 개발 또는 설치와 그 운영을 위하여 필요한 토지를 벤처기업집적시설의 설치·운영자에게 매각하는 경우(제2항 제6호)
산업기술단지의 조성에 필요한 토지를 사업시행자에게 매각하는 경우(제2항 제7호)
지방자치단체에 그 지방자치단체가 다음 용도로 사용하려는 재산을 매각하는 경우(제3항 제3호): 직접 공용 또는 공공용으로 사용(가목), 국유재산법 제18조 제1항 제3호에 따른 사회기반시설로 사용(나목), 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지의 조성을 위하여 사용(다목), 「국민여가활성화기본법」 제3조 제2호에 따른 여가시설의 조성을 위하여 사용(라목)
재개발사업 정비구역에 있는 토지로서 제2항 제4호에 따른 사유건물로 점유·사용되고 있는 토지를 재개발사업 시행인가 당시의 점유·사용자에게 매각하는 경우(제4항 제1호, 그 토지가 정비기반시설의 설치예정지여서 그 점유·사용자에게 그 정비구역의 다른 국유지를 매각하는 경우를 포함)

분할납부 중이라면 자기 계약이 이 가운데 어느 경우에 해당하는지 매각 기관에 확인한다.

공유 일반재산 매각

지방자치단체의 일반재산 매각 시 소유권 이전은 매각대금이 완전히 납부된 후에 하여야 한다(공유재산 및 물품 관리법 시행령 제41조 제1항).

다음 중 하나에 해당하면 완전히 납부되기 전에 소유권을 이전할 수 있다(공유재산 및 물품 관리법 시행령 제41조 제2항).

같은 영 제39조 제1항 또는 제2항에 따라 일반재산의 매각대금을 분할납부하게 하는 경우
같은 영 제42조에 따라 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 매각대금을 분할납부하고 있거나 분할납부하게 하는 경우

이 경우 지방자치단체는 저당권 설정 등 채권 확보를 위하여 필요한 조치를 하여야 한다(같은 항 후문).

등기필정보·인감증명은 누가 내나

관공서가 등기의무자로서 촉탁하거나 등기권리자로서 촉탁하는 경우에는 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보를 제공할 필요가 없다(등기예규 제1882호 4.). 인감증명을 제출하여야 하는 자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 인감증명을 제출할 필요가 없다(부동산등기규칙 제60조 제3항). 상대방인 개인 쪽은 아래에서 나누어 본다.

등기필정보

등기필정보는 등기관이 새 권리의 등기를 마치면 작성해 등기권리자에게 통지하는 정보다(부동산등기법 제50조 제1항). 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하면 신청인은 등기의무자의 등기필정보를 등기소에 제공하여야 한다(같은 조 제2항).

관공서가 촉탁에 의하지 아니하고 법무사 또는 변호사에게 위임하여 등기를 신청하는 경우에도 등기필정보를 제공할 필요가 없다(등기예규 제1882호 4.). 이 예규는 촉탁과 법무사·변호사 위임 신청을 정할 뿐, 관공서 공무원이 위임 없이 직접 공동신청하는 경우는 정하지 않는다. 그런 신청이라면 등기필정보가 필요한지 관할 등기소에 확인한다.

등기필정보를 내야 하는데 잃어버렸다면 등기필정보 분실 대처에서 설명한 방법을 쓴다.

인감증명

국가 등에게 파는 사람의 인감증명에 관한 1992년 선례는 관공서인 사업시행자의 공공용지 협의취득 사안이다(등기선례 제3-890호). 필요한 인감증명의 종류는 위 「승낙서와 함께 무엇을 내야 하나」에서 본 대로 촉탁 기관에 확인한다. 등기원인별 인감증명 범위는 인감증명 제출범위 원인별 비교에서 설명한다.

촉탁서는 어떻게 등기소에 들어가나

관공서가 촉탁정보와 첨부정보를 적은 서면으로 촉탁하는 경우에는 우편으로 촉탁서를 제출할 수 있다(부동산등기규칙 제155조 제1항). 제출 방법은 서면 촉탁과 전자촉탁이 있고, 어느 쪽이든 등기기록과 대장의 표시 불일치는 아래 특칙을 따른다.

서면 촉탁

예규는 우편 촉탁을 허용하는 이유를 관공서 촉탁에는 「본인이나 대리인의 출석을 요하지 아니하므로」라고 적는다(등기예규 제1882호 2.). 소속 공무원이 직접 등기소에 출석하여 촉탁서를 제출할 때에는 그 소속 공무원임을 확인할 수 있는 신분증명서를 제시하여야 한다(부동산등기규칙 제155조 제2항).

