행정구역 변경에 따른 등기 정리 절차

행정구역이나 그 명칭만 바뀌었다면 별도의 변경등기를 신청하지 않아도 변경등기가 있는 것으로 본다. 등기기록의 표시를 실제로 정리하려는 경우에는 부동산의 소재지와 등기명의인의 주소 중 무엇이 바뀌었는지에 따라 신청을 구분한다(부동산등기법 제31조, 같은 법 제23조).

쉽게 말하면 — 집은 그대로인데 시·군·구 이름만 바뀌었다면 집주인마다 변경등기를 신청할 필요는 없습니다. 등기부의 옛 표시까지 정리하고 싶다면, 집의 소재지를 고치는지 소유자의 주소를 고치는지부터 확인하면 됩니다.

먼저 어떤 변경인지 확인하나?

행정구역이나 명칭만 바뀌었다면 변경등기가 있는 것으로 보지만, 다른 표시 변경이나 실제 이사는 별도로 구분해야 한다. 등기기록과 현재의 대장·주소 증명정보를 대조하여 변경 사유를 확인한다. 이 경우의 변경등기 의제는 행정구역의 변경과 등기에서 설명하는 법률상 효과이며, 실제 이사나 건물의 면적 변경까지 포괄하는 것은 아니다(부동산등기법 제31조).

달라진 내용	진행할 절차	근거
행정구역 또는 명칭만 변경	별도 신청 없이 변경등기 의제, 필요한 경우 표시 정리	부동산등기법 제31조
토지·건물의 다른 표시사항 변경	변경 사실이 있는 때부터 1개월 이내 부동산표시변경등기 신청	부동산등기법 제35조, 같은 법 제41조
실제 이사 등에 따른 명의인의 주소 변경	등기명의인 표시변경등기와 다른 등기 신청 시 동일성 확인·직권변경 경로 구별	부동산등기법 제23조 제6항, 부동산등기규칙 제52조의2, 같은 규칙 제122조

도로명주소의 부여·변경에 따른 처리는 도로명주소법에 따른 등기 사무처리와 함께 확인한다. 행정구역 변경과 다른 변경이 섞여 있으면, 의제가 적용되는 부분과 별도로 신청할 부분을 나누어야 한다(부동산등기법 제31조).

등기부에 옛 행정구역 명칭이 남아 있으면 반드시 신청하나?

행정구역 또는 명칭 변경만으로 생긴 표시 차이는 별도 신청이 없어도 법률상 변경된 것으로 취급한다. 등기관은 직권으로 부동산 표시변경등기나 등기명의인의 주소변경등기를 할 수 있으므로, 법률상 의제와 등기기록의 실제 정리는 구별된다(부동산등기법 제31조, 부동산등기규칙 제54조).

관할 안의 행정구역·명칭 변경에 따른 부동산 표시변경은 등기관이 직권으로 순차 처리하여야 한다. 그 전에 다른 등기 신청이 들어오면 즉시 그 등기에 부수하여 표시변경을 하여야 하므로, 부동산의 옛 표시를 먼저 고쳐야만 다음 등기를 신청할 수 있는 것은 아니다(등기예규 제1433호 3.).

신청인이 표시를 정리하려는 경우에는 단독신청 절차를 이용할 수 있다. 부동산 표시변경은 원칙적으로 소유권의 등기명의인이, 명의인의 주소 등 표시변경은 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제5항·제6항).

행정구역이나 그 명칭만 바뀌었다면 별도 신청 없이 변경된 것으로 봅니다. 실제 이사나 면적 변경은 다른 규정을 확인해야 합니다. 별도 신청이 필요한 경우와 다른 등기 신청 과정에서 처리할 수 있는 경우를 구분하세요.

구분건물로서 표시등기만 있는 건물의 표시변경은 소유권 등기명의인이 없어도 법이 정한 신청인이 하여야 한다. 이 경우 대장상 최초 소유자·포괄승계인, 확정판결 등으로 소유권을 증명하는 자 등 법 제65조 각 호의 자가 신청한다(부동산등기법 제41조 제2항, 같은 법 제65조).

실제 이사와 지목·면적 변경은 어떻게 처리하나?

실제 이사에 따른 주소 불일치는 동일성 확인이나 직권변경 규정에 따라 처리할 수 있지만, 지목·면적 등 부동산 표시가 대장과 다른 경우에는 별도로 표시를 정리하여야 한다. 토지·건물 표시변경은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내 신청하여야 한다. 토지는 지적소관청의 통지를 받았고 변경 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 신청이 없으면 등기관이 직권으로 변경하여야 한다(부동산등기법 제35조, 같은 법 제36조, 같은 법 제41조 제1항).

신청정보 또는 등기기록의 부동산 표시가 대장과 일치하지 않으면 각하 사유가 된다. 다만 보정할 수 있는 잘못을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 보정한 경우에는 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 제11호·단서).

등기의무자의 등록번호는 일치하고 주소만 다르다면, 주소증명정보로 변경 사실과 동일성이 인정되는 경우 그 불일치를 이유로 각하하지 않는다. 다만 외국인, 국내에 영업소·사무소 설치등기를 하지 않은 외국법인, 법인 아닌 사단·재단과 표시의 경정사유가 있는 경우에는 이 기준을 적용하지 않는다(부동산등기규칙 제52조의2).

소유권이전등기를 신청할 때 등기의무자의 주소가 신청정보와 등기기록에서 다르고, 주소증명정보로 그 변경 사실이 명백하면 등기관이 직권으로 주소변경등기를 하여야 한다. 다만 앞의 동일성 판단 기준인 규칙 제52조의2 제1항에 해당하면 이 직권변경 규정은 적용하지 않는다(부동산등기규칙 제122조).

