권리소멸약정등기 신청과 말소 절차

권리소멸약정등기는 등기원인에 포함된 권리 소멸 약정을 등기하는 절차다. 약정을 등기하는 단계와 약정한 사유가 발생한 뒤 권리를 말소하는 단계는 신청인과 증명할 사실이 다르다(부동산등기법 제54조, 같은 법 제55조).

약정을 등기하려면 무엇부터 확인하나?

등기할 권리의 원인 계약에 소멸 약정이 들어 있는지 먼저 확인한다. 권리소멸약정의 등기는 등기원인에 권리 소멸에 관한 약정이 있을 때 신청할 수 있는 등기이므로, 신청정보의 약정 내용과 원인증명정보가 일치하도록 준비한다(부동산등기법 제54조, 같은 법 제29조 제8호, 부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호).

법령에 근거가 없는 특약사항을 등기사항으로 신청하면 등기할 것이 아닌 사건으로서 각하 사유가 된다. 소멸 약정도 부동산등기법 제54조가 정한 범위에 해당하는지 확인한다(부동산등기법 제29조 제2호, 부동산등기규칙 제52조 제2호, 부동산등기법 제54조).

권리소멸약정등기는 부기등기로 기록하여야 한다. 환매기간·매매대금 등을 기록하는 환매특약등기와는 등기할 내용이 다르므로, 계약에 붙인 명칭보다 실제 약정 내용을 기준으로 구분한다(부동산등기법 제52조 제7호, 같은 법 제53조).

누가 어떤 정보로 신청하나?

법률에 별도의 단독신청 규정이 적용되지 않는 권리등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청한다. 약정등기를 신청할 때에도 등기목적과 등기원인·연월일을 적고, 약정을 증명하는 계약서 등 원인증명정보와 대리신청에 필요한 권한증명정보를 제공한다(부동산등기법 제23조 제1항, 부동산등기규칙 제43조, 같은 규칙 제46조 제1항).

공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에는 등기의무자의 등기필정보도 제공하여야 한다. 방문신청에서 인감증명이 필요한지는 소유권의 등기명의인이 등기의무자인지, 제3자의 승낙서가 붙는지 등 신청 형태에 따라 확인한다(부동산등기법 제50조 제2항, 부동산등기규칙 제60조).

등기의무자의 등기필정보가 없으면 원칙적으로 등기의무자 또는 그 법정대리인이 등기소에 출석하여 등기관의 확인을 받아야 한다. 자격자대리인이 등기의무자 또는 그 법정대리인으로부터 위임받았음을 확인하거나, 신청서 또는 위임에 의한 신청의 권한증명서면 중 등기의무자 또는 그 법정대리인이 작성한 부분에 관하여 공증을 받으면 출석확인을 대신할 수 있다. 구체적인 요건은 등기필정보 분실 대처에서 확인할 수 있다(부동산등기법 제51조).

사망이나 해산이 발생하면 혼자 말소할 수 있나?

등기명의인인 사람의 사망 또는 법인의 해산으로 권리가 소멸한다는 약정이 등기되어 있고 실제로 그 사유가 발생했다면, 등기권리자는 그 사실을 증명하여 단독으로 해당 등기의 말소를 신청할 수 있다. 계약서에만 약정이 있고 약정등기가 없는 경우에는 이 단독신청 특례의 요건을 충족하지 않는다(부동산등기법 제55조).

사망·해산 이외의 사유를 정한 약정이거나 약정등기가 없는 경우에는 공동신청과 판결에 의한 단독신청 등 다른 경로를 검토한다. 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제1항·제4항).

등기의무자의 소재를 몰라 공동말소를 신청할 수 없을 때에는 공시최고를 신청할 수 있다. 제권판결이 있으면 등기권리자가 그 사실을 증명하여 단독으로 말소를 신청할 수 있으므로, 소재불명 때의 경로도 함께 확인한다(부동산등기법 제56조).

말소에 이해관계인이 있으면 어떻게 하나?

