불법점유와 차임 상당 손해배상·부당이득의 성립

불법점유를 당한 소유자는 불법점유자에게 차임 상당 손해의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있다. 다만 사용이익의 부당이득 반환에서는 민법 제201조 제1항에 따른 선의 점유자의 과실취득 범위를 제외한다. 불법점유가 없었더라도 부동산소유자에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있으면 청구할 수 없고, 그 사정은 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 쪽에서 증명할 책임을 진다(2025다217883 판결요지 [1]).

쉽게 말하면 — 주택재개발정비사업조합이 수용재결에 따라 손실보상금을 공탁하고 2022. 3. 4. 수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤는데, 건물 소유자였던 사람은 2023. 7. 26.에야 건물을 인도했습니다(사실의 위치: 2025다217883 이유 1.다·라).

대법원은 조합이 건물을 임대하지 않고 정비사업을 진행하려고 하였다는 사정만으로는 조합에 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다(판단의 위치: 2025다217883 이유 2.가.2)가)).

다만 사용이익의 부당이득 반환에서는 선의 점유자에게 과실수취권이 인정되나 폭력 또는 은비에 의한 점유자는 제외됩니다(2001다61869 판결요지 [1], 민법 제201조 제3항).

불법점유를 당한 소유자는 불법점유자에게 무엇을 청구할 수 있나?

불법점유를 당한 부동산의 소유자는 불법점유자에게 그로 인한 차임 상당 손해의 배상이나 부당이득의 반환을 구할 수 있다(2025다217883 판결요지 [1], 같은 취지 2015다77717 이유 1.가.1)). 다만 사용이익의 부당이득 반환에서는 민법 제201조 제1항에 따른 선의 점유자의 과실취득이 인정되는 범위를 제외한다. 불법점유가 없었더라도 부동산소유자에게 「차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정」이 있는 때에는 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없다.

선의의 점유자는 원칙적으로 점유물의 과실을 취득하지만(민법 제201조 제1항), 폭력 또는 은비에 의한 점유자에게는 같은 조 제2항이 준용되므로(같은 조 제3항) 선의 여부와 함께 이러한 점유에 해당하는지도 확인한다. 타인 소유물을 권원 없이 점유하여 얻은 사용이익을 반환하는 경우에도 민법은 선의 점유자에게 과실수취권을 인정한다(2001다61869 판결요지 [1]). 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정되지만, 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 본다(같은 법 제197조 제1항·제2항).

그 사정은 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 쪽에서 증명할 책임을 진다. 이 증명책임은 임대차 종료 뒤 임차인의 계속 점유와 손해배상·부당이득에서도 다룬다.

손해배상 청구는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자가 그 손해를 배상할 책임을 진다는 민법 제750조에 근거한다. 부당이득 청구는 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자가 그 이익을 반환하여야 한다는 같은 법 제741조에 근거한다.

민법 제763조는 제393조, 제394조, 제396조, 제399조를 불법행위로 인한 손해배상에 준용한다고 정한다. 준용되는 같은 법 제393조는 제1항에서 「채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다」고, 제2항에서 「특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다」고 정한다.

소유자에게 차임 상당 이익이 생길 여지가 없다는 특별한 사정은 어떻게 판단하나?

대법원은 정비사업조합이 건물을 임대하지 않고 정비사업을 진행하려고 하였다는 사정만으로는 소유자에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없는 특별한 사정이 있는 때에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했다(2025다217883 이유 2.가.2)가)).

이유는 차임 상당액의 성격에 있다. 무단점유·사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보는 이유는, 그 점유·사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 부동산 사용에 관한 권리가 당사자 간의 합의로 설정된다고 가정하였을 경우 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이다. 판결은 해당 부동산이 「임대 가능한 부동산일 것을 요건으로 하기 때문이 아니며」, 「‘차임 상당액’은 부동산의 무단점유ㆍ사용으로 얻은 부당이득을 금전적으로 평가하는 데 필요한 기준일 뿐」이라고 했다(2025다217883 판결요지 [1]).

그 사건의 원심은 조합이 부동산을 인도받은 다음 정비사업을 진행하려고 한 것이지 타에 임대하거나 다른 용도로 활용하여 수익을 얻을 상황은 아니었다는 이유로 차임 상당액의 손해를 입었다고 보기 어렵다고 판단했다(이유 2.가.1)). 대법원은 원심이 불법점유라는 사실이 발생하지 않았더라도 소유자에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없다는 특별한 사정에 대하여는 별다른 심리도 하지 아니한 채 손해가 발생하지 않는다고 단정했다고 보았다. 이러한 원심판결에는 차임 상당의 손해 발생 등에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니한 잘못이 있다(이유 2.가.2)나)).

