등기명의인이란 등기기록에 권리자로 기록되어 있는 사람이나 단체다. 등기관이 갑구·을구에 권리를 기록할 때 그 권리자의 성명·명칭을 적는데(부동산등기법 제48조), 그렇게 기록된 자가 등기명의인이다. 소유권의 등기명의인, 저당권의 등기명의인처럼 권리별로 나뉜다.
쉽게 말하면 — 등기부에 “이 부동산의 주인은 누구다”라고 이름이 올라가 있는 사람이 등기명의인입니다. 소유자뿐 아니라 저당권자·전세권자처럼 등기부에 권리자로 적힌 사람도 그 권리의 등기명의인입니다.
등기부에 무엇이 기록되나?
등기관은 권리에 관한 등기를 할 때 순위번호·등기목적·접수연월일·등기원인과 함께 권리자를 기록한다(부동산등기법 제48조). 권리자를 기록할 때는 성명 또는 명칭 외에 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)와 주소(또는 사무소 소재지)도 함께 적는다(부동산등기법 제48조). 권리자가 2인 이상이면 각자의 지분을 적고, 합유인 경우에는 합유라는 뜻을 적는다(부동산등기법 제48조).
등기부에는 이름만 적는 게 아니라 주민등록번호와 주소도 함께 적습니다. 그래서 같은 이름이라도 다른 사람과 헷갈리지 않습니다.
등기명의인 표시가 바뀌면 어떻게 하나?
등기명의인의 성명·주소·주민등록번호 같은 표시 사항이 바뀌면 등기명의인 표시변경등기를 한다. 결혼·개명으로 이름이 바뀌거나 이사로 주소가 바뀐 경우가 대표적이다. 이 표시변경·경정등기는 공동신청 원칙의 예외로, 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조). 등기명의인 표시의 변경·경정등기는 부기등기로 한다(부동산등기법 제52조).
이사를 가거나 이름을 바꾸면 등기부의 내 정보도 고쳐야 합니다. 이때는 상대방 없이 등기명의인 본인이 혼자 신청할 수 있습니다.
표시변경과 경정은 어떻게 다른가?
표시변경은 등기 후에 생긴 변화를 반영하고, 경정은 처음부터 잘못 적힌 것을 바로잡는다. 개명·전입처럼 등기 당시에는 맞았는데 나중에 달라진 것은 변경, 등기할 때부터 이름·번호를 잘못 적은 것은 경정이다. 둘 다 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조).
실무 체크포인트
- 소유권이전등기를 신청하기 전에 등기명의인 표시가 현재 인적사항과 일치하는지 먼저 확인한다. 주소·주민등록번호가 옛 정보로 남아 있으면 동일성 소명 자료가 필요하거나 표시변경등기를 선행해야 한다.
- 주소 변경 이력이 여러 번이면 주민등록초본(주소 변동 전체 표시)으로 전 주소부터 현 주소까지의 연결을 한 번에 소명한다.
- 등기명의인이 사망한 부동산은 표시변경이 아니라 상속등기로 명의를 넘긴 뒤 다음 등기를 진행한다.
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