유언신탁등기 신청

유언신탁등기 신청은 위탁자가 유언으로 부동산을 신탁한 뒤, 그 사망으로 효력이 생긴 신탁을 등기부에 공시하는 절차다. 소유권이전등기는 수탁자(등기권리자)와 유언집행자(등기의무자)가 공동으로 신청하고, 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청한다(부동산등기선례 제202505-1호, 부동산등기법 제23조 제7항). 등기원인은 「신탁」, 연월일은 위탁자의 사망일이다.

쉽게 말하면 — 돌아가신 분이 유언으로 “이 집을 누구에게 맡겨 관리하라”고 정한 경우입니다. 살아 있을 때 이미 신탁계약을 맺고 등기까지 해 둔 유언대용신탁과는 다릅니다(신탁법 제3조 제1항 제2호, 같은 법 제59조).

생전 계약 신탁의 신청 실무는 신탁등기 신청에서, 유증 이전은 유증등기에서 다룬다.

유언신탁인가, 생전에 설정한 유언대용신탁인가?

유언신탁은 위탁자의 유언으로 설정한다(신탁법 제3조 제1항 제2호). 유언은 유언자가 사망한 때부터 효력이 생긴다(민법 제1073조 제1항). 정지조건이 있고 그 조건이 사망 후에 성취되면, 조건이 성취한 때부터 효력이 생긴다(같은 조 제2항).

유언대용신탁은 위탁자가 생전에 신탁을 설정하고, 수익자가 위탁자 사망 시에 수익권을 취득하거나 사망 이후에 급부를 받는 구조다(신탁법 제59조 제1항). 생전 설정이므로 위탁자 명의에서 수탁자 명의로 이전·신탁등기를 하는 시점은 사망 전이 기본이다. 사망 뒤에 상속등기로 그 부동산을 옮기는 경로가 아니다.

유언신탁이 설정되면 위탁자의 상속인은 위탁자 지위를 승계하지 않는다. 다만 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다(신탁법 제10조 제3항).

지정된 수탁자가 맡지 않으면 어떻게 하나?

유언으로 지정된 수탁자가 신탁을 인수하지 않거나 인수할 수 없으면 신수탁자를 선임할 수 있다. 유언신탁에서는 위탁자의 상속인이 위탁자 지위를 승계하지 않는 것이 원칙이므로, 수익자가 단독으로 선임할 수 있다. 신탁행위로 신수탁자 선임 방법을 달리 정한 경우에는 그에 따른다. 신탁행위로 위탁자 지위 승계를 정한 경우에는 그 위탁자와 수익자가 합의할 수 있다(신탁법 제21조 제1항·제3항, 같은 법 제10조 제3항). 영리회사가 수탁자이면 신탁업 인가를 받은 신탁회사가 아닌 한 신탁등기 신청을 수리하지 아니한다(등기예규 제1799호 1.바.). 미성년자, 금치산자, 한정치산자 및 파산선고를 받은 자는 수탁자가 될 수 없다(신탁법 제11조).

위탁자와 수익자 사이에 선임 합의가 이루어지지 않으면 이해관계인이 법원에 신수탁자 선임을 청구할 수 있다(신탁법 제21조 제2항·제3항). 실제 수탁자가 정해지기 전에는 이전등기·신탁등기의 등기권리자를 특정할 수 없다.

유언자가 유언집행자를 지정하거나 지정을 위탁하지 않은 때에는 상속인이 유언집행자가 된다(민법 제1095조). 지정된 유언집행자가 사망·결격 그 밖의 사유로 없게 된 때에는 상속인이 곧바로 집행자가 되지 않고, 법원이 이해관계인의 청구로 선임한다(같은 법 제1096조, 2009다20840). 유언집행자가 여럿이면 과반수로 직무를 집행하되, 보존행위는 각 유언집행자가 할 수 있다(민법 제1102조).

이전등기와 신탁등기는 누가 어떤 순서로 신청하나?

소유권이전등기는 등기권리자인 수탁자와 등기의무자인 유언집행자가 공동으로 신청한다. 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청한다(부동산등기선례 제202505-1호, 부동산등기법 제23조 제7항).

신탁등기의 신청은 해당 부동산에 관한 권리의 이전등기 신청과 동시에 하여야 한다(부동산등기법 제82조 제1항). 실무에서는 그 이전등기 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄한다(부동산등기규칙 제139조 제1항). 등기원인이 신탁인데 소유권이전등기 또는 신탁등기만 신청하면 각하한다. 다만 수익자나 위탁자가 수탁자를 대위해 신탁등기만 신청하는 경우에는 그러하지 아니하다(등기예규 제1799호 1.나.(1)(다), 부동산등기법 제82조 제2항).

신청 창구는 원칙적으로 부동산 소재지 관할 등기소다(부동산등기법 제7조 제1항). 관할 특례는 상속 또는 유증으로 인한 소유권이전등기 등에 한정되므로(부동산등기규칙 제164조 제1항), 등기원인 「신탁」인 이 신청에는 적용하지 않는다.

유언·등기원인·날짜와 신탁원부는 어떻게 준비하나?

