위탁자 지위이전 신탁변경등기 신청

수탁자는 제85조 및 제85조의2에 해당하는 경우를 제외하고 제81조 제1항 각 호의 사항이 변경되었을 때에는 지체 없이 신탁원부 기록의 변경등기를 신청하여야 한다(부동산등기법 제86조). 신탁원부에는 위탁자의 성명 및 주소를 기록하므로(같은 법 제81조 제1항 제1호), 위탁자의 지위가 바뀌면 이 변경등기를 한다. 신탁법 제10조에 따라 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 수탁자는 신탁원부 기록의 변경등기를 신청하여야 하고 등기원인은 「위탁자 지위의 이전」으로 제공한다(등기예규 제1799호 4.가.(3)(가)·(나)). 첨부는 부동산등기규칙 제139조의3이 정한다. 신탁 설정 때의 동시신청은 신탁등기 신청에서 설명한다.

쉽게 말하면 — 위탁자의 지위가 다른 사람에게 넘어가면 수탁자가 지체 없이 신탁원부를 고칩니다. 이전 방법을 정한 신탁 조항이 있는지 먼저 확인하고, 그에 맞는 증명과 동의를 준비합니다. 세금은 원칙적으로 취득세이며, 시행령이 정한 예외에 해당함을 소명하는 경우의 등록면허세와 구별합니다.

누가 신청하나

신청권자는 수탁자다(부동산등기법 제86조, 등기예규 제1799호 4.가.(3)(가)). 신탁재산에 속하는 부동산의 신탁등기를 수탁자가 단독으로 신청하는 법 제23조 제7항과 같은 방향이다. 위탁자 본인이 신청인이 되는 규정은 아니다. 등기원인 표시는 위탁자 지위의 이전이다(같은 예규 4.가.(3)(나)). 지위이전이 있으면 지체 없이 신청하여야 한다(부동산등기법 제86조).

위탁자의 지위는 신탁행위로 정한 방법에 따라 제3자에게 이전할 수 있고, 그 방법이 정하여지지 아니하면 수탁자와 수익자의 동의를 받아 이전할 수 있다(신탁법 제10조 제1항·제2항). 동의를 받아 이전하는 경우 위탁자가 여럿일 때에는 다른 위탁자의 동의도 받아야 한다(같은 조 제2항). 유언신탁에서는 상속인이 위탁자 지위를 승계하지 아니한다. 다만 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다(같은 조 제3항).

무엇이 첨부되나

신청 대상은 위탁자의 지위이전에 따른 신탁원부 기록의 변경등기다(부동산등기규칙 제139조의3). 지위이전의 방법이 신탁행위로 정하여진 때에는 이를 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다(같은 조). 신탁행위로 정하여지지 아니한 때에는 수탁자와 수익자의 동의가 있음을 증명하는 정보(인감증명 포함)를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다(부동산등기규칙 제139조의3, 등기예규 제1799호 4.가.(3)(다)).

어느 첨부를 내는지는 신탁행위에 이전 방법이 정해져 있는지에 따라 하나로 정해진다. 위탁자가 여럿일 때에는 다른 위탁자의 동의를 증명하는 정보(인감증명 포함)도 첨부정보로서 제공하여야 한다(같은 조, 같은 예규). 이 동의 증명은 앞의 두 경로에 더하여 붙는 누적 요건이다. 필요한 첨부정보를 제공하지 아니하면 신청은 각하 대상이 될 수 있다(부동산등기법 제29조 제9호).

취득세와 등록면허세는

신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다(지방세법 제7조 제15항 본문). 그 이전을 등기원인으로 하는 신탁원부 기록의 변경등기에 대하여는 취득세를 납부하여야 한다(등기예규 제1875호 5의2.가.). 관련 법령이 정하는 취득세 비과세·면제 사유가 있으면 그러하지 아니하다(같은 예규 5의2.가. 단서).

