규약상 공용부분 등기 신청 절차

규약으로 공용부분을 정한 경우에는 소유권의 등기명의인이 공용부분이라는 뜻의 등기를 신청하여야 한다. 이후 그 규약을 폐지하면 공용부분의 취득자가 지체 없이 소유권보존등기를 신청하여야 하므로, 설정과 폐지에 따른 신청을 구분한다(부동산등기법 제47조).

쉽게 말하면 — 독립된 건물부분을 규약으로 공동 사용 공간으로 정했다면, 등기부에도 공용부분이라고 적어야 합니다. 나중에 그 규약을 없애면 새로 소유권을 취득한 사람이 보존등기를 하는 절차가 뒤따릅니다.

어떤 건물부분을 대상으로 신청하나?

구분소유권의 대상이 될 수 있는 건물부분과 부속건물은 규약으로 공용부분으로 정할 수 있다. 복도·계단처럼 구조상 공용에 제공되는 부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없으므로, 독립된 부분을 규약으로 공용화하는 신청과 구별한다(집합건물법 제3조).

먼저 대상 부분의 등기기록과 규약을 확인하여, 어느 건물부분을 누구의 공용으로 정하는지 특정한다. 대상 건물의 표시는 일반 신청정보로 제공하고, 다른 등기기록의 건물 구분소유자가 공용하는 경우에는 그 공용 범위도 신청정보로 제공한다. 규약·공정증서와 권리자의 승낙·재판 증명정보는 첨부정보다(부동산등기규칙 제43조 제1항 제1호 다목, 같은 규칙 제104조 제1항·제2항).

공용부분의 법적 성격과 구조상 공용부분의 구별은 규약상 공용부분의 등기와 전유부분과 공용부분에서 확인할 수 있다(집합건물법 제3조).

규약은 어떤 방식으로 정하나?

규약의 설정·변경·폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 한다. 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙도 받아야 한다(집합건물법 제29조 제1항).

집회를 소집하는 대신 같은 비율의 구분소유자와 의결권이 서면·전자적 방법으로 합의하여 집회결의를 한 것으로 보는 방법도 있다. 건물부분 전부 또는 부속건물을 소유하는 자가 공정증서로 규약에 상응하는 것을 정하는 경로는 별도로 인정된다(집합건물법 제41조 제1항, 같은 법 제3조 제3항).

일부공용부분에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 없는 사항은 전원의 규약에 따로 정하지 않은 경우 그 부분을 공용하는 구분소유자들의 규약으로 정할 수 있다. 구분소유자 전원의 규약으로 그 사항을 설정·변경·폐지하려는 경우에는 일부공용부분을 공용하는 구분소유자 수의 4분의 1을 초과하는 자 또는 그 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자의 반대가 있으면 설정·변경·폐지할 수 없다(집합건물법 제28조 제2항, 같은 법 제29조 제2항).

누가 신청하고 어떤 서류를 붙이나?

공용부분이라는 뜻의 등기는 소유권의 등기명의인이 신청하며, 그 뜻을 정한 규약이나 공정증서를 첨부정보로 제공하여야 한다. 건물에 저당권 등 소유권 외의 권리등기가 있다면 그 등기명의인의 승낙이 필요하고, 승낙을 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판을 증명하는 정보를 붙인다(부동산등기법 제47조 제1항, 부동산등기규칙 제104조 제1항).

준비 항목	확인할 내용	근거
신청인	대상 건물의 소유권 등기명의인	부동산등기법 제47조 제1항
공용부분을 정한 자료	규약 또는 공정증서	부동산등기규칙 제104조 제1항
다른 권리의 처리	그 권리자의 승낙 증명정보 또는 대항할 수 있는 재판 증명정보	부동산등기규칙 제104조 제1항
대리신청	대리권을 증명하는 정보	부동산등기규칙 제46조 제1항 제5호

방문신청에서 제3자의 승낙서를 첨부하면 원칙적으로 그 제3자의 인감증명도 제출하여야 한다. 승낙서를 낸 제3자가 국가·지방자치단체이면 인감증명을 제출할 필요가 없다. 승낙서가 공정증서이거나, 그 당사자가 서명 또는 날인하였다는 뜻의 공증인 인증을 받은 서면인 경우에도 인감증명을 제출할 필요가 없다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제7호·제3항·제4항).

여러 건물의 공용부분이면 어떤 정보와 공정증서가 필요한가?

다른 건물의 구분소유자가 공용하면 그 공용 범위를 신청정보에 적고, 공정증서를 쓰는 경우에는 건물 형태와 공용 범위에 맞추어 작성 단위도 확인한다. 다른 등기기록의 건물 구분소유자가 공용하는 때에는 그 뜻과 해당 구분소유자가 소유하는 건물의 번호를 제공하여야 한다. 다른 등기기록에 등기된 건물의 구분소유자 전원이 공용하면 그 1동 건물의 번호만 제공한다(부동산등기규칙 제104조 제2항).

단지공용부분에도 공용부분 등기의 신청·첨부·기록·폐지 후 보존등기 규정이 준용된다. 단지관리단의 성립 요건과 대상 건물이 단지공용부분에 해당하는지를 함께 확인한다(부동산등기규칙 제104조 제6항, 집합건물법 제51조, 같은 법 제52조).

