등록면허세는 등록분과 면허분으로 나뉜다. 이 글에서 다루는 등록에 대한 등록면허세는 재산권과 그 밖의 권리의 설정·변경·소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록할 때 부과되는 지방세다. 취득세 과세대상 물건의 취득을 원인으로 하는 등기·등록은 원칙적으로 등록면허세의 ‘등록’에서 제외되지만, 지방세법 제23조 제1호 각 목은 그 예외를 정한다. 부동산에서는 근저당권·전세권 설정처럼 소유권 취득이 아닌 권리의 등기가 대표적이다.
쉽게 말하면 — 집을 사서 내 것으로 만들 때가 아니라, 대출받으며 근저당을 잡거나 전세권을 등기할 때처럼 소유권 취득 자체가 아닌 등기에 주로 내는 세금입니다. 다만 취득세 부과제척기간이 지난 물건 등 법이 정한 예외에는 소유권 취득 등기에도 등록면허세가 붙을 수 있습니다.
무엇이 과세되고 무엇이 제외되는가
매매·상속 등 취득을 원인으로 하는 소유권이전등기는 원칙적으로 등록면허세 대상에서 빠진다. 다만 광업권·어업권·양식업권의 취득 등록, 외국인 소유의 차량·기계장비·항공기·선박의 연부취득 등록, 취득세 부과제척기간이 지난 물건의 등록, 취득세 면세점에 해당하는 물건의 등록은 예외다(지방세법 제23조 제1호 각 목). 면세점은 취득가액 50만원 이하이고, 서로 연접한 부동산을 1년 안에 이어 취득하면 각각의 취득을 1건으로 보아 합산한다(지방세법 제17조).
예외 등록의 과세표준은 한 가지가 아니다. 부과제척기간이 지난 물건(다목)은 등록 당시 가액과 취득당시가액 중 높은 가액이고, 광업권 등 가목·나목과 면세점 물건 라목은 취득당시가액이다(지방세법 제27조 제3항 제1호·제2호). 다만 등록 당시 자산재평가·감가상각 등으로 가액이 달라졌다면 변경된 가액을 과세표준으로 한다(지방세법 제27조 제3항 각 호 외의 부분 단서·제2호).
등기원인이 무효여도 그 등기가 형식상 취득을 원인으로 이루어졌다면 등록면허세의 ‘등록’에서 제외된다. 취득을 원인으로 등기가 된 뒤 그 원인이 무효로 밝혀져 취득세가 환급되더라도 등록면허세 납세의무가 새로 생기지는 않는다(2017두35684).
신축 중인 건물의 신탁 소유권이전등기에서도, 취득시기가 아직 도래하지 않았더라도 위탁자에게서 수탁자로 신탁재산을 이전한 등기가 지방세법 제2장의 취득을 원인으로 이루어졌다면 등록면허세 과세대상에서 제외된다(2021두61178).
누가 어디에 납부하는가
등록을 하는 사람이 등록분 등록면허세 납세의무자다(지방세법 제24조 제1호). 근저당권설정등기에서는 등기로 근저당권을 취득하는 근저당권자가 납세의무자이고, 채무자 등이 비용을 부담하기로 한 약정은 당사자 사이의 비용부담 문제다. 부동산 등기의 납세지는 부동산 소재지다(지방세법 제25조 제1항 제1호).
채권자대위자는 납세의무자를 대신하여 부동산 등기의 등록면허세를 신고·납부하고 납부확인서를 발급받을 수 있다. 지방자치단체의 장은 그 사실을 납세의무자에게 즉시 통보해야 한다(지방세법 제30조 제5항·제6항).
과세표준과 세율은 어떻게 정하는가
부동산 등록면허세의 일반 과세표준은 등록 당시의 가액이다. 신고가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 적으면 시가표준액을 적용한다(지방세법 제27조 제1항·제2항). 주요 표준세율은 다음과 같다(지방세법 제28조 제1항 제1호).
| 등기 유형 | 과세표준 | 등록면허세 표준세율 |
|---|---|---|
| 지상권 설정·이전 | 부동산 가액¹ | 0.2% |
| 지역권 설정·이전 | 요역지 가액 | 0.2% |
| 저당권·근저당권 설정·이전 | 채권금액 | 0.2% |
| 전세권 설정·이전 | 전세금액 | 0.2% |
| 임차권 설정·이전 | 월 임대차금액 | 0.2% |
| 경매신청·가압류·가처분 | 채권금액 | 0.2% |
| 가등기 | 부동산 가액 또는 채권금액 | 0.2% |
| 그 밖의 등기 | 등기대상 1건 | 6,000원 |
¹ 구분지상권은 이용저해율 등을 고려하여 관할 지방자치단체장이 산정한 해당 토지 가액을 적용한다.
근저당권의 등기상 채권최고액이 세율표의 ‘채권금액’에 해당한다(행정안전부 지방세정팀-1869; 현행 세율은 지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 2)). 근저당권의 채권최고액을 늘리는 변경등기는 그 증액분을 기준으로 계산한다. 가처분 등 채권금액으로 세액을 정하는 등기에서 일정한 채권금액이 없으면 채권의 목적물 가액 또는 처분제한 목적금액을 채권금액으로 본다(지방세법 제27조 제4항).
