무허가건물과 재개발 조합원 자격

재개발조합 정관이 일정한 무허가건물 소유자에게도 자격을 주면 최초 신축자가 아니라 사실상의 소유자를 조합원으로 본다(95다43594 판결요지 [2]). 양수 경위·점유·세금 납부·대장 등재를 종합하며, 조례·정관 기준과 투기과열지구 양수 제한·예외도 함께 충족해야 한다(95다43594 판결요지 [2], 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항·제2항, 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제22조 제2호).

쉽게 말하면 — 미등기 무허가건물을 사서 대금을 내고 무허가건물관리대장에 이름을 올렸더라도 민법상 건물 소유권을 얻지는 못합니다(무허가건물 매매와 소유권 이전의 한계). 그러나 재개발조합 정관이 일정한 무허가건물 소유자에게 자격을 주면 건물을 양수해 점유하고 세금을 내온 사실상의 소유자가 조합원이 될 수 있습니다(95다43594 판결요지 [2]). 다만 투기과열지구에서 기준시점 뒤에 양수하면 원칙적으로 조합원이 될 수 없으므로 조례·정관 기준과 양수 시점 예외를 함께 확인해야 합니다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항).

정관이 무허가건물 소유자에게 자격을 주면 누구를 조합원으로 보나?

재개발조합이 정관으로 일정한 무허가건물 소유자에게 별도 자격을 부여했다면 사실상의 소유자를 조합원으로 해석한다(95다43594 판결요지 [2]). 법정 재개발조합원 자격이 부여되는 건축물은 원칙적으로 적법한 건축물이고 무허가건축물은 포함되지 않는다(2011두21218 판시사항 [4]·이유 1 나 (3)). 다만 적법하게 설립된 조합이 정관으로 일정 범위에서 무허가건축물 소유자에게 자격을 부여하면 예외가 인정된다(2011두21218 이유 1 나 (3)). 구 도시재개발법과 조합 정관을 전제로 한 95다43594 판결은 신축자에게 법률상 소유권이 남았다는 이유만으로 신축자를 조합원으로 보지 않았다(95다43594 이유). 미등기 무허가건물 매수인이 등기 없이 민법상 소유권을 얻지 못하는 한계는 무허가건물 매매와 소유권 이전의 한계에서 다룬다.

판례는 다음 사정을 종합해 정관상 사실상의 소유자를 판단해야 한다고 보았다. 무허가건물대장 명의 하나만을 유일한 기준으로 삼지 않는다(95다43594 판결요지 [2]).

건물을 어떤 경위로 양수했고 누가 점유·사용하는지 확인한다(95다43594 판결요지 [2]).
재산세 등을 누가 냈는지와 무허가건물대장에 누가 등재되었는지를 함께 본다(95다43594 판결요지 [2]).
주거용이면 그 소재지에 주민등록을 했는지도 살핀다(95다43594 판결요지 [2]).

현행법상 토지등소유자와 대표 조합원은 어떻게 정하나?

토지등소유자의 범위는 사업에 따라 다르다. 주거환경개선·재개발사업에서는 정비구역의 토지 또는 건축물 소유자나 그 지상권자다(도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 가목). 재건축에서는 정비구역의 건축물과 그 부속토지의 소유자다(같은 호 나목). 법정 토지등소유자·조합원 자격 기준인 건축물은 원칙적으로 적법한 건축물을 뜻한다(2011두21218 판시사항 [4]·이유 1 나 (3)). 따라서 무허가건축물만 소유한 사람은 조합 설립 전부터 법정 토지등소유자로서 당연 조합원이 되는 것이 아니며, 조합설립인가를 위한 토지등소유자 수와 동의자 수 산정에서도 제외된다(2011두21218 이유 1 나 (3)).

제27조 제1항에 따라 신탁업자가 시행자로 지정된 경우에는 신탁의 목적도 확인한다. 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 그 신탁업자에게 신탁한 토지·건축물은 위탁자를 토지등소유자로 본다(도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 단서).

제25조에 따른 정비사업의 조합원은 토지등소유자를 기준으로 하되, 재건축은 사업에 동의한 사람이어야 한다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항). 시행자가 신탁업자이면 이 조의 조합원은 위탁자다. 토지주택공사등이 시행자이면 제72조에 따라 분양신청을 할 수 있는 사람을 말한다(같은 항). 이 개정 정의는 2025년 5월 20일 이후 토지주택공사등이 사업시행자로 지정된 경우부터 적용한다(같은 법 부칙 제2조(2025.5.20)).

