부동산가압류 신청

부동산가압류 신청은 채무자 소유 부동산의 처분을 잠정 금지해 달라고 법원에 구하는 보전신청이다(민사집행법 제276조). 금전채권의 장래 강제집행을 보전하는 것이 목적이고, 가압류명령이 나면 등기소에 가압류등기가 촉탁된다(민사집행법 제293조).

쉽게 말하면 — 받을 돈이 있는데 상대방이 집이나 땅을 팔아 치울까 걱정될 때, 재판 전에 그 부동산을 미리 묶어두는 신청입니다. 법원이 승인하면 등기부에 “가압류” 표시가 올라가 함부로 팔지 못하게 됩니다.

누가 신청할 수 있나

금전채권이나 금전으로 바꿀 수 있는 채권을 가진 채권자가 신청한다(민사집행법 제276조). 대여금·매매대금·공사대금·손해배상금처럼 돈을 받을 권리(피보전권리)가 있어야 한다. 조건부·기한 미도래 채권도 된다. 소유권이전이나 인도를 구하는 권리는 가압류가 아니라 가처분 대상이다(가처분).

어느 법원에 내나

본안의 관할법원 또는 가압류할 부동산이 있는 곳의 지방법원에 낸다(민사집행법 제278조). 부동산 소재지 기준이라는 점이 채권가압류(채무자 주소지)와 다르다.

관할은 “묶을 부동산이 어디 있느냐”로 정해집니다. 채권가압류와 헷갈리기 쉬운 부분입니다.

어떤 서류가 필요한가

신청서에 피보전권리의 원인사실과 보전의 필요성을 적고, 이를 뒷받침하는 소명자료를 붙인다(민사집행법 제277조).

부동산가압류 신청서(청구금액·피보전권리·목적 부동산 표시)
피보전권리 소명자료(계약서·차용증·세금계산서·확정판결 등)
보전의 필요성 소명자료(채무자의 재산 처분·악화 정황)
가압류신청 진술서
목적 부동산의 등기사항전부증명서
채무자 주민등록초본(법인은 법인등기사항증명서)

담보는 어떻게 제공하나

법원은 가압류명령에 앞서 채권자에게 담보 제공을 명한다. 현금 공탁이 원칙이나, 미리 지급보증위탁계약 문서(보증보험증권)를 내고 법원 허가를 받는 방식으로 대신할 수 있다(민사집행규칙 제204조, 보전처분 담보제공). 부당한 가압류로 채무자가 입을 손해를 담보하기 위한 것이다.

법원은 “혹시 가압류가 잘못돼 상대방이 손해를 보면 물어줘야 하니 보증을 걸어라”고 합니다. 현금을 맡기거나 보증보험증권으로 대신할 수 있습니다.

비용은 얼마나 드나

인지와 송달료가 든다. 부동산가압류는 등기를 거치므로 등록면허세와 지방교육세도 부담한다. 구체적 액수는 청구금액과 부동산 수에 따라 달라지므로 접수 전에 산정한다.

신청 후 어떻게 진행되나

신청서 접수 → 서면심리 → 담보제공명령 → 채권자 담보 제공 → 가압류명령 발령 → 등기소에 가압류등기 촉탁 → 채무자 송달 순서로 진행된다(민사집행법 제293조). 가압류는 채무자 모르게 서면심리만으로 신속히 처리되고, 증명보다 낮은 소명으로 족하다.

신청 시 주의할 점

가압류등기만으로는 경매를 할 수 없다. 본안에서 이겨 집행권원을 얻은 뒤 강제경매개시결정으로 본압류로 이전해야 현금화·배당으로 나아간다(민사집행법 제291조, 가압류에서 본압류로의 이전). 지분도 가압류할 수 있다.

실무 체크포인트

보전의 필요성 소명을 신청 전에 갖춘다. 법원이 필요성 심사를 강화하고 있어, 채무자의 처분·재산악화 정황 자료가 없으면 기각된다(민사집행법 제277조).
부동산 표시는 등기사항증명서 그대로 옮긴다. 소재지·지번·면적이 등기부와 한 글자라도 어긋나면 등기촉탁 단계에서 막힌다.
담보는 보증보험으로 대신할 수 있다. 현금 공탁이 부담이면 미리 지급보증위탁계약 허가를 신청한다(민사집행규칙 제204조).
가압류 후 채무자가 빼돌리면 강제집행면탈이 문제될 수 있다. 가압류등기 이후의 처분은 채권자에게 대항하지 못한다.