대위등기 신청 절차

대위등기 신청은 채권자가 채무자를 대위해 채무자 명의의 등기를 채권자 단독으로 신청하는 절차다. 대위할 수 있는 요건과 대위등기의 성질은 대위등기와 채권자대위권이 다루고, 이 문서는 무엇을 대위할 수 있는지부터 신청정보·첨부정보·관할·등기 실행까지 실제 신청 방법을 순서대로 정리한다.

쉽게 말하면 — 빚진 사람이 자기 명의 등기를 미루고 있을 때, 돈 받을 사람이 대신 그 등기를 신청하는 절차입니다. 재산이 채무자 이름으로 정리돼 있어야 그 재산에 압류·경매를 걸 수 있기 때문입니다.

무엇을 대위해 신청할 수 있나?

대위로 신청할 수 있는 것은 채무자가 스스로 신청할 수 있는 등기에 한한다(부동산등기법 제28조). 가장 흔한 예가 대위 상속등기다. 상속인이 상속등기를 미루면 그 상속인에게 채권을 가진 채권자가 상속인을 대위해 상속등기를 신청해 채무자(상속인) 명의로 등기를 마친다. 채권자가 상속인을 대위해 한 상속등기는 상속재산의 처분행위가 아니어서 상속인의 단순승인이 되지 않고, 상속인의 한정승인·상속포기 권한에도 영향이 없다(대법원 63마54 결정). 등기소도 채권자의 대위 상속등기를 거부할 수 없다(같은 결정). 채권자대위권의 요건은 채권자대위권과 민법 제404조에서 확인한다. 채권자 자신을 위한 등기를 곧바로 대위로 할 수는 없다. 먼저 채무자 명의로 등기를 정리한 뒤, 그 재산을 상대로 강제집행이나 채권자 자신의 권리 등기를 별도로 밟는다.

대신 해 줄 수 있는 것은 어디까지나 채무자가 할 수 있는 등기입니다. 예를 들어 부모가 남긴 집의 상속등기를 자녀가 미루면, 그 자녀에게 받을 돈이 있는 채권자가 대신 상속등기를 해 집을 자녀 명의로 만들 수 있습니다.

신청정보에 무엇을 적나?

대위신청의 신청정보에는 네 가지를 반드시 담는다(부동산등기규칙 제50조, 부동산등기법 제28조). ① 피대위자(채무자)의 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지, 주민등록번호 또는 부동산등기용등록번호, ② 신청인이 대위자라는 뜻, ③ 대위자(채권자)의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소 소재지, ④ 대위원인이다. 대위 대상이 되는 등기 자체의 신청정보(등기의 목적, 등기원인과 그 연월일 등)는 일반 등기와 같은 방식으로 함께 적는다.

“누구를 대신해(피대위자), 내가 대위자로서, 무슨 이유로(대위원인) 신청한다”를 신청서에 분명히 적습니다. 대위원인은 예를 들어 “○년 ○월 ○일 대여금 채권에 기한 채권자대위”처럼 씁니다.

무엇을 첨부하나?

핵심 첨부정보는 대위원인을 증명하는 정보다(부동산등기규칙 제50조). 대위원인은 보전할 채권이 발생한 법률관계이고, 이를 증명하는 서류를 붙인다. 집행력 있는 정본(확정판결·공정증서 등), 가압류·가처분 결정 정본, 대여금 계약서 등이 대위원인 증명정보가 된다. 여기에 더해 대위 대상 등기 자체에 필요한 일반 첨부정보를 함께 낸다. 대위 상속등기라면 상속을 증명하는 가족관계등록사항별 증명서·제적등본 등 상속등기에 필요한 서류를 그대로 갖춘다.

두 묶음을 챙깁니다 — 하나는 “내가 채무자에게 받을 돈이 있다”는 증명(판결문·공정증서·가압류결정 등)이고, 다른 하나는 그 등기 자체에 원래 필요한 서류(상속등기라면 가족관계·제적 서류)입니다.

어디에 신청하나?

대위등기는 원칙적으로 부동산 소재지를 관할하는 등기소에 채권자가 단독으로 신청한다(부동산등기법 제7조). 다만 대위 상속등기·대위 유증등기에는 관할 특례가 있다. 채권자가 상속·유증으로 인한 소유권이전등기를 대위신청하는 경우에는 부동산 소재지 관할 등기소가 아닌 다른 등기소에도 신청할 수 있다(등기예규 제1795호). 이 특례는 2025년 1월 31일부터 시행됐다.

보통은 그 부동산을 관할하는 등기소에 냅니다. 다만 상속·유증으로 인한 소유권이전등기의 대위신청은 2025년부터 다른 등기소에서도 접수할 수 있게 됐습니다.

등기가 되면 어떻게 기록·통지되나?

대위로 등기를 할 때 등기관은 대위자와 대위원인을 등기기록에 함께 적는다(부동산등기법 제28조). 대위로 마친 등기의 명의인은 채무자이지만, 그 옆에 대위자(채권자)의 성명·주소와 대위원인이 기록된다. 한편 대위신청에는 등기필정보가 작성·통지되지 않는다(부동산등기규칙 제109조, 부동산등기법 제50조). 신청인인 채권자는 등기명의인이 아니므로 이른바 등기필증(등기권리증)에 해당하는 등기필정보를 받지 못한다.

등기부에는 소유자로 채무자 이름이 오르고, 옆에 “채권자 ○○○이 대위했다”는 사실이 함께 적힙니다. 대위신청에서는 등기필정보(등기권리증)가 나오지 않는다는 점도 알아 둡니다.

대위등기 후에는 무엇을 하나?

대위등기는 그 자체가 목적이 아니라 강제집행의 발판이다. 채무자 명의로 등기가 정리되면 그 재산에 가압류나 강제경매 등 집행을 진행한다. 채권자 자신의 권리를 등기부에 올리는 것은 대위등기와 별개의 절차이므로, 채무자 명의 정리 뒤에 따로 밟는다.

실무 체크포인트

대위 대상은 채무자가 스스로 할 수 있는 등기에 한한다(부동산등기법 제28조). 채권자 자신 명의 등기를 곧바로 대위로 할 수는 없다.
신청정보에 피대위자·대위자 표시와 대위원인을 적고, 대위원인을 증명하는 정보를 첨부한다(부동산등기규칙 제50조).
대위원인 증명정보로 집행력 있는 정본·가압류결정 정본·대여금 계약서 등 채권의 존재를 증명하는 서류를 준비한다(부동산등기규칙 제50조).
상속·유증으로 인한 소유권이전등기의 대위신청은 부동산 소재지가 아닌 등기소에도 할 수 있다(등기예규 제1795호).
대위신청에는 등기필정보가 작성·통지되지 않으므로(부동산등기규칙 제109조), 채권자는 등기필정보를 받지 못한다.
채권자의 대위 상속등기는 상속인의 단순승인이 되지 않는다(63마54). 대위 상속등기가 됐다고 상속인의 한정승인·상속포기 권한이 사라지지 않는다. 다만 상속인이 스스로 고려기간에 상속등기를 하면 단순승인으로 인정될 여지가 있다.

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개념 (1)
대위등기

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