대표 조합원 1명을 두는 경우와 경과조치

다음 경우에는 여러 명을 대표하는 한 명을 조합원으로 본다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 각 호).

토지·건축물 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 경우다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제1호).
여러 토지등소유자가 1세대인 경우다. 주민등록표가 달라도 배우자와 미혼인 19세 미만 직계비속은 1세대로 본다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제2호).
조합설립인가 후 한 명에게서 소유권·지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제3호).

다만 법률 제14567호 부칙 제31조는 제35조의 개정규정에 따라 조합설립인가를 받은 정비구역에 경과조치를 둔다. 아래 어느 하나에 해당하면 위 제3호에도 불구하고 조합원 자격은 법률 제9444호로 개정되기 전의 도시정비법에 따른다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제31조(2017.2.8)). 아래의 합은 토지 소유권·건축물 소유권·토지 지상권을 합한 것이다.

구분	조건
2011년 1월 1일 전 양수	위 합이 2 이상인 토지등소유자로부터 그날 전에 토지 또는 건축물을 양수한 경우(같은 부칙 제31조 제1호)
2012년 12월 31일까지 양도	2011년 1월 1일 전에 위 합이 2 이상인 토지등소유자가 2012년 12월 31일까지 위 합이 2 이하를 양도하는 경우(같은 부칙 제31조 제2호)

두 번째 경우에서 조합설립인가 전에 종전의 임대주택법 제6조에 따라 임대사업자로 등록한 토지등소유자는 임대주택에 한해 양도 한도가 위 합 3 이하다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제31조(2017.2.8) 제2호).

인가 후 세대를 나누어도 원칙적으로 1세대다. 다만 이혼과 19세 이상 자녀의 분가는 예외이며, 자녀는 주민등록과 실제 거주지를 모두 분리해야 한다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제2호).

인가 전 제26조 제1항·제27조 제1항 제3호에 따른 토지주택공사등·신탁업자 지정이 있었다면 지정 시점이 기준이다. 제39조에서 말하는 조합설립인가는 이 경우 사업시행자 지정을 뜻한다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제3호). 따라서 대표 조합원과 뒤에서 설명하는 재건축 양수 제한 모두 이 시점을 확인한다(같은 조 제1항 제3호·제2항).

공공기관으로부터 양수한 경우의 한시 특례

공공기관 지방이전 등 법정 시책에 따라 이전하는 공공기관의 토지·건축물 양수인에게 자격을 인정하던 한시 특례가 있다. 공유이면 대표자 한 명을 말한다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 단서). 이 단서의 유효기간은 2016년 1월 27일부터 2년으로 정해졌다(같은 법 부칙 제2조(2017.2.8)). 이 기간을 계산하면 2018년 1월 26일까지 효력이 있다(같은 부칙 제2조).

따라서 단서 문언이 남아 있어도 지금 새 거래에 적용되는 예외는 아니다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제2조(2017.2.8)). 공공기관이 팔았다는 사실만으로 모든 무허가건물 매수인에게 자격을 주는 규정도 아니다. 위 단서가 정한 이전기관·양수 대상과 유효기간을 함께 대조해야 한다(같은 법 제39조 제1항 단서, 같은 법 부칙 제2조(2017.2.8)).

서울 조례의 특정무허가건축물과 정관 위임은 어떻게 확인하나?

서울 조례는 특정무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 정관에 두도록 한다(서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제22조 제2호). 조례가 그 소유자에게 자격을 무조건 부여하는 것은 아니다. 해당 정관이 별도 자격을 부여하는지부터 확인해야 한다(같은 조례 제22조, 95다43594 판결요지 [2]). 그 근거는 조합원 자격 등을 정관에 포함하도록 한 법률과 조례에 추가 사항을 위임한 시행령이다(도시 및 주거환경정비법 제40조 제1항 제2호·제18호, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제38조 제17호).

