상가 활성화 약속과 임대·분양계약의 해제

사정변경을 이유로 임대차를 해지하려면 기대수익 미달만으로는 부족하고, 계약의 기초가 된 사정과 그 영향을 따져야 한다(2016다249557 판결요지 [1]). 계약에서 정한 개점·소유권이전 의무를 이행하지 않았다면, 그 지체나 책임 있는 이행불능에 따른 해제 요건을 따져야 한다(민법 제544조, 같은 법 제546조).

상가 활성화 약속은 매출 보장인가?

상권을 활성화하기 위해 노력할 의무가 경기와 무관하게 상권 형성의 결과까지 보장할 의무를 뜻하지는 않는다(2008다94769 판결요지 [1]). 어떤 약속을 했는지는 실제 계약내용으로 판단한다. 당사자는 선량한 풍속이나 사회질서와 관계없는 법령 규정과 다르게 약정할 수 있다(민법 제105조).

임대차는 목적물을 사용·수익하게 하는 약정과 차임을 내는 약정으로 이루어진다(민법 제618조). 임대인은 점포를 인도하고 계약이 존속하는 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다(같은 법 제623조).

위 상가 사건에서는 장기임대료 일부를 홍보·운영관리·보수·발전에 투자하기로 했다. 대법원은 그 돈을 적절히 집행하고 입점주들과 협력할 의무와, 경기·소비성향에 관계없이 상권을 형성할 의무를 구별했다. 특별한 사정이 없는 한 상권 형성은 임대인의 노력만으로 이루어지지 않기 때문이다(2008다94769 이유 1·2).

따라서 매출이 줄었다면 계약서의 수익 보장 문구와 약속한 활동의 실제 이행 여부를 나누어 살펴야 한다. 이 사건에서 대법원은 권리금·수익률에 관한 설명을 투자전망의 제시로 보았고, 계약상 보장의무는 인정하지 않았다(2008다94769 이유 2).

실제로 수익 보장을 계약내용으로 약속했다면 그 의무를 이행했는지를 따진다. 불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있으며, 채무자의 고의·과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 원칙적으로 책임을 지지 않는다(민법 제390조). 다만 이행지체 중 생긴 손해는 채무자에게 과실이 없어도 배상해야 한다. 제때 이행했어도 피할 수 없었던 손해는 이 책임에서 제외된다(같은 법 제392조). 계약 해제에는 이행지체나 책임 있는 이행불능 등 해당 요건도 갖추어야 한다(같은 법 제544조, 같은 법 제546조).

기대보다 장사가 안되면 계약을 끝낼 수 있나?

기대수익에 미치지 못했다는 사실만으로는 부족하고, 계약의 기초가 된 사정의 변경과 그 영향을 판단해야 한다(2016다249557 판결요지 [1]). 권리 행사와 의무 이행에 요구되는 신의성실이 그 판단의 바탕이다(민법 제2조 제1항).

사정변경에 따른 종료 요건

사정변경을 이유로 계약을 끝내려면 다음 요건을 함께 갖추어야 한다(2016다249557 판결요지 [1], 이유 1.나.(1)).

• 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저하게 바뀌어야 한다(2016다249557 판결요지 [1]).
• 당사자가 계약 당시 그 변경을 예견할 수 없었어야 한다(2016다249557 판결요지 [1]).
• 그 때문에 계약을 그대로 유지하면 당사자의 이해에 중대한 불균형이 생기거나 계약을 맺은 목적을 달성할 수 없어야 한다(2016다249557 판결요지 [1]).

계약의 기초로 삼지 않은 사정이나 어느 당사자가 변경에 따른 불이익·위험을 떠안기로 한 사정은 여기에 포함되지 않는다. 합리적인 사람이라면 예견할 수 있었던 경제상황 변화로 손해가 생긴 경우에도 사정변경을 이유로 해제할 수 없다. 계속적 계약의 해지 역시 경제적 불이익만으로는 부족하고 위 요건을 갖추어야 한다(2016다249557 판결요지 [1], 이유 1.나.(1)).

