관습법상 법정지상권이란 동일인 소유였던 토지와 건물이 매매 등으로 소유자가 달라질 때, 건물 철거 합의가 없으면 건물 소유자가 관습법에 의해 당연히 취득하는 지상권이다. 저당권 실행 경매를 전제로 하는 민법 제366조의 법정지상권과 달리, 매매·증여·공유물분할 등 일반적인 처분으로 소유자가 갈리는 경우를 폭넓게 다룬다는 점이 핵심이다.
쉽게 말하면 — 내 땅 위에 내 건물이 있다가 땅만 다른 사람에게 팔린 상황입니다. 경매가 아니라 보통의 매매로 갈렸어도, 건물을 헐기로 따로 약속하지 않았다면 건물 주인이 그 땅을 계속 쓸 수 있게 판례가 인정해 주는 권리입니다.
어떤 요건을 갖춰야 성립하는가?
관습법상 법정지상권은 다음 요건을 모두 갖춰야 성립한다.
- 소유자가 달라지는 시점에 토지와 건물이 동일인 소유였어야 한다.
- 매매·증여·공유물분할·강제경매·국세체납처분 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.
- 건물이 현존해야 한다.
- 당사자 사이에 건물을 철거하기로 하는 합의가 없어야 한다. 철거 특약이 있으면 성립하지 않는다.
원래 한 사람 것이던 땅과 건물이 거래로 갈리고, 건물을 헐기로 한 약속이 없으면 성립합니다. 반대로 “건물은 철거한다”고 합의했다면 이 권리는 생기지 않습니다.
성립하면 어떤 효력이 있는가?
건물 소유자는 등기 없이 관습법상 법정지상권을 취득해 토지를 사용할 수 있다. 법률 규정·관습법에 의한 물권 취득이라 등기 없이 성립한다(민법 제187조). 다만 이 권리를 양도하거나 담보로 제공해 처분하려면 먼저 지상권설정등기를 마쳐야 한다.
존속기간은 당사자 약정이 없으면 민법 제281조에 따라 민법 제280조의 최단존속기간(견고한 건물 30년, 일반 건물 15년)이 적용된다. 지료는 합의가 안 되면 당사자 청구로 법원이 정한다.
등기를 안 해도 권리는 자동으로 생기지만, 이 권리를 남에게 넘기거나 담보로 쓰려면 그때는 등기를 해야 합니다. 땅을 쓰는 대가(지료)는 합의가 안 되면 법원이 정해 줍니다.
실무 체크포인트
- 토지·건물을 따로 거래할 때 건물 철거 특약을 명시하지 않으면 매도인이 의도치 않게 관습법상 법정지상권 부담을 떠안긴 결과가 된다. 토지만 파는 매도인 입장에서는 특약 여부를 미리 정리해 두는 게 안전하다.
- 건물 소유자가 토지 양수인에게 우선적 지위를 확보하거나 권리를 담보로 활용하려면 지상권설정등기가 필요하다. 토지소유자가 협조하지 않으면 지상권설정등기절차 이행을 구하는 판결을 받아 단독으로 신청한다.
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