등기원인은 「신탁」으로 적고, 그 연월일은 유언의 효력발생일인 위탁자의 사망일이다(부동산등기선례 제202505-1호). 정지조건이 사망 후에 성취되면 민법 제1073조 제2항에 따라 조건 성취일을 확인한다. 등기목적은 「소유권이전 및 신탁」, 등기원인과 연월일은 「○년 ○월 ○일 신탁」으로 신청정보에 제공한다(등기예규 제1799호 1.나.(1)(나)).

첨부정보로 신탁이 있었음을 증명하는 정보(유언 공정증서 등), 유언자의 사망을 증명하는 정보(유언자의 기본증명서), 유언집행자의 자격을 증명하는 정보(유언 공정증서 등)와 그 밖에 등기신청에 필요한 정보를 제공한다(부동산등기선례 제202505-1호). 자필증서·녹음·비밀증서는 유언검인조서등본이, 구수증서는 검인신청에 대한 심판서등본이 필요하고, 정지조건이 있으면 조건성취를 증명하는 정보도 첨부한다. 신탁을 원인으로 소유권이전등기 및 신탁등기를 신청할 때에는 이전하는 부동산의 소유자에게 부과되었거나 납세의무가 성립된 해당 부동산에 대한 취득세·재산세·지방교육세 및 지역자원시설세의 납세증명서를 제공한다. 다만 등기원인을 증명하는 정보로 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원을 제공하는 경우에는 필요하지 않다(등기예규 제1799호 1.다.(8), 지방세징수법 제5조 제1항 제4호). 신탁원부 작성을 위해 부동산등기법 제81조 제1항 각 호의 사항도 첨부정보로 제공한다(부동산등기규칙 제139조 제3항).

방문신청이어도 그 첨부정보는 전자문서로 등기소에 송신하는 것이 원칙이다. 부동산등기규칙 제63조 각 호에 해당하면 서면으로 제출할 수 있다(같은 규칙 제139조 제4항). 유언대용신탁이 아니면 신탁원부에 「유언대용신탁인 경우에는 그 뜻」을 기록하지 않는다(부동산등기법 제81조 제1항 제8호).

미등기 부동산이나 농지가 있으면 무엇을 더 확인하나?

미등기 토지·건물의 소유권보존등기는 대장상 최초 소유자나 그 상속인·그 밖의 포괄승계인 등이 신청할 수 있다(부동산등기법 제65조). 유언으로 지정된 수탁자라는 사정만으로 이 조의 신청인 자격을 갖춘다고 보지 않는다. 그래서 위탁자가 대장상 최초 소유자인 미등기 물건은 그 상속인이 같은 조에 따라 상속인 명의 보존등기를 먼저 마치고, 그 다음에 수탁자와 유언집행자가 신탁을 원인으로 한 이전등기와 신탁등기를 신청하는 순서가 된다. 특정유증 실무도 같은 구조다. 특정유증을 받은 자는 소유권보존등기를 신청할 수 없고, 유언집행자가 상속인 명의로 소유권보존등기를 마친 후에 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하여야 한다(등기예규 제1512호 2.가.(2)). 포괄수증자의 단독 보존등기 실무를 수탁자에게 그대로 쓰지 않는다.

농지를 취득하려는 자는 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아 소유권등기 신청 때 첨부한다(농지법 제8조 제1항·제6항). 같은 조 제1항 단서 각 호에 해당하면 발급받지 않고 취득할 수 있다. 유언신탁이라는 이유만으로 면제된다고 단정하지 않는다.

신청 비용과 완료된 등기에서는 무엇을 확인하나?

신탁등기가 병행되는 신탁으로 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우에는 취득세를 부과하지 않는다. 다만 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다(지방세법 제9조 제3항 제1호). 등록면허세와 등기신청수수료는 소유권이전과 신탁등기 각각을 확인한다. 액수·가산은 신탁등기 신청·등기신청수수료에서 본다.

등기가 완료되면 등기기록의 신탁원부 번호, 위탁자·수탁자·수익자, 신탁의 목적과 종료 사유가 신탁원부에 기록됐는지를 확인한다. 신탁원부는 등기기록의 일부다(부동산등기법 제81조 제3항).

신탁이 종료된 뒤의 잔여재산 귀속·말소는 최초 설정과 구별한다. 귀속권리자를 정한 경우에는 그 자에게 귀속하고, 이전될 때까지 신탁은 존속하는 것으로 본다(신탁법 제101조 제1항·제4항). 종료등기 절차는 신탁의 종료·신탁등기 말소에서 다룬다.

실무 체크포인트

유언신탁(사망 후 설정 효력)과 유언대용신탁(생전 설정)을 먼저 나눈다(신탁법 제3조 제1항 제2호, 같은 법 제59조).
지정 수탁자가 인수하지 않으면 신수탁자 선임 뒤에 등기권리자를 특정한다. 영리회사 수탁자는 신탁업 인가를 확인한다(신탁법 제21조 제3항, 등기예규 제1799호 1.바.).
소유권이전은 수탁자와 유언집행자가 공동으로, 신탁등기는 수탁자가 단독으로 신청한다(부동산등기선례 제202505-1호).
등기원인은 「신탁」, 연월일은 위탁자 사망일이다. 정지조건이면 조건 성취일을 확인한다(부동산등기선례 제202505-1호, 민법 제1073조 제2항).
유언 증명·사망 증명·유언집행자 자격 증명과 함께, 신탁 이전의 지방세 납세증명서를 첨부한다(부동산등기선례 제202505-1호, 등기예규 제1799호 1.다.(8)).