계약 종료와 장래의 차임 조정은 별개다. 임대물의 공과부담이나 경제사정이 변하여 약정 차임이 적절하지 않게 되었다면 장래 차임의 증감을 청구할 수 있다(민법 제628조). 상가임대차 특칙과 구체적인 기준은 차임 증감청구권에서 설명한다.

상가 부진 사건의 판단

대법원은 위 상가 사건의 무보증금 분양·점포 통폐합·매각의사 공표를 활성화 노력으로 볼 측면도 있어, 상권을 저해한 행위로 단정하기 어렵다고 보았다. 경기침체·대형상가의 인기 저하·입점주 갈등 역시 임대인에게 책임을 돌리기 어렵다고 판단했다(2008다94769 이유 2).

사정변경에 따른 해지 여부에는 다음 사정들도 함께 고려했다. 어느 하나가 모든 임대차에 공통되는 해지 금지 요건인 것은 아니다(2008다94769 이유 2).

• 임대인은 상가 부진을 고려하여 임차인의 월 임대료와 관리비를 약 2년간 면제했다(2008다94769 이유 2).
• 원심이 해지사유 발생 시점으로 본 때에는 약정한 5년 중 이미 3년이 지나 있었다(2008다94769 이유 2).
• 보증금을 만기에 돌려받는 조건으로 폐점할 기회가 있었지만, 임차인이 스스로 폐점하지 않은 것으로 보인다는 점이다(2008다94769 이유 2).

대법원은 이러한 사정에 비추어 계약을 그대로 유지하는 것이 신의칙상 현저히 부당하다고 보기 어렵다고 판단했다. 임차인의 해지를 인정한 원심의 피고 패소 부분은 파기환송되었다(2008다94769 이유 2·3, 주문).

약정한 개점이나 소유권이전이 장기간 이루어지지 않으면?

약속한 의무의 이행이 늦어진 경우와 채무자의 책임으로 이행할 수 없게 된 경우에는 해제 요건이 다르다(민법 제544조, 같은 법 제546조). 개점 지연의 길이뿐 아니라 지금 약속대로 개점하고 소유권을 이전할 수 있는지도 확인해야 한다(2009다75321 이유).

이행지체와 최고

채무를 이행하지 않는 상대방에게는 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간 안에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다. 이처럼 이행을 요구하는 것을 최고라고 한다. 다만 채무자가 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시했다면 최고는 필요하지 않다(민법 제544조).

계약의 성질이나 당사자의 약정상 정해진 시기를 놓치면 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에도, 그 시기에 이행하지 않으면 최고 없이 해제할 수 있다. 단순히 이행일을 정했다는 것만으로는 부족하다(민법 제545조).

자신의 대금 지급과 상대방의 인도 등이 서로 맞교환할 의무, 즉 동시이행 관계라면 자신의 이행제공도 필요하다. 상대방은 이행제공을 받을 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있기 때문이다. 다만 상대방의 채무가 아직 변제기에 있지 않으면 이 항변은 할 수 없다(민법 제536조 제1항).

동시이행 관계에서 상대방의 지체를 이유로 해제하려면, 원칙적으로 자신이 이행을 제공하면서 상당한 기간을 정해 최고해야 한다(93다7204 이유 3). 다만 다음 어느 하나에 해당하면 자신의 이행제공 없이도 상대방의 이행지체를 이유로 해제할 수 있다(93다7204 판결요지 가).

• 상대방이 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 경우다(93다7204 판결요지 가).
• 자신이 이행을 제공해도 상대방이 이행하지 않을 것이 객관적으로 명백한 경우다(93다7204 판결요지 가).
• 자신이 이행을 제공해도 상대방이 상당한 기간 안에 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우다(93다7204 판결요지 가).

