공장저당과 공장재단

공장저당과 공장재단은 공장의 부동산과 기계·기구를 함께 담보로 잡는 제도다(공장 및 광업재단 저당법 제3조, 같은 법 제13조). 일반 저당권은 부동산에 부합된 물건과 종물에 미치지만(민법 제358조), 공장에서는 독립한 동산인 기계·기구도 생산설비를 이룬다. 법은 두 경로를 둔다. 공장저당은 부동산 저당권의 효력을 기계·기구까지 넓히고, 공장재단은 여러 종류의 공장 재산을 하나의 부동산으로 구성한다.

쉽게 말하면 — 공장저당은 기존 토지·건물 등기에 기계 목록을 결합하고, 공장재단은 여러 종류의 공장 재산을 별도 등기부에서 하나로 묶습니다.

공장저당이란 무엇인가?

공장저당은 공장에 속하는 토지·건물에 저당권을 설정하면서 그 효력을 거기 부합된 물건과 설치된 기계·기구·공용물에까지 넓히는 것이다(공장 및 광업재단 저당법 제3조). 건물에 설정한 경우에도 같은 규정을 준용한다(같은 법 제4조). 효력이 미치는 기계·기구는 저당권설정등기를 신청할 때 제출하는 목록으로 특정한다(같은 법 제6조). 목록에 적힌 동산만 효력 범위에 들어가므로, 목록 누락은 곧 담보 누락이다.

다만 목록에 적었다고 항상 효력이 미치는 것은 아니다. 목록에 저당권 목적으로 기재돼 있어도 그 전에 이미 제3자에게 점유개정으로 양도담보로 제공된 동산에는 공장저당권의 효력이 미치지 않는다(대법원 2003다29036). 목록 기재는 담보 편입의 요건일 뿐, 이미 타인 권리의 목적이 된 동산까지 담보로 끌어오는 힘은 없다.

공장저당권은 목록에 적는 기계·기구의 소유자와 토지·건물의 소유자가 같아야 한다. 토지·건물 소유자와 기계·기구 소유자가 다르면 그 기계·기구를 공장저당 목록에 넣을 수 없다.

공장저당은 토지·건물 저당권의 효력을 목록에 적은 기계까지 넓힙니다. 목록 누락이나 제3자의 선행 권리가 있는지는 별도로 확인해야 합니다.

공장재단이란 무엇인가?

공장재단은 공장에 속하는 토지·건물·기계·기구·등기등록 가능한 동산·지상권·전세권·임차권·지식재산권 등을 공장재단목록에 묶어 구성한 일단의 기업재산이다(공장 및 광업재단 저당법 제13조). 공장재단은 1개의 부동산으로 보아 한 단위로 소유권과 저당권의 목적이 된다(같은 법 제12조). 공장재단은 공장재단등기부에 소유권보존등기를 해야 성립한다(공장 및 광업재단 저당법 제11조).

다만 보존등기 후 10개월 안에 저당권설정등기를 하지 않으면 그 보존등기의 효력이 사라진다(공장 및 광업재단 저당법 제11조). 공장재단은 담보 제공을 위한 제도라, 저당권으로 이어지지 않으면 존속시킬 이유가 없기 때문이다. 이미 성립한 공장재단도 설정된 저당권이 소멸한 뒤 10개월 안에 새 저당권을 설정하지 않으면 소멸한다(같은 법 제21조).

타인의 권리의 목적인 물건, 압류·가압류·가처분의 목적인 물건은 공장재단의 구성물이 될 수 없다(공장 및 광업재단 저당법 제13조 제3항). 담보 단위를 깨끗하게 유지하기 위해서다. 이런 부담이 있으면 소유권보존등기 신청 자체가 각하된다.

공장재단은 토지·건물·기계와 일정한 권리를 하나의 부동산으로 구성합니다. 보존등기 뒤 10개월 안에 저당권을 설정하지 않으면 보존등기의 효력이 사라지고, 타인의 권리나 압류 등의 목적물은 구성물에 넣을 수 없습니다.

공장재단에 묶이면 무엇이 제한되나?

공장재단의 구성물은 재단과 분리해서 따로 처분하지 못한다. 재단 구성물은 공장재단과 분리해 양도하거나 소유권 외의 권리·압류·가압류·가처분의 목적으로 하지 못한다(공장 및 광업재단 저당법 제14조). 다만 저당권자가 동의하면 임대차의 목적물로는 할 수 있다(같은 조 단서). 공장재단 자체도 소유권과 저당권 외의 권리의 목적이 되지 못하고, 저당권자가 동의한 경우에만 임대차의 목적물이 된다(같은 법 제12조 제2항).