신청서와 첨부정보는 어떻게 준비하나?

신청정보에는 대상 부동산, 신청인, 등기목적, 변경 원인과 그 연월일 등을 적고, 행정구역 변경 사실을 확인할 자료를 준비한다. 법인이 신청하면 대표자 자격을, 대리인이 신청하면 대리권을 증명하는 정보도 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제43조, 같은 규칙 제46조 제1항).

토지·건물 표시변경은 변경 전과 변경 후의 표시도 신청정보로 제공하여야 한다. 토지 표시변경에는 변경을 증명하는 토지대장·임야대장 정보를, 일반적인 건물 표시변경에는 건축물대장 정보를 첨부한다. 명의인 주소변경 자료와 부동산 자체의 표시를 증명하는 자료를 혼동하지 않도록 한다(부동산등기규칙 제72조, 같은 규칙 제86조 제1항·제3항).

명의인 주소 자료는 종전 표시와 변경 후 표시가 연결되도록 준비한다. 방문신청에서 법원행정처장이 지정한 첨부정보는 등기관이 행정정보 공동이용으로 직접 확인하면 제공한 것으로 본다. 다만 개인정보가 포함되어 있으면 정보주체의 동의가 있음을 증명하는 정보를 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제46조 제6항).

전자신청에서 등기예규 제1865호 별지 제2호에 해당하는 행정정보는 전자정부법에 따른 본인정보 제공요구 방식으로 받아 제공한다. 당사자와 자격자대리인은 각자의 신청 방식에 맞는 제공요구·동의 및 인증 절차를 갖추어야 한다(등기예규 제1865호 제6조 제4항·제9조).

접수 뒤 시스템 장애 등으로 등기관이 행정정보를 확인할 수 없다면, 등기관은 정해진 방법에 따라 신청인에게 그 정보를 제공할 것을 명할 수 있다. 공동이용 대상이라는 이유만으로 추가 제공 요청을 무시하지 않도록 한다(부동산등기규칙 제46조 제7항).

어느 등기소에 내고 관할이 바뀌면 어떻게 하나?

신청은 원칙적으로 소재지 관할 등기소에 하며, 관할이 바뀐 등기기록의 이관은 등기소가 처리한다. 여러 부동산에 관한 관련 사건은 관할 특례의 적용 여부를 확인하고, 방문신청은 신청인이나 대리인이 출석하여 서면을 제출하는 방식으로 진행한다(부동산등기법 제7조, 같은 법 제7조의2, 같은 법 제9조, 같은 법 제24조).

대리인이 변호사나 법무사라면 대법원규칙으로 정하는 사무원이 출석하여 서면을 제출할 수 있다. 전자신청은 전산정보처리조직으로 신청정보와 첨부정보를 보내는 방법이며, 신청 가능한 등기유형과 방법은 대법원규칙으로 정한다(부동산등기법 제24조 제1항).

행정구역 변경으로 부동산의 관할 등기소까지 바뀌면 종전 등기소가 등기기록 등의 처리권한을 새 등기소로 넘겨야 한다. 이를 넘겨받은 등기소는 표제부에 관할이 변경된 뜻을 기록하여야 하므로, 소유자가 등기기록을 옮기는 별도 이전등기를 신청하는 절차가 아니다. 새 등기소는 변경등기 의제와 별개로 표제부의 행정구역 명칭도 실제로 변경하여야 한다(부동산등기법 제9조, 부동산등기규칙 제6조, 등기예규 제1433호 2.나.).

등록면허세와 신청수수료를 내나?

행정구역 변경에 따른 단순한 표시변경등기에는 등록면허세를 부과하지 않는다. 실제 이사 등 다른 사유의 표시변경과 함께 처리할 때에는 각각의 등기원인을 기준으로 비과세 여부를 확인한다(지방세법 제26조 제2항 제2호).

부동산 표시변경등기와 행정구역 변경을 원인으로 한 등기명의인 표시변경등기는 등기신청수수료를 받지 않는 경우에 해당한다. 등기관이 직권으로 하는 등기도 수수료를 받지 않는다(등기예규 제1861호 2.다.·9.).

신청 내용을 고치거나 취하하려면 어떻게 하나?

신청을 유지하려면 보정 가능한 잘못을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고쳐야 각하의 예외가 인정된다. 진행하지 않으려면 등기가 마쳐지기 전에 등기신청 취하 절차를 이용한다(부동산등기법 제29조 단서, 부동산등기규칙 제51조).

각하결정 등 등기관의 처분에 이의가 있으면 등기관 처분에 대한 이의신청으로 관할 지방법원의 판단을 구할 수 있다. 신청은 처분한 등기관이 속한 등기소에 서면을 내거나 전산정보처리조직으로 이의신청정보를 보내는 방법으로 한다(부동산등기법 제100조, 같은 법 제101조).

새로운 사실·증거방법은 이의의 근거로 삼을 수 없고, 이의신청에는 집행정지 효력이 없다. 법원의 이의 결정에는 비송사건절차법에 따라 항고할 수 있다(부동산등기법 제102조, 같은 법 제104조, 같은 법 제105조 제2항).

실무 체크포인트

행정구역 변경 외에 이사·지목·면적 변경이 함께 있는지 구분한다(부동산등기법 제31조, 같은 법 제35조, 같은 법 제41조, 부동산등기규칙 제52조의2, 같은 규칙 제122조).
부동산 표시와 명의인 표시 중 바꿀 항목에 맞추어 신청인을 정한다(부동산등기법 제23조 제5항·제6항).
관할 변경은 종전·새 등기소 사이의 처리권한 이관으로 정리된다(부동산등기규칙 제6조).
비과세와 신청수수료 면제는 각각의 근거를 확인한다(지방세법 제26조, 등기예규 제1861호).