새로운 위탁자가 신탁재산을 취득한 것으로 보는 규정에는 단서가 있다. 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다(지방세법 제7조 제15항 단서). 현행 시행령은 부동산집합투자기구의 집합투자업자가 위탁자 지위를 다른 집합투자업자에게 이전하는 경우를 정한다(지방세법 시행령 제11조의4 제1호). 단순히 당사자가 소유권 변동이 없다고 생각하는 경우까지 포함하지 않는다.

그 시행령상 경우에 해당함을 소명하는 첨부정보를 제공하면 해당 변경등기에는 등록면허세를 납부한다(등기예규 제1875호 5의2.나.). 예규 문언은 시행령 제11조의3을 가리키지만, 현행 시행령에서 지방세법 제7조 제15항 단서의 위임을 받은 조는 제11조의4다. 소명자료로는 과세권자인 지방자치단체의 장이 위탁자 지위의 이전이 그 경우에 해당되는지에 대한 질의민원을 심사하여 그에 해당된다는 내용의 처리결과를 통지한 문서 등이 있다(같은 예규 5의2.나.). 취득세 비과세·면제와 이 시행령상 취득 의제의 예외는 구별해 확인한다. 세율·항목의 계산은 등록면허세·부동산등기 비용 총정리에서 설명한다.

위탁자가 한 명이면 신탁에서 정한 이전방법의 증명 또는 수탁자·수익자의 동의 중 해당 경로를 준비합니다. 여럿이면 다른 위탁자의 동의도 필요합니다. 취득세 대신 등록면허세를 내는 예외를 주장하려면 시행령이 정한 경우에 해당하는지부터 확인합니다.

신청 전후에 무엇을 대조하나

신탁원부의 현재 위탁자, 이전 방법을 정한 조항, 이전 뒤 위탁자를 나란히 확인한다. 이전 방법이 정해져 있으면 그 방법을 따른 사실을 증명하고, 없으면 수탁자·수익자 동의를 준비한다. 위탁자가 여럿이면 다른 위탁자의 동의까지 빠짐없이 확인한다(부동산등기규칙 제139조의3).

등기원인을 증명하는 정보와 대리 신청 때의 대리권 증명정보도 갖춘다(부동산등기규칙 제46조 제1항 제1호·제5호). 필요한 동의·인감증명 누락이나 원인정보와 신청정보의 불일치는 보정·각하 문제로 이어진다. 보정 가능한 잘못은 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하하지 않는다(부동산등기법 제29조 제8호·제9호·단서).

완료 후에는 부동산의 소유권 등기명의인만 볼 것이 아니라 변경된 신탁원부에서 위탁자 지위가 반영됐는지 확인한다. 이 신청의 대상은 수탁자가 보유하는 권리의 이전이 아니라 위탁자 지위이전에 따른 신탁원부 기록 변경이기 때문이다(부동산등기법 제86조, 등기예규 제1799호 4.가.(3)).

실무 체크포인트

신청권자가 수탁자이고, 지체 없이 내는지 본다(부동산등기법 제86조, 등기예규 제1799호 4.가.(3)(가)).
신탁행위로 이전 방법이 정하여졌는지를 먼저 확인한다(신탁법 제10조, 부동산등기규칙 제139조의3).
정하여진 때에는 그 방법 증명을, 정하여지지 아니한 때에는 수탁자와 수익자의 동의가 있음을 증명하는 정보(인감증명 포함)를 첨부한다. 위탁자가 여럿이면 다른 위탁자의 동의를 증명하는 정보(인감증명 포함)도 첨부한다(부동산등기규칙 제139조의3, 등기예규 제1799호 4.가.(3)(다)).
원칙은 취득세다. 시행령 제11조의4의 예외에 해당함을 소명하는 경우의 등록면허세와 구별한다(지방세법 제7조 제15항, 지방세법 시행령 제11조의4, 등기예규 제1875호 5의2.).
설정 단계에서 신탁으로 인한 권리의 이전·보존·설정등기와 1건의 신청정보로 일괄하여 하는 신탁등기 신청과 구별한다(부동산등기규칙 제139조 제1항).