행정구역의 변경과 등기

행정구역이나 그 명칭이 바뀌면 등기기록의 해당 부분은 별도 신청 없이 변경등기가 있는 것으로 본다(부동산등기법 제31조). 실제 신청을 하지 않아도 법이 변경등기가 있다고 취급하는 것을 의제라고 한다. 도로명·건물번호·상세주소 변경은 별도 근거를 따르는 도로명주소법에 따른 등기 사무처리에서 설명한다.

쉽게 말하면
살던 곳에서 이사하지 않았는데 행정구역 개편으로 주소의 구 이름이 바뀐 경우입니다. 등기기록에 예전 구 이름이 남아 있어도 그 부분은 변경등기가 된 것으로 봅니다(부동산등기법 제31조).

어떤 변경에 적용되나

등기기록에 적힌 행정구역이나 그 명칭이 바뀐 부분에 적용된다(부동산등기법 제31조). 부동산 소재지나 등기명의인의 주소에 적힌 행정구역이 그 예이며, 무엇이 바뀌었는지 먼저 구별해야 한다. 사람이 실제로 이사하거나 토지 면적이 달라진 경우까지 이 의제로 변경등기를 마친 것으로 보지는 않는다(같은 법 제31조). 일반적인 변경등기와 부동산표시변경등기는 바뀐 사항에 맞추어 살펴볼 필요가 있다.

등기기록의 글자도 곧바로 바뀌나

등기기록의 글자까지 곧바로 바뀌는 것은 아니며, 등기관이 직권으로 고칠 수 있다(부동산등기규칙 제54조). 직권은 당사자의 신청 없이 등기관이 자신의 권한으로 처리한다는 뜻이다. 대상은 부동산의 표시변경등기와 등기명의인의 주소변경등기다(같은 규칙 제54조). 등기기록에 옛 행정구역 명칭이 남아 있어도 그 부분은 변경등기가 있는 것으로 본다(부동산등기법 제31조).

명의인이 직접 변경등기를 신청할 수 있나

명의인은 바꾸려는 표시의 종류에 따라 단독으로 변경등기를 신청할 수 있다(부동산등기법 제23조 제5항·제6항). 등기명의인은 등기기록에 해당 권리자로 적힌 사람을 말한다. 신청할 수 있는 사람은 다음과 같다.

부동산 소재지 등 부동산의 표시를 바꾸는 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제5항).
등기명의인의 주소 등 명의인의 표시를 바꾸는 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제6항).

관할 등기소까지 바뀌면 어떻게 되나

종전 등기소는 부동산의 소재지가 새로 속하게 된 등기소로 등기기록의 처리권한을 넘겨야 한다(부동산등기법 제9조). 등기기록과 함께 신탁원부·공동담보(전세)목록·도면·매매목록의 처리권한도 전산정보처리조직을 통해 넘겨야 한다(부동산등기규칙 제6조 제1항).

처리권한을 넘겨받은 등기소는 해당 등기기록의 표제부에 관할이 변경되었다는 뜻을 기록해야 한다(부동산등기규칙 제6조 제2항). 표제부는 부동산의 소재지 등 부동산 자체의 정보를 적는 부분이다. 이때 넘겨지는 것은 등기기록을 처리하는 권한이며, 소유자가 새 등기소에 권리이전등기를 신청하는 절차가 아니다(부동산등기법 제9조).

실무 체크포인트

주소가 달라진 이유를 확인한다. 행정구역·명칭의 변경인지 실제 이사인지에 따라 변경등기 의제의 적용 여부가 달라진다(부동산등기법 제31조).
직접 기재를 정리하려면 부동산 소재지와 권리자 주소 중 어느 표시를 바꾸려는지 확인한다. 전자는 소유권 명의인, 후자는 해당 권리의 명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제5항·제6항).
행정구역 개편으로 관할 등기소도 바뀌었는지 확인한다. 관할이 바뀌면 새 등기소가 표제부에 그 뜻을 기록해야 한다(부동산등기규칙 제6조 제2항).