소유자가 건물을 임대할 계획이 없었다고 주장하는 경우에도 법원은 불법점유가 없었더라도 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없었는지를 따로 심리해야 한다. 그 특별한 사정의 증명책임은 손실이 발생하지 않았음을 주장하는 쪽에 있다(2015다77717 이유 1.가.1), 임대차 종료 뒤 임차인의 계속 점유와 손해배상·부당이득).

점유를 계속하면 사용·수익하지 않아도 부당이득의 「이익」이 생기나?

임차인이 임대차관계 소멸 후 임차건물을 계속 점유하였으나 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻은 바 없다면, 부당이득반환의무는 성립하지 않는다(2025다212423 이유 3.가.2)).

법률상의 원인 없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지이다

이 판결의 사안에서 점유자는 동업계약에 따라 원고 소유 건물에서 태권도장을 운영하던 사람이다. 동업계약 해지의 의사표시가 담긴 서면이 2023. 12. 21. 송달된 뒤에도 태권도장 시설물을 철거하지 않은 채 건물을 점유했고, 2023. 12. 이후에는 태권도장을 운영하지 않았다고 주장했는데 원고는 이를 크게 다투지 않았다(사실의 위치: 이유 1.가·다·라).

대법원은 태권도장 운영을 하지 않았다면 본래의 동업계약 목적에 따른 사용·수익을 한 것이 아니어서 실질적인 이익을 얻은 바 없으므로 부당이득반환의무가 성립하지 않는다고 보았다. 원심으로서는 피고가 건물을 계속 사용·수익한 것으로 인정되는 경우에 한하여 부당이득반환을 명하였어야 한다고 했다(판단의 위치: 이유 3.다)). 소유자 쪽 사정을 다루는 앞 절의 판시와 달리 이 판시는 점유자가 실질적 이익을 얻었는지를 다루며, 같은 법리를 임차인 사안에서 정리한 글은 임대차 종료 뒤 임차인의 계속 점유와 손해배상·부당이득이다.

월차임 없이 보증금만 둔 임대차가 끝난 뒤 사용이익도 부당이득이 되나?

월차임 없이 임대차보증금만 교부하고 임대인이 그 금융이익을 차임으로 얻는 임대차가 기간 만료로 끝난 경우, 특별한 사정이 없는 한 보증금의 이자 상당액은 점유·사용의 차임 상당액과 대가관계에 있으므로 보증금을 반환받지 않은 임차인이 계속 사용·수익한다고 하여 그 사용이익을 부당이득하였다고 볼 수 없다(2024다227606 이유 3.나.1)가)·나)). 이 판결은 임대차 종료 뒤의 사안이고 불법점유 사안이 아니다.

임차인은 월차임 없이 임차보증금만을 교부하고 임대차기간 중 건물을 점유·사용하여 수익하고 임대인은 임차보증금의 금융이익을 차임으로 이득할 것을 내용으로 하는 임대차계약에서 임대차기간이 만료된 경우에, 임대인이 임차보증금을 반환하지 않은 상태에서 임차인이 임차목적물을 계속 사용·수익한다고 하여 그 사용이익을 임차인이 부당이득하였다고 볼 수 없다

사안의 임차인은 월차임 없이 임대차보증금 165,000,000원으로 부동산을 임차했다(사실의 위치: 2024다227606 이유 1.가). 판결은 이 계약을 「월차임 없이 임대차보증금만을 교부하는 이른바 채권적 전세계약」이라고 보았다. 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에 대한 이자 상당액은 점유·사용에 따른 차임 상당액과 대가관계에 있으므로, 계약이 종료한 뒤 보증금을 반환받지 않은 상태에서 부동산을 계속 사용·수익한다고 하여 그 사용이익을 부당이득하였다고 보기 어렵다고 했다(이유 3.나.1)나)). 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자가 전세권자로부터 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다(민법 제317조).

민법 제618조는 임대차를 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다고 정한다. 원심이 이와 달리 차임 상당 부당이득금의 반환을 구하는 임대인의 반소 청구를 일부 인용한 것은 채권적 전세에 있어서 부당이득의 성립 범위 등에 관한 법리를 오해한 것이라고 대법원은 보았다(이유 3.나.2)).

수용 또는 사용의 개시일까지 토지나 물건을 인도해야 하나?