서울 조례의 적용 시점과 분양대상 연결

서울 조례는 건설교통부령 제344호 부칙 제5조의 ‘1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등’을 특정무허가건축물로 정한다(서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조 제1호). 무허가건축물등에는 필요한 허가·신고 없이 건축한 건축물과 용도변경한 건축물이 포함된다(토지보상법 시행규칙 제24조).

위 부칙은 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등을 그 규칙상 보상에서 적법한 건축물로 보는 규정이다(토지보상법 시행규칙 부칙 제5조(2002.12.31) 제1항). 서울의 자격 판단에서는 그 날짜에 해당 건축물이 위 범주에 있었는지를 건립·용도변경 자료로 확인한다(서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제2조 제1호). 현재 대장이나 현황만으로 그때의 상태를 대신할 수는 없다. 이 정의로 바꾼 제5102호는 2011년 5월 26일 공포되어 그날 시행되었다(같은 조례 부칙 제1조(2011.5.26)).

개정 정의는 그 시행 후 최초로 정비구역 지정을 위한 주민공람을 하는 사업부터 적용한다(서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 부칙 제7조(2018.7.19)). 따라서 그 전에 주민공람을 한 사업에 현행 정의를 일률적으로 적용할 수는 없다(같은 부칙 제7조).

현행 제6899호 부칙 제7조는 정의와 제36조 제1항 제1호의 분양대상 규정을 같은 시점에 연결한다(서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 부칙 제7조(2018.7.19)). 조합원 자격과 공동주택 분양대상은 별도 판단이다. 제36조 제1항 제1호는 관리처분계획기준일(분양신청기간이 만료되는 날) 현재 토지등소유자 중 종전 주택 소유자를 대상으로 한다(같은 조례 제2조 제3호, 같은 조례 제36조). 여기에 포함되는 특정무허가건축물은 주거용으로 사용하면서 조합의 정관등에서 정한 건축물이어야 한다(같은 조례 제36조 제1항 제1호).

2011년 개정 직전 조례의 기존무허가건축물 정의

아래 표는 2011년 개정 직전 제5080호의 ‘기존무허가건축물’ 정의이며, 더 이전 사업은 해당 개정의 시행·경과조치와 사업시점을 대조해 적용 기준을 가린다(서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제2조(2011.3.17) 제1호).

구분	각 목의 조건
가	1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물이다(서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제2조(2011.3.17) 제1호 가목).
나	1981년 제2차 촬영 항공사진에 나타난 무허가건축물이다(서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제2조(2011.3.17) 제1호 나목).
다	재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축했다는 확증이 있는 무허가건축물이다(서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제2조(2011.3.17) 제1호 다목).
라	1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물이어야 한다. 그에 더해 1982년 제1차 촬영 항공사진에 나타나 있거나, 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전 건축의 확증이 있어야 한다(서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제2조(2011.3.17) 제1호 라목).
마	건설교통부령 제344호 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조에 따른 무허가건축물 중 조합정관에서 정한 건축물이다(서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제2조(2011.3.17) 제1호 마목).

이 표는 건축물의 범주를 정하는 기준이며, 해당한다는 이유만으로 매수인에게 조합원 자격이 자동 부여되는 것은 아니다(서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제2조(2011.3.17), 95다43594 판결요지 [2]). 해당 정관이 자격을 부여하는지와 그 정관상 사실상의 소유자가 누구인지를 따로 판단한다(95다43594 판결요지 [2]). 건립 자료와 구역의 최초 주민공람 공고를 확보하고, 적용 조례와 실제 인가 정관의 자격·승계 조항을 대조한다.

투기과열지구에서는 언제부터 양수인의 조합원 자격이 제한되나?

투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획인가 후 건축물·토지를 양수하면 조합원 자격이 제한된다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항). 조합설립인가 전 사업시행자 지정이 조합설립인가를 대신하는 기준은 조합설립인가를 기산점으로 삼는 재건축의 양수 제한에 적용된다(같은 조 제1항 제3호·제2항). 매매·증여 등 권리변동을 수반하는 행위가 대상이나, 상속·이혼에 따른 양도·양수는 제외된다(같은 조 제2항).

