등기명의인이란 등기기록에 권리자로 기록되어 있는 사람이나 단체다. 등기관이 갑구·을구에 권리를 기록할 때 그 권리자의 성명·명칭을 적는데(부동산등기법 제48조), 그렇게 기록된 자가 등기명의인이다. 소유권의 등기명의인, 저당권의 등기명의인처럼 권리별로 나뉜다.
쉽게 말하면 — 등기부에 “이 부동산의 주인은 누구다”라고 이름이 올라가 있는 사람이 등기명의인입니다. 소유자뿐 아니라 저당권자·전세권자처럼 등기부에 권리자로 적힌 사람도 그 권리의 등기명의인입니다.
등기부에 무엇이 기록되나?
등기관은 권리에 관한 등기를 할 때 순위번호·등기목적·접수연월일·등기원인과 함께 권리자를 기록한다(부동산등기법 제48조). 권리자를 기록할 때는 성명 또는 명칭 외에 주민등록번호(또는 부동산등기용등록번호)와 주소(또는 사무소 소재지)도 함께 적는다(부동산등기법 제48조). 권리자가 2인 이상이면 각자의 지분을 적고, 합유인 경우에는 합유라는 뜻을 적는다(부동산등기법 제48조).
등기부에는 이름만 적는 것이 아니라 주민등록번호와 주소도 함께 적습니다. 그래서 같은 이름이라도 다른 사람과 헷갈리지 않습니다.
등기명의인 표시가 바뀌면 어떻게 하나?
등기명의인의 성명·주소·주민등록번호 같은 표시 사항이 바뀌면 등기명의인 표시변경등기를 한다. 결혼·개명으로 이름이 바뀌거나 이사로 주소가 바뀐 경우가 대표적이다. 이 표시변경·경정등기는 공동신청 원칙의 예외로, 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제6항). 등기명의인 표시의 변경·경정등기는 부기등기로 한다(부동산등기법 제52조).
이미 말소된 등기에는 표시변경을 할 수 없다. 말소된 등기의 등기명의인이 표시변경을 신청하면 등기관은 이를 각하해야 한다는 것이 오래된 판례다(구 부동산등기법 제55조 제6호를 근거로 든 79마360 요지 나).
이사를 가거나 이름을 바꾼 뒤에는 변경 사실을 소명해 등기명의인 표시변경등기를 신청할 수 있습니다. 별도의 권리이전등기 등을 신청할 때 등기의무자의 현재 주소가 등기기록과 다르더라도, 주민등록번호가 일치하고 주소 변경 경위로 동일성이 확인되면 그 불일치만으로 신청을 각하하지 않는 특례가 있습니다. 다만 외국인·국내 영업소나 사무소를 두지 않은 외국법인·법인 아닌 사단이나 재단과 처음부터 잘못 적힌 경정사유에는 이 특례가 적용되지 않습니다(부동산등기규칙 제52조의2).
표시변경과 경정은 어떻게 다른가?
표시변경은 등기 후에 생긴 변화를 반영하고, 경정은 처음부터 잘못 적힌 것을 바로잡는다. 개명·전입처럼 등기 당시에는 맞았는데 나중에 달라진 것은 변경, 등기할 때부터 이름·번호를 잘못 적은 것은 경정이다. 둘 다 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다(부동산등기법 제23조 제6항). 부동산 자체의 표시변경등기를 소유권 등기명의인이 단독으로 신청하는 같은 조 제5항과는 구별된다.
등기관의 잘못으로 표시에 착오나 빠진 부분이 생긴 경우에는 등기관이 직권으로 경정해야 한다. 다만 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 필요하다(부동산등기법 제32조).
대법원은 부정한 방법으로 등기명의인표시 경정등기가 이루어졌지만 등기명의인의 동일성이 유지된 사안에서, 원래의 등기명의인이 단독으로 다시 명의인표시 경정등기를 신청할 수 있다고 보았다(95마457). 그러나 변경·경정 결과가 동일성을 해쳐 타인을 표상하게 됐다면, 원래의 등기명의인은 새로운 등기명의인을 상대로 그 등기의 말소를 구해야 한다(92다39167). 표시변경등기에 관해서도 같다. 등기명의인과 동일성이 없는 자의 신청에 따라 허위·무효인 서류를 근거로 표시변경등기가 이루어진 경우, 원래의 등기명의인은 새로운 등기명의인을 상대로 그 변경등기의 말소를 구할 수밖에 없다(93마1645 요지 나).
이 경우 등기관이 직권으로 지울 수는 없다. 그 사유는 「사건이 등기할 것이 아닌 때」가 아니라 신청서에 필요한 서면을 붙이지 않은 때에 해당할 뿐인데(같은 결정 요지 가), 직권말소는 관할 위반과 사건이 등기할 것이 아닌 경우에만 할 수 있기 때문이다(부동산등기법 제58조 제1항).
등기부와 지적공부의 토지소유자 표시가 어긋나면 등기부를 기준으로 지적공부를 정리하는 것이 원칙이다. 지적소관청은 일치 여부를 확인해 직권으로 정리하거나 토지소유자·이해관계인에게 필요한 신청 등을 하도록 요구할 수 있다(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제88조). 대법원도 구 지적법 아래에서 같은 순서를 판시했다(2001다37910).
실무 체크포인트
- 소유권이전등기를 신청하기 전에 등기명의인 표시가 현재 인적사항과 일치하는지 먼저 확인한다. 주소·주민등록번호가 옛 정보로 남아 있으면 신청 유형과 동일성 인정 여부에 따라 소명 자료나 표시변경·경정등기가 필요할 수 있다(부동산등기규칙 제52조의2).
- 주소 변경 이력이 여러 번이면 주민등록초본(주소 변동 전체 표시)으로 전 주소부터 현 주소까지의 연결을 한 번에 소명한다.
- 등기명의인이 사망했다고 언제나 상속등기를 먼저 하는 것은 아니다. 등기원인이 생긴 뒤 등기권리자·등기의무자가 사망했다면 상속인이 상속등기를 거치지 않고 그 등기를 신청할 수 있고, 상속 후 처분이라면 상속등기를 먼저 해야 한다(부동산등기법 제27조, 등기예규 제1871호).
관련
- 개념·해설
- 법령
- 판례
- 예규·선례
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