공장저당과 공장재단은 공장의 부동산과 기계·기구를 한 덩어리로 담보로 잡게 해 주는 제도다(공장 및 광업재단 저당법 제3조, 공장 및 광업재단 저당법 제13조). 일반 저당권은 부동산에 부합된 물건과 종물에만 미치지만(민법 제358조), 공장 시설은 부동산과 기계가 한 몸처럼 움직여 따로 담보를 잡으면 가치가 흩어진다. 그래서 이 법은 두 가지 길을 둔다 — 부동산에 저당권을 잡되 기계까지 효력을 넓히는 공장저당, 그리고 공장 재산 전부를 묶어 하나의 부동산으로 만드는 공장재단이다.
쉽게 말하면 — 공장은 건물과 그 안의 기계가 함께 있어야 값이 나갑니다. 건물만 담보로 잡으면 기계가 빠져나가 담보 가치가 떨어지죠. 이를 막으려고 건물·토지에 기계까지 한 묶음으로 담보를 잡는 제도가 공장저당과 공장재단입니다.
공장저당이란 무엇인가?
공장저당은 공장에 속하는 토지·건물에 저당권을 설정하면서 그 효력을 거기 부합된 물건과 설치된 기계·기구·공용물에까지 넓히는 것이다(공장 및 광업재단 저당법 제3조). 건물에 설정한 경우에도 같은 규정을 준용한다(공장 및 광업재단 저당법 제4조). 효력이 미치는 기계·기구는 저당권설정등기를 신청할 때 제출하는 목록으로 특정한다(공장 및 광업재단 저당법 제6조). 목록에 적힌 동산만 효력 범위에 들어가므로, 목록 누락은 곧 담보 누락이다.
다만 목록에 적었다고 항상 효력이 미치는 것은 아니다. 목록에 저당권 목적으로 기재돼 있어도 그 전에 이미 제3자에게 점유개정으로 양도담보로 제공된 동산에는 공장저당권의 효력이 미치지 않는다(대법원 2003다29036). 목록 기재는 담보 편입의 요건일 뿐, 이미 타인 권리의 목적이 된 동산까지 담보로 끌어오는 힘은 없다.
공장저당권은 목록에 적는 기계·기구의 소유자와 토지·건물의 소유자가 같아야 한다. 토지·건물 소유자와 기계·기구 소유자가 다르면 그 기계·기구를 공장저당 목록에 넣을 수 없다.
공장저당은 공장 건물·토지에 저당권을 걸면서, 그 안의 기계 목록을 함께 내서 기계까지 담보로 묶는 방식입니다. 저당권설정등기가 이루어지면 이 목록도 등기부의 일부로 보고 기록된 내용은 등기된 것으로 봅니다. 목록에 빠진 기계는 담보에서 빠지니, 기계를 새로 들이면 목록을 바꾸는 등기를 해야 합니다. 반대로 목록에 넣었더라도 그 기계가 이미 다른 사람에게 담보로 넘어가 있었다면 담보로 잡히지 않습니다.
공장재단이란 무엇인가?
공장재단은 공장에 속하는 토지·건물·기계·기구·등기등록 가능한 동산·지상권·전세권·임차권·지식재산권 등을 공장재단목록에 묶어 구성한 일단의 기업재산이다(공장 및 광업재단 저당법 제13조). 공장재단은 1개의 부동산으로 보아 한 단위로 소유권과 저당권의 목적이 된다(공장 및 광업재단 저당법 제12조). 공장재단은 공장재단등기부에 소유권보존등기를 해야 성립한다(공장 및 광업재단 저당법 제11조).
다만 보존등기 후 10개월 안에 저당권설정등기를 하지 않으면 그 보존등기의 효력이 사라진다(공장 및 광업재단 저당법 제11조). 공장재단은 담보 제공을 위한 제도라, 저당권으로 이어지지 않으면 존속시킬 이유가 없기 때문이다. 이미 성립한 공장재단도 설정된 저당권이 소멸한 뒤 10개월 안에 새 저당권을 설정하지 않으면 소멸한다(공장 및 광업재단 저당법 제21조).
타인의 권리의 목적인 물건, 압류·가압류·가처분의 목적인 물건은 공장재단의 구성물이 될 수 없다(공장 및 광업재단 저당법 제13조 제3항). 담보 단위를 깨끗하게 유지하기 위해서다. 이런 부담이 있으면 소유권보존등기 신청 자체가 각하된다.
공장재단은 공장의 땅·건물·기계뿐 아니라 특허·전세권·임차권까지 한 묶음으로 만들어 하나의 부동산처럼 담보로 잡는 방식입니다. 다만 묶어서 보존등기를 한 뒤 10개월 안에 저당권을 걸지 않으면 그 묶음 자체가 무효가 됩니다. 이미 압류가 걸려 있거나 남의 담보로 잡힌 물건은 이 묶음에 넣을 수 없습니다.
공장재단에 묶이면 무엇이 제한되나?