재개발의 양수 제한을 도입한 2017년 10월 24일 개정 규정(구 제19조 제2항 본문)은 2018년 1월 25일 이후(당일 포함) 최초 사업시행인가 신청 사업부터 적용한다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제1조(2017.10.24), 같은 부칙 제2조). 2018년 1월 25일 전에 사업시행인가를 신청한 사업은 나중에 관리처분계획인가를 받았더라도 이 제한이 적용되지 않는다(같은 부칙 제2조). 같은 부칙 제1조는 함께 개정한 제14567호 제39조 제2항의 시행일을 2018년 2월 9일로 정했다(같은 부칙 제1조).

이 신청일은 서울 조례의 주민공람 시점과 다른 기준이다. 최초 사업시행인가 신청일과 주민공람 공고일을 각각 확보한다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제2조(2017.10.24), 서울 조례 부칙 제7조).

투기과열지구 양수 제한에도 조합원이 될 수 있는 예외는 무엇인가?

양도인이 법정 예외에 해당하면 그에게서 양수한 사람은 위 제한을 받지 않는다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 단서). 이는 양수 시점에 따른 제한의 예외다. 무허가건물 매수인에게 정관상 자격을 자동으로 부여하는 규정으로 바꾸어 읽어서는 안 된다(같은 법 제39조, 95다43594 판결요지 [2]).

예외	확인할 조건
세대 전원 이전	근무·생업·질병치료·취학·결혼 때문에 해당 사업구역이 없는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시·군으로 전원이 이전해야 한다. 질병치료는 의료기관장이 1년 이상의 치료·요양이 필요하다고 인정한 경우다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 제1호).
상속주택으로 이전	상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 제2호).
해외 이주·체류	세대원 모두 해외로 이주하거나, 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 제3호).
장기 소유·거주	법 제39조 제1항 제2호에 따른 1세대 1주택자로서 양도할 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주해야 한다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 제4호, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제1항).
지분형주택 공급	제80조의 지분형주택을 공급받기 위해 토지주택공사등과 건축물·토지를 공유하려는 경우다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 제5호).
공공재개발 시행자에게 양도	공공임대주택·공공분양주택 공급 또는 상가 임대사업을 목적으로 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하는 경우다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 제6호, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제2항).
그 밖의 불가피한 사정	아래 시행령의 일곱 경우 중 하나에 해당해야 한다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 제7호, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제3항).

세대원은 세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 제1호). 장기 소유·거주 예외에서 상속받은 주택은 피상속인의 소유·거주기간을 합산한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제1항). 거주기간은 주민등록표가 기준이다. 소유자가 거주하지 않고 배우자나 직계존비속이 거주했다면 그 기간도 합산한다(같은 항 제2호).

시행령이 정한 불가피한 사정

아래는 현행 시행령 제37조 제3항 본칙의 일반 조건이다. 인가 신청·착공 지연의 3년 요건에는 뒤에서 설명하는 종전 2년 특례를 별도로 확인한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 부칙 제9조(2018.2.9)). 제7호를 추가한 대통령령 제36073호는 2026년 2월 3일 시행되었다. 이 예외는 2025년 10월 16일부터 시행 전날인 2026년 2월 2일까지 투기과열지구로 지정된 지역에도 적용된다(같은 시행령 부칙 제2조(2026.2.3)). 해당 지역에서도 아래 제7호의 지정 전 허가 신청·지정 후 허가에 따른 계약 등 조건을 갖추어야 한다(같은 시행령 제37조 제3항 제7호).

구분	사업·대상·기간·양도 시점
1. 인가 신청 지연	조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축이어야 한다. 건축물을 3년 이상 계속 소유한 사람이 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제3항 제1호).
2. 착공 지연	사업시행계획인가일부터 3년 이내 착공하지 못한 재건축이어야 한다. 토지·건축물을 3년 이상 계속 소유한 사람이 착공 전에 양도하는 경우다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제3항 제2호).
3. 준공 지연	착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발·재건축의 토지를 3년 이상 계속 소유한 경우다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제3항 제3호).
4. 종전 특례자의 상속·이혼	법률 제7056호 부칙 제2항의 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 토지·건축물을 소유한 사람이다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제3항 제4호).
5. 채무 불이행에 따른 경매·공매	국가·지방자치단체 또는 주택법 시행령 제71조 제1호 각 목의 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못한 경우다. 그로 인해 재개발·재건축의 토지·건축물이 경매·공매되어야 한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제3항 제5호).
6. 지정 전 계약	투기과열지구 지정 전에 양도계약을 체결하고 계약금 지급내역 등으로 계약일을 확인할 수 있어야 한다. 지정일부터 60일 이내에 부동산거래신고도 해야 한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제3항 제6호).
7. 지정 전 토지거래허가 신청	지정 전에 재개발·재건축 토지의 거래허가 또는 변경허가를 신청해야 한다. 지정 후 그 신청에 대한 허가에 따라 양도계약을 체결하고 계약금 지급내역 등으로 계약일을 확인할 수 있어야 한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제3항 제7호).

