환산보증금이란 상가 임대차에서 보증금에 월차임을 환산한 금액을 더한 값이다(상가건물 임대차보호법 제2조). 보증금 외에 차임이 있을 때, 차임에 100을 곱해 보증금에 합산한다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조). 상가건물 임대차보호법의 적용 범위를 가르는 기준이 된다.
쉽게 말하면 — 내 가게가 상가임대차보호법의 보호를 온전히 받는지 따질 때 쓰는 숫자입니다. 계산은 간단합니다. 보증금 + (월세 × 100)입니다. 예를 들어 보증금 5,000만 원에 월세 300만 원이면, 5,000만 + (300만 × 100) = 3억 5,000만 원이 환산보증금입니다.
어떻게 계산하나
환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100)이다(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조). 시행령이 정한 환산 비율이 “1분의 100”, 즉 월차임에 100을 곱하는 것이다. 차임은 월 단위로 환산한다.
지역별 기준액
환산보증금이 아래 기준액을 넘으면 상가법의 적용에서 원칙적으로 빠진다(상가건물 임대차보호법 제2조, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조).
- 서울특별시: 9억 원
- 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시: 6억 9,000만 원
- 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주(경기): 5억 4,000만 원
- 그 밖의 지역: 3억 7,000만 원
기준액은 지역마다 다릅니다. 서울 가게라면 환산보증금이 9억 원을 넘는지가 갈림길입니다. 9억 이하면 상가법 전부의 보호를, 넘으면 일부 보호만 받습니다.
기준액을 넘으면
기준액을 넘는 고액 임대차도 핵심 조항은 그대로 적용된다(상가건물 임대차보호법 제2조). 대항력, 계약갱신요구권(계약갱신요구권), 권리금 회수기회 보호(권리금 회수기회 보호), 폐업으로 인한 해지가 그것이다. 다만 우선변제권, 차임 증액 5% 상한(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조), 최단 존속기간 1년 같은 보호는 기준액 이하에서만 받는다.
기준액을 넘었다고 보호가 전부 사라지는 것은 아닙니다. 10년 갱신요구권과 권리금 보호는 고액 가게도 받습니다. 다만 “보증금을 우선 돌려받을 권리”나 “임대료 인상 5% 제한”은 못 받습니다.
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