임차목적물 하자에 따른 임대차 해지·손해배상 청구와 권리행사 기간

임대인이 상당한 기간을 정한 최고 후에도 수선을 지체하면 임대차를 해지할 수 있고(민법 제544조, 2009다96984 이유 1), 수선 불능으로 목적을 달성할 수 없으면 당연 종료되거나 인도 직후라면 해제할 수 있다는 판례가 있다(2014나13609 판결요지 [2]). 귀책사유 있는 수선 불이행 배상이나 성립 시 담보책임도 물을 수 있다(민법 제390조, 같은 법 제567조·제580조). 비용상환·차임감액은 별도 기준을 따른다.

쉽게 말하면 — 빌린 점포나 주택에 사용·수익을 방해할 정도의 큰 하자가 생겨 집주인에게 상당한 기간을 정해 수선을 최고했는데도 이행하지 않으면 임대차계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다(민법 제544조, 2009다96984 판결요지 [1]·이유 1). 다만 집주인이 하자를 몰랐고 임차인도 늦게 알려 수선할 기회를 주지 못했다면 그로 인해 막을 수 있었던 손해는 배상받기 어렵고, 제때 알렸더라도 피할 수 없었던 기발생 손해만 청구할 수 있다는 하급심 판례가 있습니다(2014나13609 판결요지 [3]).

임대인이 수선을 미루거나 사용이 불가능하면 언제 해지·해제할 수 있나?

임대인이 필요한 수선을 지체할 때에는 상당한 기간을 정해 최고한 뒤 장래를 향하여 계약을 해지할 수 있다(민법 제544조, 같은 법 제550조, 2009다96984 이유 1). 수선이 불가능해 임차 목적을 달성할 수 없으면 해지 의사표시 없이 종료되거나 인도 직후라면 소급하여 해제할 수 있다는 판례가 있으며(2014나13609 판결요지 [2]·이유 3.가), 제3자의 인도 요구로 사용·수익 제공이 이행불능이 된 때에도 해지 의사표시 없이 종료된다(95다15087 판결요지).

수선 지체에 따른 최고와 해지 의사표시 및 보증금 반환

채무자가 채무를 이행하지 아니하는 때에는 채권자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니하면 계약을 해제(임대차에서는 장래 해지)할 수 있으며, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요 없다(민법 제544조, 같은 법 제550조).

점포 화재 후 복구 사건에서 대법원은 파손·장해가 사소한 것이 아니라 수선하지 않으면 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 임대인이 수선의무를 부담한다고 판시했다(2009다96984 판결요지 [1]). 나아가 임차인이 정한 기한이 공사 완료에는 다소 부족하더라도 그 기간 내 착수를 요구한 의미에서는 적법한 최고가 되므로, 현장감식 후에도 착수하지 않은 임대인에게 해지통보가 도달함으로써 임대차가 적법하게 종료되었다(2009다96984 이유 1). 이에 따라 임대인은 해지 이후의 연체차임이나 임차인 귀책사유를 전제로 한 중도해지 위약금·소송비용 위약금을 공제하지 않은 임차보증금을 반환해야 한다고 보았다(2009다96984 이유 1).

해지나 해제는 상대방에 대한 의사표시로 하며(민법 제543조 제1항), 그 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생기고 철회하지 못한다(같은 법 제111조 제1항, 같은 법 제543조 제2항). 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 해지나 해제를 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 하고, 그중 1인에 대하여 권리가 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다(같은 법 제547조 제1항·제2항).

사용·수익 불능에 따른 당연 종료와 장래 해지·소급 해제의 구별

임대인의 사용·수익 제공 의무가 불가능해진 경우에는 해지 의사표시 없이도 임대차가 종료될 수 있다. 대법원은 임대인이 소유권을 상실했다는 사정만으로는 임대차가 바로 종료되지 않으나, 새 소유자의 요구로 임차인이 목적물을 인도해 임대인의 사용·수익 제공 의무가 이행불능이 되었다면 일시적 불능 등 특별한 사정이 없는 한 해지 의사표시 없이 그때 임대차가 종료된다고 보았다(95다15087 판결요지). 또한 서울중앙지방법원은 임대차 계약 체결 및 목적물 인도 당시 이미 존재한 하자도 임대인의 수선의무 대상에 포함되며(2014나13609 판결요지 [1]), 하자의 수선이 불가능하고 그로 인하여 임차 목적을 달성할 수 없는 경우에는 해지 의사표시를 기다릴 것 없이 계약이 종료된다고 설명했다(2014나13609 판결요지 [2]).

