중복등기란 같은 부동산에 등기기록이 둘 이상 만들어진 상태다. 1부동산 1등기기록 원칙(부동산등기법 제15조)에 어긋나는 상태로, 어느 등기를 유효로 볼지가 문제 된다.
쉽게 말하면 — 한 토지나 건물에 등기부가 두 개 만들어진 경우입니다. 같은 물건인데 등기가 두 개니, 둘 다 살릴 수는 없어 어느 쪽을 유효로 볼지 정해야 합니다.
왜 생기는가?
부동산 표시나 절차 처리 과정의 착오로 생긴다. 지번·지목이 잘못 기재됐거나, 분할·합병 과정에서 오류가 났거나, 소유권보존등기가 이중으로 처리됐거나, 등기부 멸실 후 회복 과정에서 오류가 난 경우가 대표적이다.
같은 땅에 소유권보존등기를 두 번 해버리거나, 멸실된 등기부를 되살리는 과정에서 기존 등기와 겹치는 식으로 생깁니다.
어느 등기가 유효한가?
판례는 먼저 마친 등기를 기준으로 효력을 판단한다. 같은 사람 명의로 보존등기가 중복되면, 뒤에 한 보존등기는 1부동산 1등기기록 원칙에 어긋나 무효다.
다만 보존등기 명의인이 서로 다른 경우에는 단순히 선후만으로 정하지 않는다. 먼저 한 보존등기가 원인무효가 아닌 한 뒤의 보존등기가 무효이고, 뒤의 등기가 유효하려면 먼저 한 등기가 무효임을 주장·증명해야 한다(대법원 1990. 11. 27. 선고 87다카2961 전원합의체 판결 등). 결국 절차상 선후와 실체 권리관계를 함께 따진다.
원칙적으로 먼저 된 등기가 살아남습니다. 나중에 된 등기가 살아남으려면 먼저 된 등기가 처음부터 무효였다는 점을 따로 증명해야 합니다.
발견되면 어떻게 정리하는가?
같은 토지에 중복등기기록이 확인되면 등기관이 그중 어느 하나의 등기기록을 직권으로 폐쇄한다(부동산등기법 제21조). 구체적 정리 절차는 대법원규칙이 정한다. 법 제21조의 직권 정리는 토지에 한정되고, 건물 중복등기에는 이 정리 조항이 적용되지 않는다.
실무 체크포인트
- 소유권보존등기 신청 전에 기존 등기기록이 있는지 반드시 확인한다. 중복보존등기가 생기면 그 뒤에 한 이전등기까지 무효가 될 수 있어, 매수인이 뜻밖의 손해를 입는다.
- 부동산을 살 때 등기사항증명서로 등기기록의 단일성과 권리관계를 확인하는 것이 기본이다.
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례·선례대법원 1990. 11. 27. 선고 87다카2961 전원합의체 판결
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