전자촉탁

전자촉탁은 관공서가 전산정보처리조직을 이용하여 하는 등기촉탁이다(등기예규 제1882호 2-1.가.1)). 예규는 전자촉탁할 수 있는 등기유형을 열거한 것으로 한정하는데, 그 가운데 이 글과 관계된 것은 「국이 등기권리자인 소유권이전등기」(같은 예규 2-1.가.1) 자))다.

그 등기도 관리청지정서와 토지(임야)대장 정보 외에 다른 첨부정보가 필요하면 전자촉탁할 수 없다(등기예규 제1882호 2-1.가.2) 사)). 지방자치단체가 등기권리자인 소유권이전등기와 국가·지방자치단체가 등기의무자인 소유권이전등기는 이 열거에 없다. 그래서 승낙서나 매매계약서처럼 다른 첨부정보가 필요한 촉탁은 이 예규에 따른 전자촉탁을 할 수 없고, 서면으로 촉탁한다. 서면 촉탁서는 우편으로 제출하거나 소속 공무원이 직접 등기소에 출석하여 제출한다(부동산등기규칙 제155조). 어느 쪽으로 낼지는 촉탁 기관에 확인한다.

대장 표시 불일치

관공서가 등기촉탁을 하는 경우에는 등기기록과 대장상의 부동산의 표시가 부합하지 아니하더라도 등기관은 그 촉탁을 수리하여야 한다(등기예규 제1882호 5.). 예규는 그 이유를 「「부동산등기법」 제29조제11호는 그 등기명의인이 등기신청을 하는 경우에 적용되는 규정이므로」라고 적는다.

검인·거래신고·토지거래허가·농지취득자격증명·인지는 어떻게 되나

계약의 일방 당사자가 국가 또는 지방자치단체인 소유권이전등기에는 부동산등기 특별조치법 제3조(검인)를 적용하지 않는다(등기예규 제1727호 1.가.(2)). 계약을 원인으로 한 소유권이전등기는 원칙적으로 검인을 받은 계약서 원본 등을 등기원인증서로 제출하여야 하는데(같은 예규 1.가.(1)), 국가·지방자치단체 거래는 그 예외다. 검인 일반은 검인에서 설명한다.

나머지 절차는 국가 등이 사는 쪽인지 파는 쪽인지, 어떤 계약인지에 따라 아래와 같이 다르다.

부동산 거래신고

거래당사자는 부동산의 매매계약 등 같은 항 각 호의 계약을 체결하면 실제 거래가격 등을 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항). 신고 기한은 거래계약의 체결일부터 30일 이내다(같은 항). 다만 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자이면 국가등이 신고를 하여야 한다(같은 항 단서).

국가·지방자치단체와 거래한 개인은 이 단서에 따라 신고 의무를 지지 않는다. 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 제1항에도 불구하고 그 개업공인중개사가 신고를 하여야 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제3항).

그 계약을 등기원인으로 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 거래가액을 신청정보로, 거래계약신고필증정보를 첨부정보로 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제124조 제2항). 거래부동산이 2개 이상인 경우 등에는 매매목록도 첨부정보로 제공하여야 한다(같은 항 후문). 이 조항은 신청하는 경우를 정하고, 촉탁에 따른 등기절차는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 신청에 따른 등기에 관한 규정을 준용한다(부동산등기법 제22조 제2항). 다만 등기예규 제1882호는 촉탁 때 이 정보를 누가 내는지 정하지 않으므로, 촉탁이면 촉탁 관서가 신고필증정보 첨부까지 맡는지 확인한다.

토지거래허가

토지거래허가구역에서 당사자의 한쪽 또는 양쪽이 국가나 지방자치단체이면 그 기관의 장이 시장·군수 또는 구청장과 협의할 수 있다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 제1항). 그 협의가 성립된 때에는 그 토지거래계약에 관한 허가를 받은 것으로 본다(같은 항). 같은 항은 한국토지주택공사와 대통령령으로 정하는 공공기관 또는 공공단체도 함께 정한다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 토지의 수용, 「민사집행법」에 따른 경매, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우에는 허가 규정(같은 법 제11조)을 적용하지 아니한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 제2항). 그 대통령령으로 정하는 경우 가운데 이 글과 관계된 것은 「국유재산법」 제9조에 따른 국유재산종합계획에 따라 국유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우와, 「공유재산 및 물품 관리법」 제10조에 따른 공유재산의 관리계획에 따라 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조 제3항 제2호·제3호).

국유재산에는 협의가 성립된 것으로 보는 특례가 있다. 그 대상은 「국유재산법」 제2조제10호에 따른 총괄청 또는 같은 법 제2조제11호에 따른 중앙관서의 장등이 같은 법 제9조에 따른 국유재산종합계획에 따라 국유재산을 취득하거나 처분하는 경우다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조 제2항). 그 경우로서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제12조에 따른 허가기준에 적합하게 취득하거나 처분한 후 허가관청에 그 내용을 통보한 때에는 같은 법 제14조제1항에 따른 협의가 성립된 것으로 본다(같은 항). 협의가 성립했다는 서면을 등기에 어떻게 첨부하는지는 같은 법 제14조와 같은 영 제11조가 정하지 않으므로 촉탁 관서에 확인한다. 허가 일반은 토지거래허가에서 설명한다.