단지에 대한 준용에서는 전유부분이 없는 건물의 수를 전유부분의 수로 본다. 앞서 설명한 규약 결의요건을 단지에 적용할 때에는 이 계산기준도 반영한다(집합건물법 제52조).

공정증서를 쓰는 경우, 공용부분이 한 동의 건물을 구분한 건물이면 한 동 또는 여러 동 구분소유자의 소유에 속하는지를 불문하고 그 공용부분이 속한 한 동 건물의 공정증서에 내용을 포함하면 된다. 독립한 건물은 한 동의 구분소유자 소유에만 속하면 해당 한 동의 공정증서에 포함할 수 있지만, 여러 동의 구분소유자 소유에 속하는 단지공용부분이면 그 독립건물의 공정증서를 별도로 작성하여야 한다(등기예규 제1470호 2.다.).

어디에 신청하고 완료 뒤 무엇을 확인하나?

신청은 원칙적으로 소재지 관할 등기소에 하고, 완료 뒤에는 표제부의 공용부분 표시와 각 구의 권리 말소 표시를 확인한다. 관련 사건의 관할 특례가 적용되면 그에 따른다. 방문신청은 신청인이나 대리인이 출석하여 신청정보와 첨부정보를 적은 서면을 제출한다(부동산등기법 제7조, 같은 법 제7조의2, 같은 법 제24조, 부동산등기규칙 제104조 제3항).

대리인이 변호사나 법무사라면 대법원규칙으로 정하는 사무원이 출석하여 서면을 제출할 수 있다. 전자신청은 전산정보처리조직으로 신청정보와 첨부정보를 보내는 방법이며, 신청 가능한 등기유형과 방법은 대법원규칙으로 정한다(부동산등기법 제24조 제1항).

등기관은 표제부에 공용부분이라는 뜻을 기록하고, 각 구의 소유권과 그 밖의 권리에 관한 등기를 말소하는 표시를 하여야 한다. 다른 건물의 구분소유자가 공용하는 사항을 신청했다면 그 내용도 기록되었는지 확인한다(부동산등기규칙 제104조 제3항).

공용부분으로 만들 때에는 현재 소유권 명의인이 신청합니다. 공용부분 규약을 없앤 뒤에는 취득자가 보존등기를 신청합니다. 두 단계의 신청인을 바꾸어 적지 않도록 확인하세요.

규약을 폐지하면 종전 소유권등기가 되살아나나?

규약을 폐지하더라도 종전 소유권등기의 말소 표시를 지우는 신청으로 처리하지 않는다. 공용부분의 취득자가 규약 폐지를 증명하는 정보를 첨부하여 지체 없이 자기 명의의 소유권보존등기를 신청하여야 한다(부동산등기법 제47조 제2항, 부동산등기규칙 제104조 제4항).

새로 등기명의인이 되는 취득자의 주소·주민등록번호 또는 사무소 소재지·부동산등기용등록번호를 증명하는 정보도 제공하여야 한다. 법인이 신청하면 대표자 자격 증명정보를, 대리신청이면 대리권 증명정보를 함께 확인한다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제4호~제6호).

공유로 취득하는 사람이 2명 이상이면 각자의 지분을 신청정보로 제공하여야 한다. 합유인 경우에는 각자의 지분 대신 합유라는 뜻을 신청정보로 제공하며, 등기부에도 각 합유자의 지분을 표시하지 않는다(부동산등기규칙 제105조, 등기예규 제1872호 1.).

보존등기가 마쳐지면 등기관은 공용부분이라는 뜻의 등기에 말소 표시를 하여야 한다. 따라서 규약 폐지의 성립, 취득자, 보존등기와 공용부분 표시의 말소를 순서대로 확인한다(부동산등기규칙 제104조 제5항).

신청 내용을 고치거나 취하하려면 어떻게 하나?

신청을 유지하려면 보정 가능한 잘못을 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고쳐야 각하의 예외가 인정된다. 진행하지 않으려면 등기가 마쳐지기 전에 등기신청 취하 절차를 이용한다(부동산등기법 제29조 단서, 부동산등기규칙 제51조).

각하결정 등 등기관의 처분에 이의가 있으면 등기관 처분에 대한 이의신청으로 관할 지방법원의 판단을 구할 수 있다. 신청은 처분한 등기관이 속한 등기소에 서면을 내거나 전산정보처리조직으로 이의신청정보를 보내는 방법으로 한다(부동산등기법 제100조, 같은 법 제101조).

새로운 사실·증거방법은 이의의 근거로 삼을 수 없고, 이의신청에는 집행정지 효력이 없다. 법원의 이의 결정에는 비송사건절차법에 따라 항고할 수 있다(부동산등기법 제102조, 같은 법 제104조, 같은 법 제105조 제2항).

실무 체크포인트

구조상 공용부분인지 규약으로 정할 수 있는 건물부분인지 먼저 확인한다(집합건물법 제3조).
규약의 찬성 정족수와 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙은 별도로 확인한다(집합건물법 제29조).
소유권 외의 권리등기와 그 권리자에 대한 승낙·재판 증명정보를 빠뜨리지 않는다(부동산등기규칙 제104조 제1항).
규약 폐지 뒤에는 취득자가 지체 없이 보존등기를 신청하여야 한다(부동산등기법 제47조 제2항).