등기관의 결정이란 등기관이 등기신청에 대해 이유를 적어 내리는 공식 처분이다. 신청을 물리치는 각하 결정은 부동산등기법 제29조에 근거하고, 등기를 마친 경우에는 신청인 등에게 등기완료 통지를 한다(부동산등기법 제30조).
쉽게 말하면 — 등기관은 신청이 법정 각하사유에 해당하면 이유를 적은 각하결정을 하고, 그렇지 않으면 등기를 실행한 뒤 완료 사실을 알립니다. 그 결정이나 처분에 이의가 있으면 법원에 이의를 신청할 수 있습니다.
등기관의 결정에는 어떤 종류가 있나?
등기관의 결정과 처분은 크게 두 가지로 나뉜다.
등기 실행과 완료 통지 — 신청을 등기부에 기록하는 것은 등기관의 처분이다. 등기를 마치면 등기관은 신청인 등에게 그 사실을 알린다(부동산등기법 제30조).
각하 결정 — 신청이 법정 각하사유에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 물리친다(부동산등기법 제29조). 신청에 잘못된 부분이 있더라도 보정이 가능하고, 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 신청인이 보정하면 각하하지 않는다(같은 조 단서).
등기관은 “뭔가 잘못됐으면 무조건 거부”가 아닙니다. 서류를 고쳐오면 된다고 알려주고(보정명령), 그래도 고치지 않거나 고칠 수 없는 문제일 때만 거부(각하)합니다.
각하 사유는 무엇인가?
등기관은 부동산등기법 제29조 각 호에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하하여야 한다. 각하사유는 다음 11개 호로 한정된다.
- 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우(제1호)
- 사건이 등기할 것이 아닌 경우(제2호)
- 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우(제3호)
- 제24조 제1항 제1호에 따른 방문신청에서 당사자나 그 대리인이 출석하지 않은 경우(제4호). 다만 변호사·법무사의 사무원은 같은 조 단서가 정한 범위에서 출석할 수 있다.
- 신청정보의 제공이 대법원규칙으로 정한 방식에 맞지 않는 경우(제5호)
- 신청정보의 부동산 또는 등기의 목적인 권리의 표시가 등기기록과 일치하지 않는 경우(제6호)
- 신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않는 경우(제7호). 다만 제27조에 따른 포괄승계인이 신청하는 경우, 또는 신청정보와 등기기록의 등기의무자가 동일인임을 대법원규칙이 정하는 방법으로 확인할 수 있는 경우는 제외한다.
- 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 않는 경우(제8호)
- 등기에 필요한 첨부정보를 제공하지 않은 경우(제9호)
- 취득세, 등록분 등록면허세 또는 수수료를 내지 않았거나 등기신청과 관련해 다른 법률에 따라 부과된 의무를 이행하지 않은 경우(제10호). 취득세를 분할납부하는 경우에는 등기 전까지 납부해야 하는 금액을 기준으로 한다.
- 신청정보 또는 등기기록의 부동산 표시가 토지대장·임야대장 또는 건축물대장과 일치하지 않는 경우(제11호)
등기관은 이 11개 호에 해당하면 각하하여야 하고, 임의로 다른 사유를 만들어 각하할 수는 없다.
등기관이 거부할 수 있는 이유는 법에서 정해 놓은 것들뿐입니다. 서류가 형식적으로 맞는데 “내용이 의심스럽다”는 이유로는 거부할 수 없습니다. 이것이 형식적 심사주의의 핵심입니다.
결정에 불복하려면 어떻게 하나?
등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자는 그 결정이나 처분을 한 등기관이 속한 지방법원에 이의신청을 할 수 있다(부동산등기법 제100조). 이의신청은 해당 등기소에 이의신청서를 제출하거나 전산정보처리조직으로 이의신청정보를 보내는 방법으로 한다(부동산등기법 제101조). 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의신청을 할 수는 없다(부동산등기법 제102조).
등기관은 이의가 이유 있다고 인정하면 그에 해당하는 처분을 해야 한다(부동산등기법 제103조). 이유가 없다고 판단하면 이의신청일부터 3일 이내에 의견을 붙여 관할 지방법원에 송부한다(같은 조 제2항). 등기를 마친 후에 이의신청이 있는 경우에도 마찬가지로 3일 이내에 의견을 붙여 관할 지방법원에 보내고, 등기상 이해관계 있는 자에게 이의신청 사실을 알려야 한다(같은 조 제3항). 이의에는 집행정지의 효력이 없으므로, 이의신청 중에도 등기관의 처분은 그대로 진행된다(부동산등기법 제104조). 다만 관할 지방법원은 이의신청에 대해 결정하기 전에 등기관에게 가등기 또는 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명령할 수 있다(부동산등기법 제106조).
이미 마친 등기에 대한 이의는 어디까지 가능한가?
각하결정에는 등기신청인이 이의를 신청할 수 있다. 이미 마친 등기에는 등기상 이해관계 있는 제3자가 이의를 신청할 수 있지만, 제29조 제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에만 이의절차로 말소를 구할 수 있다. 이의가 이유 있으면 등기관은 부동산등기법 제58조의 절차를 거쳐 직권말소한다(부동산등기규칙 제159조 제1항). 제3호 이하의 사유로 이미 마친 등기의 말소를 구하려면 원칙적으로 소송 등 다른 절차를 이용해야 한다.
지방법원은 이의가 이유 있다고 인정하면 등기관에게 해당 처분을 명령하고, 이의신청인과 등기상 이해관계 있는 자에게 그 뜻을 알린다(부동산등기법 제105조). 지방법원의 결정에 대해서는 비송사건절차법에 따라 항고할 수 있다(같은 조 제2항). 이의신청 절차의 송달에는 민사소송법을, 이의 비용에는 비송사건절차법을 준용한다(부동산등기법 제108조).
등기관이 신청을 거부했다면, 그 등기소에 이의신청서를 내면 됩니다. 단, 이의를 신청한다고 해서 거부 처분이 멈추지는 않습니다. 법원이 “등기관이 틀렸다”고 결정해야 그때 처분이 바뀝니다. 다만 법원은 최종 결정 전에도 등기관에게 가등기나 “이의가 있다”는 부기등기를 하도록 명령해 둘 수 있습니다.
실무 체크포인트
- 각하 결정을 받으면 각하 이유를 확인한다. 보정 가능한 흠이면 즉시 보정해 재신청하거나, 당초 신청에 보정명령 기한이 남아 있으면 그 안에 보정한다.
- 이의신청 기간은 따로 정해져 있지 않지만 이의의 이익이 있어야 한다. 이미 마친 등기는 제29조 제1호·제2호 사유에 한해 이의절차로 말소를 구할 수 있다.
- 이의신청에는 새로운 사실·증거를 추가할 수 없다(부동산등기법 제102조). 처음 신청 단계에서 서류를 충실히 갖추는 것이 이의 단계보다 중요하다.
- 등기관의 구두 안내나 비공식 확인은 공식 결정이 아니므로 법적 구속력이 없다. 보정명령이 정식으로 발급된 내용을 기준으로 대응한다.
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