계속적 계약인 임대차의 해지는 장래에 대하여 효력이 생기는 반면(민법 제550조), 해제는 처음부터 계약이 없었던 것으로 소급하여 당사자 쌍방이 원상회복 의무를 지고 반환할 금전에는 받은 날로부터 이자를 가산해야 한다(같은 법 제548조 제1항·제2항).

대법원은 법률적 제한(용도변경 불허) 때문에 당초 의도한 영업 목적을 달성할 수 없었더라도 임차인이 점포를 인도받아 점유·사용하다가 차임 연체로 계약이 해지되고 명도집행된 사건을 심리했다(93다61321 이유). 이처럼 목적물을 인도받아 점유를 계속하여 온 경우에는 계속적 계약인 임대차의 성질상 장래에 향하여 해지할 수 있을 뿐, 소급적 해제로 그때까지 유효하게 존속한 기간의 차임지급채무까지 소멸시킬 수는 없다고 판단했다(93다61321 판결요지·이유). 물리적 하자를 다룬 서울중앙지방법원은 위 법리를 원용하여 일정 기간 사용·수익한 뒤에는 장래 해지만 가능하지만, 목적물을 인도받은 직후 수선 불가능한 하자로 사용·수익할 수 없는 상태라면 소급적 해제도 가능하다고 구별했다(2014나13609 판결요지 [2], 이유 3.가·나). 해제권 행사의 기간을 정하지 아니한 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 해제권 행사 여부의 확답을 최고할 수 있고 그 기간 내에 해제 통지를 받지 못하면 해제권은 소멸한다(민법 제552조). 해지와 해제의 일반 법리는 해지·해제에서 설명한다.

화재 등 목적물 훼손 시 임차인의 관리의무와 임대인 영역 하자는 어떻게 나뉘나?

목적물이 화재로 훼손되면 임차 건물 부분과 임차 외 건물 부분에 따라 증명책임이 나뉘며, 임대인 관리영역 하자인지도 함께 본다(2009다96984 판결요지 [2], 2012다86895 판결요지 [1]·[2]).

임차 건물 부분의 훼손·반환불능: 화재 원인이 밝혀지지 않은 경우에도 임차인이 임차건물 보존에 관해 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 증명하지 못하면 목적물 반환의무 이행불능으로 인한 손해배상책임을 진다(2009다96984 판결요지 [2], 2012다86895 판결요지 [1]). 임대인의 수선의무 지체로 임대차가 해지되었더라도 그 이전 화재로 인한 임차인의 배상책임이 당연히 소멸하는 것은 아니다(2009다96984 판결요지 [2]). 다만 임대차 존속 중 발생한 화재가 건물 구조의 일부를 이루는 전기배선 등 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것으로 추단된다면 그 하자를 보수·제거할 의무는 임대인에게 있다(2012다86895 판결요지 [1]). 이 경우 임차인이 그 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 화재로 인한 목적물 반환불능 등의 배상책임을 물을 수 없다(2012다86895 판결요지 [1], 이유 2.가).
임차 외 건물 부분의 훼손(전원합의체 판례 변경): 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차하여 사용·수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생하여 임차 외 건물 부분까지 불에 타 임대인에게 재산상 손해가 발생할 수 있다(2012다86895 판결요지 [2]). 이 경우에는 임대인이 임차인의 보존·관리의무 위반과 손해 발생 사이의 인과관계 및 통상·특별손해 범위를 주장·증명하여야 하며, 대법원 전원합의체는 이와 달랐던 종전 판례(2009다96984 등)를 변경했다(2012다86895 판결요지 [2], 민법 제393조).