농지취득자격증명

이 예규의 농지는 토지대장상 지목이 전·답·과수원인 토지다(등기예규 제1635호 1.). 농지취득자격증명 첨부 여부는 국가 등이 어느 쪽 당사자인지에 따라 다음과 같이 다르다.

국가나 지방자치단체가 농지를 취득하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 농지취득자격증명을 첨부하지 아니하고 신청할 수 있다(등기예규 제1635호 3.가).
국가나 지방자치단체로부터 농지를 매수하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다(등기예규 제1635호 2.나). 다만 같은 예규 3.이 정한 첨부 면제 사유에 해당하면 첨부하지 않고 신청할 수 있다. 그 가운데 하나는 도시지역 내의 농지에 대한 소유권이전등기이고, 녹지지역 안의 농지는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한한다(같은 예규 3.바). 다른 하나는 「농지법」 제34조 제2항에 의한 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하는 경우와, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따라 토지거래계약 허가를 받은 농지에 대한 소유권이전등기다(같은 예규 3.사).

농지취득자격증명 일반은 농지취득자격증명에서 설명한다.

인지

국가와 개인이 공동으로 작성한 계약서를 개인 명의 소유권이전등기의 원인서면으로 내면 인지세법의 인지를 첨부할 필요가 없다고 본 선례가 있다(등기선례 제201702-1호, 2017년 회답). 이 선례는 인지세법 제7조에 따라 그 계약서를 국가가 작성한 것으로 보고, 국가가 작성한 문서는 같은 법 제6조의 비과세문서라고 보았다.

등기가 끝나면 등기필정보는 누가 받나

관공서가 등기권리자를 위하여 등기를 촉탁한 경우에는 대법원예규로 정하는 바에 따라 그 관공서 또는 등기권리자에게 등기필정보를 통지한다(부동산등기규칙 제108조 제1항). 받는 사람은 국가 등이 판 쪽인지 산 쪽인지에 따라 다르다.

국가·지방자치단체가 판 경우

관공서가 등기를 촉탁하면 등기필정보를 작성하지 않는 것이 원칙이다. 다만 관공서가 등기권리자를 위해 등기를 촉탁하는 경우에는 작성한다(등기예규 제1853호 2.나.(3)). 그 통지 방법 가운데 이 글과 관계된 것은 다음과 같다.

우편봉투 제출: 관공서가 등기권리자를 위하여 등기를 촉탁하는 경우에는 우표를 첩부한 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출하여야 한다(등기예규 제1882호 6.). 등기관은 등기를 완료하면 그 봉투로 등기필정보통지서를 촉탁관서에 우송하여야 한다(같은 예규 6.).
관공서의 신청: 등기필정보는 전자신청이면 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법으로 통지하는데(부동산등기규칙 제107조 제1항 제2호), 그 제1항제2호에도 불구하고, 관공서가 등기권리자를 위하여 등기를 촉탁한 경우 그 관공서의 신청으로 등기필정보통지서를 교부할 수 있다(같은 조 제2항).

국가·지방자치단체가 등기의무자인 소유권이전등기는 전자촉탁할 수 있는 등기유형에 없다(위 「전자촉탁」, 등기예규 제1882호 2-1.가.1)).

사는 사람은 촉탁한 관서에 등기필정보통지서를 받을 때와 방법을 확인한다.

국가·지방자치단체가 산 경우

국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 경우에는 등기관이 등기필정보를 작성·통지하지 않는다(부동산등기법 제50조 제1항 제2호). 파는 사람 쪽에서 받을 등기필정보는 없다.

어느 경우든 등기가 끝나면 등기사항증명서를 떼어 갑구에 새 소유자가 기록되었는지 확인한다.

세금과 수수료는 면제되나

국가나 지방자치단체가 촉탁한다는 사실만으로 등록면허세·수수료가 면제되지는 않으며, 기준은 국가·지방자치단체 촉탁등기의 등록면허세·수수료가 설명한다. 국가·지방자치단체의 국민주택채권 매입 의무 면제는 국민주택채권 매입 의무에서, 개인 매수인의 취득세는 취득세 원인별 총정리에서 설명한다.

