환산보증금

환산보증금이란 상가 임대차에서 보증금에 월차임을 환산한 금액을 더한 값이다(상가건물 임대차보호법 제2조). 보증금 외에 차임이 있을 때, 차임에 100을 곱해 보증금에 합산한다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조). 상가건물 임대차보호법의 적용 범위를 나누는 기준이 된다.

이 문서는 환산보증금을 어떻게 계산하고 무엇과 비교하는지를 다룬다. 상가법이 내 계약에 적용되는지를 순서대로 판단하는 절차는 상가임대차 적용범위를 먼저 본다 — 환산보증금은 그 판단의 두 번째 단계다.

쉽게 말하면 — 내 가게가 상가임대차보호법의 보호를 온전히 받는지 따질 때 쓰는 숫자입니다. 계산은 간단합니다. 보증금 + (월세 × 100)입니다. 예를 들어 보증금 5,000만 원에 월세 300만 원이면, 5,000만 + (300만 × 100) = 3억 5,000만 원이 환산보증금입니다.

어떻게 계산하나

환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)이다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조). 시행령이 정한 환산 비율이 “1분의 100”, 즉 월차임에 100을 곱하는 것이다. 차임은 월 단위로 환산한다.

무엇을 하나로 묶어 계산하나

계약서가 몇 장인지가 기준이 아니다. 임차인이 여러 개의 구분점포를 같은 임대인에게서 임차해 하나의 사업장으로 쓰면서 단일한 영업을 하는 경우가 있다. 이처럼 구분점포마다 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄해 단일한 임대차관계가 성립했다고 볼 수 있는 때가 문제 된다.

이때에는 구분점포 각각에 별개의 임대차계약서가 작성돼 있더라도 전부에 관해 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 판단한다(2013다27152. 제14조 우선변제 임차인의 범위에 관한 판시다).

점포 몇 개를 터서 한 가게로 쓰고 있다면, 계약서를 따로 썼더라도 환산보증금은 합쳐서 계산합니다. 각각은 기준액 이하인데 합치면 넘는 경우가 실제로 문제 됩니다.

공시된 금액과 실제 계약이 다르면

사업자등록은 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법이다. 그래서 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그것을 통해 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가로 판단한다(2013다215676).

그 결과 기준액 이하 임차인에게만 주어지는 보호를 따질 때는 실제 계약 내용이 아니라 사업자등록으로 공시된 보증금·차임으로 환산한 금액이 기준이 된다. 계약이 변경·갱신됐는데 사업자등록정정신고를 하지 않아 공시된 내용과 실제 계약이 어긋나게 된 경우에도 마찬가지다.

다만 이 판결은 제2조 제3항이 신설되기 전(2013. 8. 13. 이전)의 구법 사안이다. 당시에는 기준액을 넘으면 상가법 자체가 적용되지 않아 대항력까지 부정됐다. 현행법에서는 기준액을 넘어도 제3조 대항력은 적용되므로(아래 「기준액을 넘으면」 참조), 대항력에는 이 판결의 결론이 그대로 미치지 않는다.

세무서에 신고된 계약서가 기준입니다. 나중에 보증금·월세를 바꿨는데 정정신고를 하지 않으면, 실제로는 기준액 안이어도 공시된 금액이 넘는 것으로 취급돼 우선변제권처럼 기준액 이하에서만 받는 보호를 잃습니다. 계약을 바꾸면 정정신고까지 해야 합니다.

지역별 기준액

환산보증금이 아래 기준액을 넘으면 상가법의 적용에서 원칙적으로 빠진다(상가건물 임대차보호법 제2조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조).

서울특별시: 9억 원
과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시: 6억 9,000만 원
광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산은 제외)·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주(경기): 5억 4,000만 원
그 밖의 지역: 3억 7,000만 원

광역시라도 그 안의 군지역과 과밀억제권역에 들어가는 지역은 이 구분에서 빠져 “그 밖의 지역” 또는 과밀억제권역 기준을 따른다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 제1항 제3호).

기준액은 지역마다 다릅니다. 서울 가게라면 환산보증금이 9억 원을 넘는지에서 결론이 나뉩니다. 9억 이하면 상가법 전부의 보호를, 넘으면 일부 보호만 받습니다.

기준액을 넘으면

기준액을 넘는 고액 임대차도 대항력·계약갱신요구권·권리금 보호·폐업으로 인한 해지권 등 핵심 조항은 그대로 적용된다(상가건물 임대차보호법 제2조 제3항). 반대로 우선변제권, 차임 증액 5% 상한(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조), 최단 존속기간 1년 보장은 기준액 이하에서만 받는다.

적용·미적용 조항의 전체 목록은 상가임대차 적용범위에 정리돼 있다. 아래는 그중 환산보증금 계산과 직결되는 함정 하나다.

갱신요구권이 붙어도 기간을 정하지 않았다면

기준액 초과 임대차에도 계약갱신요구권은 적용되지만, 기간을 정하지 않은 임대차라면 이야기가 달라진다. 상가법은 기간을 정하지 않은 임대차의 기간을 1년으로 간주하는데(제9조 제1항), 이 규정은 기준액 초과 임대차에 적용되지 않는다. 그래서 기간을 정하지 않은 상태 그대로 민법의 적용을 받아, 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 효력이 생긴다(민법 제635조).

이 경우 기간 만료를 전제로 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사하도록 정해진 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다(2021다233730).

기준액을 넘는 가게에서 계약 기간을 아예 정하지 않으면, 10년 갱신요구권이 무력해집니다. 건물주가 통고하고 6개월이면 끝나기 때문입니다. 고액 임대차일수록 계약서에 기간을 명확히 적어야 합니다.

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