마지막 경우의 명백성은 해제 당시를 기준으로 판단한다. 위 판결도 실제 해제 시점에는 상당한 기간 안에 이행할 가능성이 있어, 이행제공과 최고 없이 한 해제의 효력을 인정하지 않았다(93다7204 이유 4). 이행제공이 필요 없는지와 최고가 필요 없는지는 각각 위 요건에 따라 구별해야 한다(93다7204 이유 3·4, 민법 제544조, 같은 법 제545조).

이행불능과 실제 이행 가능성

채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불가능해지면 채권자는 계약을 해제할 수 있다(민법 제546조). 이행불능은 물리적으로 불가능한 경우에 한정되지 않는다. 경험법칙이나 거래관념상 채권자가 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우도 포함한다(2009다75321 이유 첫 법리 문단).

상가 분양사건에서는 개점 예정 시점부터 상당한 시간이 지났는데도 개점 준비가 진행되지 않았다. 분양자는 다른 채무를 갚아 신탁등기와 소유권이전등기청구권에 대한 압류를 해소해야 원고들에게 소유권을 이전할 수 있는 상태였다(2009다75321 이유).

대법원은 이러한 상태라면 단순한 지체를 넘어 사회통념상 이행불능으로 볼 여지가 있다고 판단했다. 다만 원고들이 중도금과 잔금을 내면 분양자가 개점·이전 의무를 이행할 수 있는지 더 심리하도록 사건을 돌려보냈다(2009다75321 이유, 주문).

따라서 신탁이나 압류가 있다는 사실만으로 해제가 확정되는 것은 아니다. 반대로 건물이 완성되었다는 사실만으로 약속한 개점·개별 소유권이전이 가능하다고 단정할 수도 없다. 계약상 의무의 구체적 내용과 실제 이행 가능성을 함께 판단해야 한다(2009다75321 이유에 비추어).

광고한 운영방식이나 수익이 실현되지 않으면 같은가?

광고가 계약내용이 되었는지와 광고에 기망·착오의 문제가 있는지는 구별하여 판단한다(99다55601, 55618 판결요지 [1]·[2]).

광고가 약정이 된 경우와 실제 사건

오락타운 조성과 전문경영인의 위탁경영·수익 보장을 광고한 사건에서, 법원은 계약서 기재와 이후 임대운영 경위를 살폈다. 그 결과 광고와 설명은 거래를 권유한 청약의 유인에 그쳤고, 분양회사가 그 운영방식이나 수익을 보장할 계약상 의무는 없다고 보았다(99다55601, 55618 판결요지 [1], 이유 1).

개장 시기 광고도 실제 계약과 대조했다. 이 사건 계약은 입주지정일을 분양회사가 따로 통보하도록 정했으므로, 광고된 시기만으로 그때 개장할 의무가 있다고 인정하지 않았다(99다55601, 55618 이유 2).

대법원은 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실에 비추어 비난받을 방법으로 허위 고지하면 기망이 된다고 설명했다. 다만 일반 상거래 관행과 신의칙상 허용되는 정도의 과장·허위는 기망성이 없다고 보았다(99다55601, 55618 판결요지 [2], 이유 3).

이 사건에서는 특수시설의 운영과 수익은 투자자의 책임과 판단 아래 결정할 사항이라는 점도 고려했다. 그 광고로 상대방을 기망했다거나 계약의 중요부분에 착오를 일으켰다는 주장은 받아들이지 않았다(99다55601, 55618 이유 3). 광고의 계약 편입과 별도 쟁점인 주변 개발계획 광고는 청약의 유인에서 이어 설명한다.

기망·착오에 따른 취소

광고가 계약내용이 되지 않았더라도 사기로 계약을 맺었다면 취소할 수 있다. 다만 계약 상대방이 아닌 제3자가 속인 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었어야 한다(민법 제110조 제1항·제2항).