촉탁에 흠이 있으면 어떻게 되나

승낙서 없이 인감증명서만 붙여 국가가 촉탁한 사안에서 대법원은 그 등기의 추정력이 깨어졌다고 본 원심을 정당하다고 했다(2010다21702). 추정력은 소유권이전등기가 되어 있으면 그 명의자가 적법한 절차와 원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정되는 효력이다(같은 판결 이유 1.). 같은 판결은 등기절차가 적법하게 진행되지 않은 것으로 볼 만한 의심스러운 사정이 입증되면 그 추정력은 깨어진다고 했다.

이 판결은 2010년 선고로, 당시 부동산등기법 제36조 제1항(현행 부동산등기법 제98조 제1항)의 승낙서를 다룬 사례다. 원심은 매도용 인감증명서를 그 승낙서와 동일한 것으로 취급하여야 할 아무런 근거도 없다고 보았고, 대법원은 이 판단을 정당하다고 했다(2010다21702 판시사항 [2]).

같은 판결은 매도인이 토지가 이미 매도되었음을 전제로 등기이전에 협력한다는 매매계약서와 매도용 인감증명서를 작성·교부한 사안을 다뤘다. 매도인은 일체의 다툼을 끝내기로 합의한 뒤 사기·강박을 주장하며 국가에 말소를 구했고, 대법원은 그 청구가 신의칙(신의성실의 원칙)상 허용될 수 없다고 했다(같은 판결 판시사항 [3]). 그래서 말소 청구를 받아들인 원심판결은 파기환송되었다.

촉탁서의 첨부 누락에 따른 각하는 촉탁등기의 「실무 체크포인트」에서, 등기관 처분에 대한 불복은 등기관 처분에 대한 이의신청에서 설명한다.

실무 체크포인트

계약서에서 상대방이 국가·지방자치단체인지, 공사·공단인지 먼저 본다. 공사 등은 등기촉탁에 관한 특별규정이 있는 경우에 한하여 촉탁할 수 있다(등기예규 제1882호 1.나).
국가 등에 팔면 승낙서를 따로 작성해 건넸는지 확인한다. 매도용 인감증명서만 붙이고 승낙서를 붙이지 않은 사안에서 추정력이 깨어졌다고 본 원심을 대법원이 정당하다고 한 사례가 있다(2010다21702 판시사항 [2]). 같은 판결은 그 사안 매도인의 말소 청구가 신의칙상 허용될 수 없다고 했다(판시사항 [3]).
국가 등에 팔 때 인감증명이 어떤 것이어야 하는지 촉탁 기관에 확인한다. 관공서인 사업시행자의 공공용지 협의취득 사안에서 승낙서와 함께 등기의무자의 인감증명을 첨부하여야 한다고 본 1992년 선례가 있다(등기선례 제3-890호).
촉탁 대신 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청할 수도 있으므로, 어느 방법으로 할지 기관과 정한다(등기예규 제1882호 3.).
관공서가 촉탁하거나 법무사·변호사에게 위임해 신청하면 등기의무자의 등기필정보를 제공할 필요가 없다(등기예규 제1882호 4.). 국가·지방자치단체는 인감증명을 제출할 필요가 없다(부동산등기규칙 제60조 제3항).
국유 일반재산을 샀다면 소유권 이전은 매각대금이 완납된 후에 하여야 한다(국유재산법 제51조 제1항). 분할납부 중이면 완납 전 이전이 되는 분할납부 경우인지 매각 기관에 확인한다(같은 조 제2항, 국유재산법 시행령 제56조).
지방자치단체의 일반재산을 샀다면 소유권 이전은 매각대금이 완전히 납부된 후에 하여야 한다. 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제39조 제1항·제2항 또는 제42조에 따른 분할납부 경우에는 그 전에도 이전할 수 있다(공유재산 및 물품 관리법 시행령 제41조).
국가·지방자치단체가 일방 당사자인 계약의 소유권이전등기에는 검인 규정을 적용하지 않는다(등기예규 제1727호 1.가.(2)). 거래신고는 국가등이 하여야 하고, 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했으면 그 개업공인중개사가 한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 단서·제3항).
허가구역에서는 기관의 장이 시장·군수 또는 구청장과 협의할 수 있고, 협의가 성립된 때에는 허가를 받은 것으로 본다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 제1항).
농지는 국가 등이 취득하면 농지취득자격증명 없이 신청할 수 있고(등기예규 제1635호 3.가), 국가 등에게서 매수하면 첨부하여야 한다(같은 예규 2.나). 다만 도시지역 농지(녹지지역 안에서는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한함, 같은 예규 3.바), 농지전용협의를 완료한 농지나 토지거래계약 허가를 받은 농지(같은 예규 3.사) 등 같은 예규 3.의 면제 사유에 해당하면 첨부하지 않는다.
국가 등이 판 경우 관공서가 등기권리자를 위하여 촉탁하면 등기필정보통지서는 제출된 우편봉투로 촉탁관서에 우송되므로(등기예규 제1882호 6.), 촉탁 관서에 수령 방법을 확인한다.