비율세로 산출한 세액이 부동산 ‘그 밖의 등기’ 세율인 6,000원보다 적으면 6,000원을 적용한다. 등록에 대한 지방교육세의 표준세율은 납부할 등록면허세액의 20%이므로, 조례에 따른 조정이 없다면 비율세 부분은 합계 0.24% 수준이고 정액세 부분은 합계 7,200원이다(지방세법 제151조).
공동담보와 담보물 추가는 어떻게 계산하는가
일반적으로 ‘한 건’은 등기대상 건수마다 계산하므로 여러 등기대상을 한꺼번에 신청해도 각각 한 건이다(지방세법 시행령 제41조 제3호). 그러나 같은 채권을 담보하려고 둘 이상의 저당권을 함께 설정하는 경우에는 이를 하나의 등록으로 보고, 처음 등록하는 등록관청 소재지를 납세지로 한다(지방세법 제25조 제1항 제17호). 따라서 공동담보 부동산의 수만큼 채권최고액의 0.2%를 거듭 계산하지 않는다.
이미 설정된 저당권에 같은 채권의 담보물을 추가하는 등기는 비율세를 다시 매기지 않고, 추가되는 담보물마다 ‘그 밖의 등기’ 세율을 적용한다(지방세법 시행령 제47조). 표준세율과 지방교육세 20%를 적용하면 담보물 한 개당 합계 7,200원이다.
계산할 때 구분할 것 — 처음부터 여러 부동산에 같은 채권의 공동담보를 설정하는 경우와, 등기 뒤에 담보물을 추가하는 경우는 세액 구조가 다릅니다.
어떤 표시변경 등이 비과세되는가
국가·지방자치단체 등이 자기를 위하여 받는 등록은 원칙적으로 비과세지만, 대한민국 정부기관의 등록에 과세하는 외국정부에는 상호주의 단서가 적용된다. 법이 열거한 회생·파산 관련 등기와 행정구역·주민등록번호·지번·계량단위의 변경이나 담당 공무원의 착오와 유사한 공적 사유로 하는 단순 표시변경·회복·경정등기도 비과세다(지방세법 제26조).
묘지 관련 비과세는 무덤과 이에 접속된 부속시설물의 부지로 실제 사용되고, 지적공부상 지목도 묘지인 토지의 등기에 적용된다(지방세법 시행령 제40조 제1항).
당사자의 개명이나 주소이전은 위 공적 사유와 다르다. 별도의 비과세 규정이 없다면 등기명의인표시변경등기는 ‘그 밖의 등기’로 보아 등기대상 1건마다 6,000원과 지방교육세를 계산한다.
언제 신고·납부하는가
등록을 하려는 사람은 등록하기 전까지 관할 지방자치단체의 장에게 신고하고 납부해야 한다(지방세법 제30조 제1항). 여기서 부동산 등기의 ‘등록을 하기 전까지’는 등기신청서를 등기소에 접수하는 날까지를 뜻한다(지방세법 시행령 제48조 제1항).
신고서를 내지 않았더라도 그때까지 산출세액을 전액 납부하면 신고·납부한 것으로 보아 무신고·과소신고 가산세를 부과하지 않는다(지방세법 제30조 제4항). 신고 또는 납부의무를 다하지 않으면 부족세액과 가산세를 합하여 보통징수한다(지방세법 제32조). 등록면허세를 내지 않은 경우는 등기신청 각하사유이고, 보정할 수 있는 잘못을 등기관이 명한 날의 다음 날까지 보정하면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 제10호 및 본문 단서).
감면을 받으면 농어촌특별세가 없는가
등록면허세를 지방세특례제한법 등으로 감면받는 경우에는 감면세액의 20%가 농어촌특별세 과세표준·세율의 대상이 될 수 있다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호). 다만 농어촌특별세법 제4조의 비과세 대상에 해당하는지는 별도로 확인해야 하므로, 감면되었다는 이유만으로 전체 부담이 항상 0원이라고 단정할 수 없다.
지방자치단체의 장은 조례로 부동산 등기의 등록면허세 표준세율을 50% 범위에서 가감할 수 있고, 지방교육세도 법이 정한 범위에서 조례로 조정될 수 있다(지방세법 제28조 제6항, 지방세법 제151조 제2항). 실제 계산에서는 부동산 소재지 관할의 등록면허세와 지방교육세 조례를 각각 확인해야 한다.
실무 체크포인트
- 소유권 취득 등기라면 먼저 지방세법 제23조 제1호 단서의 예외인지 확인한다.
- 공동담보의 최초 설정과 담보물 추가등기를 구분한다.
- 정액세는 신청서 수가 아니라 등기대상 수를 기준으로 계산한다.
- 접수일까지 등록면허세와 지방교육세를 납부하고, 감면 시에는 농어촌특별세 비과세 여부도 함께 확인한다.
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