공장재단의 구성물은 재단과 분리해서 따로 처분하지 못한다. 재단 구성물은 공장재단과 분리해 양도하거나 소유권 외의 권리·압류·가압류·가처분의 목적으로 하지 못한다(공장 및 광업재단 저당법 제14조). 다만 저당권자가 동의하면 임대차의 목적물로는 할 수 있다(같은 조 단서). 공장재단 자체도 소유권과 저당권 외의 권리의 목적이 되지 못하고, 저당권자가 동의한 경우에만 임대차의 목적물이 된다(공장 및 광업재단 저당법 제12조 제2항).
이는 공장재단을 1개의 부동산으로 보는 데서 나오는 효과다(공장 및 광업재단 저당법 제12조 제1항). 여러 재산을 하나로 묶어 담보 가치를 온전히 지키는 제도이므로, 구성물을 하나씩 빼내 처분하면 그 취지가 무너진다. 위반해 구성 동산을 양도하거나 질권 목적으로 제3자에게 인도하면 형사처벌 대상이 된다(공장 및 광업재단 저당법 제60조).
공장재단에 한번 묶이면 그 안의 기계 하나를 따로 떼어 팔거나 담보로 다시 잡히는 것이 막힙니다. 하나의 부동산으로 취급되니 통째로만 처분되죠. 저당권자가 동의하면 세를 놓는 것 정도는 가능합니다. 몰래 빼내 팔면 형사처벌까지 받을 수 있습니다.
공장저당과 공장재단은 어떻게 다른가?
공장저당은 부동산(토지·건물)을 중심에 두고 거기 딸린 기계·기구까지 저당권 효력을 넓히는 방식이다(공장 및 광업재단 저당법 제3조). 공장재단은 부동산·동산·권리를 한 단위로 묶어 별도의 부동산을 만든 뒤 그 전체에 저당권을 잡는 방식이다(공장 및 광업재단 저당법 제13조). 즉 공장저당은 기존 부동산 등기에 기계 목록을 더하는 가벼운 길이고, 공장재단은 새 등기부(공장재단등기부)를 만드는 무거운 길이다. 지식재산권·임차권까지 담보에 넣어야 하면 공장재단을, 토지·건물·기계 정도면 공장저당을 택한다.
둘 다 대상은 법이 정한 “공장”으로 한정된다. 공장이란 영업을 위해 물품의 제조·가공·인쇄·촬영·방송, 또는 전기·가스 공급 목적에 쓰는 장소다(공장 및 광업재단 저당법 제2조). 이 정의에 들지 않으면 공장저당 목적물이 될 수 없다. 판례는 풀장·물탱크로 된 수영장 시설은 여기 말하는 공장이 아니므로, 그 구축물을 공장저당 목적물로 삼은 등기 부분은 무효라고 봤다(대법원 94다25902).
광업재단과는 어떤 관계인가?
같은 법은 공장재단과 나란히 광업재단도 규율한다(공장 및 광업재단 저당법 제2조). 광업재단은 광업권과 광물 채굴·취득 설비 등으로 구성되는 일단의 기업재산으로, 광업권자가 자금을 마련하려고 이를 묶어 저당권의 목적으로 삼는 제도다(공장 및 광업재단 저당법 제52조). 광업재단에 관하여는 특별 규정이 있는 경우를 빼고 공장재단에 관한 규정을 준용한다(공장 및 광업재단 저당법 제54조). 즉 광업재단은 공장재단의 구조를 광업 영역에 옮겨 놓은 것으로 보면 된다.
광업재단은 광산의 채굴권과 설비를 한 묶음으로 만들어 담보로 잡는 제도로, 공장재단과 뼈대가 같습니다. 광산 자금 마련을 위한 것이라는 점만 다르고, 절차는 공장재단 규정을 그대로 가져다 씁니다.
실무 체크포인트
- 공장저당 신청 시 기계·기구 목록과 공장증명서를 제출한다. 공장증명서는 채권자(저당권자) 명의로 작성한다.
- 목록의 기계·기구 소유자는 토지·건물 소유자와 같아야 한다. 소유자가 다르면 그 기계·기구는 목록에 넣을 수 없다.
- 목록에 없는 신규 기계는 담보에서 빠진다. 기계를 새로 들이면 목록기재변경등기를 한다.
- 공장재단은 보존등기만으로 끝나지 않는다. 보존등기 후 10개월 안에 저당권설정등기를 마쳐야 보존등기 효력이 유지된다(공장 및 광업재단 저당법 제11조).
- 타인 권리·압류·가압류·가처분의 목적인 물건은 공장재단 구성물이 될 수 없다(공장 및 광업재단 저당법 제13조 제3항). 보존등기 전 부담 유무를 확인한다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례·선례대법원 94다25902(수영장 시설은 공장저당법상 공장 아님)대법원 2003다29036(목록 기재 동산이라도 이미 양도담보로 제공된 것엔 효력 불미침)
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