관습법상 법정지상권

관습법상 법정지상권이란 동일인 소유였던 토지와 건물이 매매 등으로 소유자가 달라질 때, 건물 철거 합의가 없으면 건물 소유자가 관습법에 의해 당연히 취득하는 지상권이다. 저당권 실행 경매를 전제로 하는 민법 제366조의 법정지상권과 달리, 매매·증여·공유물분할 등 일반적인 처분으로 소유자가 나뉘는 경우를 폭넓게 다룬다는 점이 핵심이다. 명문 조문이 없는 판례법리이지만, 민법 제185조가 관습법에 의한 물권 창설을 인정하는 데 근거를 둔다.

관습법상 법정지상권은 성문법이 아니라 관습법으로 인정되므로, 그 효력 유지 여부가 다투어져 왔다. 대법원은 2022년 전원합의체 판결에서 “동일인 소유이던 토지와 건물이 매매 등으로 소유자를 달리하게 되었을 때 건물 철거 특약이 없는 한 건물 소유자가 법정지상권을 취득한다는 관습법은 현재에도 법적 규범으로서 효력을 유지한다”고 판시해 이 법리를 유지했다(대법원 2022. 7. 21. 선고 2017다236749 전원합의체 판결). 건물 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상 필요를 근거로 든다.

쉽게 말하면 — 내 땅 위에 내 건물이 있다가 땅만 다른 사람에게 팔린 상황입니다. 경매가 아니라 보통의 매매로 주인이 나뉘었어도, 건물을 헐기로 따로 약속하지 않았다면 건물 주인이 그 땅을 계속 쓸 수 있게 판례가 인정해 주는 권리입니다. 법에 조문으로 적혀 있진 않지만 오래 인정돼 온 권리이고, 2022년에도 대법원이 그대로 유지한다고 다시 확인했습니다.

어떤 요건을 갖춰야 성립하는가?

관습법상 법정지상권은 다음 요건을 모두 갖춰야 성립한다.

소유자가 달라지는 시점에 토지와 건물이 동일인 소유였어야 한다.
매매·증여·공유물분할·강제경매·국세체납처분 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.
건물이 현존해야 한다.
당사자 사이에 건물을 철거하기로 하는 합의가 없어야 한다. 철거 특약이 있으면 성립하지 않는다.

원래 한 사람 것이던 땅과 건물이 거래로 나뉘고, 건물을 헐기로 한 약속이 없으면 성립합니다. 반대로 “건물은 철거한다”고 합의했다면 이 권리는 생기지 않습니다.

동일인 소유는 어느 시점에 판단하는가?

동일인 소유 여부는 소유권이 유효하게 변동되는 시점을 기준으로 판단한다. 토지와 건물이 애초부터 원시적으로 동일인 소유였을 필요는 없고, 소유권이 변동될 당시 동일인 소유였으면 된다(대법원 2012. 10. 18. 선고 2010다52140 전원합의체 판결).

매매 등 임의처분은 소유권이전등기 시점이 기준이다. 강제경매·공매의 경우에는 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금 완납 시가 아니라 압류의 효력이 발생하는 때(강제경매개시결정 기입등기 시)를 기준으로 동일인 소유 여부를 판단한다(2010다52140 전합). 강제경매개시결정 전에 가압류가 있었다면 그 가압류의 효력이 발생한 때가 기준이 된다. 가압류가 본압류로 이행되면 당초부터 본집행이 있었던 것과 같은 효력이 있기 때문이다.

땅과 건물이 같은 사람 것이었는지는 “소유자가 나뉘는 그 시점”에 따집니다. 보통 매매면 등기 넘어간 때, 강제경매면 경매가 시작돼 압류 표시가 등기부에 올라간 때(가압류가 먼저 있었으면 그 가압류 때)를 기준으로 봅니다. 낙찰대금을 다 낸 시점이 아닙니다.

어떤 경우에 성립하지 않는가?

건물 소유자가 토지를 계속 쓰게 하려는 것이 당사자 의사라고 볼 수 없는 경우에는 성립하지 않는다.

미등기건물을 대지와 함께 매도했으나 대지에 관해서만 매수인 앞으로 소유권이전등기가 된 경우, 매도인에게는 관습법상 법정지상권이 성립하지 않는다(대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결). 매도인이 건물 처분권까지 매수인에게 넘긴 것으로 보기 때문이다.
건물 철거 특약이 있으면 성립하지 않는다. 토지의 점유·사용에 관해 당사자 사이에 별도 약정이 있다고 볼 수 있는 경우도 마찬가지다(2002다9660 전합).

건물을 계속 쓰게 해 주려는 뜻이 아니었다고 보이면 성립하지 않습니다. 예컨대 미등기 건물을 땅이랑 같이 팔면서 땅만 등기를 넘겼다면, 판 사람은 건물 처분권까지 넘긴 것이라 이 권리를 못 얻습니다.

성립하면 어떤 효력이 있는가?

건물 소유자는 등기 없이 관습법상 법정지상권을 취득해 토지를 사용할 수 있다. 민법 제187조는 “법률의 규정”에 의한 물권취득에 등기가 필요 없다고만 규정하지만, 관습법에 의한 물권취득도 같은 법리로 등기 없이 성립한다(대법원 1966. 2. 22. 선고 65다2223 판결). 다만 이 권리를 양도하거나 담보로 제공해 처분하려면 먼저 지상권설정등기를 마쳐야 한다(민법 제187조 단서). 지상권을 양수한 자도 지상권설정등기를 마쳐야만 그 지상권을 주장할 수 있다(대법원 1966. 9. 27. 선고 66다1433 판결, 대법원 1968. 7. 31. 선고 67다1759 판결).

존속기간은 당사자 약정이 없으면 민법 제281조에 따라 민법 제280조의 최단존속기간(견고한 건물 30년, 일반 건물 15년)이 적용된다(대법원 2013. 9. 12. 선고 2013다43345 판결). 지료는 합의가 안 되면 당사자 청구로 법원이 정한다. 지료가 정해지지 않은 동안은 미지급을 연체로 볼 수 없어, 토지소유자는 2년 이상 지료 미지급을 이유로 한 지상권소멸청구를 할 수 없다(대법원 1994. 12. 2. 선고 93다52297 판결).

등기를 안 해도 권리는 자동으로 생기지만, 이 권리를 남에게 넘기거나 담보로 쓰려면 그때는 등기를 해야 합니다. 땅을 쓰는 대가(지료)는 합의가 안 되면 법원이 정해 줍니다.

실무 체크포인트

토지·건물을 따로 거래할 때 건물 철거 특약을 명시하지 않으면 매도인이 의도치 않게 관습법상 법정지상권 부담을 떠안긴 결과가 된다. 토지만 파는 매도인 입장에서는 특약 여부를 미리 정리해 두는 것이 안전하다.
건물 소유자가 토지 양수인에게 우선적 지위를 확보하거나 권리를 담보로 활용하려면 지상권설정등기가 필요하다. 토지소유자가 협조하지 않으면 지상권설정등기절차 이행을 구하는 판결을 받아 단독으로 신청한다.
강제경매·공매 물건은 동일인 소유 판단 기준시점이 착오점이다. 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금 완납 시가 아니라 압류의 효력이 발생한 때(가압류가 먼저면 그 가압류 시)를 기준으로 확인한다(대법원 2010다52140 전원합의체 판결).

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