단독신청 특례를 이용하더라도 말소에 관하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 한다. 신청할 때에는 승낙을 증명하는 정보 또는 그 제3자에게 대항할 수 있는 재판을 증명하는 정보를 제공하여야 한다(부동산등기법 제57조 제1항, 부동산등기규칙 제46조 제1항 제3호).

제3자 승낙서를 첨부하는 방문신청에서는 인감증명 요건도 확인한다. 승낙서를 낸 제3자가 국가·지방자치단체이면 인감증명을 제출할 필요가 없다. 승낙서가 공정증서이거나, 그 당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻의 공증인 인증을 받은 서면인 경우에도 인감증명을 제출할 필요가 없다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호·제3항·제4항).

어디에 신청하나?

원칙적으로 부동산 소재지를 관할하는 등기소에 신청하고, 관련 사건의 관할 특례가 적용되는 때에는 그 절차를 따른다. 방문신청은 신청인 또는 대리인이 출석하여 신청정보와 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방식이다(부동산등기법 제7조, 같은 법 제7조의2, 같은 법 제24조).

대리인이 변호사나 법무사라면 대법원규칙으로 정하는 사무원이 출석하여 서면을 제출할 수 있다. 전자신청은 전산정보처리조직으로 신청정보와 첨부정보를 보내는 방법이며, 신청 가능한 등기유형과 방법은 대법원규칙으로 정한다(부동산등기법 제24조 제1항).

권리 말소와 약정등기 정리는 어떻게 구별하나?

소멸사유가 발생하여 권리를 말소하는 경우에는 그 권리등기의 말소 표시를 확인하고, 약정에 따른 권리취득의 등기를 한 경우에는 약정등기 자체의 말소를 확인한다(부동산등기규칙 제116조 제1항, 같은 규칙 제114조 제2항).

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙을 받아 권리의 말소등기를 할 때에는 등기관이 그 제3자 명의의 등기도 직권으로 말소한다. 말소할 권리를 목적으로 하는 제3자의 권리등기가 있으면 어느 권리의 등기를 말소함으로 인하여 말소한다는 뜻도 기록하여야 한다(부동산등기법 제57조 제1항·제2항, 부동산등기규칙 제116조 제2항).

소멸 약정에 따른 권리취득의 등기를 하였을 때에는 약정등기 자체도 말소하여야 한다. 이는 소멸사유 발생을 이유로 권리의 말소를 신청하는 것과 구별되는 기록 정리이므로, 완료된 권리등기와 그에 붙은 약정등기를 함께 확인한다(부동산등기규칙 제114조 제2항(제1항 준용)).

신청 내용을 고치거나 취하하려면 어떻게 하나?

신청을 유지하려면 보정 가능한 잘못을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고쳐야 각하의 예외가 인정된다. 진행하지 않으려면 등기가 마쳐지기 전에 등기신청 취하 절차를 이용한다(부동산등기법 제29조 단서, 부동산등기규칙 제51조).

각하결정 등 등기관의 처분에 이의가 있으면 등기관 처분에 대한 이의신청으로 관할 지방법원의 판단을 구할 수 있다. 신청은 처분한 등기관이 속한 등기소에 서면을 내거나 전산정보처리조직으로 이의신청정보를 보내는 방법으로 한다(부동산등기법 제100조, 같은 법 제101조).

새로운 사실·증거방법은 이의의 근거로 삼을 수 없고, 이의신청에는 집행정지 효력이 없다. 법원의 이의 결정에는 비송사건절차법에 따라 항고할 수 있다(부동산등기법 제102조, 같은 법 제104조, 같은 법 제105조 제2항).

실무 체크포인트

• 계약의 소멸 약정과 실제 약정등기의 존재를 각각 확인한다(부동산등기법 제54조, 같은 법 제55조).
• 단독신청 특례는 등기명의인인 사람의 사망 또는 법인의 해산을 소멸사유로 정한 약정이 등기된 경우다(부동산등기법 제55조).
• 단독신청 가능 여부와 제3자 승낙 필요 여부는 따로 확인한다(부동산등기법 제57조, 부동산등기규칙 제46조).
• 약정에 따른 권리취득 등기 뒤 약정등기의 말소 표시도 확인한다(부동산등기규칙 제114조 제2항(제1항 준용)).

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