이는 공장재단을 1개의 부동산으로 보는 데서 나오는 효과다(공장 및 광업재단 저당법 제12조 제1항). 여러 재산을 하나로 묶어 담보 가치를 온전히 지키는 제도이므로, 구성물을 하나씩 빼내 처분하면 그 취지가 무너진다. 위반해 구성 동산을 양도하거나 질권 목적으로 제3자에게 인도하면 형사처벌 대상이 된다(같은 법 제60조).

공장재단의 구성물은 재단과 분리하여 양도하거나 담보로 제공할 수 없습니다. 저당권자가 동의한 임대차는 허용되고, 구성 동산을 위법하게 처분하면 형사책임이 문제 될 수 있습니다.

공장저당과 공장재단은 어떻게 다른가?

두 제도는 기존 부동산의 저당권 범위를 넓히는지, 별도 재단을 만드는지가 다르다. 공장저당은 부동산(토지·건물)을 중심에 두고 거기 딸린 기계·기구까지 저당권 효력을 넓히는 방식이다(공장 및 광업재단 저당법 제3조). 공장재단은 부동산·동산·권리를 한 단위로 묶어 별도의 부동산을 만든 뒤 그 전체에 저당권을 잡는 방식이다(같은 법 제13조). 지식재산권·임차권까지 담보에 넣어야 하면 공장재단을 검토하고, 토지·건물·기계 정도를 담보에 넣으려면 공장저당을 검토한다.

둘 다 대상은 법이 정한 「공장」으로 한정된다. 공장이란 영업을 위해 물품의 제조·가공·인쇄·촬영·방송, 또는 전기·가스 공급 목적에 쓰는 장소다(공장 및 광업재단 저당법 제2조). 이 정의에 들지 않으면 공장저당 목적물이 될 수 없다. 판례는 풀장·물탱크로 된 수영장 시설은 여기 말하는 공장이 아니므로, 그 구축물을 공장저당 목적물로 삼은 등기 부분은 무효라고 봤다(대법원 94다25902).

광업재단과는 어떤 관계인가?

광업재단은 특별 규정이 있는 경우를 빼고 공장재단에 관한 규정을 준용하는 별도 재단이다(공장 및 광업재단 저당법 제54조). 공장 및 광업재단 저당법은 공장재단과 나란히 광업재단도 규율한다(같은 법 제2조). 광업재단은 광업권과 광물 채굴·취득 설비 등으로 구성되는 일단의 기업재산으로, 광업권자가 자금을 마련하려고 이를 묶어 저당권의 목적으로 삼는 제도다(같은 법 제52조). 광업재단만의 구성물 범위·특별규정은 광업재단에서 다룬다.

광업재단은 광업권과 설비 등을 하나의 담보 단위로 구성합니다. 특별 규정이 없으면 공장재단에 관한 규정을 준용합니다.

실무 체크포인트

공장저당 신청 시 기계·기구 목록과 공장증명서를 제출한다. 공장증명서는 채권자(저당권자) 명의로 작성한다.
목록의 기계·기구 소유자는 토지·건물 소유자와 같아야 한다. 소유자가 다르면 그 기계·기구는 목록에 넣을 수 없다.
목록에 없는 신규 기계는 담보에서 빠진다. 기계를 새로 들이면 목록기재변경등기를 한다.
공장재단은 보존등기만으로 끝나지 않는다. 보존등기 후 10개월 안에 저당권설정등기를 마쳐야 보존등기 효력이 유지된다(공장 및 광업재단 저당법 제11조).
타인 권리·압류·가압류·가처분의 목적인 물건은 공장재단 구성물이 될 수 없다(공장 및 광업재단 저당법 제13조 제3항). 보존등기 전 부담 유무를 확인한다.

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최종 수정 2026년 9월 13일 · 이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이고 개별 사안의 법률 자문이 아닙니다. 최종 수정일 기준으로 작성됐으며 이후 법령 개정이나 판례 변경으로 현행과 달라질 수 있고, 법령·판례의 문언은 정본이 우선합니다. 내용만을 근거로 한 판단으로 생긴 손해에 책임을 지지 않습니다. 면책 고지

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