등기신청인이란 등기를 신청할 자격이 있는 자로, 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하되, 법률이 정하는 경우에는 어느 한 쪽이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조).
쉽게 말하면 — 등기는 혼자 할 수 없는 것이 원칙입니다. 예를 들어 집을 팔고 살 때, 파는 사람(등기의무자)과 사는 사람(등기권리자)이 함께 등기소에 신청해야 합니다. 다만 상속등기나 판결에 의한 등기처럼 일방만 있어도 인정되는 경우는 혼자 할 수 있습니다.
누가 신청인이 되는가?
등기신청인은 크게 당사자 본인과 제3자(대위신청인·포괄승계인)로 나뉜다.
본인 신청이 기본이다. 당사자는 방문신청 또는 전자신청 방법으로 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제24조). 법인 아닌 사단·재단(종중·문중 등)은 그 명의로 대표자나 관리인이 신청하지만(부동산등기법 제26조), 전자신청은 할 수 없다(부동산등기규칙 제67조 제1항 단서).
제3자 신청도 인정된다.
- 포괄승계인: 등기원인이 발생한 후 등기권리자 또는 등기의무자에게 상속이나 포괄승계가 생기면, 상속인 등 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제27조).
- 채권자대위: 채권자는 민법 제404조에 따라 채무자를 대위하여 등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제28조).
부동산을 매도한 사람이 사망하면, 그 상속인이 매도인의 지위를 이어받아 매수인과 함께 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다. 또한 채무자가 등기를 방치해 자신의 채권 회수에 지장이 생긴 경우, 채권자가 채무자 대신 등기를 신청할 수도 있습니다.
공동신청이 원칙, 단독신청은 예외
등기는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제1항). 이를 공동신청주의라 한다(공동신청주의).
단독으로 신청할 수 있는 경우는 법이 명시적으로 정한다.
| 유형 | 신청인 | 근거 |
|---|---|---|
| 소유권보존등기 또는 그 말소등기 | 등기명의인으로 될 자 또는 등기명의인 | 부동산등기법 제23조 제2항 |
| 상속·법인의 합병 등 포괄승계에 의한 등기 | 등기권리자 단독 | 부동산등기법 제23조 제3항 |
| 이행·인수를 명하는 판결에 의한 등기 | 승소한 등기권리자 또는 등기의무자 | 부동산등기법 제23조 제4항 |
| 공유물분할 판결에 의한 등기 | 등기권리자 또는 등기의무자 단독 | 부동산등기법 제23조 제4항 |
| 부동산표시 변경·경정 | 소유권의 등기명의인 | 부동산등기법 제23조 제5항 |
| 등기명의인표시 변경·경정 | 해당 권리의 등기명의인 | 부동산등기법 제23조 제6항 |
| 신탁등기 | 수탁자 | 부동산등기법 제23조 제7항 |
부동산등기법 제23조 제3항의 포괄승계는 상속에 한정되지 않고 법인의 합병, 분할로 분할 전 법인이 소멸하는 경우와 법령에 따라 법인이나 단체의 권리·의무를 포괄승계하는 경우를 포함한다(부동산등기규칙 제42조). 부동산등기법 제23조 제4항의 “판결에 의한 등기”는 이행·인수를 명하는 판결과 공유물을 분할하는 판결 두 유형을 함께 규정하며, 어느 쪽이든 단독신청이 가능하다.
제23조 밖에서도 가등기(부동산등기법 제89조)와 수용으로 인한 소유권이전등기(부동산등기법 제99조 제1항)처럼 법이 별도로 단독신청을 정한 경우가 있다. 채권자대위는 이와 달리 제28조에 따른 제3자의 대위신청이다.
상속으로 부동산을 물려받은 경우, 돌아가신 분은 이미 없으므로 공동신청이 불가능합니다. 이런 경우에는 상속인이 혼자 등기를 신청할 수 있습니다(법인이 합병된 경우도 마찬가지입니다). 판결로 등기를 명받은 경우도 마찬가지입니다. 상대방이 협조하지 않아도 판결문을 들고 혼자 신청하면 됩니다. 공유물을 나누라는 판결을 받은 경우도 그 판결문으로 혼자 등기를 신청할 수 있습니다.
소유권보존등기의 신청인
미등기 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다(부동산등기법 제65조).
- 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
- 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
- 수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
- 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우로 한정한다)
실무 체크포인트
- 공동신청 원칙의 예외(단독신청 가능 여부)를 먼저 확인한다. 대리인으로 사건을 받을 때 공동신청이어야 하는 사건인지, 단독신청이 가능한 사건인지 구별하는 것이 출발점이다.
- 등기의무자가 협조하지 않는 경우, 승소판결을 받아 단독신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제4항). 이때 등기의무자의 등기필정보 없이도 신청할 수 있다.
- 채권자대위신청(부동산등기법 제28조)은 채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자의 등기신청권을 대위하는 절차다. 신청정보에 대위자라는 뜻과 대위원인을 적고 대위원인을 증명하는 정보를 첨부해야 한다(부동산등기규칙 제50조).
- 법인 아닌 사단(부동산등기법 제26조)이 신청인인 경우, 사단 명의로 대표자가 신청하되 정관이나 규약, 대표자·관리인 증명정보, 대표자·관리인의 주소 및 주민등록번호 증명정보를 제공한다. 사단이 등기의무자이면 원칙적으로 민법 제276조 제1항의 결의를 증명하는 정보도 제공해야 한다(부동산등기규칙 제48조 제3호).
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