등기신청인

등기신청인이란 등기를 신청할 자격이 있는 자로, 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하되, 법률이 정하는 경우에는 어느 한 쪽이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조).

누가 신청인이 되는가?

등기신청인은 크게 당사자 본인과 제3자(대위신청인·포괄승계인)로 나뉜다.

본인 신청이 기본이다. 당사자는 방문신청 또는 전자신청 방법으로 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제24조). 법인 아닌 사단·재단(종중·문중 등)은 그 명의로 대표자나 관리인이 신청한다(부동산등기법 제26조).

제3자 신청도 인정된다.

• 포괄승계인: 등기원인이 발생한 후 등기권리자 또는 등기의무자에게 상속이나 포괄승계가 생기면, 상속인 등 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제27조).
• 채권자대위: 채권자는 민법 제404조에 따라 채무자를 대위하여 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제28조).

공동신청이 원칙, 단독신청은 예외

등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 이를 공동신청주의라 한다(공동신청주의).

단독으로 신청할 수 있는 경우는 법이 명시적으로 정한다.

같은 조 제3항의 포괄승계는 상속에 한정되지 않고 법인의 합병, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 포괄승계를 포함한다. 같은 조 제4항의 “판결에 의한 등기”는 이행·인수를 명하는 판결과 공유물을 분할하는 판결 두 유형을 함께 규정하며, 어느 쪽이든 단독신청이 가능하다.

소유권보존등기의 신청인

미등기 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다(부동산등기법 제65조).

1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
3. 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)

실무 체크포인트

• 공동신청 원칙의 예외(단독신청 가능 여부)를 먼저 확인한다. 대리인으로 사건을 받을 때 공동신청이어야 하는 사건인지, 단독신청이 가능한 사건인지 구별하는 것이 출발점이다.
• 등기의무자가 협조하지 않는 경우, 승소판결을 받아 단독신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제4항). 이때 등기의무자의 등기필정보 없이도 신청할 수 있다.
• 채권자대위신청(부동산등기법 제28조)은 채무자가 등기를 게을리 하여 채권자의 강제집행이 어려운 상황에서 활용한다. 대위원인을 증명하는 서면을 첨부해야 한다.
• 법인 아닌 사단(부동산등기법 제26조)이 신청인인 경우, 사단 명의로 대표자가 신청하되, 정관이나 규약, 대표자·관리인 증명정보, 대표자·관리인의 주소 및 주민등록번호를 증명하는 정보를 첨부정보로 등기소에 제공해야 한다(부동산등기규칙 제48조).

관련

• 개념·해설
  등기권리자등기의무자공동신청주의단독신청채권자대위권등기신청 각하사유
• 법령
  부동산등기규칙 제48조부동산등기법 제23조부동산등기법 제24조부동산등기법 제26조부동산등기법 제27조부동산등기법 제28조부동산등기법 제65조