계약내용의 중요한 부분을 잘못 알고 의사표시를 한 경우에도 취소할 수 있다. 다만 그 착오가 의사표시를 한 사람의 중대한 과실 때문이면 원칙적으로 취소할 수 없다(민법 제109조 제1항). 그러나 상대방이 그 착오를 알고 이를 이용한 경우에는 의사표시를 한 사람에게 중대한 과실이 있어도 취소할 수 있다(2017다227264 판결요지 [1], 이유 2.가). 사기·착오에 따른 취소는 사정을 모르는 선의의 제3자에게 주장할 수 없다(같은 법 제109조 제2항, 같은 법 제110조 제3항).

취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약 등 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 한다. 두 기간 가운데 어느 하나라도 지나면 행사할 수 없다(민법 제146조).

계약의 효력을 인정하는 추인은 원칙적으로 취소 원인이 사라진 뒤에 할 수 있다. 따라서 추인할 수 있게 된 때를 확인하여 취소기간의 출발점을 정해야 한다. 다만 법정대리인이나 후견인이 추인하는 경우에는 취소 원인이 사라져야 한다는 제한이 적용되지 않는다(민법 제144조, 같은 법 제146조). 해제사유인 계약상 의무 불이행과, 계약을 맺을 때의 기망·착오는 이처럼 구별하여 정리한다.

계약 종료는 어떻게 행사하고 무엇이 돌아오나?

계약이나 법률에 따른 해제·해지권이 있는 당사자가 상대방에게 계약을 끝내겠다는 의사를 표시해야 한다(민법 제543조 제1항). 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다(같은 법 제111조 제1항).

종료 의사표시와 도달

행사할 권리와 그 사유를 먼저 정리한 다음 다음과 같이 진행한다.

1. 이행지체 해제에 필요한 이행제공과 최고를 준비한다. 각각 필요 없는 경우는 앞 절의 요건에 따라 구별한다(93다7204 이유 3·4, 민법 제544조, 같은 법 제545조).

2. 해제·해지 요건을 갖추었으면 계약 상대방에게 종료 의사를 표시한다. 이 의사표시는 철회하지 못한다(민법 제543조).

3. 통지 내용과 도달 사실을 남긴다. 통지를 보낸 사실과 상대방에게 도달한 사실은 구별해야 한다(민법 제111조 제1항).

최고와 종료 통지의 내용을 정리할 때에는 다음과 같이 계약과 의무를 구체적으로 적을 수 있다. 아래는 이행지체를 이유로 최고한 뒤 해제하는 경우의 예시다. 해지권을 행사할 때에는 상대방에게 해지 의사를 표시해야 한다(민법 제543조). 사유와 뒷받침 자료를 함께 정리해 두면 어떤 이유로 계약을 끝내는지 밝히는 데 도움이 된다.

이행 요구: [계약일·상가·점포]에 관한 계약상 의무인 [미이행 사항]을 [상당한 이행기간의 마지막 날]까지 이행해 주기 바랍니다.

해제 통지: [위 최고와 기간 경과 후의 미이행 사실 등 해제사유]를 이유로 [계약일·대상 점포]에 관한 계약을 해제합니다.

해제에 따른 반환과 해지의 효과

해제권 행사에 따른 해제와 임대차 해지는 반환 효과가 다음과 같이 다르다.

해제에 따른 원상회복은 서로 동시에 이행할 관계다. 자신의 반환채무에 관하여 상대방의 반환 이행제공을 받을 때까지 이행을 거절할 수 있다. 다만 상대방의 반환채무가 아직 변제기에 있지 않다면 이 항변을 할 수 없다(민법 제549조, 같은 법 제536조 제1항).