토지소유자·관계인과 그 밖의 해당 토지·물건에 관한 권리자는 수용 또는 사용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제43조). 다만 정비사업에서는 정비법이 공익사업법 준용에 제한을 두고(도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항), 종전 토지 또는 건축물의 사용·수익에는 사업시행자의 동의를 받은 경우나 공익사업법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우의 예외를 두므로(같은 법 제81조 제1항 제1호·제2호), 수용개시일만으로 인도의무 발생일을 단정할 수 없다. 아래 정비법 문단을 함께 본다.

정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 정비법에 규정된 사항을 제외하고는 공익사업법을 준용한다. 다만 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항).

수용의 효과와 보상금 지급에 관한 조문은 다음과 같다.

사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항). 다만 토지수용위원회의 재결로 인정된 권리는 소멸되지 아니한다(같은 조 제3항).
사업시행자는 제38조 또는 제39조에 따른 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하여야 한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제1항).
보상금을 받을 자의 수령 거부 등 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 수용 또는 사용의 개시일까지 수용하거나 사용하려는 토지등의 소재지의 공탁소에 보상금을 공탁할 수 있다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제40조 제2항). 다만 제2항 제3호(관할 토지수용위원회가 재결한 보상금에 대하여 사업시행자가 불복할 때)의 경우 사업시행자는 보상금을 받을 자에게 자기가 산정한 보상금을 지급하고 그 금액과 토지수용위원회가 재결한 보상금과의 차액을 공탁하여야 하며, 이 경우 보상금을 받을 자는 그 불복의 절차가 종결될 때까지 공탁된 보상금을 수령할 수 없다(같은 조 제4항).
사업시행자가 수용 또는 사용의 개시일까지 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하지 아니하였을 때에는 해당 토지수용위원회의 재결은 효력을 상실한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제42조 제1항). 다만 정비사업에서 대지 또는 건축물을 현물보상하는 경우에는 제42조에도 불구하고 정비법 제83조에 따른 준공인가 이후에도 할 수 있다(도시 및 주거환경정비법 제65조 제4항).

정비법은 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등 권리자가 관리처분계획인가의 고시가 있은 때부터 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 정한다. 다만 사업시행자의 동의를 받은 경우나 공익사업법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 제1호·제2호).

2025다217883의 사안에서 수용개시일은 2022. 2. 10.이고, 조합은 2022. 1. 24. 영업권 손실보상금을, 2022. 2. 4. 토지 및 지장물 손실보상금을, 2022. 8. 29. 이주정착금, 주거이전비 및 동산이전비를 공탁했다. 2022. 3. 4. 수용을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌고, 소유자는 2023. 7. 26. 건물을 인도했다(사실의 위치: 이유 1.다·라). 대법원은 소유자가 「손실보상금이 모두 공탁된 2022. 8. 29.부터」 건물을 인도할 의무가 있음에도 2023. 7. 26.에야 인도하였다고 적었다(이유 3.나.2)).

소유자가 소유권을 잃으면 그 뒤 기간의 청구는 어떻게 되나?

대법원은 부동산이 경매절차에서 매각되어 소유권이 제3자에게 이전되었다면 그 소유자였던 임대인이 부당이득의 반환을 구할 수 있는 권원을 상실하였다고 볼 여지가 있다고 지적했다(2024다227606 이유 3.나.3)). 환송 후 원심으로서는 소유권이 제3자에게 이전되었는지, 그 시점은 언제인지를 「심리할 필요가 있음을 지적하여 둔다」고 했다.

수용의 경우 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제45조 제1항). 다만 토지수용위원회의 재결로 인정된 권리는 같은 조 제1항 및 제2항에도 불구하고 소멸되거나 그 행사가 정지되지 아니한다(같은 조 제3항).

소유자가 한국토지주택공사와 체결한 지장물 보상합의에 따라 보상금을 지급받고 건물에 그 공사 명의로 가등기를 경료해 준 사정만으로는 소유자의 건물에 대한 소유권이 상실된다고 볼 수 없다(2015다77717 이유 2.). 두 판결 모두 임대차 종료 사안이다.

차임 상당액 말고 추가 금융비용도 손해로 배상받을 수 있나?

추가 금융비용 상당 손해배상을 받으려면 불법행위와 손해 사이에 상당인과관계가 있어야 하고, 건물의 인도가 지연되었다는 것만으로는 부족하며 그로 인하여 정비사업 자체가 전체적으로 지연되었다고 볼 수 있어야 한다(2025다217883 이유 3.나.2)).