채무불이행 손해배상과 하자담보책임은 무엇이 다른가?

임차인은 고의·과실 있는 수선 불이행 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 성립 시 하자를 과실 없이 몰랐다면 담보책임도 물을 수 있다(같은 법 제567조·제580조). 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다(같은 법 제551조, 2014나13609 이유 3.나).

채무불이행 손해배상의 범위와 하자 통지 지연에 따른 제한

임대인의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 채무불이행 배상책임이 없으나(민법 제390조 단서), 이행지체 중에 생긴 손해는 과실 없는 경우에도 배상하여야 하며 다만 이행기에 이행하여도 손해를 면할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다(같은 법 제392조). 손해배상은 통상의 손해를 한도로 하고 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상책임이 있으며, 채무불이행에 관하여 채권자(임차인)에게 과실이 있는 때에는 법원은 손해배상의 책임 및 금액을 정함에 이를 참작하여야 한다(같은 법 제393조, 같은 법 제396조).

서울중앙지방법원은 임차주택의 결로·곰팡이 사건에서 임차인의 하자 통지 지연과 손해 항목별 배상 범위를 다음과 같이 판단했다(2014나13609 판결요지 [3], 이유 3.다·4.가·4.나; 하자 통지의무 자체는 임차목적물 하자와 수선·해지·손해배상의 선택 참조).

하자 통지 지연에 따른 면책과 기발생 손해 예외: 임대인이 하자를 알지 못했고 임차인이 지체 없이 하자를 통지하지 않아 임대인이 수선할 수 없었던 범위에서는 임대인이 채무불이행이나 하자담보에 따른 손해배상책임을 지지 않는다. 다만 임차인이 지체 없이 통지하여 수선이 이루어졌더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 이미 발생한 손해(기발생 손해)에 대하여는 임대인의 배상책임이 남는다(2014나13609 판결요지 [3], 이유 3.다). 해당 사건에서는 서면 통지가 없었을 뿐 아니라 통화내역과 합의해지 당시 대화 등에 비추어 적시 통지 증명이 부족하다고 보았다(2014나13609 이유 4.가.3).
손해 항목별 인과관계와 위자료: 이사비용·중개수수료는 하자로 임차 목적을 달성할 수 없었는지와 종료 경위를 따져, 목적 달성 불능 정도가 아니고 임차인이 중개수수료를 부담하기로 합의해지한 사안에서 기각했다(2014나13609 이유 4.나.1). 세탁비·이전설치비는 하자와의 인과관계 증명이 부족하고, 가구·가방 손상도 제때 통지해 수선했더라도 피할 수 없었던 기발생 손해라는 증명이 부족하다고 보았다(2014나13609 이유 4.나.2·3). 또한 임대차 하자로 인한 정신적 고통은 특별손해인데 임대인이 이를 알았거나 알 수 있었다는 증명이 부족하여 위자료 청구를 기각했다(2014나13609 이유 4.나.4).

계약 성립 당시 하자와 하자담보책임 준용

매매에 관한 규정은 성질이 허용하지 아니하는 경우를 제외하고 매매 이외의 유상계약에 준용된다(민법 제567조). 매매 목적물에 하자가 있고 매수인이 선의·무과실이면 손해배상을 청구할 수 있고 그 하자로 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있으며(같은 법 제580조 제1항, 같은 법 제575조 제1항), 하자의 존부는 매매계약 성립 시점을 기준으로 판단한다(98다18506 판결요지 [1]). 서울중앙지방법원은 유상계약인 임대차에도 위 규정이 준용되므로 계약 당시 하자로 목적을 달성할 수 없는 경우 해제(일정 기간 사용·수익한 뒤에는 장래 해지) 및 손해배상을 청구할 수 있다고 보았다(2014나13609 이유 3.나, 93다61321 판결요지).

매도인(임대인)이 하자를 알고도 고지하지 아니한 사실에 대하여는 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 책임을 면하지 못하며(민법 제584조), 담보책임에 따른 이행에도 동시이행의 항변권 규정이 준용된다(같은 법 제583조). 손해배상의 일반 법리는 손해배상에서 설명한다.