현행 상가임대차보호법이 정한 보증금 기준 이내의 상가임대차에서는, 계약이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다(상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 같은 법 제9조 제2항). 보증금 외에 차임이 있으면 법이 정한 방식으로 환산한 차임액도 기준 판단에 포함한다(같은 법 제2조 제2항). 보증금 기준을 넘는 임대차에도 적용되는 조항의 목록에는 이 존속 특칙이 포함되지 않는다(같은 법 제2조 제3항). 구체적인 기준액과 계산은 환산보증금에서 확인할 수 있다.

반환 이자와 합의해제

해제에 따라 받은 날부터 더하는 반환금 이자는, 다른 법률이나 유효한 약정이 없으면 연 5%의 법정이율을 따른다(민법 제548조 제2항, 같은 법 제379조). 상행위로 인한 반환채무에는 연 6%의 상사법정이율이 적용되므로, 계약의 성격과 이율 약정을 함께 확인해야 한다(상법 제54조, 민법 제379조).

서로 합의하여 계약을 없애는 합의해제는 그 합의내용에 따라 정산한다. 별도 약정이 없다면 반환할 금전에 받은 날부터의 이자를 붙일 의무는 없다(95다16011 판결요지 [3], 이유 1.다). 반환할 돈이 분양대금인지 임대차보증금·선납차임인지, 어느 기간에 대한 지급인지도 구별해야 한다.

손해배상과 기대매출

계약을 해제하거나 해지해도 손해배상청구에는 영향을 미치지 않는다(민법 제551조). 다만 상대방의 불이행과 배상책임의 요건을 갖추어야 하며, 채무자의 고의·과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 원칙적으로 책임을 지지 않는다(같은 법 제390조). 이행지체 중 생긴 손해는 채무자에게 과실이 없어도 배상해야 하지만, 제때 이행했어도 피할 수 없었던 손해는 제외된다(같은 법 제392조).

배상은 통상 생기는 손해를 한도로 한다. 특별한 사정으로 생긴 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었어야 배상받을 수 있다(민법 제393조). 따라서 기대한 매출이나 투자수익 전부가 계약 종료만으로 자동 배상되는 것은 아니다. 실제 약정한 의무와 불이행, 그로 인한 손해를 구별해 정리해야 한다(같은 법 제390조, 같은 법 제393조).

계약과 실제 이행에서 어떤 자료를 확인하나?

계약 문언, 약속한 활동의 이행자료, 개점·이전 가능성을 보여 주는 자료를 서로 대조한다(2008다94769 이유 2, 2009다75321 이유). 확인할 자료와 그 이유는 다음과 같다.

실무 체크포인트

• 매출표만으로 불이행을 정리하지 말고, 계약서의 약속과 실제 수행한 홍보·운영 내용을 대조한다(2008다94769 이유 2).
• 개점 지연을 다툰다면 자신의 중도금·잔금 지급 여부와 상대방의 실제 개점·이전 능력을 함께 확인한다(2009다75321 이유).
• 이행지체를 이유로 해제할 때에는 자신의 이행제공과 최고가 각각 필요한지, 예외 요건을 갖추었는지 확인한다(93다7204 이유 3·4, 민법 제544조, 같은 법 제545조).
• 종료 통지의 사유·대상 계약·상대방과 도달자료를 남긴다. 해제권 행사인지 합의해제인지 구별하여 반환금과 이자를 정리한다(민법 제111조, 같은 법 제548조, 95다16011 판결요지 [3]).

관련

• 개념·해설
  차임 증감청구권청약의 유인환산보증금해제해지
• 판례
  2016다2495572008다947692009다7532199다55601, 5561895다1601193다72042017다227264
• 법령
  민법 제544조민법 제546조민법 제105조민법 제618조민법 제623조민법 제390조민법 제392조민법 제2조민법 제628조민법 제545조민법 제536조민법 제110조민법 제109조민법 제146조민법 제144조민법 제543조민법 제111조민법 제548조민법 제550조민법 제549조상가건물 임대차보호법 제2조상가건물 임대차보호법 제9조민법 제379조상법 제54조민법 제551조민법 제393조