민사소송법 제202조의2는 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다고 정한다. 판결은 이 규정이 증명의 정도를 경감하는 취지일 뿐 「법관에게 손해액의 산정에 관한 자유재량을 부여한 것은 아니다」라고 했다(2025다217883 판결요지 [3]).

이 경우 법원은 적극적으로 석명권을 행사하는 등 증명을 촉구하여 간접사실들의 탐색에 최선의 노력을 다하는 방식으로 구체적인 손해액에 관하여 심리하여야 한다. 그 후에도 구체적인 손해액을 알 수 없다면 손해액 산정의 근거가 되는 간접사실을 합리적으로 평가하여 같은 조에 따라 상당하다고 인정하는 금액을 정할 수 있다. 「그러나 이 경우에도 불법행위와 손해 사이에는 상당인과관계가 있어야 한다」(상당인과관계, 손해배상액의 산정).

사안에서 원심은 손해액을 20,000,000원으로 정했다(2025다217883 이유 3.가). 대법원은 조합이 주장하는 금융비용 상당의 손해가 정비사업 운영과 관련된 전체 비용인 데 반해, 소유자가 인도를 지연한 건물 1층의 면적은 157.83㎡로서 정비사업 구역 32,886.90㎡ 중 극히 일부분에 불과하고 건물의 위치도 사업구역의 가장자리라고 보았다(2025다217883 이유 3.나.2)). 그래서 철거 공사 진행에 실질적인 방해가 있었는지, 그 정도가 금융비용 상당의 손해를 배상할 정도인지 분명하지 않아 조합이 주장하는 손해와 불법행위 사이에 상당인과관계가 있다고 단정하기 어렵다고 했다(이유 3.나.2)).

손해배상청구권과 부당이득반환청구권은 몇 년 안에 행사해야 하나?

불법행위로 인한 손해배상의 청구권은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다(민법 제766조 제1항). 불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에도 같다(같은 조 제2항).

채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다(민법 제162조 제1항). 제766조는 「불법행위로 인한 손해배상의 청구권」에 대해서만 정하므로, 부당이득의 반환을 구하는 청구권의 기간은 「채권」에 대해 정한 제162조 제1항에 따라 10년으로 본다. 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행하므로(같은 법 제166조 제1항), 이 10년도 그 때부터 센다.

점유가 계속되는 기간 중 손해별로 시효가 진행하는 방식은 계속적 불법행위의 손해별 소멸시효 진행이 다룬다.

실무 체크포인트

소유자가 청구하는 근거가 차임 상당 손해배상(민법 제750조)인지 부당이득반환(같은 법 제741조)인지 먼저 정한다.
부당이득의 반환을 구할 때에는 점유자가 선의의 점유자인지, 선의라도 폭력 또는 은비에 의한 점유자이거나 본권에 관한 소에 패소해 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 보는 사정이 있는지 확인한다(민법 제201조 제1항·제3항, 같은 법 제197조 제2항).
불법점유가 없었더라도 부동산소유자에게 차임 상당 이익이나 기타 소득이 발생할 여지가 없었다고 다투는 쪽은 손실이 발생하지 않았음을 증명할 준비를 한다(2025다217883 판결요지 [1]).
소유자가 건물을 임대하지 않았다는 사정만으로 주장하고 있지 않은지 확인한다(2025다217883 이유 2.가.2)).
점유자가 점유 기간에 본래의 계약 목적에 따라 실제로 사용·수익했는지 확인한다(2025다212423 이유 3.다)).
월차임 없이 보증금만 교부하고 임대인이 그 금융이익을 차임으로 이득할 것을 내용으로 하는 임대차에서는 임대차보증금이 반환된 상태였는지와 대가관계를 깨는 특별한 사정이 있는지 확인한다(2024다227606 이유 3.나.1)).
수용 사안에서는 수용의 개시일과 보상금 지급·공탁일을 확인하고, 정비사업이면 공익사업법에 따른 손실보상이 완료되었는지도 확인한다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제43조, 제40조, 도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 제2호).
청구 기간 중 소유권이 제3자에게 이전되었는지와 그 시점을 확인한다(2024다227606 이유 3.나.3)).
추가 금융비용을 구할 때에는 정비사업 전체가 지연되었다는 사실과 불법점유한 건물의 면적·위치를 준비한다(2025다217883 이유 3.나.2)).
손해 및 가해자를 안 날과 불법행위를 한 날을 기록으로 확인한다(민법 제766조 제1항·제2항).