공장저당과 공장재단

공장저당과 공장재단은 공장의 부동산과 기계·기구를 한 덩어리로 담보로 잡게 해 주는 제도다(공장 및 광업재단 저당법 제3조, 공장 및 광업재단 저당법 제13조). 일반 저당권은 부동산에 부합된 물건과 종물에만 미치지만(민법 제358조), 공장 시설은 부동산과 기계가 한 몸처럼 움직여 따로 담보를 잡으면 가치가 흩어진다. 그래서 이 법은 두 가지 길을 둔다 — 부동산에 저당권을 잡되 기계까지 효력을 넓히는 공장저당, 그리고 공장 재산 전부를 묶어 하나의 부동산으로 만드는 공장재단이다.

쉽게 말하면 — 공장은 건물과 그 안의 기계가 함께 있어야 값이 나갑니다. 건물만 담보로 잡으면 기계가 빠져나가 담보 가치가 떨어지죠. 이를 막으려고 건물·토지에 기계까지 한 묶음으로 담보를 잡는 제도가 공장저당과 공장재단입니다.

공장저당이란 무엇인가?

공장저당은 공장에 속하는 토지·건물에 저당권을 설정하면서 그 효력을 거기 부합된 물건과 설치된 기계·기구·공용물에까지 넓히는 것이다(공장 및 광업재단 저당법 제3조). 건물에 설정한 경우에도 같은 규정을 준용한다(공장 및 광업재단 저당법 제4조). 효력이 미치는 기계·기구는 저당권설정등기를 신청할 때 제출하는 목록으로 특정한다(공장 및 광업재단 저당법 제6조). 목록에 적힌 동산만 효력 범위에 들어가므로, 목록 누락은 곧 담보 누락이다.

공장저당은 공장 건물·토지에 저당권을 걸면서, 그 안의 기계 목록을 함께 내서 기계까지 담보로 묶는 방식입니다. 목록에 빠진 기계는 담보에서 빠지니, 기계를 새로 들이면 목록을 바꾸는 등기를 해야 합니다.

공장재단이란 무엇인가?

공장재단은 공장에 속하는 토지·건물·기계·기구·등기등록 가능한 동산·지상권·전세권·임차권·지식재산권 등을 묶어 구성한 일단의 기업재산이다(공장 및 광업재단 저당법 제13조). 공장재단은 1개의 부동산으로 보아 한 단위로 소유권과 저당권의 목적이 된다(공장 및 광업재단 저당법 제12조). 공장재단은 공장재단등기부에 소유권보존등기를 해야 성립한다(공장 및 광업재단 저당법 제11조).

다만 보존등기 후 10개월 안에 저당권설정등기를 하지 않으면 그 보존등기의 효력이 사라진다(공장 및 광업재단 저당법 제11조). 공장재단은 담보 제공을 위한 제도라, 저당권으로 이어지지 않으면 존속시킬 이유가 없기 때문이다.

공장재단은 공장의 땅·건물·기계뿐 아니라 특허·전세권·임차권까지 한 묶음으로 만들어 하나의 부동산처럼 담보로 잡는 방식입니다. 다만 묶어서 보존등기를 한 뒤 10개월 안에 저당권을 걸지 않으면 그 묶음 자체가 무효가 됩니다.