제1호부터 제3호의 소유기간은 상속받았다면 피상속인의 소유기간을 합산한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제3항 제1호). 제4호는 모든 과거 소유자의 상속·이혼을 뜻하지 않는다. 제7056호 시행 전 조합설립인가를 받은 사업과 2003년 12월 31일 전 취득이라는 종전 특례 대상도 확인한다(같은 항 제4호).

인가 신청·착공 지연의 종전 2년 특례와 2003년 전 경과조치

위 표의 3년 일반 요건과 별도로, 대통령령 제28628호 부칙 제9조는 다음 두 경우를 정한다. 각 행의 세 조건을 모두 갖춘 양도자에게서 양수한 사람은 조합원이 될 수 있다(도시 및 주거환경정비법 시행령 부칙 제9조(2018.2.9) 제1항·제2항).

구분	모두 충족할 조건
인가 신청 지연	① 대통령령 제28351호 시행 당시 조합설립인가일부터 2년 이상 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 소유해야 한다. ② 양도 당시 그 건축물을 2년 이상 계속 소유해야 한다. ③ 사업시행인가 신청 전에 양도해야 한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 부칙 제9조(2018.2.9) 제1항 각 호).
착공 지연	① 대통령령 제28351호 시행 당시 사업시행인가일부터 2년 이상 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 소유해야 한다. ② 양도 당시 그 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속 소유해야 한다. ③ 착공 전에 양도해야 한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 부칙 제9조(2018.2.9) 제2항 각 호).

두 경우 모두 상속으로 소유권을 취득했다면 피상속인의 소유기간을 합산한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 부칙 제9조(2018.2.9) 제1항 제2호·제2항). 현재 사업이 지연되었다는 사정만으로 위 특례를 적용하는 것은 아니다. 제28351호 시행 당시의 사업 진행·소유 상태와 실제 양도 당시의 계속 소유기간, 신청·착공 전 양도 여부를 함께 대조한다(같은 부칙 제9조).

또한 법률 제14567호 부칙 제32조는 2003년 12월 31일 전에 조합설립인가를 받은 주택재건축사업을 대상으로 한다. 그날 전에 건축물 또는 토지를 취득한 토지등소유자에게서 이를 양수한 사람은 제7056호의 양수 제한 개정규정에도 불구하고 종전 규정에 따른다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제32조(2017.2.8)). 이는 위 시행령 제37조 제3항 제4호의 상속·이혼 예외에만 한정된 규정이 아니다. 일반 매매로 양수한 경우에도 조합설립인가일과 양도자의 취득일이 위 경과조건에 맞는지 확인한다(같은 법 부칙 제32조(2017.2.8), 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제3항 제4호).

양수 제한으로 조합원이 되지 못하면 어떤 보상을 받나?

제39조 제2항 본문의 제한으로 조합원이 되지 못한 권리취득자에게 사업시행자는 제73조를 준용해 손실보상을 해야 한다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제3항). 조합원 자격 자체나 관리처분계획을 소송으로 다투는 방법은 재개발 조합원 자격 다툼과 관리처분계획 취소·무효 소송에서 설명한다.

현행 제73조가 적용되는 사업에서는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 손실보상을 협의해야 한다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항). 현금청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의해 산정하며, 재개발 손실보상액 감정평가법인등 선정은 토지보상법 제68조 제1항에 따른다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제60조 제1항). 사업시행자는 분양신청기간 종료일 다음 날부터 미리 협의를 시작할 수도 있다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항 단서).

