부동산가압류 신청

부동산가압류 신청은 채무자 소유 부동산의 처분을 잠정 금지해 달라고 법원에 구하는 보전신청이다(민사집행법 제276조). 금전채권의 장래 강제집행을 보전하는 것이 목적이고, 가압류명령이 나면 등기소에 가압류등기가 촉탁된다(민사집행법 제293조).

누가 신청할 수 있나

금전채권이나 금전으로 바꿀 수 있는 채권을 가진 채권자가 신청한다(민사집행법 제276조). 대여금·매매대금·공사대금·손해배상금처럼 돈을 받을 권리(피보전권리)가 있어야 한다. 조건부·기한 미도래 채권도 된다. 소유권이전이나 인도를 구하는 권리는 가압류가 아니라 가처분 대상이다(가처분).

어느 법원에 내나

본안의 관할법원 또는 가압류할 부동산이 있는 곳의 지방법원에 낸다(민사집행법 제278조). 채권가압류에서 가압류할 물건이 있는 곳은 통설·실무상 제3채무자의 보통재판적 소재지로 본다.

어떤 서류가 필요한가

신청서에 청구채권의 표시와 가압류의 이유가 될 사실(보전의 필요성)을 적고 소명한다(민사집행법 제279조). 보전의 필요성이라는 기재 대상의 의미는 같은 법 제277조가 정한다.

• 부동산가압류 신청서(청구금액·피보전권리·목적 부동산 표시)
• 피보전권리 소명자료(계약서·차용증·세금계산서·확정판결 등)
• 보전의 필요성 소명자료(채무자의 재산 처분·악화 정황)
• 가압류신청 진술서
• 목적 부동산의 등기사항전부증명서
• 채무자 주민등록초본(법인은 법인등기사항증명서)

담보는 어떻게 제공하나

법원은 담보 없이 가압류를 명하거나 담보 제공을 조건으로 명할 수 있으며, 실무상 담보 제공을 조건으로 하는 경우가 많다(민사집행법 제280조 제2항·제3항). 현금을 공탁하거나, 미리 지급보증위탁계약 문서(보증보험증권)를 내고 법원 허가를 받는 방식으로 제공할 수 있다(민사집행규칙 제204조, 보전처분 담보제공).

비용은 얼마나 드나

인지와 송달료가 든다. 부동산가압류는 등기를 거치므로 등록면허세가 채권(청구)금액의 1천분의 2이고(지방세법 제28조 제1항 제1호 라목 2)), 지방교육세는 그 20%다(같은 법 제151조 제1항 제2호). 산출액이 6,000원 미만이면 6,000원으로 한다. 부동산 수에 따라 합산되므로 접수 전에 산정한다.

신청 후 어떻게 진행되나

신청서 접수 → 서면심리 → 담보제공명령 → 채권자 담보 제공 → 가압류명령 발령 → 등기소에 가압류등기 촉탁 → 채무자 송달 순서로 진행된다(민사집행법 제293조). 채권자에게 가압류 재판을 고지한 날부터 2주를 넘기면 집행하지 못한다(같은 법 제292조 제2항).

신청 시 주의할 점

가압류등기만으로는 경매를 할 수 없다. 본안에서 이겨 집행권원을 얻은 뒤 강제경매개시결정으로 본압류로 이전해야 현금화·배당으로 나아간다(민사집행법 제291조, 가압류에서 본압류로의 이전). 지분도 가압류할 수 있다.

실무 체크포인트

• 보전의 필요성 소명을 신청 전에 갖춘다. 법원이 필요성 심사를 강화하고 있어, 채무자의 처분·재산악화 정황 자료가 없으면 기각된다(민사집행법 제277조).
• 부동산 표시는 등기사항증명서 그대로 옮긴다. 소재지·지번·면적이 등기부와 한 글자라도 어긋나면 등기촉탁 단계에서 막힌다.
• 담보는 보증보험으로 대신할 수 있다. 현금 공탁이 부담이면 미리 지급보증위탁계약 허가를 신청한다(민사집행규칙 제204조).
• 가압류 후의 처분은 가압류채권자에게 대항하지 못한다. 채무자의 처분은 당연 무효가 아니지만 가압류채권자에게 대항할 수 없다(2006다19986). 강제집행면탈죄 성립 여부는 은닉·손괴·허위양도 등 별도의 구성요건에 따라 판단한다.

관련

• 개념·해설
  가압류가압류 개념보전의 필요성보전처분 담보제공가압류에서 본압류로의 이전가처분
• 법령
  민사집행규칙 제204조민사집행법 제276조민사집행법 제277조민사집행법 제278조민사집행법 제279조민사집행법 제280조민사집행법 제291조민사집행법 제292조민사집행법 제293조지방세법 제28조지방세법 제151조
• 판례
  2006다19986