손해배상·하자담보 권리는 언제까지 행사해야 하나?

하자담보책임 준용 시의 6개월 제척기간과 일반 채무불이행 손해배상청구권의 소멸시효는 기간과 기산점이 다르므로 각각 확인한다(민법 제567조·제582조, 같은 법 제162조 제1항).

청구권의 종류	권리행사 기간과 기산점
하자담보책임에 따른 해제(해지)·손해배상청구권	매매담보책임 준용이 인정되는 범위에서 권리자가 하자 있는 사실을 안 날로부터 6개월 내(제척기간)에 행사하여야 한다(민법 제567조, 같은 법 제582조).
하자담보 손해배상청구권의 소멸시효	위 6개월 제척기간과 별도로 다른 특별규정이 없는 한 민법상 10년(상행위로 인한 채권은 상법상 5년)의 채권 소멸시효가 적용되며, 다른 특별한 사정이 없는 한 목적물을 인도받은 때부터 소멸시효가 진행한다(2011다10266 판결요지 [1], 민법 제162조 제1항, 같은 법 제166조 제1항, 상법 제64조).
수선의무 위반 등 일반 채무불이행 손해배상청구권	권리를 행사할 수 있는 때(채무불이행으로 손해가 발생한 때)부터 다른 특별규정이 없는 한 민사채권은 10년, 상행위로 인한 채권은 5년의 소멸시효가 진행한다(민법 제162조 제1항, 같은 법 제166조 제1항, 상법 제64조).

대법원은 매매 목적물의 하자담보에 기한 손해배상청구권에 대하여 민법 제582조의 6개월 제척기간이 적용되더라도 이로 인하여 소멸시효 규정의 적용이 배제되는 것은 아니므로, 목적물 인도 시부터 진행하는 소멸시효가 먼저 완성되면 권리가 소멸한다고 판시했다(2011다10266 판결요지 [1]). 일반 채권 소멸시효의 진행과 중단은 소멸시효에서 설명한다.

실무 체크포인트

수선 지체를 이유로 임대차를 해지하려는 때에는 임대인에게 보낸 수선 최고에 상당한 기간을 정했는지와 해지 의사표시가 도달했는지를 증명할 자료를 남기고, 적법 해지 후 임차보증금에서 해지 이후 차임이나 위약금이 부당 공제되지 않았는지 확인한다(민법 제544조, 같은 법 제111조 제1항, 2009다96984 이유 1). 공동임대인이면 전원에게 해지를 통지해야 한다(민법 제547조 제1항).
화재 등으로 목적물이 훼손된 경우 임차 건물 부분은 임차인이 선관주의의무 이행을 증명해야 하나, 건물 구조의 일부를 이루는 전기배선 등 임대인 지배·관리영역 하자로 추단되는 경우는 예외다(2009다96984 판결요지 [2], 2012다86895 판결요지 [1]). 반면 임차 외 건물 부분 손해는 임대인이 임차인의 의무 위반과 인과관계를 증명해야 하므로 감식결과와 수선 요청 기록을 대조한다(2012다86895 판결요지 [2]).
손해배상을 청구할 때에는 하자 발견 즉시 임대인에게 통지한 증거를 확보하고, 통지 전 이미 발생해 수선으로도 피할 수 없었던 기발생 손해인지와 각 지출(이사비·세탁비·물품 파손)이 하자 때문에 발생한 것인지 항목별로 입증자료를 정리한다(2014나13609 판결요지 [3], 이유 3.다·4.가·4.나).
계약 당시부터 있던 하자에 대해 유상계약 준용에 따른 하자담보책임을 묻는다면 하자를 안 날부터 6개월 제척기간과 목적물 인도일부터 진행하는 소멸시효를 함께 점검한다(민법 제567조·제582조, 2011다10266 판결요지 [1]). 필요비·유익비 상환청구와 차임 감액·지급거절은 임차목적물 하자와 수선·해지·손해배상의 선택에서 확인한다.