협의가 성립하지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 한다(도시 및 주거환경정비법 제73조 제2항). 사업시행자가 이 기한을 넘기면 해당 토지등소유자에게 법정 상한 15% 이내에서 지연일수에 따른 이자를 지급해야 한다(같은 법 제73조 제3항). 이율은 지연일수 6개월 이내 100분의 5(5%), 6개월 초과 12개월 이내 100분의 10(10%), 12개월 초과 100분의 15(15%)다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제60조 제2항).

손실보상 절차·이자·시기의 부칙 적용례

위 90일·60일 절차와 15% 이내 이자 규정은 사업 시점에 따라 적용 여부가 다르다(부칙 제9조, 같은 부칙 제18조, 같은 부칙 제19조). 법률 제14567호 부칙은 다음 적용례를 각각 두고 있다.

제73조 설명과의 연결	적용할 사업·예외
이자 지급: 부칙 제9조	제73조 제3항의 이자 규정은 2012년 8월 2일 이후 최초로 조합설립인가를 신청한 정비사업부터 적용한다. 다만 제11293호의 제8조 제3항에 따라 토지등소유자가 시행하는 도시환경정비사업은 사업시행계획인가 신청을 기준으로 한다. 같은 법 제7조·제8조 제4항에 따라 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 시행자로 지정한 경우도 사업시행계획인가 신청이 기준이다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제9조(2017.2.8)).
90일 협의·60일 후속 절차 등: 부칙 제18조	제73조의 개정규정은 전부개정법 시행일인 2018년 2월 9일 이후 최초로 관리처분계획인가를 신청하는 경우부터 적용한다. 다만 토지등소유자가 토지보상법 제30조 제1항에 따른 재결신청을 청구한 경우에는 종전 규정을 적용한다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제18조(2017.2.8)).
손실보상 시기: 부칙 제19조	제73조의 손실보상 시기 적용례는 2013년 12월 24일 이후 최초로 조합설립인가를 신청하는 경우부터 적용하도록 정한다. 위 관리처분계획인가 신청 기준이나 이자 적용례와는 구별되는 조건이다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제19조(2017.2.8)).

협의 요청·회신과 인가·고시일, 분양신청기간 종료일을 보관한다. 최초 조합설립인가·사업시행계획인가·관리처분계획인가 신청일과 재결신청청구 여부를 위 각 적용례에 맞추어 대조한다. 적용조건 밖의 사업은 현행 기한·이자를 그대로 쓰지 말고 종전 규정을 확인한다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제9조(2017.2.8), 같은 부칙 제18조, 같은 부칙 제19조).

실무 체크포인트

계약과 분양신청 전에 다음 자료를 서로 다른 목적으로 대조한다.

조례·정관 자격: 건립 자료와 구역의 최초 주민공람 공고로 적용되는 정의를 구별한다(서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 부칙 제7조(2018.7.19)). 무허가건축물만 소유한 사람은 법정 당연 조합원·동의율 산정 대상에서 제외되므로(2011두21218 판시사항 [4]·이유 1 나 (3)), 적용 조례와 인가 정관이 별도 자격을 부여하는지 및 그 정관상 사실상의 소유자를 종합 판단한다(95다43594 판결요지 [2], 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호).
양수 제한 기준시점: 재개발은 최초 사업시행인가 신청일이 개정규정 시행일인 2018년 1월 25일 이후(당일 포함)인지 그 전인지부터 확인한다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제1조(2017.10.24), 같은 부칙 제2조). 인가·양수 시점과 법정 예외를 대조하고, 서울 조례의 주민공람 기준과 구별한다(같은 법 제39조, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조).
종전 양수 특례: 재건축은 제28351호 시행 당시의 사업 진행·소유 자료와 양도 당시 계속 소유기간을 확인한다. 신청·착공 전 양도 조건도 각각 대조한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 부칙 제9조(2018.2.9)). 2003년 12월 31일 전 조합설립인가와 양도자의 그날 전 취득 여부는 일반 매매에서도 별도로 확인한다(도시 및 주거환경정비법 부칙 제32조(2017.2.8)).
손실보상 절차: 양수 제한으로 조합원이 되지 못하면 인가·고시일과 분양신청기간 종료일, 사업별 부칙 적용례를 대조해 협의·재결신청 기한과 구간별 지연이자(5%·10%·15%) 요건을 확인한다(도시 및 주거환경정비법 제73조, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제60조, 같은 법 부칙 제18조(2017.2.8)).