부동산표시변경등기는 토지나 건물의 표시(소재·지번·지목·면적·구조 등)가 바뀌었을 때 등기기록 표제부의 표시를 실제와 맞추는 등기다. 토지는 부동산등기법 제34조·부동산등기법 제35조가, 건물은 부동산등기법 제40조·부동산등기법 제41조가 표제부 등기사항과 변경등기 신청을 규정한다. 토지의 분할·합병, 지목변경, 면적 변경, 건물의 구조·면적 변경 등이 대상이고, 권리관계가 아니라 부동산 자체의 물리적 표시를 고치는 등기다. 이 등기의 성격, 경정등기·멸실등기와의 구별, 등기관의 직권 표시변경은 부동산표시변경등기에서 다루고, 이 글은 신청 절차를 정리한다.
쉽게 말하면 — 땅을 나누거나 합치거나, 지목·면적이 바뀌었을 때 등기부 맨 앞(표제부)의 부동산 정보를 실제와 맞추는 절차입니다. 누가 주인인지가 아니라 부동산 자체의 표시를 고치는 것입니다.
무엇이 대상인가
토지 등기기록의 표제부에는 소재와 지번, 지목, 면적 등이 기록된다(부동산등기법 제34조). 이 표시사항이 바뀌면 표시변경등기를 한다. 토지의 분할·합병이 있는 경우와 지목·면적 등 표시사항에 변경이 있는 경우가 대표적이다(부동산등기법 제35조). 건물도 소재·구조·면적 등 표시가 바뀌면 마찬가지로 표시변경등기를 한다.
언제까지 신청하나
토지의 분할·합병이 있거나 표시사항에 변경이 있으면, 그 토지 소유권의 등기명의인은 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청하여야 한다(부동산등기법 제35조). 건물의 분할·구분·합병이나 표시 변경도 같은 1개월 기한이 적용된다(부동산등기법 제41조 제1항). 이는 의무이며, 대장(토지대장·건축물대장)의 변경이 먼저 이루어진 뒤 그 대장을 근거로 등기 표시를 맞춘다. 기간 내에 신청하지 않으면 등기관이 지적소관청의 통지에 따라 직권으로 표시변경등기를 할 수 있다(부동산등기법 제36조).
분할·합병이나 지목·면적 변경은 1개월 안에 신청해야 합니다. 먼저 지적소관청에서 토지대장이 정리되고, 그 대장을 근거로 등기부 표시를 고칩니다.
누가 신청하나
표시변경등기는 그 부동산 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제5항). 권리의 득실변경이 아니라 부동산 자체의 표시를 고치는 것이라 등기의무자가 따로 없고, 소유명의인의 단독신청으로 한다. 관할은 그 부동산 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 등기소다(부동산등기법 제7조 제1항).
필요서류는 무엇인가
- 변경을 증명하는 대장 정보(토지대장·임야대장·건축물대장 등본 등 등기원인 증명정보)
- 등록면허세·등기신청수수료 영수필확인서
- 위임장(대리 신청 시)
표시변경등기는 등기명의인의 단독신청이므로 등기의무자의 등기필정보나 인감증명서는 필요하지 않다.
실무 체크포인트
- 1개월 신청의무가 있다. 분할·합병·표시변경은 사실이 있은 때부터 1개월 이내에 신청한다(부동산등기법 제35조).
- 소유명의인 단독신청이다. 권리변동이 아니라서 등기의무자가 없고 등기필정보·인감이 필요 없다(부동산등기법 제23조 제5항).
- 합필에는 제한이 있다. 합필하려는 토지에 소유권·지상권·전세권·임차권, 승역지에 하는 지역권의 등기, 그리고 등기원인·연월일·접수번호가 동일한 저당권 또는 등기사항이 동일한 신탁등기 외의 권리에 관한 등기가 있으면 합필등기를 할 수 없다(부동산등기법 제37조 제1항). 요역지에 하는 지역권이 있는 토지도 원칙적으로 제한 대상이다. 다만 토지합병 절차를 마친 뒤 이해관계인의 승낙이 있으면 공유 또는 지분으로 하는 합필등기의 특례가 있다(부동산등기법 제38조).
- 대장을 등기원인 증명으로 첨부한다. 표제부 표시사항은 대장을 근거로 기록하므로(부동산등기법 제34조), 지적소관청·건축부서에서 대장 변경을 마친 뒤 그 대장 등본으로 등기한다.
관련
- 개념·해설
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